房产投资，小刀锯大树。

hooi1983

Nicholas-Lim 发表于 31-10-2014 01:25 PM
对不起，贴回迟了，最近真的很忙。。。
你以后会想要走房产投资路线吗？如果是的话，你第一间可以利用提 ...

我老婆名下只有一间，所以还可以 loan 90%，不过她没有收入，fulltime 家庭主妇。
收入还不是很高，每个月刚刚好而已。
我 condo 的价钱静止不动很久了。。。

如果银行批我老婆的 loan 是最好，那我这间就租出去，不用卖。
最怕银行那边不批而已。

Nicholas-Lim

jaychew89 发表于 15-10-2014 09:54 PM
楼主..请问你对于semenyih的未来发展有什么看法？最近有看到soho 457尺卖大约270k这样..它下面有3层是商店. ...

kl南部是现在蓬勃发展的地方，投资房产无疑是看地点，人口，还有要看人均收入。。。
kl南部分为几大区，kajang, semenyih, bangi, cyberjaya。kajang，bangi 人口多，因为旧区了。但人均收入都中庸，bangi，semenyih 厂比较多，低收入群占大部分，最高收入群在cyberjaya，这样就可以解释为什么cyberjaya租金那么高。
你在低收入群投资soho，对投资者没有问题，因为门槛低，但你要租多少钱？记住投资者不是end user，发展商的end user是aim投资者，但你买了不会自住，tenant才是end user，现在那些地方landed租金800 - 1400， 3房condo租金1200 +-， 现在进攻soho你会要守很久，若真的要在那区买，买3方式的。因为semenyih bangi经济规模，创意小企业都还比较少，local学生的消费能力在租房的预算都非常低。不要被便宜的价钱蒙骗自己的分析能力呀。
可能还要比较长的时间来磨合。

Nicholas-Lim

朕不给你 发表于 22-10-2014 09:15 PM
神一样的孩子
做朕的投资顾问吧。。。

皇上，有何吩咐？~

yisiew

请问你认同把房子供完了，才买另一间吗？我是保守派，我是这么想的。

yisiew

newkickyau 发表于 26-10-2014 03:04 PM
看到楼主分享的那么慷慨， 我也说一说我的房产经历：

第一间2010 年买是 17 年的condo, 1070 sqf ， 买2 ...

你去那里买rm１７０k的排屋，却可以租1 k+？

yisiew

请问你认同把房子供完了，才买另一间吗？我是保守派，我是这么想的。

Nicholas-Lim

pml_318 发表于 23-10-2014 03:30 PM
現在才發現這樓好精彩 感謝樓主毫不吝嗇的分享, 順便提問目前很多人關注的問題:

1. 問問樓主投資怎麼設定 ...

这位大大你好，对不起哦，那么迟回帖。
1。首先你的X% 是指租金roi吗？Y是指房价每年增长率吗？
如果买二手房的话，最基本的就是租金已经看到了，可以算出来了，房价增长若估估下，就要看附近有什么大型设施，或差不多相同的新盘房屋推出，通常发展商都会标榜新高价钱的。若是condo的话呢，增值率通常在发展商交屋后比较有大幅增长，然后通常接下来五到十年都不会有太大起伏，除非附近大型发展。

2。其实你看回整个KL，五年前和五年后的分别太大的设施发展是没有，但房价都在攀升，有一点分析能力，基本上你买到哪里都不会亏，最多倒霉的话，可能小赚，或拿回本钱。投资标准因人而异，在同一栋楼里，有人喊辛苦，有人赚到笑，因为每个人观点不一样，有的人买来自住，经济比较普通，但就变成房奴，有的实现小刀据大树，买回来只用几千块，卖出去赚了几十千。结论是你一定要清楚自己要什么，然后给自己设计好方案，照方案进行到底。你问我怕不怕经济风暴，我可以跟你说我不怕，因为我知道自己在干什么，盲跟的话，被朋友说两句，就把房子压低价钱就卖了，这种不是投资啦。你问我什么时候适合进场，我和你说当你准备好，任何时候都是进场的最佳时机，会进场不代表你赚钱，要懂得是会出场，会出场的人才是钱到手的时候，我们本来就在等这一刻。市场是被创造出来的，要学就学如何创造市场，酱就能引导市场。市场被创造，价值就来了。投资房产有趣的地方就是可以凭个人力量创造市场。曾经有人问过我：问我有没有投资股票，期货等？我告诉他，我没有很好的导师交我股票投资等，在不熟悉的情况下，我纯个人的看法是：股票，期货，外汇，好听叫投资，其实更多人是投机，看着学着chart，低买高卖，但那个市场你我都知道我们其实只是小玩家，大财主在背后控制着，这种你很难创造市场，市场是被大财主创造着，那种所谓的投机，多数都是因为我认为他们懒惰上云顶（说白了就是赌）其实云顶百家乐也有chart看啊，你也是博他而已嘛，一样。大小的话几率是50：50，那个不是更快？投资股票股神巴菲特一年平稳回酬率要求20%，他是拿钱投入有生产力的公司，帮公司发展扩展事业，用人家的事业帮自己生钱。但多数人没有这个耐性，就是投机了，然后风险就不能自己掌握了。我在这里不是说所有股票投资者都是这样，而是想说我选择投资房产，是因为个人就可以掌握风险了。

其实每一样东西都有风险，各类投资呀，做生意等，其实就连打工也有风险，打工的人你以为很安全，其实打工的人的风险是自己最不能掌握的，老板找到钱，烂赌后可以在一夜之间输完整盘生意，nokia也会破产，对吧？所以我个人的看法是自己的钱途，利用房产投资，自己掌握。

补充哦：
很多人并不看好明年或后年的房产，其实你们应该也要知道虽然可能经济风暴，但政府其实都非常明显了，超大型的infrastructure正在如火如荼的进行着，mrt, lrt, hsr，就发生在这个年代，你以为年年都会发生吗？所以，它一定会刺激房产的，若风暴到了，最起码它也可能帮助房产，不会“跌”到哪里去吧？我不用“起”， 会跌会起，你们可以自行分析哦。

Nicholas-Lim

thaucari 发表于 24-10-2014 09:06 AM
2. 樓主對於目前不利情況的看法，現在是否還是投資房地產的好時機
按看空派預測 在2018之前的Y%估計會掉 ...

大大你可以参考我刚刚上面回的贴哦，我觉得问题都接近，答案也接近。嘻嘻！

Nicholas-Lim

newkickyau 发表于 26-10-2014 03:04 PM
看到楼主分享的那么慷慨， 我也说一说我的房产经历：

第一间2010 年买是 17 年的condo, 1070 sqf ， 买2 ...

大大谢谢分享。买二手房的好处是已经知道当下的回酬了，所以可以帮你加快做决定。谢谢分享！建议你也要学会放产业，能够掌握好长线和短线投资，会让你在房产投资的路上事半功倍！只卖不收，或只收不卖，对现在的时世来看也不是个非常明智的选择，你只有在放产业套了现，就可以更容易的再累积你的产业。小刀锯大树的意识，就是要会利用当下银行的facilities来为自己不停的滚动房产投资的齿轮哦~

Nicholas-Lim

M4A88T-M-LE 发表于 26-10-2014 03:15 PM
做么你可以租到这样贵的？
还供这样少？
你全部屋子都是前3-4年买的？

二手房其实你投资下去，基本上都投资在有租客的产业上了，利用银行的贷款利率，算了自己的installment，如果现有租客的租金能盖过，而且还有possitive cash flow，达到自己基本要求，就可以买了，产业转名后就可以马上享有租金收入和回酬了。必须留意的是购买二手房所需要的本钱相对新盘会高得多。新人的话要算好才进行哦，因为里面会牵涉到可能你还不知要付的杂费，律师费，割名费等的东东哦。

Nicholas-Lim

newkickyau 发表于 26-10-2014 03:19 PM
我的选屋条件是很严格的。没有extra cash flow rm500 以上的不买。

供少是借35 yrs 到40 yrs 及从别的 ...

大大分享下你如何从银行以外其他管道借钱的招数，传承后代~小弟感激不尽！嘻嘻！

Nicholas-Lim

mcoolguy 发表于 27-10-2014 10:11 AM
我的意见是不是买廉价屋先？现在我想买也买不到了~~很后悔了~

各位大大请给些意见谢谢~

廉价屋也是不错的选择，其实很多人会忽略一些flat楼，roi 可以高达10%的~然后很多屋主都不懂市价，很容易找到under market value的房子，那么就有机会出少头期钱了。新手可以往这方面进行，但一定要善于管理，ok？
不然就尝试购买新房。

Ashahi18

樓主您好，請問有聽過UOA的KENCANA SQUARE嗎？
OFFICE LOT是否值的投資，想知道您的看法。

newkickyau

Nicholas-Lim 发表于 31-10-2014 10:02 PM
大大分享下你如何从银行以外其他管道借钱的招数，传承后代~小弟感激不尽！嘻嘻！

没问题。

其实就是要换位思考， 什么时候我们会借别人钱？

就是一定拿的回和有利息赚的时候！！我们要做的是做一个有诚信的人，讲到做到， 说好借一年就一年，两年就两年，利息是BLR-1.8 就是BLR-1.8，
可以给多但一毛都不可以少！然后你每个月准时给回钱+利息给他，包他爽！！ 那时大把人等着借钱和90% quota 给你， 问题就剩下你有没有本事找 positive cash flow 的二手屋子了！

为什么我们愿意把钱放银行放FD 赚那3% 而不担心他跑掉？ 因为他用他的诚信做担保和有根有据！！我们要做的就是跟银行一样！

如果各位想买屋子但没有本钱， 就要问一下自己平时有没有诚信， 然后再准备好proposal 和 loan offer letter (可以抄银行的）找亲戚朋友， 如果FD 是 3.5% 而你可以给到4.5 或 5.5% 或 6.5% 的话很多人银行有钱但不懂投资什么你就可以叫他投资你了。proposal 和 loan offer letter 一定要做好好来那么你的资金就源源不绝了！！

newkickyau

yisiew 发表于 31-10-2014 05:23 PM
你去那里买rm１７０k的排屋，却可以租1 k+？

那是一间距离大学1.6km 的单层排屋，租给10个学生一个 RM150 -RM160 就有1500-1600 了

newkickyau

Nicholas-Lim 发表于 31-10-2014 09:52 PM
大大谢谢分享。买二手房的好处是已经知道当下的回酬了，所以可以帮你加快做决定。谢谢分享！建议你也要学 ...

谢谢意见，现在还够子弹所以还不要卖先，反而好料很难找！

等到我收集到过10间时就会开始卖一两间了。每一间的地区都在发展真的不舍得卖！

newkickyau

newkickyau 发表于 31-10-2014 11:44 PM
没问题。

其实就是要换位思考， 什么时候我们会借别人钱？

还有就是share margin 但这比较危险！ 但是maybank 的share margin 很爽因你用股票抵押所借的钱不一定要买股票， 可以拿来买任何东西包括屋子头期，家私，律师费等等

律师也一定要找好的，买二手屋最最最最重要就是律师！！ 没有好的律师什么屋都不可以买！！ 好的律师的定义是你有问题立刻可以打电话得到答案，记得，是立刻立刻！！！！！千万不要找那些生番薯的!! 几便宜都没有用！！ 要有问题时立刻可以帮到的！！！ 不要那些不接电话的！！

newkickyau

M4A88T-M-LE 发表于 26-10-2014 03:56 PM
你的房子多数城里，还是城外？

城里就是指kl pj 靠近市中心之类的，

哪里都有， 有 positive cash flow 过RM500 的就买

M4A88T-M-LE

newkickyau 发表于 1-11-2014 12:03 AM
哪里都有， 有 positive cash flow 过RM500 的就买

觉得很难有postive 500. 二手房的value本来就很高，更难有postive 500... Subang ss17empire 那边，有双层排物挂布条要卖，我打去问，居然要1.1m .这样的价格，又要如何positive cash flow 叻？

还有关于楼主小刀锯大树的东西。如果我们以kl为中心点，你早几年买的都是靠近市中心的。后来你放出去，要再买，又找不回那个价格了，最后，会买到比本来那间远些的，如果过了几年再放出去。。。再买。最后会不会越买越远？人潮越来越稀少。。。

newkickyau

M4A88T-M-LE 发表于 1-11-2014 01:20 AM
觉得很难有postive 500. 二手房的value本来就很高，更难有postive 500... Subang ss17empire 那边，有双层 ...

有的， 但不容易找和做。如果打一通电话就有的话没人七早八早去做工了。。。。如果有屋主为何要卖？为何要卖给你？ 为何要卖你这个价钱？

这几个问题很重要因为当你找到时你会很怕，怕被人骗。。。。