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有多少报酬率才会投资房地产？
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除了自用，投资用途的房地产要有多少报酬率才值得买？
我把投资用途简单分为4类来讨论，有地住宅，高楼住宅，店屋，办公大楼
这4种的租金报酬率都不一样，是否有一个参考标准？
以现在的利率，多少%以上才值得投资？
如果有实际的例子来说明，就更好了！
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发表于 21-4-2022 05:49 PM
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本帖最后由 地产经纪.约翰 于 21-4-2022 05:55 PM 编辑
行情好的时候，很多人都要5%~6%。现在的行情有的人还是要5%以上。其实只要能够跑赢房贷供期的，就可以去了。
如果是二手的，除非屋主要套现，不管应急或者重整资金去投资下一套，不然很少人是会在回酬那么漂亮的情况下放手的。
楼主，听说在Bangsar South有一个新的办公楼楼盘可以去到5.5%~5.6%。你会心动吗？
补充一下，贷款的玩法和现金的玩法又不一样。现金的话，只要利息可以高过定存，就可以转过去另一个户口了——房产户口。
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楼主 |
发表于 21-4-2022 08:45 PM
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哇！
5%是非常高的报酬率了，这几年买的公寓，很多租金都盖不完贷款利息，除了还本金，还要贴管理费，门牌税
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发表于 22-4-2022 10:08 AM
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很多公寓现在没有这样的歌仔唱了。能够cover loan 70%~80%算不错了。六七百千进场的，根本不用想可以fully cover loan，因为一拿锁匙大把人丢价——租金和售价。
高租金回酬的只能够在商业产业找到，一般上都是成熟地段的二手商业产业。
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发表于 22-4-2022 11:19 AM
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我觉得high rise目前前景还是不好, 就算是政府新建的affordable high rise house都不容易销售, 我看fb一直打广告
投资新high rise还是很难, 除非是那种在成熟商业区的旧high rise
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发表于 22-4-2022 11:24 AM
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本帖最后由 地产经纪.约翰 于 22-4-2022 11:25 AM 编辑
供过于求的结果。可负担公寓还要看地点，而且针对的客户群也未必100%都有足够资料去贷款。那些偏远一些的更不用说想要卖完。
成熟地段的公寓，除非有非常优质的刺激因素导致租金市场大好，否则高昂的进场价要打平都是一个问题，除非进场非常非常早。
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发表于 22-4-2022 11:41 AM
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由于很多affordable house销量不好, developer偷偷放低门槛了. 一般人都可以买
现在market确实供大于求
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发表于 22-4-2022 03:24 PM
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发表于 23-4-2022 11:06 AM
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楼主 |
发表于 23-4-2022 09:33 PM
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2021年MCO时，Kota Kemuning这里有间面大马路的3层店屋要卖2.6M，面马路的店屋是很少挂卖的，问银行估价是2.8M，现有三层租金是9K/月，因为MCO的不确定性，我们也不敢下手。几个买家因为贷款不过一直没有成交，现在挂卖2.9M，底价是2.8M，想听听你们的意见。
BIZPARK 1 KOTA KEMUNING |
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发表于 23-4-2022 10:14 PM
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本帖最后由 科学就是未来 于 23-4-2022 10:20 PM 编辑
美国升息循环刚刚启动，除非你是钱多到没地方花，或者主要是现金购买，不然这种高价的房地产只会让你供期更多，反而需要补贴更多。再来这个高价店屋本来就是流动性低，毕竟kota kemuning 不是超级旺的商业区，虽然投资多年后可能paper capital gain 不错，问题在于能不能脱手。
大致上5月份美国了利息会议后就会知道他们这次是不是真的鹰派，如何激进升息，所以建议你再观察多一下子，很快就可以看到利息带来的影响，估计美国会在一年半内升息1.5%， 马来西亚因为不升息和没有升息意愿和迹象，已经开始贬值了，相信5月份后国行会在利息作出动作，毕竟今年大选，马币大贬值对现任政府不利，所以马来西亚也可能进入升息循环。
而且估计现在高房价的房地产，银行在这个时候在批贷款时更谨慎，要求更高的首付，和更强大的经济背景或者抵押。
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发表于 23-4-2022 10:17 PM
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FD 的好处是流动性高，安全性高，在升息循环时反而有利
房地产是流动性低，安全性中，在升息循环时很大不确定性
分散投资比较好
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楼主 |
发表于 24-4-2022 08:34 PM
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谢谢回覆，难怪Ong大称赞你有料，
想再买店屋是有原因的，我有3间KLCC的商办单位，想在疫情期间再融资出来周转，问银行都没有兴趣，所以我卖掉其中1个单位。
而房地产买卖费用太高，拿到钱的时间又长，变数也多。
我在2012买的店屋1.25M，贷款875K，头期30%+费用4%=425K，贷款6700，租金5500，每个月贴1200
去年跟渣打融资125万，还掉原来贷款350K，等于Cash Out 900K
现在租金6K/月，贷款6.35K/月
得到的结论是，要买有地房产，方便再融资，再融资免费用又快速拿到钱，而且保留原有房地产
印象中，美国存款几乎是零利率，为什么贷款利率这样高？
美国抵押贷款利率 飙至5%
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发表于 25-4-2022 12:22 AM
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本帖最后由 科学就是未来 于 25-4-2022 12:24 AM 编辑
基本上美国银行在利息的自由度非常高，央行没有强制，所以他们存款利息极低，基本上他们不是个鼓励储蓄的国家，所以最后现金全部流入股市债市房市。也因为这样，才会有存款利息和房贷利息差距大的情况。
店屋租金已经很难再高，在这个被电商打得实体商店半伤的时代，还被高租金压垮，租金很难上涨。其实不止商业地产，住宅地产的租金这几年也是很难上涨，甚至学生住宅租金都涨不动，归根到底大马人的薪水收入追不上通胀或者只能刚好追上，在租金方面比较难应付高租金，这个值得考虑进去，不然一直贴钱供房地产，虽然多年后可能账面capital gain 非常可观，但是能不能成功卖出是问题。一些成熟地区应该不难，但是kota kemuning 半天吊，非常考验接下来10年发展规划，算是一种长期中低风险投资，但是回筹有不确定性。
refinance 也是一个值得考虑的问题，为什么银行那么喜欢refinance ? 最大原因就是可以赚取你的利息。一般人要去跟银行贷款一百万非常困难，但是有房地产抵押的refinance 就可以轻易借出一大笔钱，那笔钱如果你会利用去投资得到更大的回报是不错，基本上对于以前那些买下低价房地产的人是非常不错，因为还可以找到可以cover 你instalment 的租户，算是先预支未来钱来做一笔大投资。如果买入高价，那么就比较辛苦。总之你的做法已经让你比较轻松了，何必又来烦Kota kemuning 的不确定性商业投资？就因为你住kota kemuning 方便管理？可以考虑其他更有潜力的商业地区，应该很快会进入买方市场，可以再观察看看。
我看中一间双层排屋也是迟迟不敢下手，就看美联储接下来的发展，就怕自己买贵了。
房地产长期看涨，但是没有人愿意买在其中一个高点。
根据我看的财经节目，现在股汇债在3杀，很快就股汇债房4杀。经济周期循环，中华风水9运来到市场洗牌，这个都可以作为参考。虽然我很大几率会买错时机
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发表于 25-4-2022 12:03 PM
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的确是需要规划自己的portfolio，多少%定存，多少%房产等。但如果预了要收租金收入，肯定是要长远的。而且一些房产是会增值的，就像股票投资中的“价值投资”法，增值和股息一起赚。
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发表于 26-4-2022 10:50 PM
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想请教老板，我看到有些人租金扣除供期和杂费后每个月亏1-2k都要去买整百万的公寓。为什么他们会这样做？
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发表于 26-4-2022 11:07 PM
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能不能透露老板你看中的这间双层排屋的地点？
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发表于 26-4-2022 11:22 PM
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发表于 27-4-2022 12:10 AM
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发表于 27-4-2022 01:19 AM
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