想问问the maple residence 值得投资不？

星云

大家觉得the maple residence 怎么样呢？还是这个价位有更好的project?
未来几年都不自住。

地产经纪.约翰

地点是不错，如果是在你的预算里面，是可以考虑的。
那里将来还有几个phase，所以你现在买还算是比较早的一批。
你过去看了吗？这个项目我有几间不错的单位。

pupuman

地产经纪.约翰 发表于 17-9-2021 12:01 PM
地点是不错，如果是在你的预算里面，是可以考虑的。
那里将来还有几个phase，所以你现在买还算是比较早的一批。
你过去看了吗？这个项目我有几间不错的单位。

哪里的？我还以为YTL the maple sentul

地产经纪.约翰

pupuman 发表于 17-9-2021 02:55 PM
哪里的？我还以为YTL the maple sentul

我以为楼主说的是Taman OUG的Maple？是OUG的话是WCT的项目。原本是一个有商场的mixed development，现在变成有中央公园的小区，有几个phase。

地产经纪.约翰

Taman OUG的Maple价钱都是RM550K以上的，这个价位看楼主你要找哪里的。这个价钱你可以看Pantai Sentral （Pantai Dalam）的Freehold的新项目。RM550K可以拿到dual key的2+1房间，2浴室。要分开成为两个单位出租，租金会比单单出租一整间更高。

Happy_feet86

四年前荣幸和一位退休的上市公司 CFO 午餐，他奉劝我们这些年轻人，最好不要用‘投资’的想法来买地产，尤其是公寓，自住可以，最好买有地住宅保值。那时候是2016, 所有象我酱的年轻人都想买地产。 好彩我有听他的劝告，其他当年买了公寓投资的朋友，现在都上车套绕。。。那时他说过，十年内不要买公寓。另一个住在 Setapak 的朋友就听他的劝告，这四年只租公寓，每次都是更便宜而且更豪华。 现在这间屋主月供两千五，他和朋友只用1.6k的租金。

地产经纪.约翰

Happy_feet86 发表于 18-9-2021 11:02 AM
四年前荣幸和一位退休的上市公司 CFO 午餐，他奉劝我们这些年轻人，最好不要用‘投资’的想法来买地产，尤其是公寓，自住可以，最好买有地住宅保值。那时候是2016, 所有象我酱的年轻人都想买地产。 好彩我有听他的劝 ...

有地的保值，还要看地段的，还要看时间（多久）。拥有源源不断的新房子出现的地区，守上十多二十年也未必能够增值到自己想要的价钱。
按举出的例子来推算，公寓的屋主虽然是每一个月要多付RM900，但地段好的房子多少都会上涨（除了超高密度的高楼）。到时候套现就会有一笔额外的资金了。

现在比较靠近市区新的有地房子最少都要RM1mil（偏远的还可以找到RM600K），但租金不可能将每月供期cover到完。RM1mil的有地房子最理想大概都只能租到RM3K（每个月还要贴最少一半）。贴进去的钱也是成本，也要算进profit & lost才能够得到净利。

当然这只是一个粗略的算法，还是地段是最重要的关键。

Happy_feet86

地产经纪.约翰 发表于 18-9-2021 11:26 AM
有地的保值，还要看地段的，还要看时间（多久）。拥有源源不断的新房子出现的地区，守上十多二十年也未必能够增值到自己想要的价钱。
按举出的例子来推算，公寓的屋主虽然是每一个月要多付RM900，但地段好的房子 ...

那位前辈的观点是2013年以后房产已经不再是有效的投资工具，而是消费品。地产商和经纪用尽所能满足消费者的欲望，而买家则不自觉的举债用高价购入。用作比喻，就象是车子，大家还是有需要购买，只是一拿锁匙就贬值。更别说过去几年超出需求的供应量，高楼住宅就好象复制品一样被‘大规模生产'，优质公寓则以天价销售，愿者上钩。

至于朋友的屋主连套现的机会都没有，市价目前还是跌着100千以上，而且他还要倒贴管理费每个月三百八，第一次moratorium后他愿意亏多两万转让给我朋友，当然朋友并不打算购买，只是用回原价续住两年，因为对方的确花了很多钱装修,他住的很好。

地产经纪.约翰

Happy_feet86 发表于 18-9-2021 10:34 PM
那位前辈的观点是2013年以后房产已经不再是有效的投资工具，而是消费品。地产商和经纪用尽所能满足消费者的欲望，而买家则不自觉的举债用高价购入。用作比喻，就象是车子，大家还是有需要购买，只是一拿锁匙就贬值 ...

同样的东西，有人赚有人亏，还是也很多人趋之若鹜。
花很多钱装修投资的产业，说明了该屋主没什么经验。
房产投资除了地段，进场时机很关键。换句话说，楼盘还没公开发售进场和尾盘进场，是两种不同的结果。

blurmaster

地产经纪.约翰 发表于 19-9-2021 10:18 AM
同样的东西，有人赚有人亏，还是也很多人趋之若鹜。
花很多钱装修投资的产业，说明了该屋主没什么经验。
房产投资除了地段，进场时机很关键。换句话说，楼盘还没公开发售进场和尾盘进场，是两种不同的结果。

我觉得到最后还是看demand和supply这个因素吧，有些地方已经发展饱和了，建筑和市区规划十年不变，房子价格自然不会怎样升值。
一些地方大量发展，人口却没有如何增长，造成很多白象工程有价无市，买来投资的人基本上是上车了，发展商却已经赚了一大笔吃香喝辣。

地产经纪.约翰

blurmaster 发表于 19-9-2021 04:24 PM
我觉得到最后还是看demand和supply这个因素吧，有些地方已经发展饱和了，建筑和市区规划十年不变，房子价格自然不会怎样升值。
一些地方大量发展，人口却没有如何增长，造成很多白象工程有价无市，买来投资的人基 ...

如果是旧区/老区，项目只有一栋而没有商业大厦，那么这个地方就只比较适合自住。比如PJ的Megarise，一方尺整千块++。
如果是旧区/老区中兴建一个mixed development，有商业大厦，还有新的住宅将会兴建，那么早期进场的还是可以赚的。
只是说，看投资者hold多久而已。房产投资不是说一两年的事情的。

Happy_feet86

地产经纪.约翰 发表于 19-9-2021 10:18 AM
同样的东西，有人赚有人亏，还是也很多人趋之若鹜。
花很多钱装修投资的产业，说明了该屋主没什么经验。
房产投资除了地段，进场时机很关键。换句话说，楼盘还没公开发售进场和尾盘进场，是两种不同的结果。

如果这么说的话，云顶也是一样，疫情之前同样的赌场，每天有人赢钱有人输钱，但从来不缺客。眼光，运气，自律，技术和对荷官还有赌场当天走势的‘分析’缺一不可。当然这是我开的玩笑，哈哈。

某程度上认同你的观点，也就是说投资房产的技术门槛在2013年以后已经越来越高，所以不再适合作为普通大众的投资工具。像2000年到2013年多数人能在地产牛市中赚钱的时代已经结束。现在只有少数有技术和资金的人才能从subsale mkt赚钱，当然风险也越来越高。

Happy_feet86

blurmaster 发表于 19-9-2021 04:24 PM
我觉得到最后还是看demand和supply这个因素吧，有些地方已经发展饱和了，建筑和市区规划十年不变，房子价格自然不会怎样升值。
一些地方大量发展，人口却没有如何增长，造成很多白象工程有价无市，买来投资的人基 ...

认同你的看法，相信最近这几年大家身边都有朋友同事甚至亲戚向发展商购买新房产投资而被套绕。 我就有亲戚在Sentul 快要建好的project套绕，因为不停有lelong case... 而且附近不断出现新的大型项目，未来的租金应该也不乐观。

blurmaster

Happy_feet86 发表于 19-9-2021 10:00 PM
认同你的看法，相信最近这几年大家身边都有朋友同事甚至亲戚向发展商购买新房产投资而被套绕。 我就有亲戚在Sentul 快要建好的project套绕，因为不停有lelong case... 而且附近不断出现新的大型项目，未来的租金应 ...

其实我的看法很简单，就是投资是从小钱开始边做边学的一门功夫，多少钱都好，房产对大多数人来说都是一笔不小的投资，一翻车就是整世人的灾难，不得不谨慎。

地产经纪.约翰

Happy_feet86 发表于 19-9-2021 09:34 PM
如果这么说的话，云顶也是一样，疫情之前同样的赌场，每天有人赢钱有人输钱，但从来不缺客。眼光，运气，自律，技术和对荷官还有赌场当天走势的‘分析’缺一不可。当然这是我开的玩笑，哈哈。

某程度上认同你的 ...

股票很多人烧到手，但是还有很多人认为那是一个“投资”。当然如果有相关方面的知识和技术，那的确是投资。但真正有这些条件的人有多少呢？你会发现到，一些特定人士一直说房地产不能够再赚钱，会不会也是这些人一直在拼命地买呢？这一点让我想到股市地操盘方法。

结论是，能否赚钱，是看自己在相关领域地知识、技术和消息是否灵通而已。

Happy_feet86

地产经纪.约翰 发表于 20-9-2021 10:30 AM
股票很多人烧到手，但是还有很多人认为那是一个“投资”。当然如果有相关方面的知识和技术，那的确是投资。但真正有这些条件的人有多少呢？你会发现到，一些特定人士一直说房地产不能够再赚钱，会不会也是这些人一 ...

所以，股票赌场只亏一时，房产一玩随时可能上车绑一世。。哈哈

地产经纪.约翰

Happy_feet86 发表于 20-9-2021 11:40 AM
所以，股票赌场只亏一时，房产一玩随时可能上车绑一世。。哈哈

房产如果你不卖，就算是便宜出租，也有供完的一天。
股票赌场可以亏完所有的身家，即便是炒股高手赢了大半生，最后一次过把身家输光。

杰西利弗莫尔是个什么样的人? - 知乎 (zhihu.com)

Happy_feet86

地产经纪.约翰 发表于 20-9-2021 01:07 PM
房产如果你不卖，就算是便宜出租，也有供完的一天。
股票赌场可以亏完所有的身家，即便是炒股高手赢了大半生，最后一次过把身家输光。

杰西利弗莫尔是个什么样的人? - 知乎 (zhihu.com)

哎哟，他的结局当然悲惨。。因为他是炒家，speculator, 不是投资股票的。Warren Buffet， Benjamin Graham, Peter Lynch 这些你为什么不看呢？？？当然他们的理论也适合用在现在房市，所有新的high rise都有 over price的风险，高过fundamental value，因为发展商已经maximize他们的profit，甚至卖着future value。

还有，入门基本金融知识，股票风险永远低于地产，所以就算 CFA 课程也是把房产偏在 alternative investment的较高风险组合. 因为股票你能输的只是投入的capital，除非要做英雄玩杠杆举债炒股。而房产的贷款数目是绑死的，当房价永远低于市价，而租金又长期低于还款，你的损失酱大于你的 initial capital。所以只能长期做慈善，倒贴住户，希望在明天。。。Capital 是可以烧的，可是债务是要偿还的，一个不好彩，假设永远在最坏情况下，可能要做慈善三十五年。

地产经纪.约翰

Happy_feet86 发表于 20-9-2021 01:59 PM
哎哟，他的结局当然悲惨。。因为他是炒家，speculator, 不是投资股票的。Warren Buffet， Benjamin Graham, Peter Lynch 这些你为什么不看呢？？？当然他们的理论也适合用在现在房市，所有新的high rise都有 ove ...

对，股票是可以投资长期的，股价涨跌都不看。（但买到之前的蓝筹股马航又另当别论）但巴菲特不是没有亏过的，只是人家本金够大，所以伤不了元气。价值投资的理念，是买其价值，或是未来价值。也就是认为该产业未来是有需求，因而产生价值的。但是，买入的价格也很决定性。同一个楼盘，有人赚也有人亏，只是进场时间不一样而已。就拿前阵子火红、每一个人都很兴奋的杀入的顶呱呱手套。老板自己有没有跑路就不知道，但很多炒家应该是高位跑路了。所以之前还很兴奋追高的人，现在应该都牢牢套住了。（现在应该是腰斩了，不是一时半刻可以“回来”）所以，不是说一个投资标的基本面是好的就肯定赚了。

就像价值投资者以十年二十年来看，房子不可能一直处在低于市价的，特别是在供应逐渐减少后（除非买到山卡拉地方发展商又有一大片土地慢慢开发）。资本可以烧，债务也是可以变成资本，慢慢烧罢了。最坏的打算是供到最后，至少还有四面墙，而到时候也可以套现的。至于其中我认为如何赚钱的细节，也就不赘述了。

Happy_feet86

地产经纪.约翰 发表于 20-9-2021 02:56 PM
对，股票是可以投资长期的，股价涨跌都不看。（但买到之前的蓝筹股马航又另当别论）但巴菲特不是没有亏过的，只是人家本金够大，所以伤不了元气。价值投资的理念，是买其价值，或是未来价值。也就是认为该产业未来 ...

价值投资的入门解说不是一直用‘价值’两个字转来转去，一开始Benjamin是用债卷bond价值的算法来计算股票的intrinsic value基本价值，然后再对比市场价，基本价值高过市价则称之为被低估的股票，可以投资。随着时间推演，这个理论已经与金融会计结合，对公司帐目进行全面演算，其中一个例子就是uncle每天口中的本益比，P/E. 所以真正的价值投资是找出被低估价值的股票，还要看它未来的发展。可是当你把马航当中价值投资来解释，那就是把马谡当马良。
马航本身在2000 年后就不断出现基本金融分析里的危险影子，不断下跌的获利能力，越来越高的营运成本，更别说丑闻和失败的企业监管。到后期甚至一块钱的收入需要一块两毛的成本投入，也就像现在投资房产而被套绕的人，哈哈哈。可是水鱼大军还是大举买入，因为投机因素，大家在赌政府会出手拯救，最后为国捐钱。
而你口中的手套股，如果在疫情一开始的时候发现手套价格已经飙涨，那么就可以计算出更高的获利能力。只是。。。很多都是在股票价格飙涨后才盲目购入，本益比超过一百背的股票，怎样叫价值投资？？？ 当然小弟无能演算它突然暴涨的获利能力，所以没有进场。

再来就是你所说的十年二十年房产一定会涨价。这就好比一厢情愿的说只要娶了一个女人十年二十年包生儿子。1970到2010大马总体平均经济成长，人均收入，和人口成长都取得不错的成绩，所以造就当时的产业牛市。可是如今已经2021,大马还是发展中国家，而且越来越多指标显示我们可能陷入中等收入陷阱，人口增长也越来越少。还能够对盲目的对房市乐观而不注重经济数据不断恶化的影子吗？还有可爱的agent告诉我世界的房价不曾跌过，那么日本通货紧缩呢？不是所有投资都是买了放着二十年就一定能赚钱。比如，buffet 喜欢的保险业之所以能长期保持盈利，正是因为不停的用精算学来计算成本与收益，只投入资本发展有收益的金融保险产品。