屋子利息问题，高手请给意见，谢

mcoolguy

2009 年 屋子利息。3.25%
我借 rm338000 供四十年 （那是是rm11xx 到rm12xx）
头五年供期是定的。过了五年是跟市场的利息。。这六年里国际银行有起利息，但是我的房屋贷款一样
过了差不多到七年，就是刚国家银行调低0.25%利息，银行就寄信给我差不多起了rm300，我吓了一大跳。。问了四个职员只有一位给到我正确的答案（这六年里我有供多了五十二千），问了很久才知道银行算328来算不是拿276千算，我问他为什么它说怕我会拿52千来用，但是那52千是没的拿的除了我没钱供是拿我的52千来供

现在有两个配套，利息是4。25
（1）照着rm1530来供但是不会到40年（问题是我这差不多七年你我供多这52千干嘛？也是五年吃了）
（2）算回rm276千来供，一个月rm1410,供28年（还有五年银行吃了）

问题
（1））为什么银行可以缩短那个年份，那么签贷款合约干嘛？不是我自己丢多钱下去，自己话事的吗？
（2）还有很多问题没时间写。。。

各位大大有经验的请留言大家学习学习谢谢。。

ss24

你丢多余钱下去的是flexi acc或者semi flexi才是自己话事，如果是advance payment没有得话事，做了冤大头。

kitkatlow

你不是flexi loan，就算你多換200K，銀行依然會用338K 來計算。
銀行沒有吃你的錢，只是你把錢放在這個貸款戶口裡。你可以隨時拿回來。

還有，根據現在的rate，你的貸款，每個月換15xx，是合理的計算。

hawkman

1. 你舊的loan 是term loan, 不是flexi-loan, 多放錢也不會減息.
2. 現在你要轉plan, 就是cancel 了舊的loan plan, 再做新的plan, 所有offer & terms,　以你現在的收入年齡從新計算.
所以你要留意, 轉plan要不要給律師費, 要不要買m？？a, 另外, 你現在的實制利息是多少？

3. ？？？ 銀行吃五年？？？　我不太明白你這句的意思。

４。　你的屋價有升嗎？　新ｐｌａｎ用ｆｌｅｘｉ　ｌｏａｎ的話，　可以考慮多借一些。　

mcoolguy

ss24 发表于 21-8-2016 10:11 AM
你丢多余钱下去的是flexi acc或者semi flexi才是自己话事，如果是advance payment没有得话事，做了冤大头。

Ocbc 没有full flexi..好像是semi..
有两个选择
(1) 供多钱可以拿出来
(2)供多钱不可以拿出来，不过没钱供会自动扣

mcoolguy

kitkatlow 发表于 21-8-2016 11:17 AM
你不是flexi loan，就算你多換200K，銀行依然會用338K 來計算。
銀行沒有吃你的錢，只是你把錢放在這個貸款戶口裡。你可以隨時拿回來。

還有，根據現在的rate，你的貸款，每個月換15xx，是合理的計算。

噢原来，因为他们也解释不到，所以我一直不明白，不过他们说回用276k来算利息。。
那笔钱不可以拿出来，因为我没选到，如果没钱供屋会扣我的钱

Rm1530是拿rm32800来算，我觉得丢多也是多于的。。

mcoolguy

hawkman 发表于 21-8-2016 02:43 PM
1. 你舊的loan 是term loan, 不是flexi-loan, 多放錢也不會減息.
2. 現在你要轉plan, 就是cancel 了舊的loan plan, 再做新的plan, 所有offer & terms,　以你現在的收入年齡從新計算.
所以你要留意, 轉plan要不要給 ...

(1)哦原来我不知道哟，我做记得banker说丢多一千回扣利息
(2)只是签名就可以了，不是做refinance什么都不用给，现在利息blr 6.65-2.4 =4.25%
(3) 我本来就四十年，我供多，国家银行换利息，它重心算起高供款和帮我缩短年份，总共少了五年。。
(4) 起了一倍多，没考虑借多

kaffa_seng

搞清楚你的问题先

1.您贷款了 rm338000 共40年

2.您已经供了 7年，剩下33年

3.七年后，现在您的贷款剩下 rm328千

4.这七年您多供了 rm52千，贷款应该剩下 rm276千

首先你接的是什么loan，您共的户口是储蓄户口还是loan的户口

银行大多会叫你开一个储蓄户口，然后loan的户口连接去储蓄户口，每个月定期扣钱

比如：储蓄户口有52千，但loan户口每个月只拿你2000，那么储蓄户口就会剩下50千，这50千不必给任何费用都可以拿出来（根本就是一个普通户口，不然一个两个扣利息银行吃西北风啊）

解决方法：您要问bank，我的loan户口如果丢多钱下去是否会扣利息，会还是不会罢了~

先说不会

1.重新贷款，选择更好的因哈，会扣利息这家不做去别家，你有钱房子升价了怕银行不借，只是需要比律师费，文件费

2.您不想那么麻烦，直接和银行说这52千直接还掉贷款，那么您的贷款就会从328千掉去276千，银行是直接拿掉您的钱没回头了，当然利息是以276千来算

3.合约签40年不会跟死死40年，头5年大多会lock着死约，如果5年内还完那么就会中罚（很多有钱人就是借银行来避开政府查税，然后又快快还完，银行也不是傻子就lock 5年吃定定利息，不然白做工，或者你中了6合彩发达了，提早还清嘛中罚咯，5年后就没有了）但40年后如果您的贷款还没有还完，比如利息调整等等杂费，还欠10千，银行可以以最后一个月要您还清不然你就算毁约）

如果会就不用烦了，直接把52千转去loan户口然后以 328千 扣 52千 = 276千 再加 当天 利息%

只清楚这52千是否生动还是半生动

1.生动，您可以anytime申请回出来不用通知填写表格，其实生动的户口每个月都算了几块钱服务费下去了，有支票簿的

2.半生动，您可以拿出来但要提早申请，7天左右的工作期，每次取钱要给50块（服务费），最少要取出5千 和 整数

我的解释不懂你明白没有~

我都是拿半生动，供肯定供多，问题是我也不是几百万上下所以供多几千或几十千就放着咯，如果有急要事再拿出来，如果时间不等人就和人家借，拿到出来再还咯，大多不会去动他就对了

生动的玩法给几百万上下的人咯，比如商人收到客户的千400千，丢进去loan户口，贷款400千，loan户口有400千 = 0% 供期每个月2千，然后欠supplier三个月，拿394千出来还掉supplier，贷款剩下394千，那3个月0%，当然生意不止一笔，每个月都有进出涨，你收的快，出的慢就等于借人家的钱来放FD几个月，这样搞不用16年6个月清完贷款（意思是2000块 x 200个月 = 400千）一毛利息都不用给

我有认识的人直接把钱丢进loan户口，贷款500千，丢一个499千9百块，每个月银行只能算他100块的利息。。。银行也吹他不涨~他要用到钱再拿出来

所以我不建议人家直接买cash，除非亿亿声啦，几百千买cash不是问题，如果有点钱，这样玩比较好玩，现金还在手，不用求人，贷款又不会算利息，双赢~

ahsui

mcoolguy 发表于 21-8-2016 10:46 PM
Ocbc 没有full flexi..好像是semi..
有两个选择
(1) 供多钱可以拿出来
(2)供多钱不可以拿出来，不过没钱供会自动扣

我也是接OCBC， semi flexi。
他家的计算是 balance - advance & capital repayment  x interest divide 365 . update daily。

你可以上你的ocbc 网站，下载statement。 他会帮你keep 6 个月的statement。你可以计算的。

前阵子我算了，很准。。。但是利息我就没什么理会。

简单来说。installment = fixed ， 多给的是扣利息。

kitkatlow

有人會問，銀行很奸詐。我特地多付了100K，但他不會拿去扣貸款額，擺明是“吃錢”。

其實這是非常錯誤的看法。請問：你有沒有通知銀行，你這100K，是用來攤還貸款的？ 銀行有沒有說 ok 沒問題？

我估計幾乎所有人都沒有。

要是銀行“好心“自動把這 100K 拿去扣除貸款額，那麼，隔幾天，你跟銀行說 哎呀我不小心多 bank in 了100K，我現在要withdraw 回來。怎麼辦？

你拿去扣除貸款額了？ 你是誰？ 我有叫你拿去offset loan amount 咩？ 你做麼自作聰明？ 我現在要用錢來看病，繳考試費。如果家人出事或者考試不成，我要你賠償我的損失。

所以，在商，在法，在理，銀行都不會這麼做。一般傳統貸款，term loan，non flexi loan，都不會，也不允許多付錢offset loan amount 的。除非write in 重新整理貸款。

請別怪銀行 “吃” 你們的錢了。

kitkatlow

我還看過另一些人抱怨過，買房子貸款拿term loan，幾年後想放錢進入offset loan amount 但不能，就怪銀行，說為何當初沒有提供他flexi loan，是個陷阱，要貸款者不能輕易減低貸款額。

我想說。。。。。。你今天去買車，買了vios，可不可以怪罪toyota 沒有建議你買camry？ 讓你出車禍時少了幾個airbag。。。。。。。

flexi loan 在馬來西亞都有十六年歷史了最少，你自己不知道flexi loan 就怪銀行？ 就好像你不懂 camry 有6 個 airbag 買了vios 就怪 toyota。。。。。


不是針對這裡任何人，別在意。

ngph988

kitkatlow 发表于 22-8-2016 12:05 PM
有人會問，銀行很奸詐。我特地多付了100K，但他不會拿去扣貸款額，擺明是“吃錢”。

其實這是非常錯誤的看法。請問：你有沒有通知銀行，你這50K，是用來攤還貸款的？

我估計幾乎所有人都沒有。

要是銀行“ ...

非常赞同， 很多人会把以为和应该放在心里。 他们完全不明白银行的运作。银行需要以客户的指示来处理客户的要求。 假如客户没给指示，你要银行如何处理？

ngph988

kitkatlow 发表于 22-8-2016 12:21 PM
我還看過另一些人抱怨過，買房子貸款拿term loan，幾年後想放錢進入offset loan amount 但不能，就怪銀行，說為何當初沒有提供他flexi loan，是個陷阱，要貸款者不能輕易減低貸款額。

我想說。。。。。。你今天去 ...

我觉得banker 应该让客户知道他们想要的配套。让客户知道他们的需求

kitkatlow

ngph988 发表于 22-8-2016 12:24 PM
我觉得banker 应该让客户知道他们想要的配套。让客户知道他们的需求

這有很多因素，很多顧客貸款，都選哪些最低利率啦，沒有MRTA  之類的。這時候banker 自然會推薦 term loan。

從做sales 的角度而言，banker 沒有錯，他們是推薦顧客需要的配套。就算有，因為 flexi loan 很多利率都稍微高，更需要每個月的月費。貸款者一開始聽到就說不要了。因為開始的時候沒錢，也沒有考慮要提早供完。

等多幾年有錢了，很多都忘了當初banker 有沒有跟他們推薦過，更加忘了什麼是flexi loan，不知道term loan 不能提早攤還貸款。

都一樣的工作，一樣的佣金，我看不到為何banker 會刻意不推薦flexi loan。

mcoolguy

kaffa_seng 发表于 22-8-2016 04:12 AM
搞清楚你的问题先

1.您贷款了 rm338000 共40年

2.您已经供了 7年，剩下33年

3.七年后，现在您的贷款剩下 rm328千

4.这七年您多供了 rm52千，贷款应该剩下 rm276千

首先你接的是什么loan，您共的户口 ...

我的不是自动扣，我的是每个月给的，我也忘记了有没有开户口(据我所知是没有)
那52千在贷款户口
我是不明百为什么40年，可以去到35年越来越少，我知道有lock in penalty头两三年
我是想到我有钱我就给多点，没钱就给原本数目，那五年也有相差那一百，如没还就中ccris..到头来是我亏本虽然我不会还四十年这么久

kaffa_seng

mcoolguy 发表于 22-8-2016 08:11 PM
我的不是自动扣，我的是每个月给的，我也忘记了有没有开户口(据我所知是没有)
那52千在贷款户口
我是不明百为什么40年，可以去到35年越来越少，我知道有lock in penalty头两三年
我是想到我有钱我就给多点，没 ...

那么要看回您的贷款合约了，可能合约真的是普通贷款合约罢了，没有给多扣

年轻嘛借到40年咯，可能你是联名户口呢~很多因素导致您能借长久，贷款要更多或容易有大学文凭也会有帮助的哦~

lock in penalty一般5年，有些口渴需要人来贷款的银行就会放松3年或两年，CIMB做过一次没有捆绑合约，为期几个月罢了，就没有这个好康了，毕竟银行不是傻的，他懂很多人利用他们来避过税务局~

本来贷款就应该还多最少一期，就算你懂8号到期，贷款30年就好了360期，忘记一期就真的中ccris很不低的~

所以我都教朋友供多一期，然后供整数，有多一两百最好1年两年下来又供多一期有个防备，真的人生很不顺利时还有的顶~

啊LZ有拿EPF出来吗？那个也可以帮助的哦~

RCS

kitkatlow 发表于 22-8-2016 12:21 PM
我還看過另一些人抱怨過，買房子貸款拿term loan，幾年後想放錢進入offset loan amount 但不能，就怪銀行，說為何當初沒有提供他flexi loan，是個陷阱，要貸款者不能輕易減低貸款額。

我想說。。。。。。你今天去 ...

banker 有义务告诉买家 银行的配套，每个配套有各自的好处与坏处

RCS

kitkatlow 发表于 22-8-2016 12:30 PM
這有很多因素，很多顧客貸款，都選哪些最低利率啦，沒有MRTA  之類的。這時候banker 自然會推薦 term loan。

從做sales 的角度而言，banker 沒有錯，他們是推薦顧客需要的配套。就算有，因為 flexi loan 很多利 ...

希望这样的banker不会翻车，一个例子，
banker A 什么配套都没有介绍，自作主张选择term loan 给顾客
banker B 比较尽责会一 一讲解配套的好坏处。
后来顾客才发现原来term loan 是锁死死的，不可以快供完和降利息，
由于配套不适合，顾客选择和banker B 签约， banker A 的 sales 白白的飞走了

RCS

不好意识，刚刚想起OCBC 的package 比较特殊，利息是走两个tier的，
例如前三 / 五年 利息是4.45%，过后会跳去4.65%， 这样的package 比较难推荐，
和其它银行比较都是走下风， 所以不喜欢和很少去接触，我记得去年ocbc 做refinance回 ocbc 有免律师费的 offer, 今年不懂还有没有。。

kitkatlow

RCS 发表于 26-8-2016 02:53 AM
希望这样的banker不会翻车，一个例子，
banker A 什么配套都没有介绍，自作主张选择term loan 给顾客
banker B 比较尽责会一 一讲解配套的好坏处。
后来顾客才发现原来term loan 是锁死死的，不可以快供完和降 ...

看情況，一些新手的確不會介紹，也有一些是顧客自己要的。

比如見到banker 第一句話就說 我在A 銀行是 4.5％ 利息，你這裡有沒有更好的package？

banker 一看到就知道這是term loan，而term loan 他們做到4.45%，flexi loan 則要4.6%，聰明的banker 都不會自找麻煩，直接推薦term loan，反正顧客一開始也是用term loan 做比較。

還有就是，一些uncle auntie，或者沒什麼受過教育的，很難跟他們解釋flexi loan 的概念。他們只要求利息低，所以乾脆省時間。


一般的sales person，都是迎合顧客的需求。只有更出色的sales person 才會去創造顧客的需求。基於個人能力，還有時間，技術成本，的確不是每個都能做到。看顧客而定。