看看装修多少钱？数学挑战赛，我现在买是亏还是赚？

u0508950

我在做COSTING，请不要又以为是什么好练帖子。。。。这论坛放一点点真实资料上来都会被误解成好练，先澄清一下，免得误会。
里面的壁橱，地板等等都是用了十多年的，照片是３　年前的，不过目前的状态还是差不多一样。
屋子２００３　年建成，今年是第１３年。


1。主人房作了两个很大的衣橱，床旁边做了两个双层的DRAWER，一个小的梳妆台，几面镜子，TV CABINET。

2。主人房厕所就好象图里面的，加了浴缸，大理石的BASIN和一面大镜子。

3。小厕所也是大理石的BASIN，其他的好像没什么弄。

4。中间小房是两边有两个大衣橱，上面一个放东西的橱，一个大书桌。

5。旁边小房一个大衣橱，桌子。

6。客厅和厨房的壁橱不计其数，厨房的放东西和煮菜的地方都是大理石做的。几面大镜子。


7。整间公寓的墙都放了WALLPAPER。

8。地砖我不懂他有没有换，因为我不知道哪一个是原装，哪一个是换过的，可能有经验的朋友可以看得出。

9。几盏水晶灯和壁灯。


我舅舅的BTO装修没有我那间这么多，但是也花了4万多新币，不过他是去年装修的。

u0508950

Past Transactions (Limited to 15 most recent in the last 12 months)                                                           

Contract                             date	Address	Price                             ($)	Price                             ($PSF)	Unit Area                             (SQ FT)	Type of                             Sale	Purchaser                                 Address
16 Jul 2015	65 Lorong G Telok Kurau   #XX-XX	$1,268,000	$966	1,313	Resale	HDB
11 Jun 2015	65 Lorong G Telok Kurau   #XX-XX	$1,280,000	$975	1,313	Resale	Private
18 May 2015	65 Lorong G Telok Kurau   #XX-XX	$1,000,000	$958	1,044	Resale	HDB
29 Jan 2015	65 Lorong G Telok Kurau   #XX-XX	$1,030,000	$1,018	1,012	Resale	Private

这栋公寓的转手价。
16.7.15 和11.6.15 这两间都在搞大装修。

这两间是GROUND UNIT，除去PATIO SPACE，实用INDOOR SPACE和我那间几乎是一模一样，只是他们买来后，不像我一样没装修就直接出租或搬进去。
他们现在还在底楼打墙，换地砖等等。

1044 和1012 那两间照理说，PSF的价钱不应该低过GROUND FLOOR UNITS，因为他们没有PATIO SPACE，但是还是低过了。
我只知道其中一间是三房的，但是他把三房打成两个大房，然后急着移民，要卖房子。另外一间是完全BASIC UNIT， INVESTOR 买来出租的，很残很旧了（为什么我会知道，因为有网友去看过，然后PM我，我才知道原来原装的房子很多东西是没有的）。

freshzea

哪里额apartment

u0508950

你刚贴上来的转售价显示我买的那间还没跌穿我的买价呢？我还以为这几年跌了这么久，已经跌穿我的买入价了。那两间1044 和1012 sqft 的转手价很低，但是那两个ground units 的价钱又升上来了。我自己都没注意到。1313 sqft 剪掉 1130 就是说有大概2 百sqft 是patio space.

考量到patio space 价格远低于indoor space，为什么买家不等价格跌多一点再出价呢？还有，他买了后，还大装修，就是说，装修丝毫没有为该房子增值，买家反而要加80 到百出千装修。
如果是pr 买家还得加个5 % absd 呢。。。

你不妨帮我算算看，我买的时候，大概是1130 sqft, 1.15 百万，不过我买是连装修一起买的。1130 sqft 几乎全是usable space, 没有patio space和balcony. 算起来就是1017.70 PSF。
我的在二楼，那间ground unit 在一楼。楼层高低会影响一点转手价，不过影响不会很大。
如果我现在买，就需要给额外5 % absd 和大概3000 块律师费，那我现在买算亏了还是赚了？

说得可能有些复杂，不过你买房子的年限比我还久，你应该会明白我在说什么。

这是我和某网友之间的对话，可能大家会搞不清楚我要表达什么，我稍微澄清一下之间的差别：

2012年	2015年
1。可以贷款40年	1。可以贷款35 年
2。不需要给3 千块律师费	2。需要给3千块律师费
3。不需要给5% ABSD	3。需要给5%ABSD
4。买家BSD（印花税）=3% -5400	4。买家BSD（印花税）=3% -5400

我出租公寓两年半，每个月租金3400，管理费 ：SGD360 一个月，利息开销：大概1200一个月（很低的原因是前两年新加坡的SIBOR RATE很低，现在还是维持在低位），维修费大概3 钱，AGENT FEE：3400。
这个租金收入目前就不算在内，就以单单房子的转手价来估计，我是赚了还是亏了？
如果需要其他资料，我必据实以答。

@loveshino @digidigi @ss24 @科学就是未来 @mchen3389 @lamiko @newfuture @itikputih 进来给给意见。

u0508950

freshzea 发表于 9-11-2015 06:23 PM
哪里额apartment

地址在那个转售价那边有。

u0508950

这里面的资料都是前真万确的真实资料。

这个真实个案其实是很好说明其中一间新加坡公寓的价格走势。

u0508950

其实这个东西我也不是很熟，只不过balcony多多少少能让屋子有多一点空间的感觉，也要看设计，如果是那种你一个礼拜也不会踏上去一两次的就没用了，一点点可以，太多就是灌水，如果1300sf的屋子patio area就占了200sf，好像有点多，最重要就是看这些area到底用不用得到咯.

不过不管怎样，你这几年收了不少租金吧？如果把它算进去你的买入成本应该更低一点

Digidigi 版主说的

u0508950

u0508950 发表于 9-11-2015 07:05 PM
其实这个东西我也不是很熟，只不过balcony多多少少能让屋子有多一点空间的感觉，也要看设计，如果是那种你 ...

@digidigi

我不太清楚他们怎样估阳台和patio space, 我只知道同样的两百sqft, 阳台在新加坡很贱价。

那个是一个后院来的，用来晒衣。值不值得就见仁见智，不过我是不会为了一个阳台而多给10 万到20 万z

u0508950

还有这边我得出的结论是，不要吃饱饭没有事情做把3 间房变两间房。1044sqft 那间卖到比1012 还低，这就是最大的因素。

Itikputih

是我的话， 能出租到3K 以上， 为什么要卖呢？ 如果能有5% 的净年回报， 已经很不错了！

u0508950

Itikputih 发表于 10-11-2015 12:12 PM
是我的话， 能出租到3K 以上， 为什么要卖呢？ 如果能有5% 的净年回报， 已经很不错了！

现在拿回来自住了，当然就不可以这样算了。

我那间没有5 % 啦，你的5 % 怎样算出来的？

Itikputih

u0508950 发表于 11-11-2015 10:01 AM
现在拿回来自住了，当然就不可以这样算了。

我那间没有5 % 啦，你的5 % 怎样算出来的？

你不会算Rental Yield 的话，那我连123 也分不清楚了。

u0508950

Itikputih 发表于 11-11-2015 01:01 PM
你不会算Rental Yield 的话，那我连123 也分不清楚了。

有很多種算法的。

tmerz9292

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也来到我的Studio 看看不同的材料

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