为什么现在是黄金ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ的时刻？

Madgenius

马来西亚　是正在前向发展国但这个需要许多时间和许多ＰＯＬＩＣＹ改革，就如我们地产ＲＰＧＴ，ＢＬＲ　ＲＡＴＥ，３ＲＤ　ＬＯＡＮ　　　　７０％。的政治改变。

我们的国家的经济正在挣扎中寻找着平衡点，到底我们在近年里会下入ＲＥＣＥＳＳＩＯＮ？

这个已近是热门的谈判中，屋价必定下降有如美国。

但，我的答案可是不会。

我们国家地产会进入ＳＬＯＷ　ＤＯＷＮ　ＰＡＣＥ，而不是ＲＥＣＥＳＳＩＯＮ，　所以在这几年屋价有可能掉跌因为我们已经进入高峰期，ＳＵＰＰＬＹ　多过　ＤＥＭＡＮＤ　ＦＯＲ　房屋。　但在２０１７，会有巨大改变的是经济地产会浮起倍数
１）ＭＲＴ　１　２　３，可是ＧＡＭＥ　ＣＨＡＮＧＥＲ把我们的经济搞旺，郊外的居民可以交通顺利抵达ＫＬ中心打工
２）ＨＳＲ，ＳＩＮＧＡＰＯＲＥ　和　ＪＯＨＯＲ　居民方便抵达ＫＬ中心
３）
４）　
５）．．．．

的原因，把钱筹备，然后在这适当的时机来翻倍我们的投资。
也是我们ＧＥＮ　Ｙ的时机来赚钱，也的得我们站在对的方向。

所以呈现在筹备好资金，ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ　你所有的房屋。

ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ　（ＣＡＳＨ　ＯＵＴ）
例如
现任屋子还欠的ＣＡＰＩＴＡＬ　ＲＭ２５０Ｋ
现在房价的价格　　　　　　　　ＲＭ６００Ｋ

Ｒｅｆｉｎａｎｃｅ　９０％
ＲＭ６００Ｋ　Ｘ　９０％＝　ＲＭ５４０Ｋ　
ＲＭ５４０Ｋ－ＲＭ２５０Ｋ　＝ＲＭ２９０Ｋ（ＣＡＳＨ　ＯＵＴ）

然后把ＣＡＳＨＯＵＴ　了的钱ＲＭ２９０Ｋ　放入　ＣＡＰＩＴＡＬ　ＡＣＣＯＵＮＴ先不动。

当我们购买房屋会有两个ＡＣＣＯＵＮＴ
１）ＡＤＶＡＮＣＥＤ　ＡＣＣＯＵＮＴ
２）ＣＡＰＩＴＡＬ　ＡＣＣＯＵＮＴ

ＡＤＶＡＮＣＥＤ　ＡＣＣＯＵＮＴ
放钱进去扣未来利息，拿不回出来

ＣＡＰＩＴＡＬ　ＡＣＣＯＵＮＴ
放钱进去，扣未来利息，拿得回来

ＴＯ　ＢＥ　ＣＯＮＴＩＮＵＥ

明明明

楼主您好，我有几个问题

1. 以您给的例子：

我的income达不到借540k的最低要求,请问该如何解决这个问题？

2. 是不是所有的房贷都会有
ＡＤＶＡＮＣＥＤ　ＡＣＣＯＵＮＴ
ＣＡＰＩＴＡＬ　ＡＣＣＯＵＮＴ

如果我的房贷是full flexi 或是semi flexi，那么我要如何确认？

3. 如果我成功refinance， 那么国行规定cash out的供款是不是只能用10年的还清？


谢谢





2014年11月15日 给楼主的回复==========================================

楼主您好，我有几个问题

1. 以您给的例子：

我的income达不到借540k的最低要求,请问该如何解决这个问题？

2. 是不是所有的房贷都会有
ＡＤＶＡＮＣＥＤ　ＡＣＣＯＵＮＴ
ＣＡＰＩＴＡＬ　ＡＣＣＯＵＮＴ

如果我的房贷是full flexi 或是semi flexi，那么我要如何确认？

3. 如果我成功refinance， 那么国行规定cash out的供款是不是只能用10年的还清？


谢谢





2014年11月15日 给楼主的回复==========================================

大家好，我没有想到一个问题会引发楼主与网友的激烈讨论，

关于楼主的标题，现在是再融资的黄金时刻，这是有争议的

对于我来说什么时候是在融资的黄金时刻，我觉得有两点是很关键的因素：

1. 个人的财务能力
2. 金融机构宽松的借贷政策（我国是受国家银行管制）

所以根据楼主提供的例子我提出了三个问题来带出以上两个关键因素，如果财务能力有限又不受管制的利用金融杠杆工具筹资是很危险的事，所以国家银行才会在2013年祭出打房的措施。

依照楼主的case，

1. 如果我的收入达不到要求，楼主说明可以联名或则其他收入证明，这是标准的回答。如果按照楼主的倡议联名先融资把资金再拿来等待机会，而且是要两年的时间之2017年，那是很危险的事情。毕竟两年内会发生什么事情我们是不知道的。

如果很幸运的话有一个投资机会，我也没有办法在短期以内提升我的收入已达到金融机构的借贷要求也是未知数，比如说还有几个人会让我联名借贷？两年内说不定rental income已经不能被纳入income doc的情况。

2. 有关贷款户口的问题，市场的金融机构主流配套都是semi flexi，full flexi，各个银行的loan fecilities都不一样,只有特定银行会有像楼主提到的advanced 或capital account，不然cash out出来的cash可能是直接变成capital repayment，无法拿出来了。所以要refinance，fully flexi的配套是最保障的，因为只需要全数的cash out amt存进current account，利息可定会减少。就可以如楼主说的，可以等待机会。关于这个问题楼主好像没有很好回答我的提问。

3. 问题3是引起激烈讨论；据我的了解，市面上的金融机构目前都因为国家银行所规定的条例，而各自调整自家银行的配套，如果有研究国家银行的policy，我们可以知道refinance，cash out的部分DSR是以10年计算。我之所以会提出“如果我成功refinance， 那么国行规定cash out的供款是不是只能用10年的还清？”这样的问题是因为有银行的融资配套直接把cash out的部分分十年来偿还而已无论是否free encumbered，这比国行的条例更加严格。而多数的金融机构是以cash out portion DSR十年计算，供期为30～35年 或max 65 ～ 70岁，如果楼主可以有credit score report来佐证是最好的，此外如果下个星期有时间，我会直接询问ocbc的loan ops（OCBS loan operation department）关于free encumbered的DSR以35年计算的事项。再来想大家报告

如果大家要查证的话，也可以直接询问国家银行的policy team或是其他银行的policy team。


总结我的回复：

杠杆金融工具可以让普通人致富（我们不谈对财务能力强大的投资者），自从国家银行在12～13年祭出的打房政策，最为令投资者吃不消的：

1.取消DIBS
2.第三个房贷LTV为70%
3.refinance cash out portion DSR 以10年计算

而像我这样的普通投资者（也被一些网友称为充大头的投资者）就因为国家银行实施的3项措施给被宣判game over了。现在是不是ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ的黄金时刻，对于我及其他普通产业投资者来说，我想答案是否定的。
最好的时机是从国行在2009年降息到2013年12月31日为止。因为那时候政府为了刺激经济，实施非常宽松借贷政策。而且那时候的房价（估价）是飙涨，不是像2013年后比较健康的涨幅。

但是对于财务能力强大的投资者，任何时刻都是融资的黄金时刻。

这里是一个很好的平台，我在cari这里学习了很多产业的知识，如果无论是和平的讨论或者激烈的争辩都属于良好的现象。

祝大家心情愉快，早日达到财务自由的目标
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Madgenius

明明明 发表于 22-10-2014 01:12 AM
楼主您好，我有几个问题

1. 以您给的例子：

1) 将我想问你的工钱是多少，　如果真的不行就联名　或　有收租收入？

２）有但是有些银行他们的ＡＤＶＡＮＣＥ　ＡＣＣＯＵＮＴ　没有帮你扣利息，ＨＯｌｄ　着你的多余钱来还下个月的租罢了。

ＦＵＬＬ　ＦＬＥＸＩＳＥＭＩ　ＦＬＥＸＩ确认的方式就是察看你的ＬＥＴＴＥＲ　ＯＦ　ＯＦＦＥＲ，有注明的！

４）如果你还欠房贷款，你就只可以１０年
　　如果你已经还完房贷款，然后ＣＡＳＨ　ＯＵＴ　可以到达３５年

shirlreen

楼上的，去做好功课才出来找吃，其他的我懒惰说，就你回答的第4项已经错了

４）如果你还欠房贷款，你就只可以１０年
　　如果你已经还完房贷款，然后ＣＡＳＨ　ＯＵＴ　可以到达３５年

错！

refinance cash out portion 依旧可以以最多30 / 35 年 or age 65 / 70 来算 tenure

只是cash out portion DSR 以 10 年来算而已

再听不懂我说的就去问你的上司

Madgenius

shirlreen 发表于 22-10-2014 11:59 AM
楼上的，去做好功课才出来找吃，其他的我懒惰说，就你回答的第4项已经错了

４）如果你还欠房贷款，你就只 ...

小弟，你好猛噢

ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ　ＣＡＳＨ　ＯＵＴ了
你还欠银行ＬＯＡＮ
你的ＤＳＲ　是以１０年算法，还期是３５年ＭＡＸ到７０　跟普通房款ＴＥＮＵＲＥ

你的房屋ＦＲＥＥ　ＯＦ　ＥＮＣＵＭＢＥＲＥＤ／ＵＮＥＮＣＵＭＢＥＲＥＤ
你的ＤＳＲ　是可以以３５年ＭＡＸ算法，　还期３５年ＭＡＸ

小弟，不清楚的话，是ＭＡＸ　７０年，要看你的年龄。
　１０年或３５年　ＭＡＸ
需看你的房屋是ＥＮＣＵＭＢＥＲＥＤ　ＯＲ　ＵＮＥＮＣＵＭＢＥＲＥＤ。

小弟，谢谢你ＣＯＭＭＥＮＴ，我至少可以纠正你　＝）　
在不明的话　请联络我，我慢慢的帮你解答

ficky1234

樓主

沒有人想要聽你在那兒說有的沒的, 沒有人知道你有沒有料

有屁快放 有point就快點分享

Madgenius

ficky1234 发表于 22-10-2014 03:51 PM
樓主

沒有人想要聽你在那兒說有的沒的, 沒有人知道你有沒有料

我在分享着ＲＥＦＩＮＡＮＣＩＮＧ　的时光好处，真的要这样的态度来问？　＝）

我分享是以我的经验在这行。

我不是要炫耀，好心。。。

shirlreen

要在这里招生意，但又半桶水，乱讲给我纠正又不服气，版主，这帖可以关掉了，废帖

pml_318

樓主貌似好多仇人

Madgenius

pml_318 发表于 24-10-2014 11:13 AM
樓主貌似好多仇人

遇到将的人是难免的有时

Madgenius

shirlreen 发表于 24-10-2014 10:33 AM
要在这里招生意，但又半桶水，乱讲给我纠正又不服气，版主，这帖可以关掉了，废帖

看来你那么会批评，就一定很有料。
请你告诉我，有纠正错你？有时学会感恩是件好事。

Wendy@84@

Madgenius 发表于 22-10-2014 09:34 PM
小弟，你好猛噢

ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ　ＣＡＳＨ　ＯＵＴ了

别人会误会你也是因为你解释到不清楚喔。单单看你的回复会以为如果屋子没有供完，refinance 过后就要用10年还完。会误导很多人

Asistant88

的确如此

shirlreen

从以上几位的回复，可以肯定的一点就是，楼主本来就不懂refinance cash out portion 的DSR 是以10年为限来算，而loan tenure 依旧是以up to age 65/70 years old or max 30 or 35 years

经过我刮醒他后，还要硬硬兜，要怪就怪现在资讯太过发达的年代，自己不够斤两就要出来招生意当然会给人shoot啦

第2贴，明明明 问 ：3. 如果我成功refinance， 那么国行规定cash out的供款是不是只能用10年的还清？

第3贴，傻仔楼主 答： ４）如果你还欠房贷款，你就只可以１０年
　　如果你已经还完房贷款，然后ＣＡＳＨ　ＯＵＴ　可以到达３５年

shirlreen

还有就是傻仔的标题是现在是黄金refinance 的时期， 答案是错

真正的黄金时期是2014 年12月31 日之前，BNM 还没实行 refinance cash out portion DSR 以十年为限的时候。

现在要refinance cash out 的人有几个loan 能过，如果依然那么容易过的话， BNM 打房措施里就不用实行这一条了啦

wooyen

shirlreen 发表于 25-10-2014 10:42 AM
还有就是傻仔的标题是现在是黄金refinance 的时期， 答案是错

真正的黄金时期是2014 年12月31 日之前，B ...

真正的黄金时期是2014 年12月31 日之前

2013还是2014?

shirlreen

wooyen 发表于 25-10-2014 10:46 AM
2013还是2014?

你对，是2013 年。
我错我会认的

wk_924

Madgenius 发表于 22-10-2014 09:34 PM
小弟，你好猛噢

ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ　ＣＡＳＨ　ＯＵＴ了

你的房屋ＦＲＥＥ　ＯＦ　ＥＮＣＵＭＢＥＲＥＤ／ＵＮＥＮＣＵＭＢＥＲＥＤ
你的ＤＳＲ　是可以以３５年ＭＡＸ算法，　还期３５年ＭＡＸ

那间银行以 35年算DSR？

watertan

我试过联名屋子买价150k. Refinance 然候换成一个人的名 300k*70% = 210k . Cash out 60k。 mot transfer stamp fee 150k . Loan agreement 210k.

我想请问:

现在有一间 valuation 900k 的屋子。屋主要卖我 500k. 我可不可以向银行借 900*70% = 630k . Cash out 130k. Snp 的 agreement 照做 500k.  Valuation 900k.

这不是要做假 mark up or mark down. 屋子有价无市所以屋主只要卖我 500k.

我不可能用 SNP 500k * 70% = 350K BANK loan  贷款。 因为没有头期款。要cash out 钱然候顺便装修。

请给我意见。 谢谢

wk_924

watertan 发表于 25-10-2014 01:26 PM
我试过联名屋子买价150k. Refinance 然候换成一个人的名 300k*70% = 210k . Cash out 60k。 mot transfer s ...

（在买价和bank value之间，银行只会根据何者为低作为financing 准则）
S&P 照做500K 的话，银行只能做RM500K *70% = RM350K给你。