(分享) 米兰兵法：海外置业应贷款

怕水的魚

米兰兵法:海外置业应贷款

投资策略 产业周刊   南洋商報
• 米兰兵法
  

2013-04-05 14:26
上周的《米兰兵法》，给大家分享了数个借钱理由，包括时间效应、杠杆作用、净值累积等等。所谓理由，也可说是贷款的好处……延续此课题，本周将跟大家谈谈贷款的其他好处。
但我也再次强调，以下数个要点纯粹让大家参考，此文章不是鼓吹大家胡乱借钱。
无论是本地人购买海外产业，或者外国人购买本地产业，都可参考以下例子。
比如，一名在中国工作30年的朋友，有意在当地购买公寓，并表示如果你有兴趣，他可以帮你购买一个单位，因价值预计未来数年内会倍增。
你有兴趣，并且决定贷款购买，而外国人在当地的贷款定限为70%，这表示你将支付30%购买成本。
此情况下，你可直接将70%的产业风险、地点风险、发展商风险和国家风险，交由银行来承担。
也就表示，在最糟情况，万一发展计划真的失败，你仅亏损30%的成本；但如果以100%现金购买，你将失去所有资金。
降低货币风险
此外，中国当地银行可能会注销你未偿还的贷款，因在两个不同国家进行法律程序需消耗一定的成本。
另一个你应在中国贷款的原因，是降低货币风险；如果以100%现金购买，你将承受100%的货币风险。
假设你计划5年后脱售此产业，但你能够预知该货币5年后的走势吗？
若贷款购买，你仅承受30%货币风险；只要租金足以应付房贷，就没有其他顾虑。
另外，或许你也有意参与美国和加拿大的“储备土地”（Land Banking），购买当地的土地。
这方面，你必须清楚，你将投资的外国产业是土地，没有银行会愿意贷款，即必须以现金来购买。这表示，你将面对100%货币风险。
当然，依然有人愿意进行此类投资，因他们预见地价会在未来5至8年内倍增，惟他们并无法预知5至8年后的货币走势。
所以，我并不鼓励此类投资。如果有资金，你仍可以投资，但必须考量以上的两个因素。
好处1
贷款购产业享扣税
如果以现金购买一项产业，同时也收取租金收入，你确实无需为租金收入缴税。
但如果你向银行贷款购买产业，则可以享有扣税的好处。
这表示，给银行的付款更多，支付更少款额予政府。
以你决定，该支付更多款额给政府，还是银行。
显然，你会选择支付更多给银行，因或许6个月后，你会再向它们贷款更多资金。
好处2
银行保管重要文件
用现金购买产业，你必须自己持有原版文件，即此文件有丢失的可能。
惟如果贷款，银行将在未来25至30年为你保管这些文件。
其实，很多人是基于这原因，而选择向银行贷款。
存款该还清贷款还是投资？
假设你有项贷款（车贷或房贷），利息每年4%至5%；同时，你在银行有3万令吉额外存款。
此情况下，你该用这3万令吉来全面偿还这贷款，以便每年节约4%至5%利息？
还是多承受一些风险，用这笔资金来投资信托基金，以每年取得8%至10%回酬？因这信托基金属零成本，无需支付任何前期成本或年费。
我曾用上数年时间思考这个问题，而我得到一个很简单的结论。
选择较确定的“赌注”
任何时候，如果有额外存款，必须选择比较确定的“赌注”，也就是用此存款来偿清贷款，因你肯定会节约4%至5%利息款。
只在看见回酬比节约额超出2至3倍的机会时，即6个月或以下内有机会赚取10%至15%回酬时，才选择冒险！



**米兰多施 著名产业投资大师

左翼

好处1
贷款购产业享扣税
如果以现金购买一项产业，同时也收取租金收入，你确实无需为租金收入缴税。


现在是要报上租金收入和缴税的。报纸已经登过。

Pro-Investment

谢谢，感恩