(分享) 好文轉載：產業價格前景/借貸/風險管理(上篇)

怕水的魚

本文是轉載自南洋商報《產業周刊》。

這篇主題講的是產業的風險管理，精華在下篇，很多人應該會非常有興趣，我把一些重點題目列出，有興趣閱讀的可依標題去找：
1) 產業盈利稅難阻屋價走高 (上篇)
2) 銀行多偏向住宅房貸 (下篇)  **附表：《各銀行房貸摘要》是精華。
3) 高檔屋借貸較困難 (下篇)     **有提到，特別是KL城中城及滿家樂一帶。
4) 中檔產業價續漲有因 (下篇)  **重點：中檔產業市場需求高，不會有泡沫。
5) 隆沙檳屋價指數最高 (下篇)  **重點：今年仍處于上漲周期中。
6) 5招投資產業游刃有餘 (下篇) **重點：地點/計算總回酬/了解產業類型/供期/選擇屋齡較高的成熟區。

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火热势头的风险管理(上)： 房贷占总贷款49.3% 家债率走高  产业风险剧增

• 封面故事
• 产业周刊  南洋商報
  

  2013-03-29 15:10       

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  黄大任： 家庭举债率走高非常值得关注。
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  余广财： 家债偿还率及债务走高， 市场潜在危机。
  
  

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专家出示数据强调，大马产业市场还未面对泡沫危机，但在房产市场不断升温，家庭举债率不断上扬的情况下，风险管理仍不可忽视。
政府应该怎么做，才能在推动产业发展之余，又能稳定经济？
至于投资者，又该如何管理自己的风险，让投资之路更为顺遂？
家庭债务水平从09年起，维持在国内生产总值的70%以上，如果我国经济急转而下，将威胁到家庭收入。
在国家银行进一步收紧房贷限制下，这可能是房地产未来相当大的考验。
低利率环境，为投资者营造了低投资门槛，但只要利率突然调升，大马的高家庭举债率可能因此招架不住，市场人士指这是目前最需要关注的事项。
我国屋价自2009年以来，每年平均增长5.9%，而大部分的房贷是用作购买25万令吉的住宅。
根据截至2011年第三季的大马屋价指数，房价上扬走势放缓至6.6%，第二季是10.6%，而2010年是6.7%。
另一方面，截至2012年7月，大马的家庭总债务中，房屋贷款占据银行贷款内的49.3%，或相等于2894亿令吉。
联昌国际警告，家庭举债率走高是非常值得关注的课题。因为一旦发生泡沫，便会产生“骨牌效应”，影响深远。
家债率年增11.7%
该行分析员引述数据说，2004年至2011年期间，大马家庭举债率每年以11.7%的步伐增长，2003年举债额仅占国内生产总值的65.7%，或2752亿。
“但2011年杪时，已经飙升至78%的比重，或相等于6647亿令吉，房贷在总债务水平中占48.6%。”
屋价骤跌影响偿债力
联昌国际研究主管黄大任说：“我们必须关注这个课题，因为家庭举债率其实和房价及股市走势同步，如果产业价格骤跌，会影响家庭的偿债能力，后果不堪设想。”
家庭举债率过高，不仅会限制政府可实施的货币政策，也会影响开销，如果国行提高利率，将加重一个家庭的债务包袱。
MIDF指出，基本贷款利率若突然调升，可能会加重民众的负担：“基本贷款利率及房贷率在过去两年一直处在历史新低，只要贷款率之后回到正常水平，将影响人民的可负担能力。”
吸取了美国次贷风暴的前车之鉴后，包括大马在内的新兴市场对房产价格走升一事格外关注，因此，实施了相当谨慎的措施抑制房地产价格出现过热现象。



调控屋价融资难得
有数十年房地产投资经验的余广财博士接受《南洋商报》专访时说，婴儿潮时期出生的大马人虽对产业有强劲的支撑作用，但家庭偿债比率及债务对可支配收入比重不断走高，却是市场的潜在危机。
余广财也是《你能在产业市场致富》（Youcan Become Rich in Property）的作者，他形容：“当越来越多新发展计划推出市场，贷款者也开始偿债之后，市场的基本面便会越来越脆弱。”
余广财指出，当各家银行及政府实施许多调控产业价格的条例后，融资便利已比过去更难取得。
若还同时出现原产品价格滑落、股市突然崩盘、利率走高、失业率及通胀率也扬升等问题，便会造成产业价格滑落至平衡线以下。
目前，我国的隔夜政策利率（OPR）定在3%，而自2011年5月以来，基本贷款利率（BLR）站在6.6%。
房屋跌价冲击发展商
除了对消费者的开销带来影响之外，房产价格若滑落，也将导致发展商迎来剧烈的动荡。
发展商的获利能力受到影响，并需要更长时间才能反弹，继而深化产业领域的问题。
MIDF在报告中显示，1997年至1998年爆发房产危机时，发展商的盈利都明显下滑。
“一些发展商用了4至5年，才能反弹至危机前的营收情况。”
该行的报告指出，失业率高及收入低，影响消费者的购买力，继而影响公司的产业销量，并加剧房产滞销问题。
产业盈利税难阻屋价走高
为了防止产业价格过度升温，政府在2013年财政预算案，针对产业市场提出了许多措施，并将产业盈利税提高5%，但业界认为，这并不会对产业价格带来长远的影响，而屋价在各种成本上升推高效应下会继续走高。
马来西亚房地产发展商会（REHDA）之前的调查显示，去年下半年经商成本增加10%-20%，劳工短缺是建筑领域面对最大的挑战。
一位分析员说，价格还可能在实施产业盈利税的一年内，更快速的增长。因此产业盈利税仅在管理短期价格波动方面比较有效。
以2013年财政预算案措施来说，实施5%产业盈利税并不会严重影响产业的实际需求及市场的长期发展。
可遏阻市场投机
MIDF投银在报告说：“仅实施5%将避免市场情绪反应太激烈，并可遏阻市场的投机活动。”
房地产发展商会公布的2012年下半年产业领域调查显示，政府调整产业盈利税，只有38%受访者表示受到轻度影响，44%受访者受到中度影响。
政府在2013年财政预算案中，将产业盈利税上调了5%，包括持有房产2年内脱售者课征率从10%，上调至15%；而2年后至5年内转售者课税率从之前的5%，上调到10%。
持有房产5年后才脱售者，依然无需缴税。
打房措施降低货款风险
为了降低房屋市场的脆弱程度，以及避免经济放缓时对金融系统的影响，国家银行之前将第三间房屋的贷款顶限，限制在70%。
另外，也推出自律性贷款指南及风险评估指南，以降低贷款风险。
MIDF投银在报告指出，政府一系列措施已成功避免房屋贷款继续走高，虽然贷款数额仍在增加当中，但住宅房贷的增长幅度已趋缓。
根据资料，房贷增长率自2012年4月开始放慢，当时房屋贷款的增长率下跌20个百分点，达13.7%；7月时，更进一步走低至13.6%。
另外，房贷申请也不如往年，国家银行对住房产业发出的贷款申请获批报告显示，获批准的贷款已在今年上半年减少至46.8%，去年同期获批水平为50.1%。
MIDF指出，政府在2008年推行刺激配套，并降低基本贷款利率，促使房贷在2008年第四季至2009年首季期间快速扬升。
当时至2012年间，房贷每年平均增长11%，但在2009年首季后，房贷申请及批准率开始下滑，这和政府推行限制贷款额度及提高银行风险加权率有关。
高档屋销量走低
2012年的《金融稳定及付款系统年报》指出，房贷是家庭债务增长的主因，但2011年房贷申请却稍放缓，增长12.7%（2010年为12.8%）。
以2012年下半年来说，房贷市场的申请及批准率又有下滑趋势，MIDF相信高档住宅房产的销量正在走低。”

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银行贷款的批准率越来越低了, 看来要谨慎选择房地产了.