从西班牙房地产泡沫看马来西亚

thomaslim

前言

看到很多人都说地产不会跌价，说什么几十年来地产绝对不会跌，买屋子一定赚云云。。。
这些人说出这样的话，绝对没有用任何的理据。
他们这样说的主要原因1）他们手头已经套了屋子 2）他们是地产经纪

但是小弟作为一个经济学者就不这么看，
小弟也不想去预测以后的市场，小弟不是神。
只是小弟最近才卖了手头上的4个产业，都卖得很好的价钱。

无论如何，作为学者，小弟想，我们是绝对可以从外国的一些例子看出端倪。

首先让我们来看看2000年的欧洲经济巨星西班牙。
西班牙的情况何马来西亚非常的相似，绝对值得我们参考。

thomaslim

西班牙房地产泡沫崩溃带来三大启示

继希腊之后，欧债国家中又一个“麻烦制造者”西班牙因主权债务问题浮出了水面，尽管欧盟对其银行业注入1000亿欧元的援助贷款，以挽救岌岌可危，并且将要被并购重组的银行业，但是由于人们担心西班牙银行业是一个无底洞，援助贷款只能使西班牙政府的财政赤字进一步恶化，所以国际评级机构惠誉将西班牙政府和银行信用双双降为垃圾级，于是西班牙十年期国债利率创下了7%以上的欧元区成立以来的纪录，西班牙银行出现了罕见的疯狂挤兑现象。

     其实把西班牙银行业拖入泥潭的是房地产泡沫的破灭。到2009年，西班牙金融业发放的房地产相关贷款高达4450亿欧元，而西班牙政府过于乐观估计房地产与银行业，一再错失补充资本金的良机。到今年6月18日，西班牙央行数据显示，该国银行业4月坏账占未偿付贷款总量的比例从上月的8.37%升至8.72%,为1994年4月以来最高。今年4月发生拖欠的贷款规模较上月增加47亿欧元，至1530亿欧元，房地产贷款成为黑洞。那么西班牙房地产泡沫破灭，房价连跌4年，给我们带来什么启示呢？

     首先，经济下滑是房地产泡沫破灭的催化剂。从1997年年底到2008年年初，西班牙房价平均年增长10%，有些年份的增长幅度甚至达到30%，地价上升5倍，西班牙银行业把房地产贷款视作优质信贷。而金融危机暴发之后，西班牙原本靠房地产拉动的经济一下熄火，先前火热的房地产市场的“刚需”一夜消失，由于欧元区经济不景气，本准备移民的人回到了自己的国家，去西班牙度假的北欧人也停止了买房，造成了西班牙失业率达到24%，很多西班牙的年青房奴已经无力再支付房产贷款。正如西班牙一位银行家所言：“借了很多钱给房地产公司，现在银行没法儿收回贷款。要是能倒闭的话，这些银行全都要倒闭。

      据媒体透露，中国宏观经济下滑，商业银行的不良贷款压力日益增大。银监会已经要求工、农、中、建、交五家大型商业银行开展贷款五级分类自查工作。自查结果已经于5月底上报给监管机构。此举措一方面旨在充分暴露信贷风险，而从另一方面也说明，监管层对银行资产质量的担忧。有人会讲，西班牙银行业一直没有补充足够的资本金，而我国的银行业资本金和拨备覆盖都准备较为充分，风险应该不大。但是我们切不可高估中国银行业抗风险的能力：一、目前经济下滑必然导致不良贷款率上升；二、银行业要么把钱借给了还款能力相对较差的年青群体，要么房贷给了纯粹是为了日后升值而进行投资性购买的人群，当然还有资金链极易断链的中小开发商，这给银行业的资产安全带来了极大的隐患。三、地方政府这些年搞投资都是用土地和房地产作为抵押来换取银行贷款，现在地方政府土地财政收入骤减，其融资平台的还款能力将大幅折贬。所以，很可能是西班牙房地产泡沫的今天就是我们的明天。

      其次，靠房地产拉动经济增长是一杯毒酒。西班牙在金融危机之后才渐渐明白了，过度鼓励发展房地产业，必然使其工业实体丧失竞争力。原因很简单，房价年年大涨，做实业赚的钱赶不上抄房、抄地皮来钱快。在西班牙不管钱多的还是钱少的，都涉足房地产领域了，很少有人肯投资工业生产，这使得实体经济空心化严重，劳动力市场渐渐萧条。当西班牙房地产泡沫破灭之后，除了留给银行一大堆坏账之外，西班牙政府发现虽然一直计划着手结构性改革，但是由于早先房地产拉动经济增速骄人，改革动力不足，错失了一次次良机，现在要想重振实体经济，必然困难更大。

      与西班牙出奇相似，我国政府早在2004年就提出要调整“经济结构”，但是由于这些年我国房地产业对GDP贡献喜人，使中国经济一直保持高速发展，这让中国一直没有真正下定决定要调整“经济结构”，而如今，我国的实体经济也出现了空心化的现象。可能有人会说，危机将会倒逼改革成功。但是目前，我国政府不仅在危机中“保增长”还要“经济转型”、“控通胀”目前宏观调控的难度系数必定远远比前几年要大得多。与西班牙一样，离开了房地产作为支撑的中国经济，恐怕不仅要经历一段“经济转型”的阵痛期，还要面临银行业出现大量不良贷款的双重打击。

       最后，房地产泡沫有危机传导机制。西班牙自2008年金融危机之后，房地产泡沫出现了破灭，开始由贷款人违约，传导到银行业危机，于是政府马上出手援求银行业，然后政府的债务上升，西班牙政府也就此给拖下了水，原本金融危机演变成主权债务危机。据报道称，距离首都马德里只有半小时车程的小城耶比斯因过度的房地产开发涌现了大量房产，250多排房子整齐地“铺”在山坡上。由于长期无人问津，于是被开发商只能将其抛给了银行，而银行拿着这些房产却一直无法变现，目前很多房子已处于失修状态：墙壁开始剥落，房内一切值钱的东西都被盗走，这些基本无人居住的小区，很难使银行找到将其变现的下家，都被当地人叫做“鬼城”。银行因坏账出现了问题，最后只能由西班牙政府来对其并购重组——买单。

       所以我们不可估量房地产泡沫给中国带来多大苦难，因为中国房地产泡沫体量远比西班牙要大得多，首当其冲的是危及到中国的银行业。有银监会官员也无不担忧的指出：“融资平台、房地产、贸易融资的呆坏账地雷阵正在展开”。最为关键的是，受信贷管理体制影响，中国银行业与西班牙银行业一样所蕴藏的风险目前并不清晰，贷款分类的真实性存疑。使得监管层很难提前预判风险集中爆发的时间，从而预先做好准备。当房地产泡沫破灭后所导致金融危机来临之时，中国银行业只有二条路可走：一、在A股市场推出再融资计划，用以补充资本金和拨备覆盖，让广大投资者买单，不过我估计投资者将用脚投票。二、由政府买单，不过这几年不管是中央政府还是地方政府的钱都投入也上基础设施建设了，恐怕政府的债务规模又上一个新台阶，最后政府的负债率与目前欧猪国家看齐。所以房地产泡沫导致的危机像瘟疫一样，会使危机蔓延开来。

       西班牙已经由银行危机向主权债务危机延伸，给我们的启示十分深刻，现在不管是中国，还是西班牙，都应该向德国学习。这些年，德国致力于发展实体经济，并使房地产投机抄作无利可图，德国的房价十分稳定。因为德国人清楚的知道，靠房地产泡沫来拉动经济的后果，除了银行坏账上升，触发金融危机，还会导致实体产业空心化，最后危机暴发之时必将从银行危机传导至政府债务危机。所以西班牙房地产泡沫破灭后的今日就是我们的明天。房地产泡沫是一个大毒瘤，日本房价泡沫破灭后经济失落20多年，美国房地产泡沫自2008年破灭之后至今元气未复。至此，我们还有什么理由，希望房地产调控结束呢？因为一旦房地产泡沫自行崩溃，后果更加不堪设想。

thomaslim

西班牙饱受地产“挤泡沫”之苦

Santa Eulalia大街，距离巴塞罗那市中心仅有15分钟车程。由于交通便利，这里曾经被认为是非常适宜居住的区域。

当中国证券报记者漫步在这条大街，却发现有一大片区域被蓝色的简易隔离墙围住。而隔离墙外大幅的房屋销售广告，已经被风雨腐蚀得锈迹斑斑。不远处的房屋销售中心门上挂着大锁，锁上已经蛛网密布。

2008年金融危机爆发后，西班牙楼市泡沫破灭，导致很多开发商倒闭，使得西班牙各地存在大批的烂尾楼盘。沿着Santa Eulalia大街走上一段，记者发现的停建项目楼盘就达到了三个。从这些荒废的楼盘中依稀可以看到西班牙楼市当年的火爆景象。

西班牙房地产业自1995年开始飞速发展。据经济合作与发展组织(OECD)数据显示，1995年至2008年间，西班牙房价飙升190%，年均上涨15%，同期美国房价年均增幅仅为4%-6%之间，欧元区平均房价涨幅则为6%。

站得高自然摔得狠。目前距离2008年已经过去了四年，西班牙房地产市场“挤泡沫”的趋势还在不断持续。标普今年6月甚至预计，西班牙房市要到4年后才能触底。

“烂尾”楼盘随处可见

在Santa Eulalia大街，恰巧路过此处的当地人佩德罗指着有半个足球场面积的深坑告诉我们：“这原来是一个房地产楼盘，但已经停工很久了。”深坑里面长满杂草，没有工人、没有任何的挖掘设备。

深坑边简易隔离墙的周围，有几幢白色的建筑，佩德罗说，这都是同一个开发商的项目楼盘。2006年西班牙房地产销售火爆时，这里的房价比目前的房价要高出50%。但是此后房价就一路下跌，而开发商也在房价的跌跌不休中现金流断裂，而退出了项目开发。

“据说期间开发商曾经主动和房主沟通，希望减少建筑面积，将原来每户4个卧室修改成2个卧室，这样能够减少房屋的建造成本，但是好像这个方案没有获得审核通过。此后开发商就彻底歇业了。”佩德罗回忆说：“我们也不知道开发商现在去了哪里，他们只是给当地人留下了一个大坑。”

由于当时房子已经开始进行预售，有些投资者已经将定金交到了银行。“好在地区银行对此进行了担保，所以一部分交了定金的房主已经将资金收回，现在多数人将资金转到了同一条大街上的另一个在建项目L"Hosptalet。”由于这个楼盘是在危机之后建设的，所以开发商现在还能够勉强维持着，据说这个项目预计明年夏季交工。佩德罗说，现在整个西班牙楼市都非常萧条，也许这个项目明天给买房者留下的是“同样的大坑”。

我们采访到的西班牙房地产业内人士表示，和德国人不同，西班牙人不愿意租房，而更愿意购买一套属于自己的房产。在旺盛的购房需求下，在过去十年间，西班牙的地价一度上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房子竣工。但房地产并没有一路高歌猛进，经济危机的爆发让西班牙失业率上攀到20%，需求的锐减导致西班牙房地产行业从此一蹶不振。

此外，在房地产繁荣期，银行发放贷款给房产商是跟土地挂钩的，有地就能贷到款，但现在这些土地贷款已经成为西班牙银行沉重的包袱。“粗略计算，在西班牙全国已获批开发但仍未开发的土地上，足以建造70万套房子，在这些土地被市场消化掉之后，西班牙经济的寒冬才有可能过去。”上述业内人士表示。

二手房市场低迷

L"Hosptalet的销售代表诺莉亚小姐则向我们介绍说，这个项目今年5月开始动工，预计在明天夏天前可以交房。我们了解到，这个项目出售的房源有三种户型，分别是建筑面积57平方米的两居室，75平方米的三居室和90平方米的四居室。三种房型的价格分别是14.9万欧元，17.9万欧元和21.9万欧元，相当于每平方米2500欧元左右。

对于能否贷款，她介绍说，如果买家符合当地银行的一些规定，比如有稳定的工作等。还可以借到最多房款的八成作为贷款，利息是以欧元同业拆息作为基准，再加1.5%左右。目前这个项目的借款利率是2.75%。诺莉亚带着推销的口气说：“现在的贷款利率很低啦，是买房的好时候。”

走出了这个小区，我们就近找了一家名叫Tecnocasa的房地产中介商，进去聊了聊。门店的窗户上贴满了广告，屋里坐着5个销售人员，却没有一个客户，看上去很冷清的样子。我们问销售人员雷纳，这里的房价是个什么走势，他夸张地吹了口气，瞪大眼睛，把一支笔斜着举起来，指着高的一头说，这是过去的房价，低的一头是现在的房价。现在房价比2006年房价高峰期时要低60%。

他听说我们刚看过那个新楼盘，皱皱眉头说，那个新楼盘还是比较贵，建议我们看看附近二手房。他推荐了两套，一套三居室价格是12.6万欧元，还有一套一居室只要6万欧元。至于卖主为什么要卖，他说，很多客户是家里的财政出了问题。

我们又问他：“现在当地的房价见底了吗？”他支支吾吾地说“应该差不多了，有钱适合买房自住。”

数据显示，自2008年第一季度至2012年第一季度，西班牙房价名义价值暴跌22%，跌幅超过除爱尔兰以外的所有欧元区成员国。据西班牙国家统计局(INE)最新数据，今年第一季度，西班牙房价指数加速下滑，同比下滑12.6%，超过去年第三和第四季度的跌幅7.4%与11.2%。很多专家认为，西班牙房地产市场还需要进一步“挤泡沫”。

房市崩溃波及就业

一些专家反思认为，此前，移民过快增长推动了西班牙房地产市场需求。自政治体制成功转型后，西班牙一度是欧盟内经济发展速度最快的国家之一，并保持连续增长势头。自1998年至2008年间，西班牙全国增长的人口中98%来自移民，移民数量由50万迅速增至500万。

另外，需求推动建筑业膨胀。建筑业占西班牙经济比重过大，1995年至2006年，西班牙建筑业占国内生产总值（GDP）的比重由7.5%攀升至12%。而2000年至2005年，其他欧盟成员国建筑业占GDP比重的平均值仅由5.5%增至6%。在房地产市场泡沫破裂前夕的2007年，西班牙建筑业投资占据GDP的15.7%；同期德国、法国、英国和意大利这一比例仅约为9%。自2000年至2007年，西班牙年均建房60万套，高于德、法、英、意等欧洲国家的年均建房总量。

2000年至2007年，西班牙全国20%的就业岗位由建筑业提供。不难想见，房地产泡沫破裂后，该国就业市场崩溃，失业率迅速飙升至欧盟第一。

此外，西班牙信贷快速扩张，抵押贷款市场过度自由化等情况加速了房地产泡沫的堆累。据西班牙央行数据，目前由该国银行业持有的房产至少达70万套，导致银行不良贷款率飙升。截至2011年底，西班牙银行不良贷款总额约为1440亿欧元，不良贷款率超8%，其中与房地产业相关的资金高达3200亿欧元。


在我们离开前，诺莉亚一再向我们强调，如果买下L"Hosptalet项目14.9万欧元的两居室，并用于出租的话，每月租金大约600欧元。我们粗略一算，一年的租金收入是7200欧元，每年的租金回报率接近5%。“经济不景气的情况下，这样的租金水平也算不错了。”诺莉亚显然不希望放走我们这样的潜在客户，她说，之前曾经卖给来自中国的客户两套房，“中国人很有钱”。

当地人薇拉告诉我们说，现在巴塞罗那的就业形势不好，当地人都不愿买房。因为“谁都不知道今后会不会失业，会不会连贷款都还不起。”另外，租金比前几年降了很多，一套公寓前几年租金可能要上千欧元，现在五六百就可以租到。

国会菜鸟

你上次要卖给我的烂臭duplex屋，已经脱手了？

thomaslim

http://finance.sina.com.cn/world/20121203/013813869636.shtml


警惕危机的西班牙路径：地产泡沫是罪魁祸首
　　——地产泡沫危机-银行业危机-政府债务危机

　　徐以升 单景辉

　　如今，欧元区第四大经济体西班牙已是风雨飘摇、岌岌可危。在地理和政治上处于欧洲大陆边缘的西班牙，经济地位如何也日趋边缘化？西班牙的危机具有非常典型的“样本”和“模板”意义。这缘于这样一个事实。即虽然说当前西班牙正经历债务危机，但在过去若干年西班牙的国债/GDP水平一直非常“克制”。在世纪头十年，西班牙主权债务/GDP长期维持在50%左右的低位，2008年只有不到40%。2010年提高到60%，但这一比例不仅远低于希腊、葡萄牙、爱尔兰等危机国家，也远低于意大利、甚至低于核心国家德法和欧元区的平均水平。即使在今年二季度西班牙国债/GDP的比例已经上升到22年最高水平的75.9%，其国债/GDP之比在欧元区各国中仍相对处于低水平。

　　西班牙危机的一个特点，是其清晰的传导机制，即房地产泡沫破灭导致西班牙银行业危机，对银行业的救助放大了西班牙政府的主权债务。事实上，主权债务危机仅仅是西班牙危机的外在表现，更深层次的原因是其房地产业、银行业和地方债的问题。房地产泡沫是危机的根源，银行业是危机的核心，地方债问题冰冻三尺非一日之寒。这三者相互催生和形成恶性循环，最后集中表现为主权债务危机。

　　中国和西班牙有很多类似之处，即表面上国债与GDP的低比例能否抵挡得住房地产泡沫对银行业以及最终对财政的冲击。从房地产泡沫破灭到银行业危机、地方债务危机，再到中央政府债务危机，中国需要警惕危机的“西班牙路径”。

　　地产泡沫是西班牙危机的根源

　　西班牙危机的根源与希腊不同，并不是中央政府无节制的财政支出，而是与爱尔兰和美国相似，本质上是因为房地产业过度膨胀，导致其经济严重泡沫化。西班牙房地产泡沫主要由两方面的资金所推升：

　　第一，外资大量涌入西班牙。这是经典的房产泡沫形成原因，在2008年次贷危机爆发之前，西班牙金融账户余额占GDP比重持续攀升，到2008年一季度，西班牙金融账户净流入资金达到GDP的11.06%这一高峰水平。在次贷危机波及到欧洲、导致欧元大幅贬值后，外资的流入迅速大幅下降，地产泡沫随即破裂，随之而来的是失业率高企和银行业陷入困境。

　　第二，地方政府干预地方储蓄银行，致使资金大量进入房地产市场。西班牙的地方政府官员为了讨好地方选民，为了实现其政治目的，明知不可为，但仍故意过度支出，导致地方财政难以为继。高额的支出需要融资来源，地方政府官员干预与其有密切关系的地方储蓄银行，导致资金大量流向房地产业，这是地方储蓄银行在房地产和建筑业过度投资和不当投资的主要原因，也因为如此，地方储蓄银行在房产泡沫破裂后成了重灾区。

　　这些地方储蓄银行被叫做“caja”，它们缺乏独立股东、恰当的企业管理和风险管理，大多被地方政客把持，很大程度上成为政客为实现一定政治目的地方开发银行，其结果就是西班牙各地房地产泡沫不可持续地累积。1995年到2007年间，西班牙的房价翻了三倍，房地产和建筑业贷款占GDP的比重从1992年的10%上升至2009年的43%，其中大部分的贷款是由地方性的cajas所提供。借着房地产业的东风，caja们一路迅速膨胀，在西班牙银行业的市场份额从上世纪60年代的10%左右，上升至2010年的近50%。

　　房地产泡沫破裂首先直接冲击两个部门——银行业和建筑业。建筑业崩溃带来西班牙经济萎缩和大量失业，家庭无法偿还房产按揭贷款，这进一步推高了银行业房地产资产的坏账，大量人员失业，政府债务大幅上升。

　　10月份西班牙央行公布的报告显示，截至2012年8月，西班牙银行坏账金额达1785亿欧元，坏账率已经高达10.5%，超过前一峰值——1994年9.2%。并且2013年坏账可能还会增长。作为房产泡沫的始作俑者之一，西班牙储蓄银行也成为泡沫破裂所导致的西班牙银行业危机的重灾区。

　　房地产泡沫的破裂对西班牙建筑业的打击最为致命。在繁荣的2004~2008年，建筑业和房地产业是西班牙经济增长的主要动力，企业贷款的一半以上流向这两个行业。2012年，建筑业占GDP的比重从2006年的22%下降至12.7%，建筑业从业人员占总从业人数的比例从2007年的14%下降至6.8%，150万个就业岗位丧失。

　　建筑业对西班牙经济增长的贡献度远远高于其他国家。根据德意志银行的一份报告，1998~2007年，建筑业为西班牙GDP增长年均贡献1.3个百分点，远高于德国、法国和意大利。但房产泡沫破裂后，建筑业对西班牙经济的拖累也是最为深重的。2009年一季度，建筑业拖累西班牙GDP达3.3%。虽然现在拖累程度有所降低，但仍未消除，这反映了西班牙房产泡沫挤出过慢。事实上，如果除去建筑业的影响，西班牙的经济增长水平并不比其他欧元区大国差，若不能将泡沫完全挤出，房地产市场的问题还会进一步拖累银行业。

　　化解银行业危机是关键

　　西班牙的银行业与房地产业可谓一荣俱荣、一损俱损。银行资金催生房地产的繁荣，而房地产的繁荣让西班牙银行业一路高歌猛进；银行催生了房地产泡沫，而地产泡沫破裂反过来又导致了银行业危机。

　　与高度依赖房地产的经济相适应，西班牙银行业的贷款中与房地产市场相关的贷款一直占有极高比重。其中，对居民的住房贷款和对房地产开发贷款相加，占银行业表内贷款的比重超过50%。2007年底至2008年初，西班牙房地产业在经历10年的快速发展后泡沫破裂，大量房地产开发商破产以及大量人口失业导致购房贷款坏账率大幅上升，使得银行业被迫持有大量房产和土地。由于地产价格下跌，银行业手中大量囤积的房地产相关资产的实际价值在过去的4年里出现了大幅缩水，严重影响了西班牙银行业资产的流动性 。

　　根据2012年9月份公布的独立审计的西班牙银行业压力测试报告，截至2011年底，西班牙银行业持有的取消赎回权的抵押资产约880亿欧元，其中土地资产约43%，房产资产约占43%。西班牙银行业持有的房地产业相关资产约2941亿欧元。根据压力测试报告，西班牙最大的14家银行(占西班牙银行业总资产超过90%)持有的房地产开发商相关资产2270亿欧元。在基准情形下，2012~2014年间的资产损失可能达28.6%，即649亿欧元；而在风险情形下，损失可能高达42.8%，即971亿欧元。

　　西班牙银行业的不良资产率大幅上升，截至2012年8月，西班牙银行业坏账金额达1785亿欧元，坏账率已经高达10.5%。根据西班牙9月28日发布的西班牙银行业压力测试报告，风险情形假设下，即2012~2014 年GDP 累计下跌6.5%，房价和地价分别累计下跌25%和60%，失业率到2014 年将升至27.2%等，西班牙银行系统的资金缺口为573 亿欧元。这与6月份自上而下的测试报告结果基本一致，稍微低于预期。正如此前预计，银行业的损失大部分来自与房地产相关的贷款(风险情形下损失超过50%)。如果西班牙不接受外部救助，那么这近600亿欧元的资金缺口将导致西班牙的债务/GDP直接上升6%。

　　资本不足，银行业自顾不暇，导致西班牙银行业的贷款意愿下降。西班牙的信贷总量不断下降，即使在2011年12月到2012年2月ECB的两轮LTRO期间，西班牙银行业的信贷也并未恢复增加，可见ECB的货币政策已经很难传导至西班牙的实体经济，要想让货币政策有效，西班牙首先必须修复银行体系的传导机制。

　　相比同样因房地产泡沫引起危机的美国和爱尔兰，西班牙的房价远未调整到位。阻碍西班牙房价调整的最重要的一个原因就是，银行大量持有房地产相关资产不愿意降低价格。尽管西班牙的房价已经比高峰期下跌了约27.5%，但与同样由于房地产泡沫导致危机的美国和爱尔兰相比，西班牙的房市的泡沫远未完全挤出。与2007年一季度相比，美国和爱尔兰的房价都已经下跌了约33%，显示出底部企稳迹象，美国的房产泡沫基本已经完全挤出。而西班牙的房价调整仍处于下降通道，并且西班牙泡沫程度远高于美国和爱尔兰，2000年到2008年峰值期间，爱尔兰房价上升了115%，而同期西班牙房价上升了150%。根据2012年6月份标普发布的一份报告，西班牙的房地产价格还需下降25%才能见底。

　　此外相比爱尔兰，西班牙过剩的房地产存量消化速度缓慢，未售出房屋存量仍然维持高位。很明显，西班牙的调整才刚刚开始，还有很长一段路要走。

　　地方债危机

　　造成西班牙危机的原因除房地产泡沫和银行业危机外，还有第三个就是地方债务问题。西班牙自治区政府的开支无度、自治区政府过高的权限和不受约束，是地方债务不断升高的直接原因，而更深层次的原因根植于西班牙的政治、政府机构设置，以及中央与自治区间的权力分配问题上。

　　2011年，西班牙总体财政赤字占GDP的8.9%，超过赤字目标(6%)2.9个百分点，而其中自治区的财政赤字占到GDP的3.3%。可见，自治区的不受约束是西班牙财政赤字目标难以实现的主要原因，中央政府实际上是盈余的(相比赤字目标)。西班牙17个自治区，没有一个达到中央政府要求的2011年减赤目标(1.3%)，其中15个自治区的赤字都至少占当地GDP的3%。2012年西班牙为地方政府设置的赤字目标是GDP的1.5%，现在看来，这一目标也几乎确定要超出。

　　截至2012年一季度，西班牙17个自治区累计债务约1451亿欧元，占GDP的13.5%，在2007年，这一数字仅为5.8%。相比而言，西班牙中央政府的债务从2007年占GDP的27.7%上升到2012年一季度的55.2%，增长速度远低于地方政府。

　　根据西班牙央行的最新数据，2012年二季度西班牙政府债务占GDP的比重升至75.9%，这一比例是22年以来最高。二季度政府债务总额为8040亿欧元，其中中央政府债务为6170亿欧元，占GDP的58.3%(2007年为27.7%)，地方政府债务为1510亿欧元，相当于GDP的14.2%(2007年为5.8%)，这一比例同样是22年以来最高，地方债的增长速度远高于中央政府。其中，负债最重的地区为加泰罗尼亚，其负债总额约为440亿欧元。

　　西班牙地方政府的传统融资渠道主要有两条，一是在私人债券市场发行债券，二是贷款。但最近这两条融资渠道几乎都已经对西班牙的一些自治区关闭，地方政府不得不向中央政府求助。西班牙的银行除了持有大量的西班牙主权债，还是这些地方债的主要拥有者。如果地方政府发生违约，对已经被房地产泡沫和主权债危机拖累得脆弱不堪的西班牙银行业将又是致命的一击。考虑到地方政客与地区性caja的密切关系，持有大量地方债的caja将又是重灾区。

　　花旗的一份研究报告显示，西班牙地方政府的债务增长与房价的下降有很强的相关性，而与地方GDP和失业率等经济指标的相关性较低。这说明地方房产价格对地方财政收入的重要性，也指出了自治区政府不可持续的开支习惯也形成于房产价格高涨时期。

　　西班牙的17个自治区差异化程度很大，并享有相对高度的自治，这是西班牙地方债务失控的重要原因。西班牙目前面临的地方债危机有其深层次的政治根源，更是政治、机构设置和地区权力分配的问题。解决这个危机仅仅依靠中央政府的财政支持和救助是不够的，必须从根本上改变20世纪70年代佛朗哥独裁统治结束后建立的民主制度。

　　在后来的“café para todos(中文意思：适合每个人的咖啡)”条约授予了所有17个地区相同的自治权后，各个自治区都滋生了属于自己的政党、官僚机构和利益集团。这些利益集团把持着地方的财政，选择性地乱花财政，达到不断壮大自己的目的，在很多情况下，他们是不需要被地区选民问责的。这种情况下西班牙的地方债务根本无法控制。

　　除了救助银行业、挤压房地产泡沫、压低国债收益率，西班牙还有一个重要的任务，就是要将上世纪70年代摆脱独裁统治后建立的政治制度，调整到适应今天这个多变的时代，将过去35年延迟的政治改革功课补上。

thomaslim

看了西班牙的故事，接下来让我们一起分析马来西亚的情况。

thomaslim

保留－－－－

thomaslim

保留－－－－－－

thomaslim

保留－－－－

thomaslim

刚好东方日报有谈到马来西亚的情况，就顺带的转贴。
作者孙先生是知名学者，他也和小弟一样，不预测，只是以数据及事实来分析。


滞胀丶滞收与高屋价的水火两重天
作者: 孙和声



现阶段的大马经济，处在何种状况？依我看，大而化之地说，这几年是处在增长放缓，通胀递涨的滞胀（Stagflation）状况。

按常规经济理论，一国的经济政策，通常在于实现几个基本的长期目标，即经济增长丶充分就业丶物价稳定丶利率适度等；只是，高增长与高就业通常会引发通胀，以至鱼与熊掌难于兼得。         在这种情况下，行政部与财政部（管理财政政策，如增减税率与开支），便得与管理货币政策，如扩张或紧缩货币供应量与利率高低的中央银行互相协调，以免发生政策冲突或效应相互抵消的现象。

然而，在特殊情况下，高通胀与高失业（而非就业）也可能并存，如1970年代，发达国家便普遍发生这种滞胀现象。就现阶段的大马言，何以会出现这不可欲现象，一方面固然与美国的多轮量化宽松政策有关，他方面也与大马国内货币供应量速度超过经济增长率丶外汇储备高（已高达4000多亿令吉）丶收入与财富分配过度不均丶长期的财政透支与低利率的长期化等有关。这都加剧了有钱阶级的投机而非投资行为。

房地产价格连续上涨

一般来说，致成通胀的因素多与薪资上涨丶成本上涨或需求强劲有关；可大马的情况则是，薪资长期停滞，对各类产品与服务的需求也没突涨；按理说，是不会有高通胀的。官方的数字也显示，大马通胀率只有约3%，失业率也长期在4%以下，怎麽会出现停滞性通胀呢？这就涉及了通胀的计算法与项目，对普罗大众来说，一生中最大的消费（也是投资甚至可能是投机）便是买房屋；而这几年来，许多人口集中地区的房地产价格在短短几年内连续上涨，以至涨幅高达50%以上！

若普罗大众的一般收入水平也相应地增长，或可缓和房地产的涨幅，可事实是「一涨一滞」，且距离日趋拉大，即便推出房地产盈利税（RPGT），如2年内卖出就抽15%的盈利税（但是通常房子建成后，已超过两年，很少会被抽15%，而较可能是10%），对抑制房价屋价作用并不大，因为根本原因是太多贬值的钱在泛滥。这就方便了有钱阶级以钱赚钱，也产生了劫贫济富的不良后果！

在2012，估计大马有630多万户人家，其中，至少有420万户是月均收入少于3000令吉的（一个大马援助金500令吉的受益者有420万户），而人口较集中的城郊地区的房屋价则大多超过30万令吉，也就是相当于其年均收入的10倍！在这种情况下，一方面是首购族要望屋兴叹，他方面是拥屋者会产生身价倍涨的感觉，而大胆提高其消费支出，进而活络了消费，也推动了增长——惟却可能是虚胀而非实胀。

滞胀或导致经济恐慌

可问题是，这个趋势是否可持续？它会否令拥屋者，或勉强购买者产生自以为富有的货币幻觉（Money Illusion）？万一市场崩溃，如1989年的日本或2008年的美国丶西班牙等，把新富贬为新贫？毕竟，由于知识与技能水平，生产力等不高，大马普罗大众的收入水平不易稳步上升，实则在1240万工作人口中，只有约170万人收入达到缴税水平（2501令吉以上），外加上廉价外劳大量持续流入，可以预见中短期内，大马普罗大众的收入不会有大的改进，反而是治安有可能日趋恶化。

外加上，大马是个高度依靠国际经济的高贸易依存国，若世界经济加速恶化，也易引发国内危机，把郁闷的滞胀转化为经济恐慌，重演日美泡沫繁荣转大衰退的悲剧。约言之，除非高房价仅集中于几个地点，而非大面积的；若否，它将是不可持续的。毕竟，大马的家户债务已高达GDP的76%。可以说，这个高房价，基本上可说是货币贬值致成的货币现象和投机致成的。

同理，就联邦政府财政而言，长期来说，也不乐观。一方面是，由于经济转型不成功，以致大专生不易找到体面的就业机会，而不得不由政府雇用，以至财政负担日增；他方面是，在区域化与全球化的作用下，大马愈来愈难吸引到高素质的外资，而内资又出走，个人所得税在政府总收入的占比（目前为约11%）也不易大幅改善。其结果就是，联邦债务将日趋扩大。若不能实现根本的廉政与高效，开源（加税）与节流（减福利），自难免引起民怨冲天。

注：滞胀是由停滞（Stagnation）与通胀（Inflation）构成的用语，之所以会发生，在于二战后，发达国长期采用财政扩张政策，积累了大量赤字，以至引发通胀；此外，由于长期过度使用，其刺激作用也递减，是所谓的财政疲劳（Fiscal Fatigue）效应。由于政策用老了，也剥夺了未来的使用空间。出路就只能是加税减福利，举新债还旧债，或大力搞结构性改革。

天知道我是谁

“与西班牙出奇相似，我国政府早在2004年就提出要调整“经济结构”，但是由于这些年我国房地产业对GDP贡献喜人，使中国经济一直保持高速发展，这让中国一直没有真正下定决定要调整“经济结构”。。。”

怎么一下子说我国（马来西亚），一下子又说中国？难道马来西亚的决策会影响中国？

thomaslim

天知道我是谁 发表于 3-12-2012 11:22 AM
“与西班牙出奇相似，我国政府早在2004年就提出要调整“经济结构”，但是由于这些年我国房地产业对GDP贡献喜 ...

已经说明文献是参考资料，

小弟分析稍后再上。

你好

马来西亚只能跟其他亚洲国家比，跟本都没资格跟欧洲国家比。

thomaslim

你好 发表于 3-12-2012 12:09 PM
马来西亚只能跟其他亚洲国家比，跟本都没资格跟欧洲国家比。

看来你不知道我在比较什么。

你好

thomaslim 发表于 3-12-2012 12:23 PM
看来你不知道我在比较什么。

做么不拿他们股市活跃率跟大马比？

wcz

如何看透泡沫的本质
泡沫的本质是什么？
以泡沫而言，如果我们不知道泡沫因什么而起，我们当然也很难判断泡沫会因为什么缘故破灭。
房地产价格会否上涨其实就是一个很简单的供给与需求观念，也就是看看这个市场究竟是
钱多？还是房屋多？
如果是钱多，那么房地产价格上涨的机会就大。
如果是房屋多，自然价格上涨的机会就会小。
其实追根究底，房地产泡沫的本质就是，
泛滥的货币而已。
如果我们能够理解房地产的价格是由货币数量所操控， 那么我们应该不难理解为什么台湾过去有着相当高的空屋率，然而房屋价格还会持续上升？
很简单的原因，就是因为市场上充斥着更多的货币。
简单来说，货币泛滥就容易产生泡沫。
当我们确立泡沫的本质是如此，那么让泡沫破灭的方式，就是将市场上的资金回收或者导引到其它地方。
2011年第三季，台湾的国际收支出现了近四年来的最大逆差金额， 显示有大量的资金向海外市场流出。
台湾股市单季跌幅高达16.49%，而根据房仲业者，信义房屋的台湾房屋价格指数显示，同一个季度，正好是台湾房屋价格在近几个季度以来首次出现下跌的迹象。

摘自《预见未来》
作者：王伯达
２０１２

thomaslim

wcz 发表于 3-12-2012 03:32 PM
如何看透泡沫的本质
泡沫的本质是什么？
以泡沫而言，如果我们不知道泡沫因什么而起，我们当然也很难判断 ...

根据内政部统计，2011年1至11月全台建物买卖移转栋数33万5469栋。中信房屋市场研究中心推估，全年交易量约36.3万栋，比2010年的40万6689栋下滑 1成，为近 8年新低。

另据住展杂志统计，2011年北台湾预售屋和新成屋推案量最初预估高达新台币1兆230亿元，受到特种货物及劳务税（奢侈税）和全球股灾冲击，二度下修至8210亿元，下修幅度达24.6%，房市推案明显转趋保守。

若与前年（2010）推案量9300亿元比较，2011年减少1090亿元，减幅约11.7%，大约回到2008年金融海啸的水准。

thomaslim

　PINTO是西班牙首都马德里郊区的一个小镇，以优秀的居住环境著称。在这个小镇多数住房是别墅，而这个区离华人仓库区又比较近，交通方便。因此，PINTO成了不少华商居住的首先地。

　　陈硕在马德里仓库区有自己的生意，2007年正值西班牙房产火爆的时候，他顺势买了两套别墅。一套自己居住，一套投资。

　　“当时认为升值空间巨大，因此接受了银行高额的贷款利息，生意盈利的四成都要付两套房子的贷款以及其他物业开销上。谁知道，一下子就经济危机了，全西班牙的房地产泡沫破了……”陈先生告诉记者，自己如今依然按着当初高额的利息还贷，而那房子的价格已经跌了三成多。

　　“辛辛苦苦的生意收入都养着这贬值的房子，钱全部捐给了西班牙银行。早知道还不如回国内投资房子呢，好歹年年升值！”说到这，陈先生后悔不已，向记者诉苦。

　　跟风买房成输家

　　受访者：打工者孟青

　　购买地：马德里市郊公寓

　　2009年年底，已经在西班牙工作7年的孟青攒下了一笔不少的积蓄。拿这笔钱做什么呢？那时，电视、报纸上每天连篇累牍关于西班牙国内房产信息的分析指标，以及各种盈利数据和报道，这些都吸引了孟青。

　　“有人说当前局势不好，会有更多华人以投资的理念去买房；有人说未来局势好转，会刺激大家买房的需求。总之一个结论，买房不会错！”孟青告诉记者，促使他下定决心贷款买房的的原因是：西班牙房价是一跌再跌，各大银行也一再调低贷款的利率。

　　“那时候，西班牙银行房贷发放很松，对工资单之类证明的要求没有以前严格，周围人都说是买房的好时机，可以留着等以后升值了卖掉，能大赚一笔。”孟青说，他当时心想西班牙房产已经跌到底了，肯定快涨了，而且周围的华人全都在买房，自己也跟了风。

　　于是，孟青通过华人的报纸广告联系了包办华人购房的中介，把所有的积蓄付了首付，之后就开始了背债当房奴的日子。可西班牙经济却越来越低迷，失业率高涨，工资大幅降低，租金也跟着狂跌，孟青的还贷压力越来越大。“现在我连国都不敢回，怕回国之后这里的工作就没了，房子被银行收回去。只能咬牙坚持！”

thomaslim

110％贷款，和大马相似。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝



　受访者：公司职员师洋

　　购买地：马德里中心城区公寓

　　师洋是华为西班牙办事处的一个普通小白领，工作稳定，收入不错，正打算跟女友在西班牙结婚。师洋原本在中国已经准备好了婚房，可看着西班牙各大银行的房贷优惠政策，小夫妻心动了，“想着反正近期在西班牙也要租房，不如买个小套间吧。”

　　师洋告诉记者，西班牙不少银行推出一种“110%贷款”。大意是，在贷款者不需要付首付款的前提下，还可以向银行申请一部分税金和利率抵扣，也就是变相降息。这种贷款尤其针对未满30周岁的年轻客户。银行工作人员告诉师洋，像他们夫妻这种情况，还可以折上折。于是，2010年底，师洋与一家银行签订了一种“房租型”贷款合同，贷款金额15万欧元，买下了一套50多平方米的房子。

　　签下合同的那一刻，麻烦随之而来。在贷款时，银行要求师洋必须购买金额达1万欧元的人身和失业保险，并且保险费也包含在贷款之内。同时，这种“房租型”贷款是固定利率，不随欧洲房贷指数的升降而变化。

　　“其实，我自己当时根本没搞明白贷款换算率之类的数字，只知道每个月需要还款600欧元左右，想想在自己的承受范围之内，也就糊里糊涂签字了。”

　　可上个月，看到账单，师洋崩溃了。“本月还款金额大幅提升，我到银行咨询才知道，这种固定利率的固定期限是一年，然后会按照一个指标连年按比例递增，而扣减的税款则按比例连年递减，换言之，就是双向加价！”

　　另外，师洋在咨询中还得知，1万欧元的保险并非“必要条件”，只是银行的一种“忽悠手段”，他被“噱进了”！

　　“我现在真是后悔啊，西班牙的房价还在跌！只希望3年后经济好转，3年一到(允许销售时限)，马上出售！”师洋对记者说。

u0508950

顶上来给大家看看.

在房地产起价后, 单单在CARI就有很多人发表了2013 年是泡沫爆破点的言论, 请大家拭目以待.