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（檳城12日訊）檳島平均屋價已締造54萬令吉的天價，雖然有人“預言”檳屋價未來走勢依然強勁，可是專家卻說檳產業泡沫化（Property Bubble）徵兆已現，屋價將在明年開始回軟，進入鞏固期。
檳州社會經濟及環境研究中心（SERI）高級研究員林馬惠博士表示，檳城的屋價狂飆情 況，已讓平均月入3000令吉的家庭用戶，失去購買可負擔房屋能力，致使檳城的空屋率攀升。
不過，他說，大馬已進負利率時代（Negative Interest Rate）。中央銀行調息壓抑通膨，勢必也衝擊基本利率貸款（BLR），一旦BLR到頂點，房價必會回軟，這是連鎖性的影響。 林馬惠：空屋率達24% 林馬惠認為檳房市已進入“炒作現像”，目前所謂的產業市場需求是“製造”出來的假像。檳人口比例與房屋數已不成正比，單在2000年，檳城空屋率已達24%。
“檳房市目前看來陷入求過於供現象，實際上是種假需求。很多高級公寓是空置的，原因在一人擁幾屋，房屋投機活動活躍。”
他以世界銀行最新報告為例，大馬人才外流問題嚴重，估計逾百萬受高等教育人才四散國外享受高薪厚職。也是檳島市議員的林馬惠認為，檳城尤其檳島房市熱賣，除外國人“搶灘”，外流人才匯錢回國投資保值，才會造成房價直沖天的情況。
檳島房市近年在多項外在有利因素，如入遺和外資報捷下，催谷房價。相比香港、日本、曼谷和新加坡等地區，檳房價相較便宜，吸引有錢人“入市”。
他表示，州政府與發展商長期在外國舉行產業展銷，引來大量投資客。本地退休人士更視購買房產為最安全投資，“製造”大量需求的假像，其實已形成炒作。
“除歐美，中國、香港和棉蘭人都相繼入市。發展商見勢當然要建豪華公寓賺取更多利潤。可負擔房屋都不存在了，收入低過3000令吉檳城打工族是擁屋成夢。”
據統計，檳人口有46.7%屬低收入群，家庭收入為3000令吉以下，當中馬來族群更占56.4%。
SERI調查報告顯示，檳島屋價平均為54萬令吉。檳住宅負擔能力指數顯示2009年“檳州平均產業價超過檳州平均家庭收入4.3倍、吉隆坡是5.6倍，但檳島卻是8.2至10.2倍，遠超過國際水平的3至4倍。
“這是驚人數據。意味平均月入6000令吉的檳島家庭，要把6年的家庭年收入不吃不喝存下，才能買屋子。這叫人怎活?”
回歸福利性建屋 另外，林馬惠也認為檳州政府首要步驟是放緩批准“豪華公寓”計劃，回歸福利性建屋道路上。
“州政府不能調息，但檳過去建太多豪宅了。丹絨道光和丹絨武雅就是例子，協助衝高屋價。是時候停下來，放緩批准。”
同時，他建議州政府回歸“傳統”建更多福利組屋，甚至是政府建、配給予附合條件人民，人民供30年後自動擁屋。目前州政府要建20萬可負擔房屋，他
認為不超過則尚在合理水平。
“只是，州政府可考慮全新政策，就是效法荷蘭讓人民一生租政府的素質房屋，不用擁屋，這也是一種福利政策。” 抨105%貸款是自殺式方案 林馬惠也批評中央政府為“我的第一間房屋”計劃推出的105%貸款與估價比率（LTV），根本是“自殺式方案”。
“屋價不斷走高，中央該做的是調高BLR和LTV。可是，中央政府說要助年輕人，甚至有意提高到LTV到105%，這不叫幫未來更可能害年輕人，做死一輩子房奴。”
他解釋，央行調高BLR將讓每月供款額增加，將令同時擁有幾個物業屋主吃不消，打擊炒作，進而拉低屋價。同時，在設定購買首間屋子首期，至少繳付20%，第二間就要大幅提高到50%，第三間更多，才能有效遏止炒作。
他以香港為例，要打擊炒作使屋回跌，政府將產業稅提高同時，購買1200萬港幣以上豪宅，需繳付50%頭期。這加上其他因素，香港過去產業價下挫近50%。
他表示，大馬當前的貸款與估價比率（LTV）已不合時宜，政府卻以協助年輕人為名，提出提高至105%，讓購屋者可利用5%貸款負擔律師和印花稅，根本是自殺方案，讓年輕人一分不出擁屋屋，是“貸款太高、資本太少”，是一輩子打工還房債。
政府受促緩和房屋泡沫 林馬惠認為檳房市目前已是過熱，只是未到沸騰點。若政府不做些事緩和，遲早呈泡沫化，到時更多人燒傷。
他說，目前，中央政府對房價高漲解決方案，是提供22萬令吉房貸(我的第一間房屋計劃）、與發展商合作在偏遠地區建中價房屋等措施，而沒有理解住房問題更深層因素。
“當大馬的年輕打工族也開始關注住房問題、發現自己注定成無殼一族時，就是民怨沸騰、屋價回跌先兆。”
他說，大馬，尤其檳城房市目前已淪為“有錢一族”投機天堂。大部份年輕人無屋，其他人卻是“大業主”。
由於大馬經濟目前已進“負利率時代”，即物價指數（CPI）和通膨快速攀升，導致銀行存款利率實際為負時期。央行調息、薪水又沒提高，買屋率必會再跌，甚至買了也供不起。
林馬惠也以大馬產業曾分別在1985年大馬經濟放緩和1997年亞洲經濟風暴時，大跌，兩次都下挫20至30%來分析，預測一旦檳房價回軟，有地產業回軟幅度可能在10%左右，但公寓不超過30%。
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发表于 15-8-2011 06:01 PM
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