马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

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风水也很重要
买房子除了要看地点，价钱。还有邻居。做到天时地利人和是最好了。
之前贪便宜买了拍卖房，住到我很衰。幸好有风水师指点，帮我化解了不少，还有字中
免费为大家解答家居风水

3#99年地契 能否轉為永久地契？
4#賣屋不賺反虧．稅局不相信....
5#門牌號碼“14”可否換為“12A”？
6#交屋前沒安裝水電錶 是否抵觸買賣合約？
7#買99年地契產業 會有後續麻煩嗎？
8#買破產或拍賣屋有問題 只能自認倒楣？
9#公寓走廊電燈遲遲未裝
10#買土著單位該注意甚麼？
11#樓上樓下怨氣衝天
12#擔保無端變借錢 簽借貸合約大意不得
13#土著單位未開放 絕對不能買
14#月入千七．買屋是夢嗎？
15#二手屋漏水．要求賣主修理....
16#每月收入多少才能買房子？
17#分層地契與房屋買賣
18#賣主欠下大筆門牌稅 二手屋主如何處理？
19#計劃周詳活用資金 買屋一步一步來
20#簽署買賣合約前 律師解釋條文不可缺
21#地契不見了 補發費工夫
22#產業仍是總地契 再融資需另付費？
23#沒分層地契，如何售公寓？
24#產業被接管 割名有困難？
25#發展商破產 轉移產業有問題嗎？
26#發展商看中農業地 應換房子或拿現金？
27#交屋時留心細節
28#7年買屋囘酬保證 不到1年就終止......
29#脫售房子不可掉以輕心
30#公寓收費怨氣衝天 管理商細説分明
31#發展商有御用裝修商 請付2千令吉抵押金？
32#公寓有級別 管理費亦分高低
33#買屋簽約須備妥證件
34#二手屋身價值多少
35#店屋工程擱置費無計可施
36#遲交屋索償程序
37#地契未分割，不能申領公積金？
38#發展商藐視法庭判決？
39#大馬女婿想置業 受什麼限制？
40#賣房子 也要膽大心細臉皮厚
41#交屋日以什麼合約為準
42#一人本小望屋空嘆 兩人聯手店屋再望
43#新屋缺陷多 宜把握18個月投訴期
44#興建中排屋有裂痕
45#工程復建遙遙無期
46#前屋主不肯搬走
47#土地割名是否要抽稅？
48#公寓管理費逃不掉
49#擔保回酬....不擔保
50#“同意信件”收費1000令吉合理嗎？
51#產業買賣介紹費怎麼算
52#屋內設施不足
53#貸款利息還不還？
54#屋子漏水不獲解決
58#發展商被接管之後....遲交屋如何索償？
59#擴建未申請
60#終止合約
61#發展商換屋
62#遲付款利息又是我？
63#如何成為合格產業經紀？
64#貸款合約生效日怎麼算？
65#如何加速取得分層地契？
66#聯名買房子．一人落跑了...
67#為何遲遲未收到地稅單？
68#Hak Milik Sementara是甚麼？
69#發展商遲交文件 為何要我支付利息？
70#產業盈利稅 10年後才被追討？
71#付了費治安卻不靖 誰來管理公寓管理公司？
72#找不到屋主無法轉名？買廉價屋要簽授權書
73#拒繳“具爭論性”管理費 再融資有麻煩
74#共同範圍抵押金可否索回？
75#買店屋領鎖匙 須先付押金管理費？
76#來不及割名 父親已去世
77#買屋容易終止合約難
78#罰款利息與遲交屋賠償可以對扣？
79#未完工房屋能索償嗎？
80#未做合約進行土地擁有權轉移
81#遲交屋如何索償
82#店屋產業廢棄 發展商還收管理費
83#房屋停工 已付房貸可否取回？
84#裝錶後沒有水電都要付費
85#發展商遲交屋 以其他物品代替賠償
86#繳了優先認購“承諾費”遲遲沒下文
87#聯名買屋 可否取消其中一份房貸保單
88#已呈修補房屋問題表格 承包商諸多推搪
89#加插座換地磚 發展商拒絕要求
90#付了首期錢沒人建屋 可以索賠嗎？
91#沒還印花稅 產業無法順利割名
92#買了未開放土著單位 可要求發展商退款
93#經紀佣金怎麼算？
94#貸款合約沒改名 如何不被牽連？
95#律師文件延擱 利息誰負責
96#發展商程序出錯 利息能否算他的？
97#買後才發現屋前消火栓
98#購買產業怎樣不吃虧
99#入伙紙沒到手．又要還貸款
100#購買土著單位
101#轉換貸款銀行被砍菜頭？
102#發展商改變建屋計劃 買主可取回訂金
103#律師一再額外加收 不滿收費可投訴
104#額外裝置須先付費？
105#管理費幾時算起？
106#私人凍結令有效期6年
108#不繳管理費 切斷水供不人道
109#房產現金賣 手續知多少？
110#銀行重估產業價值 貸款喊停怎麼辦？
111#受益人未成年 信託人又出事
112#訂購的油棕園遭破壞
113#鄰居裝修越過界
114#購買土著單位遲未獲准
115#地契英文名字寫錯 土地局遲遲未修改
117#屋子租用責任歸屬 白子黑字免糾纏
118#分層地契25年沒下文
119#買賣未完鑰匙給律師
120#修補期過了怎麼辦？
121#補發新地契 脫售沒問題
122#銀行踢皮球 罰款賴我的
123#遲交屋利息怎麼算？
124#發展商欠利息 銀行追我債
125#發展商表明復工無期 如何計算法索賠數額？
126#外資置業各州規定一樣嗎？
127#車房建於斜坡上
128#非法”擴充有何後果？
129#沒水電卻已有入伙紙？
130#度假公寓 不採標準買賣合約
131#房屋保用期
132#索償程序
134#發展商賣了小巷
135#建屋工程停頓了
136#發展商只賠償50%
137#個別地契年限怎麼算？
138#土地割名需時多少？
139#產業“凍結”可買賣
140#二手公寓無分層地契可賣嗎？
141#領公寓鎖匙 須先付第2年管理費？
142#未交鎖匙前 發展商有權用新屋
143#未完工屋子有問題該如何？
144#洋房蓋好了‧屋款繳清了 發展商卻把地契押給銀行
145#裂了再補‧補了再裂 要向誰投訴
146#新村地 要付產盈利稅
147#發展商可徵收店屋嗎？
148#不給租金‧不肯搬走 惡租戶恐嚇二房東
149#聯名購屋要立遺囑
150#地契遲遲未到手
151#房屋買賣合約不見了
152#簽了買賣合約銀行遲付錢 發展商追收利息
153#買賣合約3個月了還未簽
154#買屋手續未妥還要繼續還房貸
155#私人凍結令給你保障
156#對方遲遲不交出賣屋文件......
157#刷卡訂購產業單位 後悔了可否取回定金？
158#付了定金 未簽合約
159#屋子未建好．利息越繳越多
160#同一天裡 取消交易
161#賣主違法取得入伙紙
162#無法償還房貸 銀行不允賣屋
163#仲裁庭判決了 賠償仍不來
164#律師費可追收嗎？
165#地契未轉名 發展商可徵收利息？
166#買屋碰上地契分割怎麼辦？
167#判入窮籍動彈不得
168#購買二手室 一切手續自行包辦
169#向發展商索償日期從何算起？
170#非土著無權購買土著單位
171#賣屋交易多久完成？
172#7年前申請地契無下文
173#詢問土地資料
174#新屋前的燈柱沒裝路燈
175#合作社促銷房屋 優惠配套反覆
176#遲交屋利息誰負責？
177#發展商不認賬怎麼辦？
178#房屋出現問題 發展商只做表面功夫
179#個別地契苦等6年如何索償？
180#產業割名給丈夫 會否被徵稅？
181#-211#更多资料，请爬帖！
212#4種法拍屋不要碰
215#-221#有心要买房子的人请看这里先 ！！！！

[ 本帖最后由 blueyap82 于 25-11-2009 03:18 AM 编辑 ]

blueyap82

大家都希望自己的房產是屬於永久地契的產業。可是，當你在決定購買有關產業時，可能是以地點做為首要的考量，一般人不會過於在意地契是永久或99年。

至於說想把99年地契的房產申請為永久地契，可以嘗試向土地局提出，但成功的機率一般不大。

KL Koay來信指出，我居住在吉隆坡的一個住宅區，該區的發展計劃分為8A、8B、8C及8D，主要是因為分幾個不同階段發展。

我現在住的是8A區，都是雙層排屋，於15年前購買，也是首期發展計劃，地契是99年，同區發展計劃的房屋都是99年地契。

可是，在接下來的發展計劃，譬如8B、8C（雙層排屋）及8D（公寓）的地契卻都是999年。

我的問題如下：

1. 土地局是否允許我們將目前的租賃土地轉換為永久地契？

2. 假如能夠，如何進行？

3. 如果不能，是否可以通過法庭程序進行？

答：

林若輝律師指出，針對將租賃土地轉為永久地契的問題，可以嘗試向土地局提出申請。不過，能否成功率則很難說，根據業者的經驗，成功的機率不大。

即使要進行，由個別屋主提出是否受理也是個問題，如果是整個8Ａ區居民一起提出申請，或許可以嘗試。

假如申請不成功，通過法庭程序進行也未必能如願，無謂浪費精力、時間和金錢。

999年非永久地契

至於999年地契，嚴格來說，並不是永久地契，因為它還是有一個年限，只是這年限很長。如果是永久地契，地契上的註明的就是永久這個字。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:19 AM 编辑 ]

blueyap82

陳小姐來信指出，我與兩個姐姐聯名在1998年購買一間17萬8千令吉的公寓，律師費及其他雜費總共6500令吉。在2001年，我們又再向另一家銀行融資，貸款的數額為13萬令吉。

可是在2004年，得知隔壁鄰居把公寓賣出，只是16萬令吉，我想我的公寓大約是16萬令吉。

請問：

1. 我們在今年以16萬令吉賣出公寓，我們已經是虧本賣，還需繳交產業盈利稅嗎？

2. 我們問過所得稅局，他們說屋價不可能下跌。可是，我們的確是只能賣出這個價格，也許我們是在產業高峰期購買，可以說買到貴房子。

3. 我們是否應該做個估價呢？

答：

林若輝律師指出，個人若購買房屋在5年後脫售，是不需要繳交產業盈利稅，假如是在5年內脫售，而且是虧本出售，一樣不需繳交產業盈利稅。

這位讀者的鄰居以16萬令吉脫售公寓，可能當初向發展商購買時，低於這個價格，或許有賺一些，也可能沒虧沒賺。

購屋者購買房屋投資未必穩賺，假如房屋坐落在非策略性地點，不只屋價不能上漲，可能還跌破購屋價，這些都很難說。

在巴生河流域一帶，公寓計劃供過於求，假如是購買二手公寓，轉手價值不如買價是常的事，而且不只是公寓，一些有地產業，如果所處的地點不理想，投資者也可能面對賠本出售的窘境。

在一些地區，屋價可能有起不跌，但這並不意味其他地區的情況也一樣，因此，屋價比買價低是存在的事實，不需浪費金錢進行估價。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:22 AM 编辑 ]

blueyap82

IIvy Pua來信提問有關屋子門牌的問題，她說，目前我們的新屋仍在興建中，預料將在2005年中之前移交給我們。

她在信中披露，我們已經接獲雪邦縣議會的信及完整地址，遺憾的是，門牌號碼是我們最不喜歡的“14”，我在想，是否可以轉換為12A？

我的問題是：在獲得鎖匙及入伙紙之前，我能否提出轉換門牌號碼的申請？還有如何與雪邦市議會的人員接洽，以便如願。

答：

針對這位讀者提出的問題，陳鍾靈說，可以嘗試向市議會提出申請，不過，即使市議會那方面批准了，還須通過另一關，就是土地局。

在地契註冊為自己的名字時，地契文件也包括註明房屋的門牌號碼。

假如地契註明的門牌號碼不能更改，即使市議會這邊過關了，也於事無補。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:23 AM 编辑 ]

blueyap82

吉隆坡的桂先生來信說，他購買了一間雙層排屋，並已如期移交鎖匙，但關於“water and electrical fittings & fixture”，發展商尚未安裝妥善就移交鎖匙。他覺得這樣做抵觸了買賣合約的條文。

答：

陳鍾靈指出，有些發展商在將新屋交給購屋者之前，沒安裝水、電錶等設施，主要是擔心被偷走。多數的發展商在將鎖匙交給購屋者後，通常是約定一個日期和時間才派技術人員前來安裝，萬一這些裝設失竊，責任不在發展商。

當他們安裝後，會將一份文件交給購屋者簽收，證明他們已經安裝、購屋者已經簽收，並認清事實，即使真的失竊，他們也不負責。

針對發展商是否抵觸買賣合約的條文，這一項有些爭議。發展商基於他們的利益，稍做調整安裝水電錶的安排，而且在我國的商業社會，大部份發展商都這樣做。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:24 AM 编辑 ]

blueyap82

租賃地契的產業（99年地契）在屆滿時，地方政府可以徵用有關土地，當然會給予屋主賠償；不過，政府不會貿貿然進行，如果政府不需徵用有關土地，產業的繼承人可以提出更新地契申請。

葉小姐說，在今年3月購買了一間中價公寓，是租賃地契產業（99年），但至今仍未收到買賣合約。

發展商披露，買賣合約還在吉隆坡市政局手中，還未簽回來。我問他們：為何要經過吉隆坡市政局，他們回答說：因為那地段的地主是吉隆坡市政局，一定要通知他們。

我的問題是：

1. 假如我拿到買賣合約後，開始供還房屋貸款直到償還為止，那間屋子是否屬於自己，還是吉隆坡市政局？

2. 發展商不是地主，假如有一天地主要收回土地，我們這些屋主是否可以得到賠償？

3. 假如有一天要賣房子，需要等超過5年嗎，手續會不會很麻煩？

4. 發展商和地主不同人的屋子可以買嗎？

答：

在吉隆坡或巴生河流域，許多發展商與市政局或地方政府合作，就是土地屬於州政府或市政局，房屋發展計劃則由發展商推行。

在一些時候，買賣合約需要地主簽名，但是如果拖太多個月，購屋者可以向發展商追問，由發展商跟進。

林若輝律師指出，購屋者在日後償還房屋貸款後，加上有了分層地契，分層地契有屋主的名字，屋子當然是屬於自己的。

至於說發展商不是地主，假如有一天市政局要收回土地，那市政府當然需要賠償屋主，將來地契到期了，後代可以申請辦理更新地契手續，多了一些工夫。

如果有一天屋主要賣房子，不論是否超過5年，假如還未有分層地契，需要向發展商尋求批准；同時，也必須向市政府或地方政府尋求批准，不過這些可由律師負責辦理。

購買發展商和地主不同人的房屋，並不成問題，只是在購買後有進行任何交易，必須尋求他們的批准。

另外，要補充的一點是：地契99年的產業，在屆滿時，地方政府可以收回，但有關當局不會貿貿然進行，即使是，也會給予賠償。

其實，不只是租賃地契的產業，地方政府可以徵用有關土地，即使是永久地契的產業，地方政府一樣有權這樣做，只是他們不會隨意進行，一般都是基於發展需要才會做出有關決定。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:30 AM 编辑 ]

blueyap82

購屋者若拖欠房屋貸款，銀行在催收幾期不果後，可能起訴貸款人，將他們列入破產者的行列，也可能採取行動拍賣有關的房屋。
大家是否想過，假如購買到破產者的房屋，或者是銀行拍賣的房屋，倒楣遇到不講理的屋主不合作，該怎麼辦？
過去這些天來， 我們收到讀者來信提出有關買到破產者的房屋，以及購買了銀行拍賣的房屋；結果，面對不少問題，苦惱不已。在裡，我們把一些例子歸類，並整理成這一期的報導。

以下問題是我們徵詢林若輝律師的意見後，綜合一起解答，希望能減輕這些讀者的困擾。

案1：購買公開拍賣房屋 前屋主不搬走怎麼辦？
黃妹來信指出，她在2003年12月的公開拍賣房屋計劃中，購買了一間房屋，並已在2004年4月，支付所有的屋款（在120天內），她的律師已在2004年5月，通知前屋主，要他們搬空。
可是，這名前屋主非常固執，把房屋鎖起來，裡邊還有他的東西，雖然他已不住在這間屋子。因為已經沒有他目前的住址及電話，因此，我無法聯絡他。
我的律師說，可以向法庭申請庭令，不過可能需要時間，請問還有沒有更快速的方法？我能否向警方投報，並找來開鎖匙的人，然後進屋？如果我這樣做，前屋主會不會起訴我，告我破壞他的東西，或指他的東西不翼而飛？

答：
這名讀者購買的房屋，屋主可能因為房屋被銀行拍賣心有不甘，不肯把房屋交給買主，雖然買主支付了屋款，但賣主卻不肯將房屋鎖匙交出，這問題和租戶與屋主已經沒有租約，卻“死賴不搬”的情況有些類似。
如果說向警方備案，然後找來開鎖匙的人，也是可以，最主要是將屋內的東西“拍照”，以便有爭執時有一個證明。
這樣做的話前屋主可能對買主展開起訴行動，假如他果真採取行動，也需要花律師費，而且案件帶上法庭，他的勝算有多少，也是個未知數。
當法官反問他：房屋賣了，買主也付清了屋款，為何不將東西搬走，騰空屋子給新的屋主？想一想：他要怎樣回答？

]案2：購買破產者產業 交易被判無效怎麼辦？
陳女士來信指出，她去年首次購買房屋（二手），貸款銀行已批准她的貸款申請，並發出一筆錢還清賣主欠銀行的貸款（同一間屋子），結果，在辦理地契轉換名字時，才發現賣主是破產者。
她回去銀行和律師樓問他們，他們表示現在才知道賣主是破產者，由於銀行已經發出一筆錢，所以要她還貸款利息。
當她到報窮局查問時，查出賣主于去年2月已宣告破產，報窮局宣稱她買的買賣房屋交易無效，如果要買這間房屋，一定要通過報窮局這一關。
請問現在應該怎麼辦？

答：
在1967年破產法令下，任何已被列為破產者，不能進行產業買賣，在進行任何產業交易之前，必須經過報窮局的批准，否則將觸犯1967年破產法令。
陳女士應該回頭詢問當初為她準備買賣合約的律師，在準備合約時，律師通常會派助手到土地局查詢，檢查賣主是否為破產者。
有些人已被列為破產者可能還懵然不知，其中有一部份人是因為曾經是親人或朋友的貸款擔保人，他們沒有償還貸款，連累了擔保人，至於個人被列為破產者的過程， 也許個別人士情況不一樣。
至於貸款銀行那方面，應該詢問準備貸款合約的律師，發生這一切，錯不在貸款人，不應該由貸款人承擔所有的責任。

案3：聯名購屋親人破產怎麼辦？
我與兩名親人聯名購買一間店屋，可是，這兩名親人可能在不久後被判入窮籍，在這種情況下，我是否只付未償還貸款的三份之一？

答：
銀行貸款給購屋者，假如購屋者需要償還的屋款是3000令吉，3個人共同分擔，每人支付1000令吉。
但是萬一其中一名或兩名供屋者被判入窮籍，其餘的兩人或一人，仍需繼續供同樣數額的屋款，沒有所謂只需償還三份之一屋款的安排。
另一個可行的辦法是：在他們未判入窮籍之前，迅速脫售有關房屋，以免日後自己要背負沉重的負擔。

blueyap82

清清來信說，她購買的是店屋公寓，去年7月拿到鎖匙，可是卻不能入住，到了今年3月才拿到入伙紙。雖然拿到入伙紙，但還有一些問題待解決，譬如遲遲沒有安裝走廊的電燈。

關於走廊電燈的問題，我已向地方政府提出要求協助，但他們說不是他們管轄的範圍，只囑咐我向發展商追問，但發展商沒有提供答案，也沒有行動。

答：

發展商在符合以下3個條件即可交鎖匙給購屋者，這3個條件分別是證明附有建築師的核准信、說明屋子已經建好，水電供應獲准待銜接，以及呈上Borang E（以便申請CF），Borang E必須附有向7個部門提出申請批准的信件（Supporting Letter）。

至於入伙紙，則必須擁有7個部門的批准信，這7個部門包括水務公司、國家能源、消防局、英達麗水、水力灌溉局、公共工程局。

關於走廊電燈的問題，並非地方政府管轄的範圍，只能向發展商追問，如果可以的話，應該組成一個居民委員會繼續追問發展商，要發展商儘快安裝走廊的電燈。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:33 AM 编辑 ]

blueyap82

購屋者若拖欠房屋貸款，銀行在催收幾期不果後，可能起訴貸款人，將他們列入破產者的行列，也可能採取行動拍賣有關的房屋。

大家是否想過，假如購買到破產者的房屋，或者是銀行拍賣的房屋，倒楣遇到不講理的屋主不合作，該怎麼辦？

過去這些天來， 我們收到讀者來信提出有關買到破產者的房屋，以及購買了銀行拍賣的房屋；結果，面對不少問題，苦惱不已。在這裡，我們把一些例子歸類，並整理成這一期的報導。

以下問題是我們徵詢林若輝律師的意見後，綜合一起解答，希望能減輕這些讀者的困擾。

案1：購買公開拍賣房屋 前屋主不搬走怎麼辦？

黃妹來信指出，她在2003年12月的公開拍賣房屋計劃中，購買了一間房屋，並已在2004年4月，支付所有的屋款（在120天內），她的律師已在2004年5月，通知前屋主，要他們搬空。

可是，這名前屋主非常固執，把房屋鎖起來，裡邊還有他的東西，雖然他已不住在這間屋子。因為已經沒有他目前的住址及電話，因此，我無法聯絡他。

我的律師說，可以向法庭申請庭令，不過可能需要時間，請問還有沒有更快速的方法？我能否向警方投報，並找來開鎖匙的人，然後進屋？如果我這樣做，前屋主會不會起訴我，告我破壞他的東西，或指他的東西不翼而飛？

答：

這名讀者購買的房屋，屋主可能因為房屋被銀行拍賣心有不甘，不肯把房屋交給買主，雖然買主支付了屋款，但賣主卻不肯將房屋鎖匙交出，這問題和租戶與屋主已經沒有租約，卻“死賴不搬”的情況有些類似。

如果說向警方備案，然後找來開鎖匙的人，也是可以，最主要是將屋內的東西“拍照”，以便有爭執時有一個證明。

這樣做的話前屋主可能對買主展開起訴行動，假如他果真採取行動，也需要花律師費，而且案件帶上法庭，他的勝算有多少，也是個未知數。

當法官反問他：房屋賣了，買主也付清了屋款，為何不將東西搬走，騰空屋子給新的屋主？想一想：他要怎樣回答？


案2：購買破產者產業 交易被判無效怎麼辦？

陳女士來信指出，她去年首次購買房屋（二手），貸款銀行已批准她的貸款申請，並發出一筆錢還清賣主欠銀行的貸款（同一間屋子），結果，在辦理地契轉換名字時，才發現賣主是破產者。

她回去銀行和律師樓問他們，他們表示現在才知道賣主是破產者，由於銀行已經發出一筆錢，所以要她還貸款利息。

當她到報窮局查問時，查出賣主于去年2月已宣告破產，報窮局宣稱她買的買賣房屋交易無效，如果要買這間房屋，一定要通過報窮局這一關。

請問現在應該怎麼辦？

答：

在1967年破產法令下，任何已被列為破產者，不能進行產業買賣，在進行任何產業交易之前，必須經過報窮局的批准，否則將觸犯1967年破產法令。

陳女士應該回頭詢問當初為她準備買賣合約的律師，在準備合約時，律師通常會派助手到土地局查詢，檢查賣主是否為破產者。

有些人已被列為破產者可能還懵然不知，其中有一部份人是因為曾經是親人或朋友的貸款擔保人，他們沒有償還貸款，連累了擔保人，至於個人被列為破產者的過程， 也許個別人士情況不一樣。

至於貸款銀行那方面，應該詢問準備貸款合約的律師，發生這一切，錯不在貸款人，不應該由貸款人承擔所有的責任。


案3：聯名購屋親人破產怎麼辦？

我與兩名親人聯名購買一間店屋，可是，這兩名親人可能在不久後被判入窮籍，在這種情況下，我是否只付未償還貸款的三份之一？

答：

銀行貸款給購屋者，假如購屋者需要償還的屋款是3000令吉，3個人共同分擔，每人支付1000令吉。

但是萬一其中一名或兩名供屋者被判入窮籍，其餘的兩人或一人，仍需繼續供同樣數額的屋款，沒有所謂只需償還三份之一屋款的安排。

另一個可行的辦法是：在他們未判入窮籍之前，迅速脫售有關房屋，以免日後自己要背負沉重的負擔。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:32 AM 编辑 ]

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有地房產日益減少，居住在公寓的人則日漸增加；可是，許多公寓業主卻不曉得、也不願意履行本身應盡的責任，造成鄰居許多的不便。

CY Sia面對公寓漏水的問題，他通過電郵指出，我在2001年向朋友購買了一間公寓，並且簽了買賣合約以及與發展商簽的Deed of Assignment。

這間公寓自發展商移交鎖匙後，至今已經有5年，不過仍未有分層地契。

大約在2個月前，我發現天花板及牆壁顯示樓上單位漏水，並滲透到我這個單位的主人房及浴室，我已經向發展商的管理委員會投訴。

根據該委員會的檢查，漏水是因為樓上單位水管破裂的關係。

在該委員會的協助下，我拿到該單位業主的名字與地址，我寫信給有關的業主，請她正視有關問題，但仍未獲得她的答覆。

我也寫信給發展商尋求協助，同樣仍未獲得他們的回音。

現在，我這個單位的漏水問題已進一步惡化，我迫切需要一些諮詢意見。

公寓漏水誰負責？

答：

這位讀者面對的問題，令許多公寓業主感到困擾，嚴格來說，樓上單位漏水，應該是由樓上的業主負責修理，最好是儘所能找到樓上的業主，與她商量要她叫人來修理。

在許多時候，業主對這些問題不加理會，他們的心態是，反正漏水的問題並不影響他們本身的住所；更糟的是，一些不講理的業主，甚至不讓樓下業主請來的承包商到其單位、浴室進行修理工作。

購屋者協會的陳鍾靈指出，在公寓購買者與發展商簽署買賣合約，以及另一份附加合約或附在買賣合約的Deed of Mutual Covenant闡明，假如樓上單位漏水，影響及樓下單位業主的屋內設備，譬如3樓單位的浴室漏水、造成2樓單位浴室天花板損壞，從水印可以證明，2樓的業主必須負起修補的責任。

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購屋者在提出房屋貸款申請後，到銀行簽署貸款文件時，最好先看清楚貸款文件的內容才簽署，以免出現預想不到的結果。

Sylviana來信指出，我的弟弟在8月間訂購了一間雙層排屋，貸款銀行是本地一家銀行。

貸款部的一名負責人告訴我，弟弟欲貸款17萬5500令吉，條件不符合，因為他的薪金稍微少了一些，然後他告訴我可以擔任弟弟的擔保人，我也同意，並簽署了所有相關文件，我瞭解只是擔任弟弟貸款的擔保人。

可是，在9月的某一天，當我前往律師樓時，律師告訴我，我是聯合貸款人，不是擔保人，我感到意外及憤怒，但是在沒有選擇的餘地下，我簽署了貸款合約。

請問：聯合貸款人與擔保人之間有何不同，將來如果我要購買房屋，申請房屋貸款會否受影響？在我簽署合約後，我能否要求律師轉換我的身份，就是從聯合貸款人轉為擔保人。

答：

未來申請房屋貸款會受影響

政府在修改法令後，當貸款人拖欠償還銀行房屋貸款，銀行將向貸款人採取追討行動，如果無法追討到拖欠的款額，銀行再向擔保人追討。

假如兩人都是同樣身份，就是貸款人，銀行在起訴貸款人，倆人都將受影響。

林若輝律師指出，這位讀者將來欲向銀行申請房屋貸款時，會受到聯合貸款人的影響，譬如說，有朝一日妳準備申請15萬令吉的房屋貸款；可是，這次的聯合貸款17萬5500令吉貸款仍未償清，銀行在批准妳的申請時，會將這筆聯合貸款的負擔考慮在內。

妳可以寫信給有關的銀行，表明當初得到的訊息是出任擔保人，不是聯合貸款人，說明銀行職員誤導。

不過，有一點要指出的是，在妳簽署Letter of Offer時，可能忘了看清楚裡邊的內容，這點可說失策。

假如貸款合約已簽並已壓印，一切已成為事實，改變不了，還有另一個可循的途徑是：轉換銀行。如今商業銀行競爭激烈，經常設計推出條件吸引人的房屋貸款配套，而且還免律師費。

如果是這樣，不妨多問幾家銀行，搜集多一些資料，比較後進行再融資安排，就是向Ｂ銀行貸款償還A銀行的貸款，那時即可免去弟弟的房屋貸款合約有妳的名字。

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買屋者最怕後續麻煩履大不掉，這又與發展商的素質息息相關，除了屋價，你可能被要求支付許許多多不曉得必要或不必要的費用，而當中，又有好一些產業類型的買賣合約與標準合約不同，讓買屋者不知如何“依常理”判斷。

最可怕的是，如果是自己本身一開始就作了錯誤的投資選擇，哪又該如何與發展商據理力爭呢？

問：柔佛的陳先生來信詢問有關購買土著單位的問題。他說，本人在2002年6月買了一間屋子，並給了10%的錢，大約是1萬3000，但這間屋子是土著單位。

發展商說，如果有土著購買，就會把首期錢還給我，但到了2004年9月，還未有土著購買這間屋子，我就把它賣回給發展商，可是，發展商說要等半年後才能將這筆錢退還。

請問有甚麼辦法可以在短期內拿回退款，我擔心發展商不守信用，最後不了了之。

答：

陳鍾靈說，陳先生從一開始訂購土著單位的房屋，就是個錯誤的投資選擇，只要土著單位未開放，或者說發展商未向政府提出申請，轉為非土著單位，以便非土著可以購買，都不宜嘗試，因為申請轉換名字的成功機率可以說是零。

發展商已表明是土著單位，就不曉得是那一點吸引這位讀者訂購有關房屋，雖然只付首10%錢，但1萬3000令吉，畢竟不是個小數目，這兩年多來如果是存在銀行，也有一點利息。

另外一點，當初在付這筆錢訂購房屋時，是否有文件寫明在何時退回這10%的頭期錢？

現在最主要是與發展商協商，希望發展商能儘早將退款交還，如果不能，則期望發展商能履行承諾，在6個月後退還這筆錢，以便做為購買另一間房屋的頭期錢。

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讀者陳芬妮來信問：我今年32歲，每月收入為1700令吉。我有6萬令吉儲蓄，但公積金則僅有3200令吉。

我每月開銷1300令吉，包括汽車供期、車油、飲食，及過路費等。

我計劃購買一間公寓，價格介於15萬令吉左右。請問，以我現有的財務狀況，可以達到這個目標嗎？

如果不能。請告訴我有什麼方法可以幫助我達到以上夢想。

答：

CTLA財務規劃公司董事經理兼合法財務規劃師李智泰表示，芬妮計劃購買一間價格介於15萬令吉的公寓。

一般上，房貸通常不能超過月入三份之一。換名話說，以她每月1700令吉收入，房貸約510令吉。

假設她撥出儲蓄50%，即3萬令吉作為頭期錢，芬妮可以拿到最低的房貸利率3.5%，長達20年供期的每月房貸為696令吉。換言之，這筆數額已超越510令吉（芬妮三份之一的收入）。

若以這樣的情況分析，她可能無法達到擁有一間價格介於15萬令吉的家的夢想。

當然，她也可以把所有儲蓄─6萬令吉作為購買房屋頭期錢。如果真的是這樣，最終可能導致自己手上無持有任何現金，作為緊急用途或未來退休規劃。（芬妮在信中提及公積金只有3200令吉）。

有鑑於此，上述舉動是不受鼓勵的，因為每個人都必須準備一筆錢做為緊急用途。

但是，如果芬妮堅持想要購買一間房屋，不妨考慮購買價格介於7萬至8萬令吉的中價屋。

抑或者是，她可以先提高每月收入，再涉及產業投資。此外，她也可撥出6萬令吉的部份儲蓄，投資在單位信托或平衡基金，以期獲得更高的回酬率。

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葉先生來信披露，他在2004年5月看了一間二手房屋，並給了10%訂金買下那間房屋，同年10月，銀行付了其餘90%的屋款，他也在這時領了屋子的鎖匙。

現在的問題是，那房屋的水龍頭出現漏水情況，屋頂也漏水。他要求屋主修理，但他不肯，理由是當時看屋子的時候沒有意見，表示接受有關情況。如果現在要他修理，當初他不會接受有關的交易價。

他說：一間屋子如果沒有水供應、下雨時屋頂漏水，根本就不能入住，如果抵押剩餘的5%，將那些錢用來修理屋子，才將剩下的錢還給賣主。

他問：這樣做合法嗎？

答：

購買二手房屋與向發展商購買房屋的情況有些不一樣，一般是在簽署買賣合約付了10%首期錢，其餘的90%將在律師辦妥手續後支付。

購屋者協會的陳鍾靈指出，這與向發展商購買新屋，最後5%屋款由律師保留的情況不一樣，在法律上沒有這樣的條文，購買二手房屋的屋主，最主要是依據雙方簽署的買賣合約進行交易，與標準合約的條文可能有些不同。

關於漏水的問題，最好是嘗試與賣主再商量，看看是否能補貼一些修理費；一般來說，在看屋子的時候能察覺到有關問題洽商最適當，在這之後，許多賣主多數不願意承擔有關責任。

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李小姐來信說，我是一名大學生，即將在2005年5月畢業。我希望兩年後能擁有自己的房屋，如果我的“夢之屋”價格介於9萬至15萬令吉之間，我的收入應該有多少？

答：

購買房屋產業，至少有一筆首期錢，譬如屋價是15萬，手上須先有1萬5千令吉，就是屋價的10%資金，以便在簽署買賣合約時繳付。

除了首期錢，也必須有一筆數千元的簽署貸款合約、買賣合約律師費。

在申請房屋貸款時，不論數額或比率如何，銀行需要貸款者提呈所得稅繳交數額的徵收單或收據，假如在開始工作2年後，收入相當不錯，而且被徵收所得稅，申請貸款獲批准的機率比較高。

金融機構規定，償還房屋貸款的比率介於收入的三份之一，假如償付貸款的數額是800令吉，收入至少必須有2500令吉。

如果貸款在12萬令吉，供期在15年之間，償還房屋貸款的數目可能在800至1000令吉之間；不過最好是請教銀行貸款部的職員，由他們計算會比較準確。

從償還貸款數額來看，即可找出本身的收入應在那一個水平。

銀行之所以限定償付貸款額在收入的三份之一，主要是考慮到貸款者本身尚有其他開銷，避免不會因為其他開銷，影響及每月的房屋供款。

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署名葉的讀者來信指出，其姐姐在5年前購買了一間組屋，最近獲知有關產業將從總地契分割為分層地契，她立刻申請辦理轉讓手續。

可是，在辦理的過程中，律師卻發現那張分層地契的圖錯了，割不到名；現在發展商說要將分層地契拿回土地局，重新辦理更改地契轉換手續，這需要再等半年的時間。

律師也建議她將銀行的貸款一次過還清，以方便日後正確的分層地契出來後，可以直接割名給新的買主。

現在的問題是：她可否不用等到分層地契出來後，才開始進行轉讓手續？

答：

林若輝律師說，當發展商將某一個產業的總地契、分割成分層地契的期間，稱為過渡期。在過渡期，如果要進行房屋買賣，而發展商已向有關方面提呈分割地契手續，賣主必須尋求發展商的批准或同意，如果發展商同意，可直接將地契的名字轉到新買主的名下。

如果發展商以申請將地契分割為分層地契過度期為由不予批准，則需要等到地契已轉到本身名下才宜進行買賣。

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購買二手屋的買主，經常會面對賣主欠下的門牌稅、地稅、水電費、排污費等債務，如果負責辦理買賣合約的律師稍微疏忽，可以造成買主甚為苦惱。

不過在面對這些問題時，不需過於擔心或驚慌，凡事以買賣合約為依據，在簽署買賣合約之前的有關欠款，一切都屬於賣主的責任，有關方面應該向賣主追討，而不是針對買主。

鄭菁珠來信指出，她在付清了屋款給賣主3個月後，才收到吉隆坡市政局發出的總共1萬3千令吉門牌稅欠款，此時才意識到律師可能疏忽，在未查清楚賣主是否已償還有關債務，即吩咐她及貸款銀行付錢給賣主。

她在信中指出：在我的買賣合約中，說明賣主應該還清這些費用，可是現在沒有還的話，那一方應該負責還？

另外，如果我已照會律師關於門牌稅的問題，可是她卻不加理會，我應該如何處理這件事？

最後，在那一間書店可以購買到買賣房屋或產業的書籍？

答：

林若輝律師指出，這位讀者面對的問題，嚴格來說不會太難處理，首先可以寫信給吉隆坡市政局，說明是在那一年、那一月簽署買賣合約，在簽署買賣合約及移交房屋之前的門牌稅，應該是賣主的責任，賣主必須償付這筆欠款。

還有在信中可以清楚表明，市政局應該向賣主追討，而不是向新的買主追討這筆欠款。

這事會出現今天的局面，律師方面也有責任，最好是找回負責辦理買賣交易的律師協助，要她寫信給市政局，由該局催促賣主償還欠款。當然，要確保律師真的寫信告訴市政局。

關於產業買賣的參考書，如果是中文版，大眾書局會有一些，至於英文版，主要集中在MPH書店。

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《計劃階段》

我國政府推行居者有其屋政策，至今仍未達到預期目標，仍有不少家庭沒有本身的房屋。當然，也有不少家庭擁有超過一間以上的房屋。

坦白說，愈早定下計劃，愈能將資金做更好的運用。\r

首先，訂下一個目標，自己準備購買的房屋、價格介於那一水平，然後再設定看屋的計劃。

《看屋階段》

1. 此階段最好設定一個購屋區域，可考慮離上班與住家不遠的地點，交通便利；或考慮與親人、朋友的居所不太遠處，或週邊環境理想，譬如公園、綠地等設施完善，以及房價的預算，以免兩地奔波，浪費不少時間和資源。

2. 看屋時貨比三家不吃虧，最好選擇一個較長的空閒時間，如假日或整個晚上，一次出門看屋最好能看幾間，以便能夠進行比較。

3. 下雨天看屋可看出房屋是否有漏水現象，晚上看屋可看看鄰居住的是什麼人，會不會白天很安靜，晚上變夜市或是其他情況。

4. 看屋要先從大環境看起，如交通、學校、市場、公園等，再看小環境，如巷道寬度、停車方便性、建築物新舊、居家寧適性、左鄰右舍是那些人等等。最後再看房屋本身，如大樓管理、清潔、室內格局、通風、裝修、保養狀況等等。

5. 看到喜歡的房子，最好能請家人趕快一起來看，以徵詢家人意見，如此可快速作決定。

《付定金階段》

1. 看了喜歡的房子，在付定金之前，一定要先審閱房屋經紀公司提供的不動產說明書，內容包括土地的地契、建築物材料、建築物平面圖等相關資料；同時，確認房屋建築計劃是否被抵押，房屋的面積、屋齡....是否加蓋及位於工業區，以確保自己的權益。

2. 確認收受定金者是否為所有權人、或有代理權的代理人（代表人必需出示授權書）。

3. 付定金時須詳細審閱內容，且必須立明確的簽約時間及簽約地點、付款條件、附贈之設備及其他雙方約定之事項。

4. 應在斡旋解除條款中註明，若屋主不賣，多久以內需退還，以及屋主收了反悔不賣應雙倍賠償定金。

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選定房屋，付了訂金，接下來就是簽署買賣合約，簽約之前，應該請律師對一些條文稍加解釋，以解除本身對合約的疑慮。

《 簽約階段 》

（1）簽約時確保建築物門牌與所看房屋相同。

（2）雖然在付定金前已看過土地、建築物架構，但在簽約時應需再查閱一遍，以防中途產權或借貸設定有所更動。

（3）確認簽約人是否為所有權人。

─若不動產建築物屬未成年所有，應一律由其法定代理人出面簽約，且應附法定代理人之印鑑證明。

─公司出售不動產應請其代表人提出授權書及代表人資格及印鑑證明，並應提供股東會議記錄；若非本人，則需附所有權人同意出售之授權書。

（4）瞭解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣面對阻力，導致最後無法交屋。

（5）付款條件必須把握安全原則，已付款項必須小於總款項、扣除原貸款清償總額。

（6）各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚，通常買方需負擔契約費、保險費、貸款律師費；賣方則需負擔地稅、門牌稅、水電、管理費則一般以交屋日為分算日。

（7）附贈設備需註明清楚，以免衍生交屋糾紛。

（8）房屋漏水或其他瑕疵，需列明修復責任歸那一方。

（9）若建築物包括停車位，需注意車位能否單獨轉讓。

（10）應在合約內闡明交屋日期。

（11）應要求代表律師於簽約同時，向賣方簽收土地及建築物所有正本契約。

（12）支付房產經紀公司服務費。