[分享] 我在房地产拍卖会的点点滴滴。。。

投資小子

（一） 我的第一次。。。

从拍卖会赚钱，你试过吗？ ２００８年６月，我在经过了几个月的资料搜索（网络，报纸，拍卖行。。。）和实地考察之后，终于鼓起勇气，勇敢的买了张银行汇票，第一次战战兢兢的踏入了拍卖会！

那是间蛮新的公寓，屋主还住在屋内，因为是第三次的投标，保留价已经比市价低了超过２５％，所以我的期望还蛮高的。可是当我知道还有另外一位竞标者的时候，心里就冷了一截，因为对方应该是生意人，财力肯定在我之上。谁知道在竞标开始前，我的竞争者却主动的前来和我＂磋商＂，他愿意付出相当可观的＂报酬＂（至少对一个初次参与投标的菜鸟来说是相当吸引人的），让我自动退出那次的投标。其实当我听到他开出那个价码的一刹那，我是欣喜若狂的，可是还是故作镇定，表现的相当不愿意。当然最后我还是接受了他的＂报酬＂。

我可以说自己是相当幸运的，我的第一次带给我很好的经验和报酬，也让我对投标房地产更有信心。


（二） 我人生中的第一间屋子

寻寻觅觅了三个多月之后，我又某网站发现了另一目标。这是一间靠近我现在住所的＂新＂屋子。为何我会称呼它为＂新＂屋子，因为这间屋子在２００７下半年才交琐匙，前屋主还没有正式迁入，只是刚刚要开始进行装修。

除了对屋子的实地观察（很幸运的在巧合下可以进入屋内看了一下）和进行一些必要资料搜索后，也向律师咨询的屋子转名的程序（因为屋子的个地契还没有从发展商的总地契中分割出来，所以无需进行任何的land search。据律师说，新的national land code有注明，就算发展商的总地契中有third party caveat也不会影响到住宅单位转名的手续）。

拍卖会当天，我千里迢迢的从新山到吉隆坡，心想应该没有人会和我竞争吧！可是人算不如天算，我还是遇到了另一位和我有同样想法的人。虽然是竞争对手，知道彼此都是来自新山后，还是互相的喧寒的一下。当然，大家最终的目的还是一致的，就是如何让你的竞争对手退出这场投标。最后，在和平的协议下，我心甘情愿的掏出了一点钱，让我的对手满意的离开了！当然，我也顺利的标下了我理想中的房子。

总的来说，我多一点的付出还是值得的，因为我的投标价加上以上的报酬，还是比市价便宜了２０多％！


（三）贷款银行，律师，估价师。。。

成功投标之后，所有转让和贷款的手续必须在９０天内完成（虽然可以延长期限，可是拍卖的银行HSBC会征收利息）。已经申请了两间银行的贷款（HSBC 和 UOB），还在等待消息。如果HSBC的配套和UOB的相去无几，为了节省贷款发放的时间，应该会选择HSBC吧！

HSBC的Non-ZEC配套：－
1st year BLR-2.3%, 2nd-5th year BLR-1.85%, thereafter BLR-1.95%. Lock-in period 5 years and Flexi loan type.


也联络了相熟的律师（HSBC和UOB的panel lawyer), 正式开始进行一些准备工作（联络负责拍卖的律师，调查水电费，门牌税，地税等等）。至于估价师，就等到贷款批准后在确定吧！


(四) HSBC批准了我的贷款...

收到HSBC的letter offer, 详细的审查了里面的terms and conditions.... 和其它银行的大同小异, 应该明天签了就会通知HSBC和律师, 然后就可以去EPF呈交我的申请表格, 提出account 2 的30%做为买屋的头款. 希望华人新年前可以办妥一些的手续吧!


(五) 开门囉....

昨天签了HSBC的letter offer之后, 今天就敢敢请了一位锁匠去开门, 换了大门的锁!总共花了我六十大元. 虽然屋子的转让手续还未办妥, 我已经忍不?住要进去屋内瞧一瞧!不过其它的装修与整理的工作就等到手续完全办妥之后才会进行了.


(六) 估价师和估价的费用

相信许多人在为自己的二手屋申请房贷时, 银行都会要求一份估价报告,以确保房屋的贷款加上MRTA不会超过房屋的价值. 可是大多数的人应该不知道估价的费用是如何计算的. 因为认识了一些估价师的朋友, 他们也很乐意分享对我们运些小投资者非常有用的资料. 估价的费用基本上如下：－
(a) first RM100,000 ： 0.25%
(b) subsequent amount up to RM2,000,000 : 0.20%
(c) subsequent amount up to RM7,000,000 : 0.17%
RM7,000,000以上从略。
最低费用不少于RM300-00.
以上费用不包括５％的政府税和一些其他的杂费。


(七) Qｕｉｔ　ｒｅｎｔ　和 Aｓｓｅｓｓｍｅｎｔ

眼看日子一天一天的过去了，９０天的期限很快就要到了，心情也开始忐忑不安起来。不过律师要我放一百个心，因为所有的legal和charge documents 都已经准备就绪（还没送去stamping,因为我还没还钱），说只要准备好屋子的投标价减去已付的１０％ deposit 和屋子贷款额之间的差额，等过了明年一月一日把所有明年和之前累积的 Qｕｉｔ　ｒｅｎｔ　和 Aｓｓｅｓｓｍｅｎｔ 都还清了，就应该可以通知银行发放贷款了！从来就没有这么期待新一年的到来。。。


(八) 购屋终于完成了！

律师终于在上个星期五通知银行发放屋子的贷款! 我也放下了心中的大石,顺利的拥有我人生中的第一间房子 。新年后也可以开始着手装修的工作, 正在伤脑筋的是可用来装修的资金真的有限。只好勤劳一点，货比三家。只希望今年的花红不要太少!

[ 本帖最后由 投資小子 于 1-5-2009 04:32 PM 编辑 ]

blackcat98

可以講出來商人給你的酬勞和你給人家的酬勞嗎?

投資小子

第一次收到的报酬接近五位数，第二次给出的报酬是第一次的２０％左右。

omllmo

请问他是现场给你cash吗？要不如何付费啊？你不怕他说话不算吗？

投資小子

其实开始的时候我也是蛮担心会收不到钱,不过对方答应先付一半的现金,另一半他用支票支付.

omllmo

就是说他在当场给了你50%， 过后再给你另外一半？？是在标之前给还是之后？？

投資小子

一半现金在Ͷ标之前,另一半在他成功投标之后.

老何

楼主，请问银行汇票是不是指 bank draft？

价钱是房屋、地产的多少巴仙？

投資小子

银行汇票可以是指 bank draft or cashier order.

价钱可以是房屋、地产的5% or 10%. 从proclamation of sales可以知道.

笨鳥先飛

2间屋子在新山哪一个花园 多少钱

yellowcloud

原帖由 笨鳥先飛 于 4-11-2008 03:30 PM 发表
2间屋子在新山哪一个花园 多少钱

对啊，我也想知道。

omllmo

真是羡慕死了......希望之机也会有此机会.....

投資小子

地点要保密，不能够透露太多。只可以说在Tampoi/Skudai这一区。两间屋子的市价都在RM180千左右。

这两次的经验告诉我要多观察想投标的屋子，事前多做功课。就算无法进入屋内，也要厚着脸皮和四周的邻居甚至是亭内的保安人员打打交道。

投資小子

刚刚登陆了KWSP的网站查阅了我的公积金提款的申请，对他们的工作效率感到非常的惊讶！因为他们竟然在我提出申请的一个星期内批准了我的公积金提款。相信这个星期就可以收到我的公积金。

纸鹤

楼主~你买的是排屋哦~?
07年才交琐匙的新屋...
看起来很值得一下的喔~哈~

投資小子

是一间双层排楼。因为没有住过，所以需要花费较多的费用来专修。

今天收到了我的公积金，看来EPF的效率已经大大的改善了！从提出申请到收到钱，前后不过八天的时间。

投資小子

更新了估价的费用，希望对大家有帮助。

simonkuan

如果有兴趣以后可以和你一起去拍卖会吗?

cocomalaso

我有些疑问，希望大大可以指教。
我有个银行的朋友告知，投标拍卖的房屋，要很看运气。因为，我们不能进屋察看屋内情形。
她说，即使在高尚住宅区，也曾发生过，标到屋后，进门就嗅到很大臭味，才发现内有死尸。恐怖。

另外，我一直都担心，如果你标到屋后，屋内的前主人不肯搬，或来找麻烦，怎么办？会不会有这样的情况？

投資小子

回复 18# simonkuan 的帖子

当然可以，可是接下来去的拍卖会应该只是去观察而已，因为剩下的＂子弹＂要准备来装修屋子。你是新山人吗？


回复 19# cocomalaso 的帖子

没有错，投标拍卖的房屋多少要看些运气，可是好比我之前说的一样，事前的准备工作也是很重要，至少可以减低一些不必要的风险, 富贵险中求吧！

至于前屋主不肯搬或者耍赖，可能就需要动用到警察和律师的帮忙了。我就相待幸运，在机缘巧合之下能够进屋察看屋内的情形