贷款投资房产，低利息、零利息不是唯一考量

祥华

市场上有这种叫Flexi Loan （伸缩性房贷）的房屋贷款配套。

让我们用数字来说明贷款的其中一个特点。

假设你借银行A房贷(RM200,000)，贷款利息Y(6%)。若你把B(RM200,000) 放在特定的来往户口（没有利息，可能需缴几令吉费用），当你在贷款一个月后缴还房贷C(RM2,000) 时：

正如一般房贷，C将会用来缴付利息，其余用来付贷款母金。

C将被用来缴还X 利息：（A RM200,000 – B RM200,000）x Y% x 31/365 = 0
其余用来付贷款母金

：
C （RM2000） - X （0 ） = RM2,000
贷款余额 = RM 200,000 – RM2,000 = RM198,000

以此类推，只要B 等于或大过A，清还贷款后你一共还了A( RM200,000)，一分钱利息也不用付。（银行如何赚钱见另文）

既然有足够现钱，不必贷款就可买下产业，为何多此一举呢？
有足够现钱却“多此一举”贷款的人，大致基于两个原因：
（1）现钱购买产业深怕税收局查问漏税或逃税（这做法有待商榷，另文详谈）
（2）是生意人，需有现金流动周转。若把钱用来买产业，万一要需要现金才向银行另外贷款较费时费钱。选用这种贷款配套，放在来往户口的钱随时需要可以动用，没用到时放在户口减免房贷利息。

如果你不是基于第二个原因，购买产业来投资-出租，那就得参考下例才决定是否只基于减免利息才选择伸缩性配套

房屋价钱        ：RM220,000
头期                ：RM20,000
贷款                ：RM200,000
摊还期            ：30 年
年利息            ：6%
每月供款        ：RM1199.10


选择一：普通房屋贷款RM200,000。自己的RM200,000用做储蓄、投资。
（或选择伸缩性贷款RM200,000，但把自己的RM200,000用做储蓄、投资。）
选择二 ：选择伸缩性贷款RM200,000，同时存放自己的RM200,000在指定的户口（无任何利息或费用）

第一年：
扣除地方税收、管理费等的租金是：RM16,000
假设买主是最高收入人士，租金收入的课税率是27%

	选择 1	选择 2
租金	RM16,000	RM16,000
房贷利息	RM11,933	RM0
租金收入 （扣除利息开销）	RM4,067	RM16,000
课税27%	(RM1,098)	(RM4,320)
(A)税后租金收入	RM14,902	RM11,680
(B) 一年后房贷结欠	(RM197,544)	(RM185,611)
(C) RM200,000储蓄、投资一年5%利率	RM10,000	RM 0
(D) = (A) + (B) + (C)	(RM172,642)	(RM173,931)

哪一个配套较好呢？
就得看你从哪个角度去分析、规划。

就如上述例子，虽然选择２在首年是零利息、摊还额全数缴还母金，但是它的税后租金收入（Ａ）却是少过Ｂ。而且租金越高，差别越大。
选择２把自己的RM200,000存入Ｆｌｅｘｉ的来往户口来减免贷款利息，选择１则用来储蓄及投资。即使赚取5％的年息，其Ｄ数额大于选择２！而且储蓄、投资利息越高，差别越大。

节省了利息 ，却“亏”了所“赚”的钱！

第２年的情况也许不一样。。。

所以说，伸缩性的贷款固然有其优点，但不是适合每个人。
即使选择了伸缩性贷款，也要顺应时机根据自己的税务状况、财务需求、投资机会、利率差别等，伸缩性地运用伸缩性贷款的伸缩性便利。

财务规划必需是全面的，才能避免顾此失彼，避免因小失大！

[ 本帖最后由 祥华 于 10-9-2008 04:38 PM 编辑 ]

el/leepy

我的层次没有楼主那么高..
hoho.. 不是很明白...

[ 本帖最后由 el/leepy 于 12-9-2008 11:22 PM 编辑 ]

Kenger

请问选择1的(A)税后租金收入是如何计算呢？谢谢你。

kitkatlow

基本上,在我国,除非你做到很大,比如超过十个产业收租,租金每个月几十千, 或者产业收租就是你公司的核心业务.
不然,其租金收入并没有强制性税务.

sh1tEE

不错, 我也在努力学习当中

kitkatlow

此外, 恕小弟我悟性不高.
楼主的计算方式, 我怎么看也看不出当中的真谛.

cyc6211

原帖由 kitkatlow 于 11-9-2008 12:12 AM 发表
基本上,在我国,除非你做到很大,比如超过十个产业收租,租金每个月几十千, 或者产业收租就是你公司的核心业务.
不然,其租金收入并没有强制性税务.

是不是說租金收入不交用稅?

kitkatlow

原帖由 cyc6211 于 11-9-2008 03:39 AM 发表

是不是說租金收入不交用稅?

不止，就算要交税，楼主的算法我也真的看不懂。

el/leepy

原帖由 kitkatlow 于 11-9-2008 08:02 AM 发表


不止，就算要交税，楼主的算法我也真的看不懂。

那么好?? 租金收入真的不需要declare??
我现在申请refinance, 可是银行只能批最高80-85%的贷款额..
(因为我是commission earner)
我在考虑要不要attach我的tenancy agreement. 可能可以借高一点
但是我又怕kena tax..

Kenger

我刚问过专业人士，租金是要交税的。 你可以隐瞒，不过捉到就要被罚款和补给。

Mr.Business

我认为Flexi loan的特色就如它的名字，为客户提供灵活性，就是这么简单。你觉得Flexi loan给你的好处大过其它贷款，你就拿Flexi loan；好处不大，那你就不拿。

kitkatlow

原帖由 Kenger 于 11-9-2008 12:15 PM 发表
我刚问过专业人士，租金是要交税的。 你可以隐瞒，不过捉到就要被罚款和补给。

是这样哦。。。我不肯定，只知道认识的人里，有公寓排屋出租的，似乎都没有听他们说过要缴税。
只有几个大老板有为其店屋每月过万的租金缴税，但据说他们都是逃不过所以才缴税。
逻辑是，如果租客是公司，其租金是必须呈报在公司账户的 cost 里，租金的缴纳就可能被关税局查到，所以缴税。
如果租客的租金没有呈报，就不会被查，无需缴。

至今也没听说过租金没缴税被抓的。。。

Kenger

原帖由 kitkatlow 于 11-9-2008 01:09 PM 发表


是这样哦。。。我不肯定，只知道认识的人里，有公寓排屋出租的，似乎都没有听他们说过要缴税。
只有几个大老板有为其店屋每月过万的租金缴税，但据说他们都是逃不过所以才缴税。
逻辑是，如果租客是公司，其租 ...

一句话，看你要不要冒这个险。
如果可能我不想冒任何险，那怕中蕉的机会有多小。所以我想我会用退休了的父亲的名字买屋。

pipi88

我现在的屋主，每个月叫我们付现金给他做租金，不要通过银行/支票。。。听他讲是要拿来走税，至于怎么走，我就不知道了。。

Mr.Business

如果你只是有一两间屋子出租出去，你不呈报租金，我又不觉得税务局会有闲情去查，而且要如何查呢？small potato而已，浪费时间精力。。。

原帖由 Kenger 于 11-9-2008 02:32 PM 发表
一句话，看你要不要冒这个险。
如果可能我不想冒任何险，那怕中蕉的机会有多小。所以我想我会用退休了的父亲的名字买屋。

将来的遗产分配要处理好。。。

原帖由 pipi88 于 11-9-2008 02:42 PM 发表
我现在的屋主，每个月叫我们付现金给他做租金，不要通过银行/支票。。。听他讲是要拿来走税，至于怎么走，我就不知道了。。

他不要留下证据哦。可能连租金单据也没发给你吧？

[ 本帖最后由 Mr.Business 于 11-9-2008 03:23 PM 编辑 ]

kitkatlow

原帖由 Mr.Business 于 11-9-2008 02:51 PM 发表
如果你只是有一两间屋子出租出去，你不呈报租金，我又不觉得税务局会有闲情去查，而且要如何查呢？small potato而已，浪费时间精力。。。




将来的遗产分配要处理好。。。




他不要留下证据哦。可能连 ...

关税局的操作我有一点认识，逃税的人多不胜数，他们都只会抓一些较大的鱼。
就好象用翻版会被抓，但如果你只是住家一台电脑，就算有人举报当局也懒的理会。

而且，如果我把房子租给A，A 每个月付租金。
要是几年后关税局查我，要如何证明我有收租呢？
A 不是公司，没有必要每年做帐目，没有把该租金呈报上关税局。
要控告我，难道要劳师动众找回A 上庭供证，只为了要我还一年几百块少付的税务罚款？

Kenger

原帖由 kitkatlow 于 11-9-2008 03:01 PM 发表
要如何证明我有收租呢

神探，忘记出租合约了吗？Anyway，我明白你们的意思了。

Mr.Business

出租合约只有屋主和租客有。。。
要控告屋主，难道要劳师动众找回租客和出租合约上庭供证，只为了要屋主还一年几百块少付的税务罚款？

5050

原帖由 kitkatlow 于 11-9-2008 01:09 PM 发表


是这样哦。。。我不肯定，只知道认识的人里，有公寓排屋出租的，似乎都没有听他们说过要缴税。
只有几个大老板有为其店屋每月过万的租金缴税，但据说他们都是逃不过所以才缴税。
逻辑是，如果租客是公司，其租 ...

那5050媽媽將家裏的廉價組屋租給BINTANG的員工了 這不就會中TAX？

yyhhcc

如果投资是负5%，-5%，那结果就不一样了。。
我不会拿投资去做比较。。毕竟它是个variable。

如果我有200000FD，我肯定是放在那指定的户口，省掉loan的利息为上。。先不需要烦我哪200000投资是否能有回筹。