利用银行的贷款便利提高产业投资的回酬？

都市人

购买一间80K的公寓，贷款80％，律师费＋家具＋电器总共用了8K，那么成本就是16K＋8K＝24K。

如果租金RM900，贷款供期每月RM550，管理费每月RM100，门牌税半年RM590，贷款第一年利息是RM3377。

一年租金净收入：RM900X12＝RM10800－管理费RM1200－门牌税RM590X2＝RM1180－一年利息RM3677－一年杂费及维修RM600，一年的盈利是RM4143（包括了所供的capital).

如果capital越少，利息越少，接下来的每年盈利会跟着增加。

RM4143/RM24000  X100=17% 的盈利。

如果以现钱购买80K，租金RM10800－RM1200（管理费）－RM1180（门牌税）－RM600（杂费及维修）＝RM7820

RM7820/RM88000  X100%=9%

为什么以现金购买产业的赚利巴仙更少呢？我们担心贷款要付很多的利息，但是有贷款的赚利却更高。

利用银行的贷款便利来降低我们的成本，可以获得更高的回酬。

[ 本帖最后由 都市人 于 4-11-2007 11:00 AM 编辑 ]

TomyamKing

这算法(贷款)好像有问题(以每年盈利/每年成本来计算).跟下面那以现钱购买的回酬算法（以每年盈利/总成本)不一样

如果现钱购买80K，以(贷款)那样的算法(以每年盈利/每年成本来计算)
第一年:　RM7820/RM88000  X100%=9%
第二年:　RM7820/0 = infinity%
.
.
.
第n年:　RM7820/0 = infinity%
那不是更好赚？

都市人

原帖由 TomyamKing 于 4-11-2007 13:31 发表
这算法(贷款)好像有问题(以每年盈利/每年成本来计算).跟下面那以现钱购买的回酬算法（以每年盈利/总成本)不一样

如果现钱购买80K，以(贷款)那样的算法(以每年盈利/每年成本来计算)
第一年:　RM7820/RM88000 ...

有贷款的资金是：RM24K，但是要承担租不出时的亏损。

没贷款的资金是RM88000，但是损失更多投资的机会。第一年没把资金赚回，如何以收入/0??

成本就是我们投入的资金，你的算法更不合逻辑。

我认为要投资产业不必等得太久，因为贷款太少对今日低利率的时候并不划算。只要自己有固定的收入，就可以开始寻找投资的目标。

[ 本帖最后由 都市人 于 4-11-2007 06:07 PM 编辑 ]

TomyamKing

原帖由 都市人 于 4-11-2007 05:44 PM 发表



我认为要投资产业不必等得太久，因为贷款太少对今日低利率的时候并不划算。只要自己有固定的收入，就可以开始寻找投资的目标。

以上这一句我绝对同意。

只是你把以下的算法拿来做比较
(还有没错的话RM4143是还没有扣每月屋款的，所以不能当盈利 )

RM4143/RM24000  X100=17% 的盈利。


RM7820/RM88000  X100%=9%

做出下列的结论是有问题的。。因为在你只是比较第一年而已。 贷款的话是每一年都要付的， 但现金买屋只是给一年而已。

为什么以现金购买产业的赚利巴仙更少呢？我们担心贷款要付很多的利息，但是有贷款的赚利却更高。

都市人

原帖由 TomyamKing 于 4-11-2007 18:49 发表


以上这一句我绝对同意。

只是你把以下的算法拿来做比较
(还有没错的话RM4143是还没有扣每月屋款的，所以不能当盈利 )



做出下列的结论是有问题的。。因为在你只是比较第一年而已。 贷款的话是 ...

如果每一年都有租户，就能够以同样的方法计算。

房贷照样要付，所以我扣除了一整年的利息，所还了的母金就是收入的一部分。如果没有贷款，租金的收入都是现金。当我们还房贷时，一部分是利息，但是一部分是母金，会扣除我们贷款的数额。

第二年也一样，但是第二年的利息少了。

如果没有贷款，收入还是一样。

[ 本帖最后由 都市人 于 4-11-2007 06:58 PM 编辑 ]

TomyamKing

原帖由 都市人 于 4-11-2007 06:55 PM 发表

如果每一年都有租户，就能够以同样的方法计算。

房贷照样要付，所以我扣除了一整年的利息，所还了的母金就是收入的一部分。如果没有贷款，租金的收入都是现金。当我们还房贷时，一部分是利息，但是一部分是母金，会扣除我们贷款的数额。

第二年也一样，但是第二年的利息少了。

如果没有贷款，收入还是一样。

所以我说不能以RM4143/RM24000  X100 来算，
应该以
(RM7820-(母金&利息))/(RM24000+(总共已还的母金&利息)) x 100

比如说，
第一年，还贷款母金=RM1500，利息=RM3677
(RM7820-RM5177)/(RM24000+RM5177) x 100 =9.05%
第二年，还贷款母金=RM2000,   利息=RM3177
(RM7820-RM5177)/(RM24000+RM5177+RM5177) x 100 =7.06%
.
.
.
第n年(还完了)以后,还贷款母金=RM0,  利息=RM0
RM7820/RM130000 (假设， 不过肯定多过RM88000)  x 100 =6%

所以头几年可能贷款的回酬会比现金较高， 可是以后肯定没有现金的高。


我们以简单的回酬年计算。
现金 = RM88000/RM7820=11.25年
贷款 = (RM88000+总共的利息) /RM7820 >11.25年(肯定!)

[ 本帖最后由 TomyamKing 于 4-11-2007 08:00 PM 编辑 ]

都市人

我明白了你的算法，那是标准的算法。

我的资金虽然是24K，但是那只是我屋价的一部分。

虽然我还有贷款要还，但是我没把要还的当做我的资金，因为我接下来的贷款将由我未来的租户还。所以我需要承担接下来几年的风险。

希望我不会误导了其他人，但是这是我投资产业的模式。

[ 本帖最后由 都市人 于 4-11-2007 11:19 PM 编辑 ]

纸鹤

挖起尘封以久的贴子, 自己也拿起计算机算了一算
有些东西不懂做么不一样, 希望你们纠正我
同样的例子, 不算通膨, 租金开销不改,

贷款:
房价88000, 本钱16kz装修8k= 24k
供344(4128/年) (64k, 30年, 5%)
管理费100(1200/年)
维修费42(500/年)
门牌税100(1200/年)
月开销344+100+42+100= 585, 年开销 7000

月租900- 585开销= 315盈余, 年收入=3780

24000/3780= 6.34年(算6年半)回本
过后仍须供期, 但每个月净赚315
3780/24000x100% = 15.75% /年回酬

现金:
88000成本
管理费100(1200/年)
维修费50(600/年)
门牌税100(1200/年)
月开销100+50+100= 250, 年开销=3000

月租900-250开销=650利润, 年收入=7800

88000/7800= 11.2年回本
过后仍然每个月赚 650
7800/88000x100%= 8.86% /年回酬

比较了之后, 虽然贷款每月只能赚300多, 现金却有650
可是拿出来的资金少了64000, 这能作为另外的投资, 周转, 急用等等
安全也保险了很多. 64K放定期每年还有2240
而且回本的时间也短了接近1倍(六年半)
15.75%-8.86%=多了6.89%

买现金的话, 不用再担心Installment, 那650是可以Spend的income,
贷款的话, 能动用的只有315, 而且还要存起来作为应变用的钱(比如说一段时间没租户)
但买先金的话, Cash TieUp很严重, 如果要赚取这每月650,
那88000就得套在这房产上

我算的就到这里....

[ 本帖最后由 纸鹤 于 24-9-2008 02:47 PM 编辑 ]