碧桂园为何大崩溃：9000亿债务压顶 去杆杠压力倍增
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碧桂园又出事了，而且还是连着好几桩！继上海售楼处倒塌之后，碧桂园杭州项目地基近日直接坍塌，殃及附近居民；另一边是某部开誓师大会，集体喝鸡血，令人惊叹。 9000亿债务压顶，资产负债率接近90%，高额负债下这家宇宙级房企去杆杠压力倍增。自4月集团加快“高周转”政策推出以来，尽管销售业绩喜人，但工程质量问题和安全事故频发让各方对碧桂园的信心降至低谷。 杭州项目地基坍塌，200米大坑殃及周边居民 “我们这里都知道了，确实是碧桂园的项目出事了。有人说是因为新房限价，卖不出高价，房企就偷工减料。”杭州萧山一位房地产行业人士向券商中国记者表示。 据微信公众号“包邮区”消息，7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目边上出现了一个大坑。当天早上六点，已经有人发现工地基坑坑壁上出现了裂痕；不到两个小时，基坑边缘路面塌陷。事故殃及前宸府旁边居民楼，基坑的裂痕延伸到其地基，让这栋三层小楼成了危房，十几户人家被疏散到宾馆里。
更加令人担忧，就在6月底，碧桂园上海一处售楼处刚刚发生过坍塌，造成一死9伤。据央视新闻，6月24日16：50分左右，上海奉贤区海湾镇发生一起安全生产事故，一在建小区工地发生模架坍塌事故，目前已致1人死亡9人受伤。 据悉，发生坍塌的是位于上海市奉贤区海农公路上的在建小区工地，目击者称：工地系碧桂园小区。当地安监部门介绍，发生坍塌的是一栋在建的售楼处楼房的6层层面，当时，工人在6层做混凝土浇筑过程中，层面模架约300平米的范围突然发生坍塌，导致多名工人被压，现场工人随即先期自救，并立即拨打报警电话求助。 漳州项目销售喝鸡血 这边安全事故频发，另一边销售人员疯狂打鸡血，甚至喝鸡血…… 昨日，网上有微博博主爆料，碧桂园名为御江府的楼盘召开誓师大会，员工集体喝鸡血打气。
“高周转”成关注焦点 碧桂园的“高周转”战略一直是业内关注的焦点。为进一步追求业绩增长，提高周转速度，碧桂园在4月接连发布多个文件。 4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；网上流传出了《集团“高周转”专题会会议纪要》。4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
据了解，在《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》中，碧桂园在设计环节要求，所有三四五线城市项目必须采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图（通宵）。除办公场地在总部的区域外，其他区域不得回总部向主席汇报方案，该工作由设计院代为进行。在投资决策工作上，为节省时间，原则上区域投资决策工作不允许到总部进行汇报，须通过视频方式与集团投资决策中心沟通。 在《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》中，碧桂园明确集团大运营工作组牵头，各中心线条配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权、人事任免权，可先斩后奏，过程中不断做好经验和教训的总结及培训，不断提高周转速度和投资转化率。 此外，为进一步提速高周转，碧桂园也出台了新的针对三四五线城市项目总的奖励处罚办法。办法规定，项目摘牌到开工超过40天，项目总将撤职。如项目摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0，第21天开工罚款1万，逐天递增，40天开工，罚款20万，41天开工即撤职。如果35天内（含35天）展示区开放，奖励20万；35天后开放，不奖不罚。开工工期小于3个月奖励20万；3个月到4个月之间，奖励10万；4个月到5个月，不奖不罚；5个月到6个月罚款10万；6个月到7个月，罚款20万；工期大于7个月，项目总撤职。 “客观来讲，碧桂园规模比较大，问题容易放大。高周转下的低质量楼盘，这种现象其实在行业内是比较多的，也是大家都质疑的。从品质上来说，碧桂园从来都不和高品质沾边，这一波还是抓住了三四线城市的改善型需求，一直给人感觉都是比较野蛮的模式。”有房地产行业人士向记者表示。 “碧桂园的房子质量是差很多，高周转以后更加明显，比万科其实也差不少。反正我是不会买碧桂园房子的。之前有朋友买了，收房后发现空调无法安装，幸好赶紧卖掉了。”一位大型房企相关负责人向记者表示。“精耕细作的公司规模一般都不大。” 销售额新高背后现高负债隐忧 如果单从销售业绩看，碧桂园的确增速惊人。 数据显示，碧桂园5月销售创历史新高，当月合约销售金额为人民币771.6亿元，同比增长92.6%，较前月环比增长10.9%；合约销售面积为790万平方米，同比增长67.7%。 2018年1-5月公司实现销售3346.8亿元，销售面积3529万平米，同比分别增长37%、29.4%。5月单月公司实现销售771.6亿元，销售面积790万平米，同比分别增长92.6%、67.7%，5月单月销售均价9767元/平米，同比增长14.8%。低线城市市场的高景气带动公司销售保持高增速，2017年公司销售中来自三四线项目占比约为58%，2018年前四个月分别为70%、68%、71%、66%。在港股房企中，碧桂园年内销售额率先突破3000亿关口，紧随其后的是中国恒大和万科地产，累计销售也已突破2000亿。 对比国家统计局公布的房地产开发投资和销售数据反差会更加明显。2018年1-5月全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速较1-4月提高1.6个百分点。1-5月商品房累计销售额48778亿元，同比增长11.8%，较1-4月累计同比扩大2.8个百分点。 然而，高额销售增长背后却是碧桂园节节攀升的负债水平，在经济去杠杆大环境下，这样的情况令人多少有些担忧。数据显示，截至2017年年末，碧桂园总资产为10496.69亿元，总负债为9330.57亿元，资产负债率高达89%。
金融去杠杆背景下，融资成本上升，高负债对任何企业来说都会有不小资金压力，即便是宇宙级房企。2017年12月15日，上交所披露了碧桂园公司债的募集说明书：发行总额不超过200亿元（含）。其中150亿元拟用于长租项目，剩余用于偿还银行贷款。不过，5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此前2月7日，该公司债项目曾被更改为“中止”状态。 而从碧桂园的股价走势图上，也可以看到，这家去年一路走牛的内房股近三个连续下跌，自年初高点跌幅已经超过30%。
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发表于 10-11-2018 03:27 PM
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