发展趋势（讨论篇）2017

calt

2017又到了，最不好过2016也即将结束了。对我而言，2016年绝对马来西亚这5年内比较差的一年。

一马公司危机，美联储升息的新闻，太平洋贸易协定（TPPA)胎死腹中或者美国换届都导致马币迅速贬值。可以说马币贬值到1：4.48是非常罕见的。而大马房子更加明显，到处都是削价大便宜卖的新闻，在新山是更加明显，那是不是意味着新山的产业市场已经要泡沫了呢？

分享一个有趣的分析表：

单单从zone A的公寓项目包括牌楼项目，2018年将会至少有40，000单位建好，还不包括伊斯敢达其他区域。那是什么概念？全柔佛将近2，000，000人口，新山将近有1，200，000（估计）。如果平均一间公寓可以容纳3个人，单单zone a的area就可以容下120，000的人口。40，000单位即使放在吉隆坡首都也不见得是可以迅速消化的数目，我所谓消化的时间可是10-15年之久。而且如果一个3房式公寓更加不可能只有3个人。那么，为什么发展商还频频建房子不停？

从最近新闻，我们不难发现柔佛州政府与中央政府再角力。以中央为首的发展是希望吧重点落在Nusajaya(Zone B)发展成全新的金融中心，但是州政府好像比较希望把重心落在新山区(zone A），从苏丹发言他希望把州政府重心转移到Tmn One Semyum就不难发现。

眼看中国大型发展商(碧桂园，富力集团。绿地集团)都入驻新山区，我们都感到纳闷。难不成真的因为主要target新加坡人？新加坡真的强大到让中国这么多发展商垂涎三尺到新山发展？我看不尽然吧。先不说中国以及新加坡的外交关系。单单新加坡的国土面积以及人口，我不觉得会成为世界第二大经济体的主要讨好对象。当然，在此小弟不是说新加坡再在国际地位不重要，而是说中国几个巨无霸发展商都来到新山发展是不是觉得怪怪的感觉...假设，新加坡买家不是目标，那么中国发展商的剑指向是？

在中国一带一路的号召下，大马算是再东南亚为数不多大力支持的国家之一，这也和美国司法一直要调查一马公司有很大的关系，这或许是把大马推向另一边的原因之一，小弟乱猜的。大马在东南亚的位置非常重要，它掌控着南中国海以及马六甲海峡。不说南中国海了，没看到中国为了这海的掌控权正和南海有关系的国家争得不可开交；而马六甲海峡，中国几乎每10艏船就至少会有7艘以上要经过这马六甲海峡，而全世界的船只每5搜就一定会有超过1搜经过这个海域，前几年美国还因为海盗的问题借此伸手进马六甲海峡的管理范围却被大马以及印尼方面拒绝了。

而大马也资源丰厚，马来西亚还曾经是棕油出产量在世界算是数一数二的，大马出产的石油再全世界也是赫赫有名的；至于大马综合教育来说，比起东南亚很多发展中国家都算是比较好的。但是这也不能变成中国发展商频频来马的主要原因，因为大马的人口比起很多国家的确少很多。如果以国家地皮大小，人口密度以及人民平均收入计算比较，大马房地产不是个好吃的肉，以一个外国人的眼中，考虑会买大马的房产的未来价值不如投资其他国家（香港，泰国，越南，台湾，韩国，日本）来的好，那么中国发展商建的屋子到底是卖给谁？而且我也不觉得中国发展商建的屋子会卖给其他国家的人（这里说的其他国家不包括大马以及新加坡）。

中国政府也不阻止，甚至还大力推荐，甚至从去年起中国总理李克强宣布花50，000，000，000人民币购买大马国债到今年借贷55，000，000，000给大马政府建铁路，这已经让小弟的头脑转不过来。大马首相纳吉也宣布中国来马免签证费，以及一些举动 频频讨好中国政府。在商业来看，最近不少中国钢铁业与大马钢铁业宣布合拼，以提升企业的竞争力。中国的钢铁以质量，成本来说都非常有竞争力。如果以这为案例，那是不是说不久的将来很多中国企业将会入驻大马，甚至和大马的一些企业合拼？

美国的逆全球化想法肯定让中国更能往前走一步。中国人开始要踏出国际的第一步。那么，这不会成为大马一个转型的契机？如果中国愿意跑来大马设厂或者与大马交易，那么会不会同时吸引更多不同国家的投资者或者买卖家来马交易？如果根据这想法来走，大马会不会取代新加坡成为新一代的国际码头？这都是未知数。

但是房价肯定是跑不了。以目前新山或者kl的房价平均方尺都在500-600之间，能不能突破700-800的大关就取决外面的因素。而且也听说了明年碧桂园在新山的新楼盘将开幕，预计会有10000-15000的新楼盘将会出现。

说到这里，我突然间对大马，尤其是新山区的房子充满期待。但是同时，马币的超贬值以及大量中国热钱流入让我觉得在不久的将来，物价会越来越贵，但是看来和中国商家打交道将会是不可避免的趋势。

u0508950

很多这样的盘，都被不是JB人口的人给买了。都不明白这个JB人口还有什么指标性。

gigaleon

同意,基本上我这里看到出来看房子要买的都是新加坡/新加坡工作的马来西亚人

（我就住在新山）

本地做工的人是很难负担的起这些新的楼盘的

calt

u0508950 发表于 20-12-2016 06:12 PM
很多这样的盘，都被不是JB人口的人给买了。都不明白这个JB人口还有什么指标性。

因为很多州属的人都非常不看好柔佛的发展，大家都认为只有新山人会买新山的房产.....

calt

gigaleon 发表于 21-12-2016 01:19 AM
同意,基本上我这里看到出来看房子要买的都是新加坡/新加坡工作的马来西亚人

（我就住在新山）

本地做工的人是很难负担的起这些新的楼盘的

我觉得现在马来西亚和新加坡都在站队，其实说穿了，大马和新加坡或许是世界第一大经济体和世界第二大经济体的缩影........

serfelizmak

其实很多新山人还是很希望可以买到有地房屋，所以都觉得公寓起太多了，都不是他们想要的房屋，本地人买不起的是有地房屋而不是公寓，一个月做五千马币的一对夫妇会供不起三四百千的公寓吗？但当有需求的时候，他们最后也会把公寓纳入他们的考虑范围。。。iskandar的发展是希望与世界接轨，只是现在是房市跑得比较靠前，我的一个中国同事，两公婆做三千多新币，选择和父母借一点钱，然后申请第二家园计划，然后买五百千以上的公寓，选择在马来西亚生根，他说在中国的一二线城市是无望置业的了。。。还有一位新加坡的同事就是早几年现金买了间公寓，打算以后在新山退休，新加坡的房子就租出去，新币的退休金然后马币的生活费。。。
例子多得是，只是很多新山人还在等泡沫，但泡沫的主要条件不是只有房子多过头
台湾和香港，都是所得比与房屋超过16倍以上才出现比较大幅的修正，台湾是人口红利衰退和薪水倒退16年导致房屋市场出现修正，香港的发展商比较聪明，他们就是把房子的价格压低，但房子的面积就大幅缩小

calt

serfelizmak 发表于 21-12-2016 04:02 PM
其实很多新山人还是很希望可以买到有地房屋，所以都觉得公寓起太多了，都不是他们想要的房屋，本地人买不起的是有地房屋而不是公寓，一个月做五千马币的一对夫妇会供不起三四百千的公寓吗？但当有需求的时候，他们最 ...

给你32个赞！

u0508950

calt 发表于 21-12-2016 02:24 PM
因为很多州属的人都非常不看好柔佛的发展，大家都认为只有新山人会买新山的房产.....

最重要还是房子有人住啦。

lcclcc

个人认为,JB Iskandar和碧桂园在1年半-2年后会有个深度的跌幅.

如果在JB生活,可以以低价,买一个新新有好多服务的物业来住!

digidigi

看中国人自己有没有来住了。

mchen3389

2017年还真是不好推测，
当中，不能只单看自己国内的情况和变项，
最难以抗拒的是外围大环境。
大选年，是主要変项，
也决定未来发展。
至于1马发展课题，
绝对在国内外议题上起着重要的发酵作用。
在国内，国外复杂因素交叉影响，
也只能步步为营。
如果焦点在柔佛州发展，
要思考的方向，
更不能偏颇，
因为当中考虑方向，
不能少了新加坡，中国资金的影响。。
这是大课题，
恐怕不是三言二語可交待完毕。。

digidigi

总得来说我个人认为面对很多不稳定的因素下，要投资就要选择以租金为主的产业，会比较defensive一点。