签署房贷献议书（Letter Offer）时，你要注意的6件事

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身为东方人的我们，除了成家立业，其中“置业”也是人生中一件大事。由于一般的准购屋者都会选择向银行借贷，所以当你选择向银行业者进行借贷时，无可厚非房产就必须抵押予银行。


在办理借贷手续的过程中，你必须签署银行指定的贷款文件，例如：房贷献议书（Letter Offer）和贷款合约（Loan Agreement）。假设日后无法偿还贷款，银行将依据所签署合约的条例采取进一步的法律行动。

一般上在购买房产时，有关产业开发商或产业代理，会鼓励购屋者同时向3或4间银行提出房贷申请。正所谓“不要把全部鸡蛋放进同一个篮子”， 其实他们这么做的原因不外乎：

1）每间银行各有不同的银行作业政策（Bank Policy），未必你“钟意”的银行能够顺利获得房贷批准。

2）如果你能够在同一时间获得几间银行的批准，那么你就能够从中比较各银行配套的优势或略势，选择最适合自己的房贷配套。

3）这不仅能节省时间，同时你也能在指定的期限内完成所有手续，以避免日后逾期罚金的发生。

购买房产是一项重要的财务决策，购屋者都希望自己能签署到最佳及最优惠的房贷配套。当我们在考虑跟哪一家银行签署房贷献议书时，其实我们应该做足功课，比方说有关银行的房贷配套，房贷利息，锁定期（Lock-in period）等等。所以当你签署银行房贷献议书时，有6件事你必须注意：

1. 房产融资类型 （Types of Financing）

在马来西亚房产融资的类型基本上分为：传统房产融资，或回教房产融资。

一般上无论你选择的是传统房产融资，还是回教房产融资，其实都没有太大的差异，只是在合约上显示不同的借贷计算概念。简单而言，传统房产融资借贷人付的是利息（Interest），而回教房产融资付的是利润（Profits），这是因为回教房产融资是基于回教教义（Islamic Teachings），并遵循回教法则（Shariah Principles）。

1.1传统房产融资（Conventional Financing）

传统房产融资的定义是指银行贷款给借贷人，并以贷款本金（Principal Loan Amount）收取利息作为银行利润；借贷人每个月支付未偿还本金（Outstanding Principal Balance）的利息给予银行。

而相关的贷款利息是基于固定利率（Fixed Rate）或浮动利率（e.g. Base Rate or Base Lending Rate） 来进行计算。浮动利率取决于市场的表现，银行有权提高或降低其利率，所以借贷者无法预知所需要偿还的利息总额。

可参考以下列表：



1.2回教房产融资（Islamic Financing）

回教房产融资是基于回教教义（Islamic Teachings），并遵循回教法则（Shariah Principles）。该回教原则是禁止收取贷款利益或利息 （Riba），主张通过合法的贸易和投资所赚取的利润作为融资的收益。各伊斯兰金融机构必须遵循回教法则，并以此法则作为融资的基础。

目前，在马来西亚大部份的伊斯兰金融机构是依据Bai Baithaman Ajil (BBA) 或Musharakah Mutanaqisah（MM）的教义法则来进行融资。在BBA法则，银行客户（Bank's Customer）向产业开发商或屋主购买房产，并通过Novation Agreement把相关房产转售予银行。为避免基于利益或利息的交易，银行以新的售价把房产转售予银行客户，此售价包含房产价格和预定的利润利率。

签署回教房产融资的法律文件比较多，相对的律师费也比较高。不过由于马来西亚政府大力推广回教金融产品，所以如果你签署的是回教房产融资合约，政府将给予20%印花税（Stamp Duty）的折扣。回教房产融资所需要签署的法律文件即：

i) Facility Agreement，
ii) Charge Documents，

iii) Novation Agreements


可参考以下列表：



2. 房贷配套类型及其付款方式（Types of Loan Facilities / Repayment）

银行业者把资金放贷予借贷人，并向借贷人收取利息，以作为银行放贷的利润，其实银行业者这么做是无可厚非的。如果借贷人在没有支付额外款项（Additional Payments）的情况下，通常借贷人是以双倍的价格把房产买下。



从以上的列表我们可以清楚看到，如果借贷人在没有支付任何额外款项的情况下，30年后连本带利所支付的本金+利息=RM 903,461.31。这是因为借贷人每月以分期付款的方式偿还贷款，银行的系统会依据每月分期付款的数额，自动分配所偿还的数额是本金还是利息（Divided between principal payments and interest payments）。所以，贷款配套的灵活性扮演着重要的角色，当中如果借贷人可以把多余的流动资金存入贷款户口，这样就能扣除本金从而节省利息，并同时缩短贷款年限。

目前在马来西亚，各商业银行主要的房贷配套为：基本定期贷款，半伸缩性贷款，或完全伸缩性贷款。当中又以半伸缩性贷款及完全伸缩性贷款最受消费者欢迎。

2.1基本定期贷款（Basic Term Loan）

基本定期贷款是以固定的付款方式，并依据贷款合约指定的期限缴清房贷。这个贷款配套不具备太大的伸缩性，一般上借贷人不容易支付额外款项（Additional Payments），除非借贷人以书信通知银行，并同时获得有关银行的批准。

如果借贷人是在没有预先安排，又或者没有获得有关银行批准的情况下，进行支付额外款项，那么所支付的额外款项是不会自动扣除贷款本金（Principal Loan Amount），反之任何额外支付的款项，仅仅被视为预收未来的分期付款（Prepayment）。

所以，如果你所缴付的额外款项是要扣除贷款本金，那么你就有义务预先通知银行，以从中节省贷款利息。

2.2 半伸缩性贷款（Semi-Flexi Loan）

随着时代的变迁，科技的进步，房贷配套也具有更大的灵活性。最值得庆幸的是，银行业者允许在不需要预先通知的情况下，借贷人可以自由进行支付额外款项，而所支付的额外款项不会被视为预收未来的分期付款（Prepayment），反之将会即刻扣除贷款本金（视个别银行而定），从而节省贷款利息。现今，银行的贷款配套都是基于半伸缩性贷款作为基准，所以借贷者将受惠其中。

如果日后经济发生突发状况，借贷人还可以提取预先支付的额外款项，当作是紧急储备金 ，但须符合以下的条例：

1）预先2到5天工作日 （Redrawing Notice）通知有关银行（视个别银行而定）。

2）支付手续费（Redrawing Service Fee），而手续费则视个别银行而定，费用介于RM10.60 - RM53不等。

以下是其中一些银行关于提取额外款项的条例：



2.3完全伸缩性贷款（Fully Flexi Loan）

完全伸缩性贷款比起半伸缩性贷款更具灵活性。这是因为借贷人在无需预先通知银行的情况下，可以自由进行支付或提取额外款项，同时也不必交付任何手续费。

银行会要求借贷人开设一个储蓄户口（Saving Account）或来往户口（Current Account ），以便能和贷款户口互相链接 ，日后借贷人将每月的分期付款存入有关的储蓄或来往户口。这时银行系统就会从有关的链接户口扣除每月的分期付款，同时所有存入有关户口的额外款项将会自动抵消本金，从中减低贷款利息。

可参考以下案例：

陈先生房贷数额为RM 350,000，为了节省利息，他把RM 200,000的额外流动资金，存入贷款户口所链接的来往户口。所以银行业者将基于剩下的贷款本金（RM 150,000），以Daily Rest的方式重新计算利息。

如果陈先生日后面对经济的突发状况，他能从有关的来往户口提取预先支付的额外款项。所以在完全伸缩性贷款的计划下，借贷人必须每月支付RM10.60的管理费（Maintenance Fee）直到房贷缴清，或终止有关贷款合约为止。

以下是各房贷付款方式（Type of Repayment）的区别：



目前，市场上大部份的借贷人都以申请半伸缩性贷款或完全伸缩性贷款居多，那么到底是哪一种房贷配套比较好？

其实世界上没有最好的房贷配套，只有最适合自己的房贷配套，都是因人而异，依据个人不同的需求而定。如果你是个生意人或投资家，流动资金比较充裕，那么完全伸缩性贷款就可能比较适合你，因为你可以自由的支付额外款项，或提取额外款项。

但如果你只打算“偶尔”支付额外款项，从而节省利息，日后并没有打算提取额外款项，那么半伸缩性贷款就可能比较适合你，因为每月不需要支付管理费予银行。

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