房子真的会跌价？？

arionb212

今年房市‧買家天下？
2016-01-10 13:04      


從產業市場上述的現象與形勢發展，不難看出2016年的產業市場，將是買家的市場，產業顧問與經紀普遍這樣認為；同時，一些產業顧問公司甚至預測，2016年的產業市場，部份地區的價格可能會跌減至少10%。

一些產業顧問公司甚至預測，2016年的產業市場，部份地區的價格可能會跌減至少10%。（圖：法新社）
在前線的產業經紀也有同感，業主傳達給他們的訊息主要是：假如買家或租戶對業主提出的要價或租金，有做出獻議購買價、或是要求削減租金，業主若認為提出的建議可以接受，都可以洽談，這種情況也是2015年前較少見的。
前文提及熱門地點冒出幾個待售單位，是過去難得遇見的局面，這並不表示過去沒有，而是業主或許不需通過產業經紀、刊登售屋廣告，也可出售其房屋。
產業經紀普遍面臨成交緩慢
另外，產業經紀普遍面臨成交緩慢的情況。在產業市場已有一段時間的經紀，一般還可以維持基本收入，至於新入行者在建立銷售網絡都相當困難，甚至因此退出這個行業。
與此同時，一些交易價逐年上升的服務公寓，最近幾個月已出現平均交易價回跌的格局，從上半年每平方尺800令吉，下跌至幾個月前的700令吉，從市場近期的走勢來看，預料還會繼續下跌。
產業交易公司、產業代理、產業顧問對2016年展望的看法，基本保持看淡，由於產業成交的幾率明顯降低。一些產業經紀在遇到有潛能的買家時，一般都保持最大的耐心跟進，這在產業好景時也是比較少見的現象。
供過於求
產業價回跌10至30%
實力產業經紀公司總裁陳建業說，目前的產業市場，基本是賣的人多、買的人少，在供應超越需求的情況下，很自然成為買家的市場，買家也因此擁有比較大的議價能力。
另外，在巴生河流域一些地區，產業價格平均已下跌10%，一些熱門地點，而且之前已大幅上漲的房產，最高跌幅可能達30%，嚴格來說也不稀奇。
回想1985至1987年期間，產業市場走勢低迷的階段，一些地區的產業價格，跌幅甚至接近50%，也許大家會認為怎麼可能，但那畢竟是事實。
他說，假如從2010至2015這幾年，產業價格上漲了大約100%，如今回跌10至30%並非不可能，應該也是合理跌幅，畢竟一些地區價格，已上漲至超出合理價值的水平。
陳建業補充，每年的年尾至第二年年初，產業市場一般都交易淡靜，一些人出外度假，一些人採取觀望態度，可能也需要進行一些規劃，特別是經濟展望不明朗、工作、生活壓力沉重，多數人不敢對大型物品如房產的投資輕易做出決定。
隆產業滯銷續惡化
全國產業資訊中心不久前的報告指出，吉隆坡產業滯銷的問題繼續惡化，未出售的單位相應增加，2015首半年的滯銷房產增至1千346個單位，價值12億3千萬令吉，在量和值分別增加28.7%和28.1%。
去年上半年
滯銷房產增28.7%
該報告補充，在興建中、尚未興建的未出售單位，分別增至1萬零742個單位和1千181個單位。與此同時，2015首半年吉隆坡共有9千291宗交易、價值110億令吉，在量方面比去年前期減少7.4%。
同樣的，交易價值縮小6.5%，2014年同期則取得18.1%漲幅，不只是產業交易減少、價值下跌，一些地區的產業價格，其實已從2015年8月開始走軟。
吉隆坡市區的高檔共管公寓，租戶多數是大企業或海外專業人士，由於一些企業進行業務整合，租戶已從2015年6月開始逐步退出租賃市場。
一名產業經紀表示，一些手上擁有幾個單位的業主，由於預見較難物色理想租戶，選擇出售產業，而且是降低產業的要價來求售。
雖然市場上仍有租戶，不過，他們在租金的預算已相應縮減，減幅可能達30%。與此同時，有些業主準備脫售產業，要價甚至比銀行的估價來得低，以提高待售房產單位的吸引力。
二手市場走低
City Harta One產業代理公司經紀陳少凡表示，當前的產業市場，基本是供應多過需求，而且投資者對市場缺乏信心，加上馬幣匯率下跌，人們對前景採取觀望態度；同時，對經濟前景保持看淡，形成目前的房地產領域，特別是轉手市場走勢偏低、價格不起反跌。
亦為租戶市場
從這樣的形勢來看，2016年無可否認將是買家的市場，不只是買家，也是租戶的市場，買家或租戶在供應或選擇較多的情況下，可以進行比較、還價，屋主反而處於比較劣勢的情況。
他補充：“除非是業主選擇降低產業的賣價，或是房產的租金，避免店屋或房宅空置較長時間，造成投資回酬陷入負水平，否則交易將比較難落實，為求加速成交，屋主或產業投資者，必須以較實際的心態來看待，不能過於堅持本身的要價或租金。”
發展商轉向小型產業
2015年至今，油價走勢低迷、馬幣匯率貶值、消費稅措施開跑，加上外圍不確定因素，打擊了市場的交投情緒，產業發展商普遍感受到冷風颼颼，選擇暫時不推出新的產業計劃，或是縮小產業單位的銷售。
由於經濟前景保持看淡，產業領域表現疲弱，銀行的緊縮銀根措施並沒有鬆綁，造成該領域的賺幅縮小，發展商順應市場需求，從發展綜合型產業項目，轉型至賺幅較小的可負擔房屋，不過，建築成本並沒有因此相應縮小，導致多數產業公司的盈利賺幅度，按年比普遍下跌。
商產冷風颼颼
產業顧問公司世邦魏理仕預測，2016年大馬各領域產業市場前景保持看淡，商業辦公樓、高檔住宅產業、零售產業單位，基本存在供應過剩的問題，主要是過去幾年，未能預見2015年市場走勢大幅轉變，並且已陷入看淡未來幾年形勢的格局。
學生住宿料成新市場
該產業顧問公司認為，學生住宿產業市場，前景保持樂觀，一些投資者跟隨學院的設立投資產業，一般取得可觀回酬，而且租金未見下跌，擁有現金的產業投資者，或許在2016年被視為買家的市場，考慮購買公寓作為投資房產，學生住宿市場，料將成為新的“單類資產”市場。
說到學生住宿產業市場，假如毗鄰設有購物商場，這將加大該產業的投資吸引力，雖然待售單位可能是可遇不可求。
關於2015年的產業交易量，世邦魏理仕指出，與前期比較，各類型產業的銷售量普遍下跌，由於經濟前景看淡，商業產業的售量尤其偏軟，高檔共管公寓的銷售不只下跌，成交價也偏軟，跌幅在10至30%之間。
最新推出的新房產計劃，價格幾乎在50萬令吉之上，其中一些甚至逼近100萬令吉，可是，在我國的就業人口，接近一半的人數，收入在中下水平，只有條件購買屋價50萬令吉之下的房產。
策略地段現買進良機
產業顧問公司預計，基於產業買家和投資者採取觀望態度，而且將購買產業的規劃延至2016下半年、或是2017年，無可否認，這個領域將是買家的市場，而且至少會持續一至兩年的時間。
VPC Alliance（吉隆坡）產業顧問公司董事經理黃廣安說，生活成本上升、馬幣匯率疲弱、經濟展望欠明朗、冷卻產業市場措施、2015年開始推行消費稅，以及銀行貸款條例嚴謹，這些都是影響投資產業交易的因素。
市場人士認為，個人或企業如果有充裕的資金，現在是考慮在市區策略性地點購買產業的時候。由於不少產業投資者，對大馬經濟前景失去信心，其中一些準備以低於市價的水平脫售產業。
巴生河流域產業售價低於市價
雖然不是普遍的趨勢，不過，以低於市價脫售產業，在巴生河流域已持續了接近半年的時間。產業界一名經紀指出，巴生河流域一些共管公寓，其中一些是比較新或是才完工的產業計劃，另一些則是坐落在吉隆坡城中城週邊的熱門產業，少數業主以低於銀行估值的價格出售。
經濟放緩
房貸嚴謹
由於市場擔心經濟成長放緩，預料將拖累產業市場的銷售與表現。另外，油價下跌，國家收入相應減少，進而削弱政府的開支，再加上股票市場的波動，產業需求疲弱的情景，從2015下半年延續至2016年，經濟成長放緩意味產業市場將持續低迷。
貸款申請遭駁比例升至50%
另一個影響產業市場的因素是：銀行對產業貸款的審批保持嚴謹，根據瞭解，貸款申請遭駁回的比例，已上升至40或50%，過去3年只介於5至10%的水平，預料這個趨勢將繼續影響產業市場的銷售。
與此同時，2014年的家庭債務對比國內生產總值水平保持偏高，估計達到90%的高位，比2008及2009年的60%及72%進一步升高，預料銀行審批貸款的程序，依然保持嚴謹，並將繼續限制產業的銷售與成長率。
由於經濟前景疲軟及貸款申請困難，預料將導致新屋與二手屋的銷售更具挑戰，在買家市場的前提之下，預料房產發展商，最終仍無法避免賺幅受壓的問題。
政府應推更多購屋優惠
產業調查報告指出，我國尚有不少滯銷的房產單位，這也比較有利於2016年是買家市場的購屋者、產業投資者。
為解決產業滯銷問題，政府若能探討調整或檢討一些條文，例如讓首次購屋者的貸款申請比較容易獲批，印花稅減半的優惠，都是一些可行的措施。
產業市場活絡與否，可從交易的落實是否迅速，租賃市場活躍中反映出來，購買產業來出租，可以對衝通貨膨脹的壓力，特別是馬幣匯率貶值，讓本地市民有了購買產業、作為投資單位的構想。
可是，鑒於房地產價格在過去幾年大幅上漲，基本超出本地人民的購買力，雖然業者經常說，本地產業價格是區域市場最便宜之一，可是，若以人均收入來對比，卻是非常的昂貴。
先別說80萬至100萬令吉的有地房產，即使是50萬令吉的公寓，可能也令許多打工者止步，因為以他們的收入，根本達不到每月的分期付款要求，更不用期望銀行會批准他們的貸款。
（註：舉例房屋價格以巴生河流域平均水平為准）
結語：
放眼2016的產業市場，產業發展商將專注已發展的城鎮，推出可負擔房屋及有地房產，看好推行綜合城鎮的發展公司，提供各種綜合房地產業，買家不妨留意市場是否有適合自己的房產單位。
在巴生河流域地區的發展商，基於這個地區的人口結構及城市化發展，保持對產業需求的熱度，進一步讓這些公司的業務與發展受惠。
- See more at: http://property.sinchew.com.my/n ... T1oru.Jv9k6lOq.dpuf

玩房地惨的不用怕安心咯！

綺琦

会跌，但放心
不会从500k跌到250k

lokecl

alienwong 发表于 11-1-2016 10:49 AM
现在才发现４００＋的PUCHONG UTAMA已经没有了，超过１２００SQ FT的至少５００＋了～～～

地点当然是 ...

18 x 65 现在什么价钱了？

lokecl

baofa.com 发表于 9-1-2016 09:20 AM
在这里看了很多好笑的 意见想法。。。 要问房地产知识，最好找些资深有知识的，本身有投资，时常关注市场的 ...

谢谢分享

tongbaoatHmail

NINJA

更多坏消息将会接踵而来。市场已经进入恐慌模式， 良机或近在眼前。

yoke2312

2年了。。。
市场还是没有回复元气
等呀等。。。。

我很很好

baofa.com 发表于 9-1-2016 09:20 AM
在这里看了很多好笑的 意见想法。。。 要问房地产知识，最好找些资深有知识的，本身有投资，时常关注市场的前辈。 有人说房价不可能下跌，哈哈 ，  有的地点查了是升没降，哈哈，，，哈哈哈

只能 ...

你好像很粒害酱，但是噢不喜欢

关将

留给一些没有屋子的人买啦 +1

mchen3389

可惜没有跌跌不休，仅有空派铁粉在喋喋不休，泡沫来了，一下美国，一下中国，又来新加坡，又要等大选，哈哈，有那么复杂??

tashleng

现在已经跌了很多了。。。明年可能会更多。

潘君亮

tongbaoatHmail 发表于 15-1-2016 04:42 PM
NINJA

更多坏消息将会接踵而来。市场已经进入恐慌模式， 良机或近在眼前。

我认为死人地也是一个投资良机，通常经济风暴一来，死人地都比活人地好卖

aidj

lokecl 发表于 11-1-2016 09:41 PM
18 x 65 现在什么价钱了？

18 x 65 现在什么价钱了？

lokecl

aidj 发表于 16-11-2017 03:57 PM
18 x 65 现在什么价钱了？

看地点。

Robotcarpoli

从来没听过跌价。多年前也是说跌价啦。是屋主自己要跌价就真！新房子地都还没挖，900多方尺就要1百万以上！l恐怖