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发表于 1-12-2015 12:27 PM
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大家好，一年没上来了。 |
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发表于 1-12-2015 01:27 PM
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你说的南部的发展，要等新房起好了卖应该赚不多？要等5-10年哟？
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发表于 2-12-2015 12:15 AM
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过去一年里，我在这个地方帮很多朋友累计了现金超过500k到百万的都有，个人现金累计哦，不是总计。不需等新房，不需等5-10年。房产投资，小刀锯大树嘛，非常时期用非常策略，得到的非常回筹。
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发表于 2-12-2015 01:34 AM
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对不起，先道歉，这一年里确实很忙，回头一看，原来在cari还有很多问题还没回答。。。
1）首先要了解什么事RPGT. Real Property Gain Tax 产业盈利税。简单来说就是卖产业赚到的钱，要交税给政府。比喻：上个月我用5块买了油画纸，我用一个月时间花了30块买了彩色颜料画上蒙娜丽莎画像，交给朋友卖了100块，给了朋友10块佣金，赚到的钱要交20%税，请问我赚多少钱？
粗赚 = 卖价 - （成本+开销） ---》55 =100 - （5 + 30 + 10）
净赚 = 粗赚 - 税 ---》44 = 55 - 11 （这是从粗赚20%税）
最终赚的是44
好了，买回来的房产就是5块的油画纸
装修费就是30块的彩色颜料
律师费，杂费，佣金等就是花在房产的服务费，就是10块佣金
房屋售价就是卖出去的价100块
卖出去的价钱扣除所有费用就是粗赚，就是房产赚到的钱，就是盈利， 盈利税是就算在盈利而已。扣了以后就是交过税的个人收入净赚，但在个人所得税这个净赚就不需要再交税了。
没有人知道你油画成本是多少，只有自己知道，律师，税务局的人是不会知道的，所以你要让他们知道你的成本，就唯有将所有成本单据交给律师让他帮你算真正的粗赚，然后交税。
想要减少税，就增加成本咯，律师只相信白纸黑字，只要你能提供你的白纸黑字，律师就有理由相信你的成本增加咯，明白吗？
2）现在这个世道，连有名的开发商都要给很多折扣，嘻嘻！然后你要聊质量问题，诚恳告诉你，大多数有名的开发商，售后服务也是九流的，房子质量也不见得一定没问题，若真是好质量也不需要24个月保修期咯。你先要了解开发商这东西，很多时候，建的不是他们，而是建筑承包商，而建筑承包商，先不说偷工减料，就算没有，也很难保证建筑材料的质量。有时候他们在承包项目的时候所收取的费用，因为外来因数使得成本提高，若想维持旧成本，往往他们会还原料牌子。姑且不谈他们偷龙转凤，毕竟他们也不是制造商，因为外来因数而。。。。所以，我不太担心这个问题。有时候小而不出名的开发商，他们为了建立新品牌，往往会降低利润，花更多时间金钱在质量管理这里。大不代表好；小不代表差。
3）10巴仙的盘，我也不太爱看，毕竟不能让我产生产业持有力。
4）因为rpgt只设定在首5年，5年后免税。这里不建议五年后免税就任放高价卖赚取暴利。出场也是一门智慧。房产赚钱时，就是卖出的时候。投资者，你要知道我们不是真正使用者，出场时我是以真正使用者利益优先考虑，就是站在他们的立场去想，为什么他们要向你买。我们要赚钱，就必须出场，要出场就必须有买家，要买家选你，就必须钓他来你门口，要钓他来你就必须用鱼饵，要他买定你的，鱼饵必须肥！很多人不喜欢这样做，因为他们觉得应该跟市场价，那么他们才叫赚钱。
他们的心态是这池塘有很多鱼，我放蚯蚓迟早一定会钓到一条，但他没有看到旁边还有很多人也在钓鱼。他们钓鱼的方式首先在鱼竿附近丢面包，成功迎来很多鱼，然后放鲜肥的虾肉做鱼饵，一直不停的钓，不停的补鱼饵，等到鱼饵用完了，回家烧鱼吃的时候，蚯蚓饵的这时才上钩，勾上的可能还是条瘦鱼，因为鱼儿一直在等虾肉出现，等到饿坏了，才吃蚯蚓。。。
我惯用出场的技巧是允许买家提高snp价钱，好让他们好借钱，然后大大减少他们的down payment，知道有人要卖800k，我就卖750k，然后snp可以放900k，down payment给30k我够了。数目只是大概让你们抓到意思，其实要进入更仔细的计算成本，包括利息等。
5）想避开rpgt调高价，就得等5年以后。但想在1年内放高价将30%rpgt省掉还是可以办到，不难，条件还是有的，关键就是在进货的时候。卖房的时候买家付的10%，其实是付给你的，或者暂时由律师保管，然后买家会贷款，贷款最高90%，所以若贷款到90%，银行是支付90%的钱，然后律师转付给你他的10%订金。卖价调高后，银行付的90%也多了，所以就可以实现到让买家少付10%以减轻他的购物门槛。这招发展商最惯用，呵呵！
有回答到你的问题吗？其他大大，若有遗漏，欢迎补充。
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发表于 2-12-2015 01:53 AM
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本帖最后由 Nicholas-Lim 于 2-12-2015 03:24 AM 编辑
大大如果有300k，要做投资，如果你的条件允许你贷款1.5m买房子，我可以帮你实现用同样的条件贷15m的房子，然后会和你分析风险及将风险减到最低，帮你增加现金流及你的银行储备现金，现在你的现金及贷款是300k ： 1.5m，就是5倍，也就是说你的贷款是你现金的5倍，这是很健康的，很多人都超过25倍。当我帮你增加贷款额到15m的时候，我也会帮你增加储备现金到少于5倍，从而实现储备储备现金不停生产利息以达到财务自由，然后同时如果要的话也可以实现，一年只卖一间手上的房子， 你能卖十年呢！
这是我所讲的投资，小刀据大树，而不是一般普通买房子然后等或博它涨，然后不舍得卖。。。我在策划买房时，就已经决定了回酬，而不是买了猜回酬。
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发表于 2-12-2015 01:59 AM
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本帖最后由 Nicholas-Lim 于 2-12-2015 03:21 AM 编辑
大大，你房子卖了吗？你有几间房子？如果90%loan quota用完了，我可以先向你多了解，然后帮你开回90%quota，然后再用你现在的状况1.2m value networth， 帮你分析风险与投资，实现接下来最少8年不需供房子，8年内能卖多少就赚多少。
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发表于 2-12-2015 02:16 AM
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新山Iskandar，还是有很多投资机会，太多了。这里省略5小时的字。。。呵呵！办公楼投资，请问你是一向都有在办公楼投资这一块的吗？办公楼投资是一项长期投资，每项投资都有他的玩法，不同玩法与策略，都会有不同的风险与回酬。但房产对我而言，只要他能创造持有力，都可以进场。出场通常靠策略，不同时候出场有不同的策略。不管什么房产在什么地方，只要用对方法，死城也可以捞金，用错方法，金塔也会压死你。同一栋楼，可以有人赚很多钱，也可以屋主被逼lelong，对吗？投资靠策略，房产和贷款，对我而言是帮我创造财富的工具而已。所以你问我可不可以投资，会不会赚钱，很抽象。他肯定会赚，问题是你有能力持有他十年八年吗？如果第4年不幸没能力持有而被逼卖掉，就可能亏，但如果能持有八年，分分钟发到不清不楚。楼上有位大大2005年买了400k，2015年value 1.2m，发吗？但他可能没告诉我们，当时他买的时候，很多朋友都说他买贵了，或不值得，比起没买的朋友，现在谁值得？
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发表于 2-12-2015 02:24 AM
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消费税如果屋主本身是在说商业房产，只要一年营业额达到500k就要交gst， 那租金在这产业的收入就自然要给税了，如果想转税，就向租客收。要收gst，必须确定你有到kastam注册account，不能乱收，一年营业额没到500k不需注册，没注册就不需交gst，也就不能向租客收了。 |
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发表于 2-12-2015 02:31 AM
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先告诉你我在salak tinggi的玩法，投资50k，每月租金7450， 扣除一些费用，每个月带带平安的有3800（这个是扣了所有的支出哦）拿了已经超过一年咯~
这个是我明年会大势玩的另类房地产投资。
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发表于 4-12-2015 04:32 PM
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诚意以我学到的经验分享及回答所有关于房产投资的问题。鼓励其他大大也踊跃分享经验。
顺便顶一下。。。 |
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发表于 4-12-2015 05:31 PM
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LIM大大， 谢谢你一年后才回答， 我早已经用了选第三项，还是觉得人要么就脚踏实地，买自己能力范围之内，不然就别投资。
我没有选店屋是因为，改次要卖会很不舍得，而且只有一间，虽然有资本增值也有现金流但却不能慢慢撕下来退休
我也没有选第二（10间公寓）因为麻烦打理这种LOW ＥＮＤ租户，而却如果全部鸡蛋放在同一种类会有风险，而却雪隆公寓越建越高，我也有畏高症
最后我只好选排屋，就算改次卖了一间还有一间，虽然现金流低，但好在够踏实
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发表于 5-12-2015 10:48 PM
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memorandum of understanding这个没做到
跟lodge caveat 有什么呢?~~
假如屋主不在了怎么办呢?谢谢~~~ 
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发表于 9-12-2015 05:42 PM
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恭喜大大慢慢累积你的房产~一变二，二变四，祝你越变越多~
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发表于 9-12-2015 06:21 PM
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本帖最后由 Nicholas-Lim 于 10-12-2015 01:36 AM 编辑
Memorandum of Understanding 是合作条规，就是大家达到共同共识的书面协议备忘录，里面有可能包含谁负责注资，谁负责过loan，谁分担installment等等，然后利润点，在哪？什么时候租，什么时候卖，价钱，出场协议等。这是在大家共同理念在买的时候就要拟出来的，拟了备忘录，大家达到共同理念，进入细节就要拟合约了。
Lodge Caveat只能在买成后才能办的，而且一定要有 title 才能lodge caveat。现在如果合伙买新公寓，很多公寓都是master title, 就算交房后也不能caveat， 一定要等到 strata title 出以后才能caveat。所以现在HDA会可能申请新law，就是交屋时就要一同把strata title 分好，那对很多合伙买屋的人可以更快得到保障。Caveat 不能随便任何人，只有第三方有利益冲突才能caveat，就是说事先你也必须要有书面合约证明你在这产业有利益，才能caveat。文件好比如 ：power attorney, deed of trust, MOU，comfirmation of offer letter 等等。caveat以后，就只有下caveat的人才能解哦。主要是保护自己的利益，比较常见的是律师通常会在买家落实要买那间屋时，在订金下了以后，为了防止屋主找第二买家，就会caveat咯。合伙人在注资后，因为买卖合同可能没有名字，为了保护利益，不让出名的合伙人偷偷卖，就进行caveat咯。
你说的屋主不在了，是什么意思不在？去世了？还是找不到人？合伙人一定要将这些条例都放在合约里面，如果没做合约，文件上不能证明你有利益，那就会以will来分配，可能得利者是家属，不是你。caveat主要是防止出名的合伙人没经过自己偷偷把产业卖掉而从中得利。你说的不在，如果要我分析，能详细把事件交代清楚吗？
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发表于 14-12-2015 12:28 AM
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可以说Memorandum of Understanding就和declaration of Trust 一样吗?
1.去世
2.找不到人
以上情况如何解决呢?
谢谢~~~
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发表于 14-12-2015 02:42 AM
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