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怕水的魚

依斯干达特区成形

封面故事
• 产业周刊   南洋商報
  

2013-04-05 14:07

陈建尧： 大选无损依斯干达特区的房产买气。
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  公主港口设在柔佛海峡旁边， 占地688英亩， 势将成为努沙再也的一颗宝石。
  
  

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去年以来，依斯干达特区大笔的外来投资一宗接一宗。从休闲安康、保健医药到教育领域，都有不少大型计划。
这带动了依区的房地产市场，不少分析员形容，特区成形了。
今天，你到这里，不管是那家发展商的销售处或示范屋，即使是工作日，总是人头攒动，大家一心只怕不够快下单，而不再是“等一等再观望的心态”。
好消息不断 依斯干达特区强势起飞
依斯干达特区（Iskandar Malaysia）最近总是不断捎来好消息，新外来投资、新推展计划、新落成计划一宗接一宗。
加上衔接新山与新加坡的跨国捷运系统（Rapid Transit System）将在明年推介，预计2014年至2018年间完成的利好，不只是缩短了柔州和新加坡的距离，连带两地的楼价差距也逐渐缩小。
依斯干达特区自去年以来，休闲娱乐产业以及教育城将陆续拓展，如乐高乐园预期开张及玛迪尼（Medini）商场9月份开始营运。
至于教育城，纽卡索大学医学院（NUMed）已启用1年，还有马尔波罗学院（Marlborough College）已招收第一批学生。
不同主题的计划逐一落实，例如生物科技园（Bioteck Park）即将完工，继公主港（Puteri Harbour）家庭主题公园和大马乐高乐园（Legoland Malaysia）之后，此特区也将建设第三座主题乐园等。
这些利好令依斯干达特区吸引力大增，尤其来自新加坡的投资者。
依斯干达投资有限公司致力透过着重教育、休闲与旅游、卫生保健及创意，将此特区打造成全球十大最适合居住城市之一。
住宅供应仍不足
受到马新两国政府密切合作及人口增长、就业机会增加两大利好，成为依区吸引力的主因。
新加坡面对房屋负担问题，正好让柔佛州成为具有吸引力的选择。
肯南嘉投资研究联席总监陈建尧不久前走访依斯干达特区，从各方面得到的数据和资料，一再显示这里的住宅供应仍不足、增值空间大、工业区需求小等等趋势。
虽然大选近在眉睫，市场多少有些观望的情绪，但无损依斯干达特区的房产买气，这里各大发展商的销售办事处或示范屋，即使是工作日总是人头攒动，当中不少更是新加坡客。
整体上，分析员看好特区未来24个月的发展，并相信陆续会有更多好消息。
公主港发展趋看好
公主港发展越趋看好，尤其这里的Traders Hotel和CIQ工程如火如荼，两项计划都预计在年底建竣。
往后，若新加坡莱佛士滨海出发到努沙再也的公主港渡轮航线，能在明年启航，将是另一激素。
公主港的CS2高级公寓（综合发展计划，共1200个单位）将推行，并预计发展总值9亿令吉，平均每平方尺未公开，肯南嘉投资研究人员大胆推测价位与邻近的Imperia相若，也就是每平方尺约750令吉。
据悉，由UEM置地联营的公主港Sommerset，平均价格算是努沙再也新楼盘之冠，每平方尺售价900至1000令吉。
这项计划估计发展总值为27至30亿令吉。
至于其他新房产计划，也正列队登场，包括Angkasaraya、CS2和Arcoris等。

新楼盘买气超旺
依斯干达特区的新房产计划买气超旺，陈建尧举例1MediniTower B及实达发展的Sky88，在推介数星期内售出80%至100%。
另外，UEM置地在努沙再也的East Ledang、IJM置地的努莎杜达（Nusa Duta）也反映了类似趋势，也发现买家大部分是购买房地产自住。
据悉，较大单位总是先被抢空，多家发展商也宣称公寓的复式阁楼单位（Panthouse）最快卖完，全因市场需求增加，阁楼套房每平方尺的价位与普通较小的单位高。
陈建尧的报告称，这里的住宅计划较少有建筑期间免付利息（DIBS）或回扣优惠，可能因为这里的潜在买家能力较高，且需求旺盛所致。
报告指出，总结来说，柔州产业买家平均申请70%贷款，相对雪隆区大概是80%至85%，再再反映依区买家的实力。
“我们甚至发现，这3项住宅发展计划，有约5%至10%的买家是以现金成交。”
肯南嘉投资研究之前针对柔州房产的报告提及，大部分买家是新加坡人及在新加坡工作的大马人，高收入加上具有竞争力的新币兑换率，与雪隆区相比柔州的消费水平更高。
报告统计所得，柔州的住宅租金回报率（rental yields）可达7至9%，与雪隆区相比则是少过3%。
新加坡人迁往依区
当陈建尧来到努沙再也好些新房产计划销售办事处时，发现即使是工作日也有不少人潮。
据他估计，这些购屋者约60%是新加坡人，接着就是在新加坡工作的大马人。
不要以为这些新加坡人都是到我国来买房投资，一家大型发展商驻南马经理就告诉本报，越来越多新加坡人到我国，尤其是依区来买房子是为了自居的。
新加坡买房太难
“他们大多是中产，但在新加坡要买房子实在是太难，所以他们情愿居住在努沙再也，在新加坡工作。”
他形容，不少买家告诉他，每天往返马新两地虽然不轻松，有点像我国在新加坡工作的客工，但比较生活环境和条件，这些付出很值得。
努沙再也区的住宅供应其实仍缺乏，这里普通的公寓要是出租的话，租金回报率可达到亮眼的7至9%。
根据产业仲介的统计，目前努沙再也的排屋每月租金约4000令吉，半独立式洋房则能以每月8000令吉出租。
炼油与石油化工计划 成依区房产催化剂
国油在迪沙鲁/边佳兰发展的炼油与石油化工综合发展计划（Petronas RAPID），也成了依斯干达特区房产的催化剂。
周边有不少新房屋计划准备列队登场，包括IJM置地和吉星在邻近都有新计划。
当中，IJM置地将推出Sebana Cove，瞄准之后在这里就职的上班族；分析员估计这项计划发展总值为14亿至21亿令吉。
另外一方面，吉星在附近也有一块794英亩可供综合型发展的地段，准备发展Ambok度假村，初步的规划是建度假式综合产业计划。
但该公司考虑到炼油与石油化工综合发展计划仍需时发展，因此暂定约6年后才推介这项计划。
吉星在勒勾河（Sg.Rekoh）沿岸也规划了一项综合发展计划，占地222英亩，沿岸工程预计在3年内启动发展。

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谢谢楼主分享！

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