投资房产 -攻capital gain/rental yield?[版主] 9楼有经典回复,大家请看!

woolei

常看到有人在cari 讨论到底投资房产，是玩rental yield 还是 capital gain。

来一起算一下，到底那一个才能赚更多．
随便拿一个新project来讲，一个新 condo 开卖价 300k，起好后卖450k(大概的涨幅)。

[修改＋]
Case 1:
买价（300K）出40k(头期加手续费)+5K(洗衣机，冰橱，热水器等)，打算攻rental yield：
30年贷款 - 270k, BLR 6.6 -2.4　计算房贷的excel

租给人 - RM2,000一个月(fully furniture)
供贷款－RM 1,320.35一个月／RM 15,844.20一年
管理费 - RM 150 一个月/RM 1,800 一年
门牌税 - RM 400 一年(puchong area)
保险费 - 买MLTA(300k的) 一年RM 1,800
出租一年－(RM2,000 x 11月 [assume一个月租不出或空])  = RM22,000
本钱－(RM1,800[管理费]＋RM400[门牌税]+RM1,800[保险费]+(RM 15,844.20[贷款])) = RM19,844.20

租金不要起，每年一样
1st years - 赚 RM2,155.80 cash，[还欠银行RM265,407.95] ，赚：(4592.05[母金]+2,155.80)＝RM6747.85
2nd years - 赚 RM2,155.80 cash，[还欠银行RM260,622.90] ，赚：(4785.05[母金]+2,155.80)＝RM6940.85
3rd years - 赚 RM2,155.80 cash，[还欠银行RM255,623.16] ，赚：(4999.74[母金]+2,155.80)＝RM7155.54
4th years - 赚 RM2,155.80 cash，[还欠银行RM250,414.51] ，赚：(5208.65[母金]+2,155.80)＝RM7364.45
5th years - 赚 RM2,155.80 cash，[还欠银行RM244,982.85] ，赚：(5431.66[母金]+2,155.80)＝RM7587.46
五年赚　RM 35，796.15
五年时间用45K 变成80K，赚35K，回筹是大概８７%

6th years - 赚 RM2,155.80 cash，[欠银行RM239,323.87] ，赚：(5658.98[母金]+2,155.80)＝RM7814.78
7th years - 赚 RM2,155.80 cash，[欠银行RM233,412.58] ，赚：(5911.29[母金]+2,155.80)＝RM8067.09
8th years - 赚 RM2,155.80 cash，[欠银行RM227,252.92] ，赚：(6159.66[母金]+2,155.80)＝RM8315.46
9th years - 赚 RM2,155.80 cash，[欠银行RM220,829.53] ，赚：(6423.39[母金]+2,155.80)＝RM8579.19
10th years - 赚 RM2,155.80 cash，[欠银行RM214,135.88] ，赚：(6693.65[母金]+2,155.80)＝RM8849.45
十年赚　RM 77，422.12
十年时间用45K 变成１２２K，赚７７K，回筹是大概１９０%


Case 2:
买价（300K）出40k(头期加手续费)，打算攻capital gain：
起好了，不打算租出去，直接卖450k。
赚150k差价，然后被tax 15% 盈利税(RM22,500)。
（政府在2013年财政预算案中宣布，把产业盈利税（RPGT）上调5%，即购屋者在购屋后的首两年内脱售房屋，需要缴税15%（之前为10%），2年后至5年内转售则需要缴税10%（之前为5%），5年后转手则无需缴税。Link）

买的时候300K，头期加手续费等给他40K。
三年后卖450K，赚150K。

扣除贷款penalty，税务等，肯定有赚120K 左右。

三年时间用40K 变成160K，赚120K，回筹是300%。
平均一年是100%。－　引用kitkatlow

Assume 一直买新property,然后起好后直接卖出去，RM120k x 3 = RM360k (十年后会有360K cash)


可以讨论和否定我的论点，但是请不要人身攻击我，我只是想算出到底整样的投资才是最划算的。
没营养的留言可以免了：如“肤浅的想法，楼主很幼稚，楼主很白痴等攻击性的字眼。”

hlpang

government tax 50%

数据不对。。。


另外，也有些老饼，退休后的，较喜欢中低价rental yeild market, 因为负担较轻。

玩印钱的朋友aim rental yield market就如你所说的玩法，风险高。

[个人看法]

kitkatlow

买的时候300K，头期加手续费等给他40K。
三年后卖450K，赚150K。

扣除贷款penalty，税务等，肯定有赚120K 左右。

三年时间用40K 变成160K，赚120K，回筹是300%。
平均一年是100%。

不是你所说的20-30%.

还有，请搞清楚税务的基本常识。

kitkatlow

还有，租金不一定是年年起的，很多时候都会跌，或者你必须花一笔钱去粉刷或装修。
还有每个月租金扣了供款，你还有管理费要还。
还有每年的门牌税，保险等费用。
还有，如果几个月没有人租，你是倒贴的。

看东西请看全面。

illegalparking

好肤浅的看法。。

woolei

修改了，请各位帮忙看看计算对不对．

u0508950

各有各的玩法，租出去很麻烦一下，我超怕麻烦的。

RyanYee

享受rental yield的同时也面对capital gain,两全其美。

小菁蜓

你的case study都不完整，纯粹是数目上的算法，很多因素都没有考虑下去，怎么讨论？
就case 1来说，如果十年后，房价从当初的450k变800k-1mil，owner才卖出去，综合capital gain和rental yield，算法又不同了，是吗？
每种房地投资都有不同的玩法，看你的资金多雄厚，看你的野心到哪里，看你的时间有多少。
我有朋友的爸爸是专玩地皮和高级bungalow投资的。当初一ekar一ekar来买的地，现在是一sq feet一sq feet来卖的。到底赚多少%，你自己想象一下，保守估计至少20倍。不过，当中可能要收个5年、10年、15年，甚至20年才能卖个好价，中间什么rental yield屁都没有，偶尔可能还要花钱去铲草或处理泥土。靠打工借loan的投资者，就算有兴趣也不太玩得起。
以打工仔来说，通常都是看short-mid term的投资。就像你的case 2，收个3年，价钱好立刻卖。如果不好彩遇到经济不好或supply多于demand的情况（可能一起好太多人同时出售），就可能要走case 1。先把房子短期出租，等价钱合适再卖。
Rental yield和capital gain也不是说不能并存。买厂买店屋确实有可能两者兼有。代价就是risk很高。如果起好后旺不起来，分分钟rental没有，capital也没有。
房产投资挑战的是投资者的眼光，不是数学。

RyanYee

房产投资挑战的是投资者的眼光-重点1。资金有多雄厚--重点2。

RyanYee

搞清楚税务/贷款/房产买卖的基本常识-重点3

u0508950

小菁蜓 发表于 4-4-2013 11:37 AM
你的case study都不完整，纯粹是数目上的算法，很多因素都没有考虑下去，怎么讨论？
就case 1来说，如果十 ...

你给的例子很哈，给个赞你．