(分享) 好文轉載：產業價格前景/借貸/風險管理(下篇)

怕水的魚

**備注：閱讀前請參考上篇。



火热势头的风险管理(下)：银行多偏向住宅房贷

• 封面故事
• 产业周刊  南洋商報
  

  2013-03-29 15:04       

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  本地银行根据产业地点放贷。
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  许多发展商比较倾向于推出双层排屋。
  
  

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由于住宅产业贷款的资产素质比较稳定，本地银行如今多偏向于借贷此类型贷款。
根据马兴业金融研究的一项报告，一般上，银行对高档和高楼产业（如吉隆坡市中心一带及满家乐）的融资借贷意愿不太高。
同时，众银行或许皆拥有各自的参考列表，列出他们较无意借出住宅产业贷款的地区；在住宅产业价格过高的地区，这些产业的融资便利将透过指定基准来评估，而且依贷款者的财务能力而定。
当然，各银行也很关心相关的“潜能生意”，也就是透过发放某项贷款，能让它们可从中取得多少赚幅。
报告称：“获取住宅产业贷款的主要基础，是透过信贷评分卡或风险等级来评估贷款者的信贷状况，即不仅仅专注在产业类型和价值方面，这让住宅产业贷款拥有比较稳定的资产素质。”
尽管各银行都有定下各自的最高偿债比率（debt servicing ratio），但所有银行都必须遵守大马国家银行的规定，即第三项房贷的最高贷款对估值比率（LTV）或贷款顶限为70%，这条例旨在缓和贷款者购买产业来投资所带来的风险。
总折损贷款率获改善
除了政府的措施外，本地银行向来也对资产素质良好把关，至今为止，外国经济放缓对银行资产的影响相当有限，总折损贷款率甚至从2010年12月的3.4%，下跌至2012年7月的2.2%。
另外，银行房贷的总折损贷款比率，更从2012年10月的3.2%，下滑至2012年7月的2%。大马国内8家银行的住宅产业总折损贷款率皆获得改善。
MIDF指出，即使在2009年金融危机期间，大马的失业率平均维持3%水平。
“我们相信，良好的基本面维护了产业市场的健康素质。”
就未来展望而言，就业市场稳定及通胀水平温和，是确保偿债能力维持良好的重要因素，尤其是那些借贷较高款额的消费者，并不会担心受影响，银行资产因此受到保护，稳定了大马的金融体系。
高档屋借贷较困难
一般而言，本地银行并不太热衷向高档房屋，特别是城中城及满家乐一带的产业发放贷款，这种风险管理提高了银行在动荡时期的风险承受度。
MIDF说：“我们相信，银行本身已列出一些不太偏好的地区。
此外，本地银行在放贷之前，也会重新对贷款者本身的信用能力及风险承受度给予评估，正是这一点对大马银行业的资产提供了保护罩。”
目前，大众银行（Pbbank，1295，主板金融股）及丰隆银行（HLbank，5819，主板金融股）是比较保守的两家银行，他们的资产类型主要以本地为主，而且素质也比其他同业更能抵御风险。
也就是说，即使在经济滑落期间会面对偿还能力及房产借贷的影响，但他们的抗压能力仍相当高。
至于在外国拥有资产的银行，其房贷资产组合也包括了国外的产业，所以这些银行则面临更高的风险，尤其是在经济不佳时期及产业价格下跌时。



中档产业价续涨有因
大部分银行的房贷组合都是中档产业，业界认为这类产业的需求料持续走高，主因包括几个：
1.大众产业市场没有泡沫，长期投资者多会在低利率时购屋。
2.虽然房贷利率已从基贷率负2%至负2.3%，上调至基贷率负1.5%至1.9%，但整体来说，房贷利率还是偏低。
3,房贷利率从历史低点重新上调，基准利率可能提高将支撑房贷需求。
4.产业盈利税调高虽不利投资者，但相对资本回酬，涉及的税金依然不算大。
隆沙槟屋价指数最高
虽然政府在实施许多措施后，仍无法逆转价格上扬的趋势。
产业估价师倪传鹏指出，根据产业估价局（JPPH）数据，我国各州的产业价格指数中，以吉隆坡的335点为最高，排名第二的是沙巴（310），而槟城则排名在第三（277）。
他说，根据过往20年的记录，当产业领域跌入两年的下跌周期时，将会迎来5至年的上涨趋势。
“而产业市场最新一次的下跌期，在2008及2009年的全球金融风暴之际，意味着今年仍处于上涨周期中。”
打房措施还未发酵
另一方面，有分析员认为，政府打房未能抑制屋价，也可能是各项措施还未发酵，因此效果未完全显现。
根据马来西亚产业资讯中心（NAPIC），大马的房屋价格指数自2000年开始便按年增长12%，但MIDF投资研究相信，实施各项措施后的效应会延后反映，所以价格会在之后才转跌。
掌握风险管理5招 投资产业游刃有余
政府透过各种政策管理产业市场，至于投资者又该如何在忧心泡沫之余，降低本身的投资风险？
余广财提出了几个策略，包括慎选地点、计算回酬、买入估值偏低的产业及良好分配贷款比率。
风险管理策略一：慎选地点
慎选产业的地点很重要，一些供应过剩的地区，对产业周期相当敏感。由于乡区人民收入主要来自原产品，所以当原产品市场势头转下，将影响产业的价格。
至于城市地区，则主要受到股市表现影响，一般上股市滑落将影响金融系统里的游资，再打击产业价格。
马来西亚房地产发展商会公布的2012年下半年产业领域调查显示，产业5大热点依序是蒲种、哥打白沙罗、加影、蕉赖及城中城。
风险管理策略二：计算总回酬
另外，投资者也应学习计算总回酬（Gross Yield，租金/产业价格），这是计算产业投资基本面的方式，透过结果检视自己的投资目标。一般上产业价格越高，带来的总回酬率其实越低。以下是他举的例子。
情况一：产业A2008年的价值为50万令吉，每月的租金为2500令吉，因此总回酬率为：
产业A的总回酬率=RM2500x12x100%
RM500,000
=6%
情况二：产业A的价格在2012年走高至80万令吉，每月的租金为3000令吉
产业A的总回酬率=RM3000x12x100%
RM800,000
=4.5%
从计算总回酬的方式我们发现，大马一些地区的产业，增值速度从过去的30%，飙升至超过100%的水平，但租金增长幅度不大，因此回酬率也不断在下降。
风险管理策略三：了解产业类型
了解不同产业类型的走势也很重要，这样可避免买入估值过高，或增值潜能太低的产业。
例如大马高档地区的产业，如满家乐及吉隆坡城中城一带，其增值率已经从2011年中开始下降。这样的趋势，也开始蔓延至半城郊地区的中价高楼住宅产业。
同时，高档的住宅产业如别墅或半独立式房屋，增值速度也开始放缓。
风险管理策略四：供期不超过收入30%
对于首次购屋者，你可透过确保每月的供期不超过家庭收入的30%，来减轻本身的负担，并选择靠近公司、学校及设施完善的地点，以降低购房风险。
与此同时，你也可以选择在理想的地点先租房子，因为许多估价过高的产业，每月供期比租金来得高。
风险管理策略五：选择屋龄较高的成熟区
对于投资者来说，你可选择屋龄已经超过10年的成熟地区，特别是那些附近有新房产计划在动工的地区。
新的产业价格一般上因为土地成本、劳力及材料而扬升，发展商为了维持利润而拉台价格。
反之，屋龄超过10年的产业土地价格较便宜，建筑成本也低，所以价格会比新的产业便宜，但产业价值很有升值潜能。这种购买方式，有望带来高租金回酬及更高的资本获利。

总结
大马人对产业周期了解不多，但只要掌握走势，便能更敏锐地做出投资决定，不管是在荣景还是衰退期，只要洞悉市场，天天都是投资好天！

u0508950

不错不错, 有地的二手排楼就是一级棒, 连银行也认同!