“如果借不到卖价的８５－９０％，定金也要退还。”

shonhock

你们买屋子时，会不会特别要求加上这句 “说如果借不到卖价的８５－９０％，定金也要退还。 ”

如果你是买家，为什么要加上去？
如果你是owner，看到对方这样写，你还会卖给他/她吗？
如果你是agent，你会如何建议买家和卖家处理这个问题？

Thx2012

by right 买家是有权利加下去，如果卖家不愿意这个条件，大可以不卖。。。

我买第一间时是有放的，因为还不知道自己的loan status. 到了第2，第3间时就不放了，因为我的Banker 跟我讲，肯定过。。。

shonhock

Thx2012 发表于 16-3-2013 09:39 AM
by right 买家是有权利加下去，如果卖家不愿意这个条件，大可以不卖。。。

我买第一间时是有放的，因为还 ...

认同。
by right，买家是有权利放这个。Owner也可以选择不卖给他。

不过，很多人都分不清楚 Bank Value 和 Loan offer 的位置。
Bank value， 当然是那间屋子的value。
如果那区是旺区，很多时候bank value和market price，会相差很大。
market price一直在短时间内飙升，bank value不会跟着上。

Loan offer，是bank 根据那位买家的经济能力去衡量要借多少loan给这位买家。
以防借他太多的loan，以后对这买家每个月的供期是个负担。

比如 一间屋子卖 RM 500,000
bank value如果可以拿到rm450k-500k之间，当然是最好。
就算bank value 可以给到 rm450k。
不过，loan offer 只给到 80% of rm450k （因为是买家的经济能力只到那边）

很多时候的买家一直责怪是agent特意卖高价钱，要owner 退回deposit。
有些买家还要特别注明 100% full refund deposit。可是，却没有人想过，其实 owner也是因为这个买家有诚意买，才答应卖。
现在买家因为自己的问题，拿不到 85% loan却要求退款。owner呢？他也是浪费了1-2个星期在等待和拒绝了其他更有实力的买家Offer。

Thx2012

shonhock 发表于 16-3-2013 09:56 AM
认同。
by right，买家是有权利放这个。Owner也可以选择不卖给他。

一切依据booking form 跑的，如果买家之前没有要求写在booking form 里，到时有什么Argue，是要Black and white,不是嘴巴说不甘愿就行的，这个买卖不是游戏。。。。

所以这种事没什么好Argue的，只要买家和卖家都同意booking form里的条例，那就行了，如果事后买卖取消，任何一方都没有权利说，‘早知道，我就加这个下去，早知道我就加那个下去’如果真的早知道，你就发达了，不会买屋子了。。。

至于Bank valuation,我有自己Valuer,所以还没去看屋前，我都跟Agent拿Sqft, 地点，价钱，是否有装修，附近有没有粪池和坟场。我先给Value check价钱，如果我的Valuer说可以，我才去看。。。我的Valuer比Bank还准，有时value到只能250千，可是Bank还能给到270千。所以没有这个烦恼。

不过Agent自己也要做功课拉，自己要Check value, check bumi lot, check size等等。不要买家问到你说我回去check ，那就很没有诚意了，更加不要乱乱讲，我遇过的Agent有些真的是乱来，Size不清楚，还说到这么肯定。。。我不喜欢不诚实的Agent。。。

kitkatlow

shonhock 发表于 16-3-2013 09:56 AM
认同。
by right，买家是有权利放这个。Owner也可以选择不卖给他。

看情形的，如果买房暂时是出最高价的那个，卖家只好答应。
否则，卖家睬他都傻。

想像puchong puteri 双层排屋要卖，如果价钱不是水鱼价，我相信一天内会有几个agent 带超过十个买家来看房子。
这时候如果其中一个agent 说“买家说给订金，两个礼拜内如果借不到钱就退还”
我看卖家会叫agent 去吃屎。

这个条款其实是保护买家，但对卖家而言不利。很多买家都用这招来lock unit，也有agent 用这招来lock sale，就是随便给个订金，就lock 住一间房子两个礼拜。反正cheque 是给公司，所以不bank in 的话屋主也不懂。
你我都知道，要弄到loan 不过关，有何难～两个礼拜内如果买家找到更好的房子，就cancel 咯～两个礼拜内agent 找不到真正的买家，就cancel 咯～没有损失。据说GS 常用这招。

这里大部分网友都认同这个term，因为这里大部分都是买家，刚刚买过房子或打算买房子。
但到过头来，如果屋主卖房子给你，里面加一条说”我正在申请移民，两个礼拜内知道答案。如果申请失败，我有权取消买卖“

你认为公道吗？

一个公平的买卖程序，是买家无需理会卖家什么理由，总之两个礼拜内必须签约。卖家也无需理会卖家什么理由，两个礼拜内给钱。我移民是我的问题，你贷款也是你的问题。各方无需承担对方的风险。

但无论如何，马来西亚市场的潜规则是倾向保护买方。所以很多业主在没有更高offer 的情况下，都同意此条款。
但在其他文明国家，这条term 是不会存在的。因为他们的agent 律师都清楚知道这是个不公平的条约，不会鼓励业主同意这个term。除非特殊情况。

如果你做过project 买卖，你也应该知道，马来人印度人的loan，过半都是不过关的。他们非常喜欢不知道，或明知道自己根本无法贷款的情况下，给订金买房子或车。然后要求退款。。。所以有经验的agent 在有选择的情况下都尽量避免。除了会白做，也会被屋主责备。

ss24

这个课题很久前讨论过了。。。

我是买家的话，我通常会要求放这个条款，保障我的利益。。。除非我非常确定能够贷款到价或者有随时top up的能力，不然宁愿不买。

我是卖家的话，我会接受这个条款，除非我怕买家多多问题或者我的屋子很hot很抢手。。

其实之前讨论了后，我觉得最合理的是，agent应该作为一个协调员，如果银行valuation不能够到价，就要老实和买家说明白。。那么买家就能依据自己的能力决定是否要买。。但问题是市场上太多不老实的agent了。。所以买家应该维护自己的利益。。

我认为，买家被骗的几率损失订金和头期钱，远远高于卖家的损失。。。卖家是卖迟了赚迟了，而买家则是损失了能够置业的辛苦存的钱和时机。。有了资产的人，怎样来说都是比没有资产的人来得富有。。如果硬要说卖家的损失比买家大。。就好像是硬说富人比穷人更穷，赚少了钱比损失了钱更惨的说法一样。。说不通。

kitkatlow

ss24 发表于 16-3-2013 02:44 PM
这个课题很久前讨论过了。。。

我是买家的话，我通常会要求放这个条款，保障我的利益。。。除非我非常确 ...

这个课题其实在2008 年之前不存在，只是五年前开始value 跟不上市价，加上银行紧缩政策才会有这个现象。

另外，买卖条款应该公平对待双方，不是说买方损失较大就应该偏帮买方。在一般两三百千的买卖或许会，在大数额的买卖，卖家的损失绝对不会小。

另外不同意你的是，别以为卖的就一定比买的穷。买方比卖方更有钱的次数，占了很大的比例。

如果你问我，我觉得真正公平的做法，是如果买方给了订金后无法贷款，就回退一半订金，或penalty 一千或几百块之类的，作为卖方的损失也好，过滤买家也好。
只是一般上如果买方是最高价offer 者，或者卖方desperate 要卖，很多时候并不介意全数退还的term。

shonhock

Thx2012 发表于 16-3-2013 10:22 AM
一切依据booking form 跑的，如果买家之前没有要求写在booking form 里，到时有什么Argue，是要Black a ...

有100个买家，有多少个人像你这样有扩大的network、身边有valuer的？
我相信你比大部分的agent都熟悉整个买卖过程，还有任何的程序你都知道agent和owner在做什么把戏。

ss24

kitkatlow 发表于 16-3-2013 03:57 PM
这个课题其实在2008 年之前不存在，只是五年前开始value 跟不上市价，加上银行紧缩政策才会有这个现象。
...

也对。。其实很多买家都很有钱。。。其实辛苦的是普通的第一次要买屋的打工族。。尤其是比较低薪的，可能一生人只买一间

Snoopy2010

请问，之前代理说那间屋价有那么高，但实际上去问银行估价却拿不到那么高，deposit之前已给了代理，但因为估价不高所以我姐拿不出那么多现钱现在想放弃买屋，代理又说不能拿回deposit的，请问各位有办法吗怎样才可以拿回？
我姐没有签任何S&P或银行文件 ，最多只是签了Agent公司的agreement..

oon

shonhock 发表于 16-3-2013 08:14 PM
有100个买家，有多少个人像你这样有扩大的network、身边有valuer的？
我相信你比大部分的agent都熟悉整个 ...

塞钱进你口袋：
只要打个电话到产业评估公司（比如 Rahim & Co）要求产业的verbal value。
那你就知道那产业的价值是在什么价位之间了。
而且verbal value是免费的.