Forfeit定金 下篇

tengliyuan

跟大家分享 我之前的case....
http://cforum3.cari.com.my/forum ... ead&tid=2945684

就是这个搞到我满身蚂蚁...
老实说我之前每个都会帮buyer state好 subject loan approval的(就算他没提醒)，
我一路的立场都是防止owner随意forfeit deposit.

里面大小纠纷就不说了，
里面发生问题的原因归属如下:
1. Buyer下定没有危险意识<---很重要，以为subject approval就可以慢慢来做，Doc差不多半个月才给我 (之后我才查清楚,原来他下定的2个礼拜前我已经叫他开始准备Doc了)
2. 准备10%头期+律师费就买屋子了, Saving不够强,希望做markup，结果发现找到value的不approve（2间银行)
3. 隐瞒自己的financial,一直坚持自己的loan 没问题 (之前也有发生另外的case，拖3个月根本没apply loan, by law可以forfeit不过屋主放过他)
-tolong...不要叫banker白做工好吗... 查出来commitment过高..又有blacklist
4. Buyer bypass agent直接找上owner...结果Owner心软给多2个礼拜(双方面私自见面)，之后owner发现不对劲Buyer根本没跟他update有没有借loan才知道我之前做到要死。
5. 10 月下定，1月才正式告诉我们借不到loan...要求refund... 屋主要forfeit一部分又坚持要full refund,现在屋主和buyer僵着deposit还在公司。
每次纠纷我都要上上下下在场免费帮他们服务，典型的白做工... 前前后后几百块车油和toll和几个月时间花在上面了。

重点来了,
老师说得对,越麻烦的case你学得越多。
一般来说我们的下订单里是没有Subject to loan approval了。
只有一个必须14天做SPA不然forfeit。
而buyer Subject to loan approval是在Special Condition里面。

当真正到公司的时候,
我们的principal告诉Owner,
现在的法庭是偏帮Buyer的,
只要你有一个reject letter,借不到loan,(不管有没有State好subject to loan approval) <----这个是重点。
公司从2010到现在的 Owner要forfeit buyer要refund的case80%都是Owner输 (我不情楚是完全退还还是一部分)。
尤其是在现在Loan reject letter 上根本没有注明reject的原因。
所以就算是上法庭屋主也是输的 (Tribunal中介庭)

这可以说对现在准备被forfeit的无辜buyer一个好消息，只要你一上法庭你就有救了
或者对那些三心两意的可恶buyer的一个好消息。

下定了可以拖，不会被forfeit，只要有一个reject letter。
或者是在subject to 90% loan上面玩pattern。
loan自己搞不给agent知道,然后就算value到，假假doc给不美弄到自己reject...
而且value是很客观的,特地去value不到的bank借，然后告诉你我value不到....
一张reject letter就玩死白做工几个月的我,认真要卖屋的owner，还有帮我忙进忙出的几个banker。

所以....

你下次卖屋，还敢签subject to loan approval吗?
还是叫人家先借钱后sign?

你下次买屋，还敢不放subject to loan approval吗?
免死金牌看你敢不敢忘记

Kenny8484

有用，谢谢以上数据，
有时真的有点无奈，
为了避免白做，就只好一切 （扎正来做）
一过14天，还没有approve 银行，或snp还没签，
就尽快找新的buyer了，
因为过了14 天，不能fofeit 可是屋主也有权利不要卖了，也不做赔上。

kitkatlow

所以有經驗的agent 都會選客人，很多buyer 根本無需擔心loan，一切輕易快速交易。

那些問長問短，要這個那個的，一般最麻煩。

很多人以為agent 串，其實也是逼不得已。你拿不到loan 對你而言是買不成房子，對agent 而言是失去一個交易，損一個月失幾千塊的收入，得罪一個業主。

(^.^)

无非必要都不要自己自动帮买家放入subject to loan approval
毕竟我觉得14天进入s&p，合情合理。要买屋子就应该知道自己的financial power够不够

ss24

好奇, 真有那么多人明知道自己经济和借钱方面很多问题很难借贷但还是花时间做这种种事情? 真的有那么多无聊人? 十个买家有多少个会这样? 如果比率很多, 那么证明泡沫化严重下...买家都在做超越自己能力范围外的事情..

kitkatlow

很多其实是给定金了几天就后悔，以无法贷款为理由取消买卖。

ss24

kitkatlow 发表于 29-1-2013 06:59 PM
很多其实是给定金了几天就后悔，以无法贷款为理由取消买卖。

反悔还可以理解, 毕竟人心反复不定...

楼主给的案件好像是买家在玩東西那樣...明知道不可行还要费时费力去弄? 搞到后面烂尾..

kitkatlow

ss24 发表于 29-1-2013 07:04 PM
反悔还可以理解, 毕竟人心反复不定...

楼主给的案件好像是买家在玩東西那樣...明知道不可行还要费时费 ...

你可知道交易買賣，雙方同意交易給了訂金后，任何一方反悔，有什么后果？

ss24

kitkatlow 发表于 29-1-2013 07:29 PM
你可知道交易買賣，雙方同意交易給了訂金后，任何一方反悔，有什么后果？

依法来说, 没有特别注明通常是卖家forfeit买家定金, 或买家得到卖家的赔偿...

但我认为如果是合理理由(例如之前问了银行大概valuation到, 等到去申請loan全部银行又给不到90%)导致买家不能贷款到足够的款额, 不是特地找喳的, 我认为应该退回..毕竟对方也不想的吧....难道屋主不要赚少了/赚迟了, 经纪不要白工作, 买家就应该白亏定金? 我国的房产买卖, 充满了太多不确定性和变数, 对买家很不利..适当保障是需要的..

所以我认为给定金时放subject to loan approval 90% of selling price是合情合理的, 尤其是给新手买家什么都不懂的..更是重要的保障...我刚买的第一间屋子, 就一定要这个保障..没有这个保障我宁愿不买, 找别的屋子..

就算我现在变成卖家要卖我的屋子, 我认为给这个保障给买家也无可厚非...如果要避免买家搞屎棍, agent需要帮忙filter掉這些不合格的买家..

wofai

哇~這樣也可以？ owner被他（buyer）玩死。

wofai

kitkatlow 发表于 29-1-2013 06:59 PM
很多其实是给定金了几天就后悔，以无法贷款为理由取消买卖。

如果buyer遇到狡猾的agent......應該沒怎麼容易拿回定金

HugFen

这世上什么人都有。有真诚的Buyer，也有探温度的Owner。

我就曾遇到“钓鱼式”的Owner。找几个Agents卖，收了订金还继续挂牌卖。

我看中了以后，付了2%，我就找律师做S&P。然后再给Owner律师comment；是否同意合约内容。
怎知道，只是等对方律师的回复，就等2个月，出到3封信了，才告诉你合约内容没问题。

签了S&P，付了其余的8%，就等Owner签。一等就3个月半，催了无数次才慢慢的签回来。

直到最后拿锁匙，整个过程尽然用了9个月。

在这期间，我也叫几个人假扮有兴趣，联络该产业Agents.  不知道是不是Owner不老实，还是Agents们的问题，他们继续卖，只是叫卖价越来越高。

我问律师是否能采取任何行动，可是我的律师说买卖二手产业，并没有阐明Owner的期限。

浪费时间，浪费利息！

blackcat98

Tengliyuan 好样的

现在agent 很少像你这样为buyer 着想

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