(分享) 经济不明朗推高豪宅价

怕水的魚

经济不明朗推高豪宅价

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• 产业周刊
  

2012-11-30 14:05  南洋商報  產業周刊

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  雅加达的豪宅以28.5%的增幅，称霸全球。
  
  

谁说经济动荡，屋价一定会跌？
根据国际物业顾问莱坊（Knight Frank）宣布的环球豪宅城市指数报告，过去一年来，全球住宅和豪宅价格持续增值。
在该行监测的26个城市中，就有15个城市的豪宅价格持平或上涨，但在第三季度，按季价格持平或上涨的城市有20个。
根据国际物业顾问莱坊（Knight Frank）环球豪宅城市指数指出，截至第三季，环球豪宅城市指数上升1.1%，比上一季的1.4%稍为下跌。
截至9月，在该行监测的26个城市中，豪宅价格在过去12个月增长3%。
“当中，有15个城市（58%）的豪宅价格持平或上涨。然而，在第三季度，按季价格持平或上涨的城市有20个（77%），显示豪宅市场正回暖。”
报告说，经济前景不明朗加上表现理想的资产种类不多，推动豪宅市场需求上升。
“欧洲城市表现最弱，价格在过去12个月平均下跌0.5%。”
莱坊指出，目前的环球豪宅指数比2009年第二季金融危机时的低位高出18.7%。
“期间，香港、伦敦和北京表现最为突出，分别录得52.9%、45.4%和39.5%的增幅。”
雅加达第三季增长最高
但若是以第三季豪宅行情比较，增长最高的是雅加达，年增长28.5%。
其他进入5强的包括迈阿密、奈洛比和伦敦，即分别位于世界五大主要区域的城市。
报告说，在全球市况趋向保守和谨慎的时刻，亚洲这个经济新动力市场则继续引领群雄。
其中，雅加达更录得28.5%年度增幅，但莱坊指出，第三季度指数结果显示，豪宅需求与该区的经济表现并没太大关联。
“因为前10名城市中仅2个亚太区城市，而欧洲城市却占3个，反而全球热钱的流向以及高净资产人士（HNWI）投资取态的影响力则越来越大。”
随着令屋价降温及提升国内负担能力楼控措施出台，亚洲豪宅市场价格增长料将进入温和时期。
富豪回流投资 迪拜双位增长
迪拜作为新加入指数，似乎难以预测其趋势，但现有的最新数字只是参考第二季度指数，还没有反映近期供求之间的转变。
虽然迪拜整体的平均房价下降，但是，这里的豪宅身价却强劲上扬，是5个录得双位数成长的城市之一。
莱坊指出，迪拜、迈阿密、奈洛比和伦敦等城市获高净资产人士视为扩大投资版图的热点。
随着阿拉伯之春到来，迪拜成为中东和北非买家眼中相对安全的资金避风港。
另外，委内瑞拉和巴西投资者则把资金投向迈阿密，规避当地政治和经济动荡的影响。

欧洲升势放缓 巴黎逐渐冷却
但莱坊也指出，并非所有豪宅市场，都能因全球经济不明朗因素受惠。
“例如在巴黎，尽管屋价在第三季度保持坚挺，但各国买家均持观望态度，令豪宅销售淡静。”
业界认为，在法国总统奥朗德和欧盟领袖对债务危机作出更清晰的表态之前，卖家都不愿意降价。
在第三季度，俄罗斯和一些东欧国家楼市表现较好，其中捷克指数升幅温和。但是，根据指数报告显示，以往表现较佳的西欧国家，其屋价升势也出现放缓之势。
“例如保加利亚指数显示其住宅价格只较去年轻微上升3%，但上升幅度相对第二季则下跌一半。”
低息成吸引力 不可小觑潜能
莱坊国际住宅发展团队的占姆斯认为，除了伦敦之外，其他表现出众的市场有两种。
他说，第一种是早前淡静但现在逐渐复苏的国际成熟市场（例如迈阿密和迪拜）。
“第二种是二线国际城市，即那些不属于环球门户城市但市场稳固且成熟的城市（例如苏黎世、维也纳和三藩市），这些城市的利率驱使原本处于较低水平的屋价上涨。”
占姆斯续指，虽然一些较传统的豪宅二手市场录得负增长，但不应因此看轻那些市场的长期魅力和实力。
“相反，这只代表之前的价格水平较高，现时开始降温而已。”
大众市场房产也升
莱坊刚公布的《莱坊环球住宅价格指数》报告显示，除迪拜之外，过去一年的全球住宅平均屋价仍然呈现涨势。
“整体来说，今年第三季与去年同比增长3.8%，但是涨幅比第二季已下降约4.8%。”
按季度比较，屋价从第一季度平均下跌0.3%；超过一半国家的季度指数显示价格下降，而1/3国家则显示年度价格滑落。
当中，拉脱维亚和美国经济指数在底部徘徊，英国仍呈下滑状况，投资者或许会考虑回购房地产市场。
信贷危机蔓延全球
莱坊国际研究部主管尼科拉斯指出，全球信贷危机已经蔓延全球，没有哪个地区不受信贷紧缩的影响，越来越多的地方开始出现屋价下跌。
他发表这项报告时说，即使2007年有2/3国家的指数显示年度大幅增长，但半数国家的楼市价格在今年第三季已出现首次逆转。
“我们预测这种趋势将会持续，而大部分受调查地区在今年内将会出现零或负增长。”
投资者静观楼市 美国比高峰跌21%
立陶宛、加拿大、英国和挪威均在第三季度出现屋价大幅下调的情况；短短3个月已下降了5%。
美国的经济指数也仍在底部徘徊，下滑达2.8%，与其高峰时期相比下滑了21%。
虽然全球屋价下滑已成大势，但部分业主认为下降规模和速度在某种程度上还是比较乐观。
报告说，在投资股市失利和担心银行业经营的现状下，房地产市场投资似乎成了相对稳健的途径。
“投资者们目前正在静观楼市，对未来市场发展相对看好。”
中国5年翻倍冠全球 港台紧随大马第9
若以长远一点的市况来评估，莱坊调查过去5年的房地产涨幅，发现全球10大房市最热的市场前3名依序为中国、香港和以色列。
台湾5年来屋价涨了30.1%，高居全球第6，而我国则以28.5%的涨幅，排在第9。
美国MSNBC网站报道，据莱坊收集全球各国2006年第四季至2011年第四季的最高屋价平均涨幅显示，平均屋价成长最多者集中在亚洲。当中，中国以110.9%涨幅高居第一，香港以93.7%次之，新加坡50.5%排第4，台湾第6、及马来西亚28.5%第9。
台北市住宅需求高涨
在香港，因为政府推出的新稳定楼市措施，令住宅销售市场开始冷却，不少投资者转向其他物业市场，带动写字楼及商铺投资市场畅旺。
至于地窄人稠的台湾，都市化发展导致特别是台北市住宅需求高涨，从2006年至2011年平均屋价上涨逾30%。
台湾去年实施奢侈税等打房措施下，屋价下跌4.1%。但据住商不动产的统计，今年3月，房屋脱手的速度为半年来最快，显示房市复迹象。
中国打房热钱外窜 推高马新港台屋价
马来西亚、新加坡、香港和台湾的房价上扬，多少要拜中国严厉打房所赐。
香港身为全球主要金融中心，外加中国打房策略下，热钱持续流入，引发屋价高涨。
根据业界保守估计，香港每10间成交的豪宅，就有3间是由中国人买下。
新加坡的屋价也受益中国热钱，中国人已经取代了大马人，成为该国最大的外国买家。
针对屋价涨幅大的国家集中在亚洲，政治大学地政学系特聘教授张金鹗表示，亚洲国家彼此有骨牌效应，万一中国屋价泡沫化，台湾将受到强烈影响，且近期资金都流向亚洲市场，全球都在关注。
莱坊董事及大中华研究部主管林浩文指出，屋价继2012年大幅飙升后，现时新稳定楼市措施令住宅销售市场开始降温。
他预计，中长期而言，当市场一旦消化了新措施带来的负面影响，买家将重投市场，包括内地买家和炒家。
马新中港政府抑制房价
过去5年来，我国、新加坡、中国、香港和台湾这些最热房市的屋价节节上扬，甚至引发泡沫化忧虑。
以全球第二大经济体中国而论，北京和上海屋价在5年内动辄上涨1倍有余，当局过去两年致力打房，包括限制购屋栋数、提高利率及提高银行准备率等。
而马来西亚政府也释出不同层面的打房措施，以纠正房价涨得太快，当中包括限制房贷上限等。
在香港，政府最近新增“买家印花税”，并增加“额外印花税”的税率及延长适用期。
至于台湾，最近也祭出奢侈税这项措施，加上7月实价登录、央行紧缩等议题，令不少投资者却步，暂时静观其变。
当然，中国、香港和台湾也有不少投资者，因为本国的打房政策，纷纷投向邻近国家投资房产，大马就是其中一个热点。
台湾专家：先租再买勿当屋奴
屋价只上不下，又有涨太快恐会泡沫化疑虑，现在该买还是放？
对于台湾屋价5年涨30%，玄奘大学财务金融学系副教授花敬群说，以刚公布的国泰屋价指数为例，分析新北市屋价有松动现象。
有房子的人当然开心，但政治大学地政学系特聘教授张金鹗建议“忍耐观察”、“先租再买，不要当屋奴”。
张金鹗说，现在是相对高点，要获利了结的人可释出。
但他认为，买家不论自住、投资，现在都应观望，因奢侈税影响未尽出，加上7月实价登录、央行紧缩等议题，至少到明年第一、二季市况才会比较明朗。
远雄集团总管理处公共事务室副总经理蔡宗易认为，以数字来看，台湾每坪单价跟主要国家比起来还是低，屋价现在是健康稳定成长。
对进场时机，他不讳言“屋价没跌基础”，政府应让屋价稳定，让85%有房子民众资产成长保值，另外，应照顾无壳族。