(分享) 米兰兵法：梦想家园买vs租

怕水的魚

米兰兵法：梦想家园买vs租

投资策略 产业周刊
• 米兰兵法
  

2012-11-30 14:21   南洋商報  產業周刊

梦想家园，应该买还是租？


上期与大家分享了数个在拥有自己的梦想家园之前，有必要考量的数个因素，如了解自己“需要”及“想要”的、预算额、孩子未来的需求，以及该选择新房子还是二手屋。
延续这课题，本期《米兰兵法》说说另两个考量点，然后再分析，自住房子，是该购买，还是租用比较好。
未来的投资价值
要购买房子自住，你必须投下大笔资金，而房子便是你未来的转售价值，也是个重要的考量点。
最好是选择在需求很高，而且新房子供应量很低的地区内购屋。
虽然相对于发展中地区，发展完善地区内的屋价会比较高，但我还是觉得选择后者比较好。
一些大型城镇的发展计划会用上10至20年，也就是说，这里会不断有新供应推出，在转售市场中，买家的选择便更多。
如果需求增长追不上供应，那么这里的房产就受影响，屋价或许不会下跌，但也会停滞在某个水平多时。
如果决定未来会搬迁，你也可考虑出租房子，不一定要将它脱售。
所以，除了资本增值，你也需以租金回酬的角度来衡量房子未来的投资价值。
邻里
如果可以，尝试在居民是屋主而不是租户的住宅区内购买房子。
如果大部分居民是屋主，社区保养完善的几率会很高，因居民会非常注重和保护自己会用到的设施。
一些发展完善的地区如孟沙或金地旺，居民协会不只是非常活跃，而且很有影响力，他们通过这协会合力进行各项对当地居民有利的活动；相反地，如果大部分居民是租户，比如学生、外国人或工厂员工，这地区不被完善保养的几率则非常高，因屋主并没有居住在这里。
只要租户不介意，而且能够顺利收租，大部分屋主都不会参与居民协会。因此，这地区的情况将不太理想，可能不适合作为你和家人的生活环境。
如果刚踏上人生的道路，而且计划拥有首项房产，从财务的角度来看，前几年先租用房子，会比直接购买房子来的合理。
许多年轻男性，都会面对来自未来岳父的压力，后者多会希望女儿和男友在结婚之前拥有自己的房子。
购买？还是租用？
让我们来分析，看看从财务的角度，购买和租用，哪个比较合理。
比如说，你想购买面积1000平方尺的中价公寓，二手市场价从20万令吉起；每月维修与服务费是每平方尺约20仙，或每月200令吉。
但如果你只是租用这公寓，家具齐全单位的租金可能是每月1200令吉，接近每月1144令吉的需缴贷款。
你可将省下的资金支付每月200令吉维修与服务费，这笔4万5000令吉初期开销（首期款、律师费等）加上装修或购买家具和电器等的费用，则可用来做其他投资。
卖房重新租屋更划算
在很多实例中，脱售现有的房子，再租屋居住，或许会更加划算。
有时候，租用的成本或开销，会比拥有房子低，尤其在岛屿城市或国家，如房价比租金高很多的槟城和新加坡般。
因此，在购买房子之前，你必须了解哪个方式在财务上比较合理。
至于高档住宅产业，租用多时也是成本比较低的方式。比如说，孟沙的双层排屋售价为75万令吉，不含家具房子的租金只是2500令吉左右。如果喜欢居住在孟沙，你觉得，你应该选择购买，还是租用呢？
你的现金开销将是
20%首期款=RM40,000律师费
印花税=RM5,000（大约）装修/家具/电器等=Y令吉（视品味和生活方式而定）80%贷款=RM160,000，年息7%，为期25年（假设贷款期间完全没有优惠）
每月需缴贷款=RM1,144每月维修与服务费=每月RM200
注：以上各项只是粗略估值
假设房产价格5年内不变
若你拥有这公寓，你需承担的成本=5年供款总额+5年维修和服务费
5年供款总额=每月供款RM1,144X5年X12个月=RM68,649
这包括了：79%利息=RM54,10121%母金=RM14,548
维修和服务费=RM200X5年X12个月=RM12,000
总承担款额=RM68,649+RM12,000=RM80,649
若租用能省下不少费用
以此例计算，你省下了1万4548令吉的房贷母金，但必须承担每月200令吉的维修和服务费。
那么，你可储蓄和省下的开销差别不大=RM14,548-RM12,000=RM2,548
若租用，并“精明”投资不必购买有关单位的投资成本
你可挪用的投资额=初期开销+装修或购买家具和电器的费用+5年维修和服务费=RM45,000+Y令吉假设你投资的选项每年有5%回酬，那么5年内你将可得到至少1万1250令吉的赚幅。
（RM45,000+Y令吉）X5%X5年=>RM11,250同时，你也节约了5年的维修和服务费=RM200X5年X12个月=RM12,000
你5年的投资回酬+节约=>RM11,250+RM12,000=>RM23,250
总结：从这例子看来，如果产业价5年内保持不变，或者增长不超过2万3250令吉，租用会比购买来的更合理。

米兰多施 著名产业投资大师