房屋贷款的疑问

anglelim

今天去了public bank询问资料，
估价师也说了可以接到最多117k，
屋主卖我们单层排屋90k，
由于我想借多点顺便装修，
所以我和银行说了屋主卖我们120k。
屋主也答应了钱收到就会给回我们！
请问这样会有什么问题吗？
除了s&p，stamping会高了，还会有什么的吗？
现在要是银行loan approve了，
才去找律师弄s&p吗？
还是怎样？有谁可以指导我？
因为第一次买房屋！
还有什么原因超过3个月要penalty？
这是penalty什么的？