(分享) 米兰兵法：慎选租户好收租

怕水的魚

米兰兵法：慎选租户好收租

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2012-10-12 14:08  南洋商報
上周，我多教导大家关于观察和稍微了解未来租户方面的知识。
当然，除了观察、了解，直接选择“优质”租户，或者以最适合相关租户的“素质”
的方式来出租你的产业，也是部分不错的租户管理秘诀。
除了租金高低，租户是谁，素质如何，都足以影响你的租金收入。
以经验来说，租给专业人士、公务员或有工作准证的外籍人士都不错。
你应该优先选择那些在有规模公司上班，且工作稳定的人。
对这些人来说，要是他们拖租，而你突然出现在他们的公司追收租金的话，他们会感到很尴尬。
避免租生意人
可以的话，尽量避免租给生意人或自雇人士，因基于企业家本能，他们会比较大胆，更有“胆色”拖欠租金。
而且他们比较有经验处理纠纷，也了解他们的法定权利，因而不易协商。
有些甚至会为了证明自己的观点，敢敢上法庭挑战你，或拖欠租金。
试想想，如果作为房东的你只是个胆怯的雇员，而租户刚好是个老练的生意人，猜猜在你们的房东-租户关系内，谁会是说“是的”的那个人？最终，你可能会配合租户的需求，而租户则会对你实施“培训房东”的条件。
确保租金由一方支付
出租房子都是为了赚取租金，所以能不能顺利收到租金很重要，最好是要求租金由单一方面（如夫妇或家庭）支付，这样就可免去很多麻烦。
经验告诉我，你应该避免租给几位分开支付租金的单身族。
3单身汉欠5月租金
我的朋友曾将房子租给3名是好朋友的单身人士，数月后，其中一人失业，另两人因而面对支付全部租金的问题。他们先是要求暂时降低租金，之后延期交租，最终3名租户一起“消失”，欠下5个月租金。
房东之前向他们收取的抵押金，并不足以应付未偿还租金。庆幸的是，我的朋友仍能完好地取回这公寓。
委学生领袖“外包”难题
如果你是将房子出租给一群学生，必须委任一名有责任感、成熟、有领导能力的学生来收租、找寻新学生、维修与保养等工作。
你可以让这位领导免费居住，或者只收他50%租金来回馈他，目的是将所有头疼的事“外包”给他。
当他毕业时，请他为你推荐现有租户来接手，但这“接班人”必须是在念第一个学年的学生，而不是最后一年，以便你未来数年不必再为这事宜头痛。
有小孩勿租家具
要是租户有年龄尚小的孩子，避免出租包含完整家具的单位。
因为租户不会阻止幼龄小孩破坏你的电器和家具，也任他们在墙壁上画画所以家中的设备的损坏程度会比一般来得高。
如果房子租了给此类租户，请你准备好更换所有家具，以及粉刷整间房子。因此，最好还是出租空房子他们。
租户差租空房
如果租户的“素质”不好，最好只出租空房子，这能让你少了很多不必要的麻烦。
一旦租户搬迁，你只需清理和粉刷。
我有一名学员，从素质非常不好的租户手中取回其公寓时，发现厨房有一部分曾被火烧过；整个厨房柜子都有被火烧过的痕迹，洗衣机已损坏，沙发则有许多被香烟灼烧过的痕迹。
确保租金够换家具
确保你收取的额外租金，足以在未来2至3年内应付你的家具成本。
一般上，大部分家具、配件和电器以正常方式使用下，可用上大约5年。
贴士：亲自走访未来租户
出租产业前，亲自进行一些外出查询工作，以及采取安全措施（包括上周所提及的--亲自走访和了解未来租户），可以避免99%的潜能问题。
对选择租户，你必须非常讲究和挑剔，千万别急于完成交易。
一旦选错了租户，可能更难将他们驱出你的产业；这情况下，让产业空置可能会更好。切记，小心不出大错！
（待续）

米兰多施 著名产业投资大师

frank502

要租也要看运气的...
有些真的敢敢拖你租金或贩毒...