萧慧洁：集合专业意见 团购房产要懂得自保 2012-10-14 10:40 南洋商報
萧慧洁：不同团购模式在法律架构都有差异。 房产投资峰会出席者踊跃， 听取专家的投资之道。
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（八打灵再也13日讯）律师萧慧洁指出，投资者在参与产业团购前，必须清楚了解本身参与的团购模式，同时在作出任何决定前，必须集合自身的团队，即律师、会计师和税务顾问的意见。 提升议价权力 她说，产业团购，或是集体购买产业有助于提升议价的权力，例如向发展商争取更多的折扣、可以优先选择单位、获得免费印花税等等的优惠。“不过，每种产业团购的模式在法律架构上都有差异，投资者必须清楚知道。” 她今日出席2012年大马常年产业投资峰会主讲“产业团购之法律考量”时这么指出。 “产业团购的模式可从‘获得什么’和‘如何退出’这两点来看，一般上分为个人、合伙、公司和信托。” 她指出，个人的团购模式就是集合数个有意购买同一发展计划的买家，一起向发展商购买，在这模式下，每个人各自签购本身的买卖合约，之后屋主可自行决定如何处理该单位，包括要出租、转让等。 另一种个人团购模式，是各自签购买卖合约，但之后屋主要遵守一定的条规，例如最低的售价、最低的租金等。不过，这些所谓的条规必须双方同意。 至于合伙的团购模式则是几个人合伙购买一个单位，或是合伙购买数个单位。 “例如三个人合资购买8个单位，那么，每个单位都是属于他们三人的名下，但若其中一人决定退出或不愿意出售，那么，其他两人也无法出售该产业。” 以公司名义合资买房 萧慧洁说，合资方式也可通过正式的渠道，即去注册合伙企业，以公司的名义去购买产业。 公司团购模式复杂 另一种公司团购模式，则是成立一家私人有限公司，通过公司的名义去购买产业，不过，成立私人有限公司需要成本，同时还需要有遵守公司法令，包括要有董事部、常年会议等。 她指出，以这种模式去团购产业是十分复杂的。 信托团购不保险 至于以信托方式来团购产业，就是将产业列在一个信托人的名下，其他投资者则属于幕后提供资金。 萧慧洁指出，这种方式的团购完全是建立在彼此的信任之间，因为投资者没有保障，产业并非他们的名下，任何转让手续，律师都是以那名信托人为主。 “但这也是我国团购产业最普遍的模式。” 因此，她认为，投资者在参与产业团购前，必须要集合本身的“团队”，包括律师、会计师及税务顾问，为本身的投资作出评估和分析，才得以保障自身的利益。 阿逸雅依萨：管好资金最重要 房产非致富捷径 专业房地产投资者阿逸雅依萨说，国内房地产价格会不断的上涨，主要是因为土地逐渐减少，再加上建筑成本提高及通货膨胀所致，将会不断推高房地产价格。 不过，他提醒，投资者都会推测产业未来的价格会上涨，不过，当把价格推测得太高时，就很容易出问题。 他劝勉投资者，勿将投资房地产视为是快速变富有的捷径。 阿逸雅依萨今日出席大马常年产业投资峰会主讲“策略房地产投资者”时，这么说。 确保可出租 他提醒投资者，尤其年轻投资者不应存有“房地产投资是快速致富的方式”错误观念，要有正确思维才会在房地产领域投资有道。 他在会上与出席者分享产业投资者应有的7个思维模式，包括假设自己为产业投资信托经理（Reit Manager）来选择产业。 “若你假设自己是产业投资信托经理，那么在选择投资的产业时，你会懂得如何管理自己的资金。” 他强调，投资产业不能够人云亦云，要考量到本身的资金，同时也确保投资的产业是有出租市场。 阿逸雅依萨说，从政府公布的多项基本建设工程中，可以探讨出值得投资的地点。 “例如大吉隆坡计划、槟城和伊斯干达特区所涉及的地点，其比邻的地区在将来都会有一定发展。” 陈大顺：出租开销可扣税 大顺顾问有限公司（TST）董事经理陈大顺指出，把租金当做经商收入的好处为享有资本津贴，若蒙受亏损更可延至下个税年。 他说，业主如果想将租金当作是经商收入，则必须主动提供完整和全面的维修或支援服务。 陈大顺发表“极大化租金收入-税务冲击”的讲题时说，所谓维修或支援服务，是指建筑物结构的维修和产业外部维修。 他说，不管这些涉及结构和房产外部的维修，由业主自行或外包给专业公司处理，涉及费用同样可以当作经商的开销。 房贷利息可扣税 非经商租金收入及经商租金收入，分别在所得税4（d）及4（a）条款下课税。 他说，业主若没有为租户提供维修服务，一概被归纳为非经商的租金收入。 陈大顺指出，一般业主若不是以经商收入（B表格）来呈报所得税，出租时涉及的一些开销同样可扣税。 他说，这包括了门牌税及土地税、房地产融资贷款利息、火险、付给房地产经纪的费用（如监督与贷收租金）等。 另外，当业主寻找新租户承接租约时，涉及的开销与房子维修保养费用也可扣税。
【全国房产投资峰会】
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发表于 14-10-2012 05:11 PM
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