(分享)米兰兵法：租户管理的艺术

怕水的魚

米兰兵法：租户管理的艺术

投资策略 产业周刊
• 米兰兵法
  

2012-10-05 14:57  南洋商報

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回顾上周，我给大家分享了“房东似乎总是吃亏”的案例，以及我个人曾面对的租户相关问题。
为了避免吃亏，租户管理，是身为房东的你必须要学习的重要技巧！本期《米兰兵法》就和大家分享租户管理秘诀…
【选择熟悉环境】
投资距离住家、办公室或本身经常出没的地点，最多10公里，或者车程30分钟以内的产业所谓经常出没的地点，是包括亲家的住家、孩子的学校或补习中心、购物中心等等。
对于居住在巴生谷地区的人士，在购买符合这条件的产业方面，有不少的选择；但在巴生谷以外地区，情况就不一定。
此秘诀很重要，因为：
（a）首先，这让你舒适地进行产业投资。相对于你不了解的地区，你对这些地点和居住在这里的居民，都比较有“好感”。
（b）如果租户面对小问题或产业管理问题，你可迅速亲自解决。我举例，如果你住在安邦，也在安邦工作，而你所投资的产业则位于莎阿南；假如这产业出了什么问题，为了节省时间和来回大约50公里车程的精神，你大概只能透过电话联络对方，或找居住在附近的亲友协助你解决问题，但切记，延迟解决问题，可能会导致情况恶化。
（c）对于有地产业，你可以不时开车经过（傍晚为最佳时间），确保一切从表面来看，情况还算理想。若有任何怀疑，例如你的产业被转为赌博或卖淫地点，或是进行一些犯罪活动，你可在问题失控之前彻底地解决。
（d）如果有亲戚或朋友居住在附近，可以要求他们帮忙留意你的租户，以及帮助你解决产业管理问题，因他们认识许多负责管理该区且能够协助解决问题的人士。
【亲自拜访租户】
医疗界总有个说法，就是“预防胜于治疗”；避免租户问题的最佳方法，且也是唯一的方式，就是首先“引进”这些问题。
你最主要的考量必须是在拟定租赁合约时，确保你有多容易收取租金，即使租金可能稍低，但只要租户可靠，才最安全。
所以，你必须非常谨慎地选择租户。
切记，你的租户，是协助你缴付房贷的“员工”。这其实与公司雇请员工没两样，也就是你必须在雇用他们之前，审察他们的简历、与他们进行访谈，细查他们所告诉你的一切，以及向其前雇主了解。
千万别轻易听信想很快租用你的产业、愿意支付最高租金、穿着打扮似乎可疑，或者名片上印有优秀头衔的租户。
这些人最终可能属于闹事者，市场上有很多骗子不断在找寻着下一个受害者。
勿完全依赖产业中介代理商
如果你已雇请产业中介代理商协助你找寻租户，不要100%依赖他们，因他们对尽快完成交易和取得佣金更加感兴趣。
坚持亲自进行最后的会谈，你必须尽量深入地了解你的潜能租户。
【多了解租户背景】
对于租户，你不能道听途说，或随便相信中介或代理讲的话，你必须下点功夫，亲自去了解一下租户的背景。
以下，我列出一些你绝对不能疏漏的点：
（a）他们之前的住处，以及为何要搬迁。如果无法给予合理的理由，他们或许有着经常搬迁的记录，甚至可能没有交租。可要求他们提供前几个房东的联络资料；你需要求超过1个前房东的联络资料，是因为他们的现有房东可能正极力摆脱他们。尝试致电给这些前房东，礼貌地解释你联络他们的原因。问问他们，“你会否再出租产业给这前租户？”，如果他们的答案是“不可能”或“不置评”，这明显暗示着会有更多问题出现。
（b）他们的就业资料，从而确定他们的职业、工作稳定度和交租能力；更重要是，一旦他们从你的产业内“消失”，你可前往这些地点找寻他们。
（i）如果是一般雇员，可向他们获取老板和/或人力资源部经理的名称及联络资料，并礼貌地询问可否向他们了解该雇员的就业资料。
（ii）如果是自雇人士或自己经营生意的人士，可找借口前往这潜能租户的办公室会见他们。提早30分钟到场，以在等待期间观察公司的情况，甚至与接待员和其他员工交谈。若该公司刚成立，或者你觉得这租户的新业务无法持久，那最好直接离开，别让租户的生意问题影响你的收租情况。如果无法到访其办公室，可直接致电办公室总线谨慎地询问，你可以佯称是他们的潜能客户或供应商。
这做法有两大目的，其一是一旦出现任何问题或租户消失，你知道应该往何处找寻他们；其二是避免受骗，尤其对于特别精心装扮或名片上印有名声良好的办公室地址的人士。这些办公室可能并不存在，或只是个服务办公室，又或者是其他人的办公室；因影印造假名片的成本并不高。
进行综合信用搜索
（c）若你依然质疑，再要求潜在租户多提供至少两个参考人，如果他们无法提供合适的参考人，你应该拒绝。这样做另一个好处是若碰上麻烦，你可寻求这些参考人协助，因很多时候，这会让你的租户感到尴尬。
（d）如果以公司名义租用你的产业，可对该公司进行一个综合信用搜索；你须搜寻的资料包括公司的董事、股东、注册地址，以及过去几年的已审计资产负债表和盈亏情况。
你的律师一般上能够提供这些服务。

文：米兰多施 （著名产业投资大师）