四通八達‧基設完善‧沙亞南房產後市看起

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雪蘭莪州首府沙亞南，是大馬在獨立後首個規劃城，過去的這些年，沙亞南成長穩健、發展步伐緊追八打靈再也衛星市及首邦市。

今天的沙亞南，集住宅、商業與工業產業於一身，擁有完善的基本設施、與各主要高速大道銜接，這些有利元素、加上教育中心與醫藥保健及體育休閒設備的輔助，使它成為一個完善的大城市。

升格為市逾10年
發展及成長迅速

沙亞南升格為市至今已經超過10年，是個自供自給的大都會，2000年10月10日是她升格為市的日子。

根據規定，升格為市需要具備7項主要的條件，這7項條件分別是：

1.有關城市必須是行政中心。

2.人口至少達10萬人或以上。

3.擁有本身的財務自治權，以及常年稅收必須超過2千萬令吉。

4.一個發展及經濟成長迅速的地區。

5.一個商業和工業中心，擁有穩固財務機構的中心。

6.擁有高等學府，譬如學院、大學、圖書館等設備。

7.擁有久遠的歷史特徵，以及是一個文化和體育中心。

沙亞南產業佔地大約300平方公里，擁有幾個大型的城鎮，包括Kota Kemuning、Bukit Rimau、實達阿南、武吉日落洞、Kemuning Utama等等。

雖然還是個相當新的地區，不過，由森那美產業集團發展的武吉日落洞已被鑒定為巴生河流域其中一個有潛質的住宅社區，她已崛起成為沙亞南一個許多人尋求的產業，銷售率及價格水平接近巴生河流域許多建立起來的住宅區。

武吉日落洞提供的設施，帶給民眾相當大的便利，除了公園面積大，武吉日落洞也以靠近一些高球俱樂部著名，沙亞南體育館則在5分鐘的步行路程，高速公路四通八達、還有火車服務，同時靠近蘇丹阿都阿茲沙機場、吉隆坡國際機場及巴生港口。

房產類型選擇較少

Zerin產業公司創辦人佩文得蘭辛格從產業投資的角度談論沙亞南產業市場的潛能，他說，交通便利、銜接理想、州政府措施友善，加上業者的配合與大力推動，可以鑒定一個城市的成功與否。

目前，沙亞南美中不足的是，欠缺具有一定規模的零售產業、房產類型的選擇較少、商業產業不夠普及。

沙亞南以中產階級者居多，許多選擇第二或第三件產業的投資者，他們會避開已經飽和的八打靈再也、首邦市，選擇到沙亞南投資。

一個城市產業發展能夠成功的因素包括：市場力量的推動、發展商積極參與、管理與維修服務完善、促銷步伐積極、租戶群質量好、交通四通八達、出入方便等等。

任廣財：物色沙亞南產業投資

房地產發展商會會長拿督斯里任廣財在主持探討沙亞南產業市場發展潛能時指出，雪州首府沙亞南產業市場發展步伐平穩，是後市看起的城鎮，只要有關方面的協調與配合，相信從沙亞南市場物色一些投資產業，從中獲利問題不大。

目前，我國人口大約2千700萬人，人口成長率在1.1%之間，人均收入大約3萬令吉，2011年的數據顯示，失業率在3.3%之間，屬於偏低水平。

他說，至今，人們對巴生河流域一帶產業的需求保持平穩，未見有退跌的跡象，每年有不少大專畢業生加入職場，有不少社會新鮮人探討加入置產行列，這是一股不可忽視的購買力。

大馬在全球市場競爭指數的排名，從2010/2011的26名，前進至2010/2012的第21名。根據2010年的人口普查與最新的產業市場報告，每年有13萬8千788家庭組織起來、房產交易平均22萬宗，每年房產計劃完工平均有10萬個。

沙亞南缺乏購物商場

何振順市場研究公司董事何振順說，市場對鄰裡購物商場的需求殷切，如果驅車前往購物，車程在15分鐘以內最理想，在吉隆坡，購物商場的分佈比較均衡，中央商務區有武吉免登購物廣場、吉隆坡市中心有吉隆坡城中城、谷中城購物商場，市郊還有不少人潮相當多的購物廣場。

沙亞南住宅產業發展蓬勃，價格不比八打靈再也、首邦市遜色，新推出的房產單位，每單位或每平方尺售價皆比八打靈再也高，超大型的產業，幾乎在60至90萬令吉之間，逼近百萬令吉大關的單位逐漸增多。

目前，沙亞南美中不足的地方是：缺乏規模較大的購物商場，一個擁有超市、百貨商店、電影院或保齡球的商場，只要重新規劃，相信也可以更為完善。

有多項新穎發展計劃

業界人士指出，國內許多產業發展計劃，需要保留30%為土著單位，如果在沙亞南推行住宅產業發展計劃，即使是土著保留固打額高達50%，也不會面對無法售出土著保留單位的問題，這與在大馬居住的韓國人或日本人，首選韓國村或日本村的單位，道理是一樣的。

近10年來，沙亞南週邊有不少款式設計、概念新穎的產業計劃逐一發展起來，活躍在這一地帶的上市產業發展商包括百樂園（PARAMON，1724，主板產業組）、森那美（SIME，4197，主板貿服組組）、UEM置地（UEMLAND，5148，主板產業組）、實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）、金務大（GAMUDA，5398，主板產業組），雪州經濟發展局，還有其他一些大大小小的產業發展商。

尚有較多土地供發展

金務大置地是首個將沼澤地成功發展為獲獎的發展商，將佔地1820英畝的哥打哥文寧發展為一個綜合城鎮，贏獲“住宅濕地發展計劃獎＂，是一個獲認同的城市再發展、符合環保概念的產業計劃。

由於人口增長迅速，近數十年來，巴生河流域是國內數一數二的產業發展熱門地點，這裡的產業價格，在國內市場相對較高，加上可供發展產業的土地日漸稀少，發展的步伐已從首都吉隆坡、八打靈再也衛星市、首邦市，逐步轉移到沙亞南，相比之下這裡還有比較多的土地可以發展產業。

另外，一些高速公路的建設，也帶動沙亞南一帶產業計劃的發展，購屋者或投資者在選購產業時，他們優先考慮的是所購買的單位是否出入方便，有些地區儘管離開吉隆坡地區或市郊較遠；不過，若有大道的興建，可以縮短往來上下班的時間，可以是他們考量的因素之一。

針對這點，沙亞南的產業依然取得不錯銷售率就是這個因素，舉個例子，白蒲大道的啟用，帶動八打靈再也附近地區，譬如萬達鎮、斯里白沙羅鎮、甲洞與滿家樂等地區的產業，使到這些地區的產業不斷增值。

牙直利走廊大道
推動產業價格

再看通往沙亞南數個要道過去這些年來先後啟用，促使發展商放眼此地區的發展，其中牙直利集團負責建造的牙直利走廊大道，在2005年5月啟用後，已使到沙亞南以北的北方發展區、多個市鎮的產業價格逐漸上揚。

上述走廊大道通往萬撓、沙亞南、巴生及南北大道。由於此發展區前景看俏，新推售的房屋價格都不便宜，雙層排屋價格一般在30萬令吉之上，例如武吉日落洞的雙層排屋（22X90尺），面積在4千254平方尺之間，售價53萬令吉、26X100尺的雙層排屋，面積4千262平方尺左右，售價大約是63萬令吉。

至於24X80尺的雙層排屋，面積2千441平方尺至3千359平方尺，售價在50萬令吉左右。Puncak Alam屋業公司發展的Puncak Alam市鎮，是北方發展區面積最大的市鎮。

由雙威城集團發展的雙威Kayangan市鎮，30X60尺，面積2千204平方尺的雙層排屋，售價在33萬5千888令吉之間；另外，22X75尺、面積在1千976平方尺的雙層排屋，售價大約是30萬8千888令吉。

另外，由實達集團興建的實達阿南市鎮，24X70尺的雙層排屋，面積2千220平方尺，售價為32萬8千令吉、34X75尺，面積2千470平方尺的雙層半獨立式洋房，售價45萬令吉，還有40X85尺、面積3千625平方尺的雙層半獨立式房屋，售價在52萬5千令吉之間。

與此同時，由百樂園發展的Kemuning Utama市鎮，50X80尺、面積3千853平方尺的雙層半獨立式洋房，售價72萬3千令吉，35X70尺、面積約2千678平方尺的半獨立式洋房，售價為46萬令吉。

至於Botanic市鎮的26X75尺雙層排屋，售價為36萬1千令吉，而Bukit Rimau的24X75尺、面積2千165平方尺雙層排屋，售價是38萬1千令吉，此市鎮的42X110尺、面積3千530平方尺的雙層半獨立式洋房，售價為78萬6千令吉。

●註：上述價位是3至5年前推出的售價，如今已經翻倍增長。

住宅面積寬敞售價不便宜

這些是近10年來先後發展起來的產業計劃，面積寬敞是特色之一，但是售價並不便宜，當然，以其面積和價格對比，用每平方尺計算還是物有所值。

新住宅區的業主，基本是大馬主要民族的比率參半，如果家庭成員中有人在首邦市、沙亞南或巴生工作，沙亞南是他們考慮購置產業的地

市中心外圍新商場林立
吸引周邊地區購物者

目前，巴生河流域有不少零售商場，百貨商店的業務仍有待進一步推動，這裡的人均消費能力適中，不過，前來我國的旅客，以及在百貨商店的消費，繼續處於上揚趨勢，更多的國際品牌進入百貨零售業，預料將有助於吸引更多的購物者。

在市中心以外地區，建立起來更多購物中心，這些購物新加入市場的購物商場包括Setia City廣場、Paradigm廣場、8trium@Sri Damansara廣場，這些購物中心預料將有助於吸引週邊地區的購物者。

政府給予的支持與政策上的配合，讓零售產業與零售業市場保持正面展望，出租率保持偏高，不過，租金方面可能面對一些競爭壓力，特別是在吉隆坡以外的市郊地區。

（星洲日報／投資致富‧產業