馬來西亞的房產泡沫

ylt

美國QE3公佈後,資金再度移入亜卅,物價貨币再度升高。
切記!房屋泡沬並非一日、一週、一个月所能感受到,
前波段要用數据判断,且會有上下波動假象出現,
中段則要用經驗判断,
後段全民皆知。
要判断空屋率,官方看水電單,
一般老百性只有一個方法就是努力再努力
******************觀查夜間點燈率************
要觀查一段時間,
投資理財無他法,
越努力的人成果越好.
理財理財有財才有得理,
所以有財才是王道,
正所謂你不理財財不離你.
有財不理,財不理你.

白狐狸

回复 121# ylt


    不了解。

趋势看起来是另一轮的泡沫，如果QE3放行的话。
音乐响起，椅子被抽走了几张，但大家都迫不及待站起来跳舞。

这不是买房子来卖的机会吗？

ylt

國際金價持續狂飆，今天早上八點前，金價即飆破每盎司1800美元，最高來到1813.79美元，國際現貨白金每盎司報價1763.25美元，現在黃金比白金還貴！
台銀今天第一盤新台幣黃金存摺及美金黃金存摺分別以每公克新台幣1690元，及每盎司1811.25美元再創歷史新高紀錄。
人心不安,美國鈔票印太多了。

ylt

投資人、切記...停、看、聽

ylt

零首期購屋‧買得起供不完？
投資致富 2011-08-14 18:45


三角形的屋頂，外加4根柱子、2個窗戶和1個大門，這就是小時候對家的描繪形象……

不過，隨著年齡的增長，對家的追求自然有所改變，但家扮演的“有瓦遮頭”形象並未有所改變，但由房價、負擔能力、地點和交通便利形成的理想家園4大支柱，卻隨著市場投機活動悄然出現改變，令消費者居者有其屋的夢想越來越難實現。

還好，政府體恤民眾的辛苦，為首次購屋者祭出兩項便利的融資配套，望為民眾開啟夢寐以求的理想家園大門，但有關配套是否能幫助有心人達成置業美夢？還是杯水車薪？現在，就讓我們一起去探討一番。

高屋價
國人負擔重

國內房價節節攀高，房租也隨之水漲船高，令不少苦為首次購房打拼的民眾要一邊付著高昂租金，一邊積攢首期，雙重經濟壓力令他們舉步維艱，更只能望房興嘆。

Home Guru第二季產業基本面調查顯示，2千182名受訪者中的73%認為，大馬各環節的產業售價高昂，更有86%人士預見未來6個月房產價格將持續飆漲。

但無論房價如何高漲，買房置業對年輕一族來說，始終還是不可迴避的話題，因每個人在不同時期，對房子的需求都不同。在適婚年齡，小倆口需要自己的兩人世界空間，而當家庭成員增加了，他們需換間更大、更好的房子來滿足人口增加對空間的需求。

3年平均漲幅17.5%

可惜的是，大馬產業價格在過去3年平均漲幅為17.5%，而人口密集的巴生河流域房價格自然更高，叫中產階級民眾如何負擔得起。

如今市場熱門的產業動輒30萬至50萬令吉，更經常出現排隊搶購的現象，而土地供應在產業發展商不斷大興土木下，自然將買少見少，未來地價漲幅只會越來越高，產業價格恐怕只會有起無落。

按照國際慣例，房價收入比在3至6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費佔居民收入的比重應低於30%。

因此，以一間50萬令吉的房屋平均價格來看，只有每月淨收入達到8千令吉或以上的家庭，才具備財務能力來負擔相關房產，但試問又有多少中產階級家庭每月淨收入能符合標準呢？

多數國人負擔不起

第十馬來西亞計劃資料顯示，2009年吉隆坡和雪州的平均家庭收入分別為5千488令吉和5千962令吉，意味著絕大多數的民眾實際上是負擔不起國內高昂的產業。

因此，政府特別推介“我的首間房屋計劃”（My First Home Scheme）和“一個馬來西亞房屋計劃”（PR1MA），滿足不同財務情況的首次購屋者需求，盡其所能達到居者有其屋目標。

首間房屋：低收入
一個大馬：中中產產階階級

雖然政府強調兩大政策將會幫助民眾更容易置業，但是不少人民對相關措施還是不是很明白。因此現在我們就來比較2大配套的不同，幫助首次購屋者選擇最適合自己的融資配套。

首屋10萬至22萬
貸款100%

“我的首間房屋計劃”主要為在私人界服務至少6個月、月入少過3千令吉的35歲以下年輕受薪者量身訂做，符合資格者可購買的房屋包括建好和興建中的住宅，惟價格必須介於10萬至22萬令吉之間，並可獲得100%的房屋貸款，攤還期長達30年。

若有關人士是公積金局會員，且符合相關條件即可申請，有關銀行將評估申請者的財務狀況和攤還能力來批准，但具備相關條件的自僱人士卻不在考慮範圍內。

同時，這項計劃也允許聯名申請，惟他們必須是夫妻和親屬，如兄弟關係，同時每人必須都是打工一族，且每人月入少過3千令吉，現全國共有25家銀行參與其中。

PR1MA15萬至30萬
貸款105%

至於一個大馬產業計劃（PR1MA），則與我的首間房屋計劃有所不同，PR1MA計劃主要針對月收入少於6千令吉的中產階級而設，並在巴生河流域、萬繞以及芙蓉一帶進行價格介於15萬至30萬令吉之間的產業發展計劃。

PR1MA預訂於9年內興建4萬2千間房屋，地點包括布城11區、蕉賴敦拉薩鎮金魚村、莎亞南Elmina West、Elmina East、賽城及芙蓉Ainsdale鎮，建築面積從800至1千400平方呎的3房式房屋，條件是申請者必須是首次購屋，作自居用途，同時10年內不得轉售。

配合PR1MA計劃，政府已鑑定20個地點以重新發展中價產業，而參與其中的發展商包括森那美（SIME, 4197, 主板貿服組）、實達集團（SPSETIA, 8664, 主板產業組）、貿易風機構（TWSCORP, 4804, 主板貿服組）和馬資源（MRCB, 1651, 主板建筑組）等。

此外，政府也通過指定金融機構提供高達105%的貸款融資便利，償還期長達30年，以便解決中等收入購屋者的財務負擔能力。

國人對首屋沒信心

政府推出兩大措施來幫助民眾置業，但市場對它的迴響卻出現不同的聲音，有者對此讚賞有加，也有人認為措施治標不治本，無法根治大馬房產價格高漲所留下的後遺症。

難根治房價高漲後遺症

分析員指出，政府現有的政策其實只是以貸款的形式來資助青年購買房屋，並沒有真正解決青年購買房屋能力，甚至是房價過高的問題。

“如今一名月入3千令吉的年輕人，購買20萬令吉的房屋，雖可以獲得100%的房屋貸款，但每個月還需償還1千餘令吉房貸，在扣除公積金、衣食住行等開銷後，淨收入已不多的年輕一族而言，絕對是沉重的壓力。”

Home Guru第二季產業基本面調查顯示，43%首次購屋者無法確保“我的首間房屋計劃”能幫助他們置業，僅有24%對此計劃抱有信心。

“其餘33%受訪者則對相關計劃不感興趣，主要是擔心他們不符合配套申請要求，或無法在心儀地點尋獲價格介於10萬至22萬令吉產業。”

但達證券對旗下研究部門員工進行調查顯示，所有的受訪者都對PR1MA計劃持正面態度，突顯中產階級族群置業需求受到忽視。

正面看待PR1MA

價格方面，多數受訪者認為，每平方呎107至375令吉房屋價格合理，特別是巴生河流域產業，而轉手市場和新產業計劃不會對中價產業需求帶來影響。

“我們對此消息感到正面，因這將舒緩首次購屋者置業壓力，但相信不會對中低價格產業帶來劇烈競爭，因特定地點的可負擔產業仍供應不足。更重要的是，有關計劃僅開放於每月收入低於6千令吉者，相信將可輕易達到每月788至1千577令吉供款。”

整體而言，達證券認為，鑒於發展商傾向專注高檔產業市場，相信PR1MA計劃執行將有助減少首次購屋者，在購置產業上日益沉重的壓力，相信未來任何潛在冷卻措施將不會較區域國家來得嚴厲。

針對有關計劃會否影響現有和新產業發展計劃價，達證券認為整體衝擊仍難以評估，但在誘人的105%貸款配套下，相信PR1MA計劃將為旗下產業發展計劃創造龐大購興。

首屋貸款配套不誘人

雖然外界對兩大計劃褒貶參半，但第二財政部長拿督斯里胡斯尼早前表示，“我的首間房屋計劃”自今年3月推介以來，已批准2千130萬令吉房屋貸款。

截至今年4月30日止，全國共有722人進行申請，並有143人申請獲批，平均貸款價值為14萬9千365令吉。

不過，筆者親身走訪雪隆數家本地和外資銀行，卻發現民眾對“我的首間房屋計劃”申請並不熱衷，且銀行提供配套更較一般房屋貸款計劃來得遜色。

限制多
民眾不感興趣

一名銀行房貸顧問指出，截至目前，銀行並未接獲任何客戶就有關配套的申請，且一般民眾對配套的興趣也不大，主要是限制過多。

“雖然銀行給予的貸款優惠相對較少，但基本審批程序並不會有所差別，仍以申請者的財務情況為主要考量。”

至於借貸率優惠方面，她指出，銀行在相關計劃需承擔較大的違約風險，使得部份銀行將基本借貸率的可扣除利率減少至2.2%，甚至是1.8%至1.9%，將令購屋者必須支付較高的利率費用。

若以22萬令吉貸款額，以及基本借貸率（6.6%）扣除1.8%利率計算，30年償還金額將達到41萬5千535令吉，而每月供款為1千154令吉，但若可扣除利率為2.2%，總貸款將僅39萬6千603令吉，每月供款為1千102令吉，0.4%利差即帶來1萬8千932令吉利息差額。

銀行特設申請門檻

此外，當筆者詢問部份銀行職員“我的首間房屋計劃”配套時，他們的回應都是“這項配套需符合許多條款”，而銀行也設下特定申請門檻，其中包括儲蓄戶頭需擁有不少於每月供款的3倍資金、每月供款將透過薪水自動扣除等，並建議筆者採用其他更具彈性的房貸配套。

至於PR1MA計劃，房貸顧問透露，銀行現仍等待政府的進一步詳情，因此並未制定任何的貸款配套，看來有意申請的購屋者可能還需等一等了。

總結：

政府2大購房配套內容確實異常誘人，但箇中的種種限制卻讓人感到難以接近，更重要的是，許多配套詳情還有待政府進一步指示，叫銀行和購屋者該如何是好？

因此，政府在公佈新措施前是否應向參與者提供更多訊息，避免貨不對辦，甚至是十問九不知的情況發生，將民眾購房的熱情徹底澆熄呢？

ylt

ckfstock.blogspot.com/2011/09/blog-post_10.html
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房地產和建築指數在２０１１年初達到頂峰，之後就一路領先綜合指數半年下跌，這不是好兆頭。特別是政府發佈了不少大型建築計劃，建築股卻無法維持漲勢；馬來西亞房價大漲，現已經漲到很多中產家庭買不起的地步，如此火熱的行情，房地產指數依然下跌，這是否是房產泡沫崩潰的前兆呢？


結語：
從不同行業板塊來看，馬來西亞的經濟狀況喜憂參半，難言未來趨勢方向。

但是，當我發現大馬房地產行情如此火熱，房地產指數卻下跌，而房地產被後涉及銀行貸款，銀行指數下跌幅度也超過大多數行業板塊，也許，這不是一個好現象。

再加上大馬家庭負債達ＧＤＰ的７６％，未來上升潛能非常有限。

就這種情況來看，除非大馬真能成功轉型，提高人民的收入，才可扭轉經濟停滯，

所以我認為大馬股市上漲空間有限，下跌空間則較大。

不過有一種情況可以扭轉，就是「印鈔票」，致造「貨幣幻覺」的虛假繁榮，這樣股市會上漲，但是我們老百姓卻越來越窮。