房地产目前是微利行业，要赚钱就只有靠做设计，炒概念，做品牌。

orange_lobster

只有这个方法，才可以杀出红海。
在房地产业要开创无人竞争领域非常困难，因为房地产潜在购买者对于房地产的认识基本偏低。所以要在这个领域开启差异化竞争并不容易。

很多人说房地产是暴利行业，这完全是错误的。暴利的是品牌，不是地产，不是建筑行业。概念营销和设计也只不过是正常利润行业而已。

品牌，就是由信誉和专业形象组成的。没有这两个东西，就不会有品牌。

Mont Kiaxx有品牌，所以它可以卖得贵。
Mah Sixx, IJx, Maltxx有品牌，它们可以卖得比其余开发商来得贵，有时候不是它们设计的概念，或者什么施工品质的问题，它们有了一个信誉，购房者不太担心它们会倒，会变工期延迟的烂尾楼，所以愿意给高一点价格，尽管拿到的东西和其余开发商是一样的。

talxx卖的房子很便宜，近来为了维持营运，甚至亏本销售，puncxx jalix和saujanx puchong一带就是它之前的发展计划，稍微留意，就知道那里的房子不贵，原因在于talxx之前工期严重延迟，做坏了名声。虽然有些人非议talxx的计划手工很差，还有谣言，若干它发展的个别单位有地基下陷问题。。。下陷也是很主观的东西，虽然可以事先做好基础避免，但是如果用回同一基础方案，山区的计划就不会下陷。比如puncak jalxx就没有听过什么地沉的问题。只是那里的交通不方便，所以地价10年来涨幅不大。

这里说地点和建筑成本。
在ipoh，200多千的双层排屋比比皆是。
在kampong小镇地段，自由地耗费了300-400千建一个独立式出来，完全不是问题，谁给多，谁的屋子就超级豪华，要不然就是做了受害者。。。

即使是用monier concrete roof tile，石膏板用saint gobain等品牌，还做便宜，RM200块一卷的heat insulation sheet，加上种树种草，路灯，沟渠，etc，一个双层排屋建筑费用可以冲去300千一栋。数值固然大了，但是开发商有办公室，广告开销，还要交各种执照费和疏通费，赚到的利润其实不大。财务报告上面写20%利润，其实是品牌的利润。如果给talxx这种品牌形象欠佳的。。。。则根本没有利润。
小镇的自建屋利润一般有60-100千。（简单设计，简单内装，没有风格）这个由于是customized product，利润比较有保障。看样子价格是低，但是给现在Kl人500千买一个kampong路边的独立式，会有人嫌便宜没有？

在kl，一个有设计师操作的独立式计划，撇开地价不谈，总建成本要250-400万一栋。（复杂设计，大气内装，风格特色明显）。

这里说地价。
ipoh, melaka地价便宜，因为那里的城市没有kl繁荣。kl也曾经这个地价，但是那个时候繁荣规模就是ipoh, melaka那个档次。
现在的kl出去一条大街上可以有全部卖车行，cincai拿一张ic去复印，就可以搞到car loan。这就是为什么kl人驾的车特别大，特别新，换得特别快的原因。。
周末去pavillion看戏吃晚餐可以,去midvalley也可以。
香水的专柜多到数都数不清，衣服选择多，cafe多。
RM2500以上工作比比皆是，做生意sales都高过其余州城市很多。

kl地价贵，是因为kl有这种生活形态，有这种工作和商业机遇。

开发商拿地建远区，一个1600sf双层排屋地价replacement cost卖的时候就要80千了，这还不是全部。那个马路，花园，电房，走道，廉价屋的地通通摊销给购房者买单。算到最后，一个双层排屋买主要吃地价200千是不出奇的。（g&g里面的马路是私人马路，政府的马路是不准围guard house的，谁围谁犯规。）

结论是，一个房地产企业要承受高建筑成本，还要负担庞大的土地成本(一般30-40%) 。要赚大钱，就唯有靠设计，靠概念炒作，靠品牌。
那些呱呱叫屋价贵，当地产暴利的人，根本就看不到地域价值和土地成本，也看不到基本设施成本，也看不到品质管理成本。
便宜的有呀，ipoh 200多千一栋，kampong独立式，500-600千一栋（包含地价）（便宜过kl的一些condo）
talxx的计划，klang中心旁边的都有，就算是吉隆坡市中心周围，也给我找到便宜的apartment!
不要看不起ipoh，当年pj别人还说有老虎出没，现在ipoh还没有老虎呢！200多千，算起来很值得了。

但是问题在于，有些人condo要游泳池。屋子墙壁要滑滑美美的，ici maxilite matt surface不可以，要pearl glo的。旧的房子看不起，自己没有本事监工改造，小区没有种树，只有野生香蕉树，又嫌这些地方cheap。（我觉得香蕉树也可以很大自然，很美一下的）
还是那句，pasar malam买的钱包10块钱也是钱包，也可以装钱的，看不起10块钱的，又要买1xxx的lv小皮包，结果没有钱包，谁的问题？

kl人的问题不是没有房子买，是没有又便宜又高级的房子买。至于便宜又高级的房子，据我所知，从叶亚来时代到今天，都没有出现过。有些人就是房子当电脑，当smart phone，以以为经济和科技越发展，房屋制造成本就会下降。。。。。。

衍生阅读：
屋价还要涨？
http://www.nanyang.com.my/InterestingCorner/interestingcorner.asp?type=D&cid=257357&secid=227&catid=1113
买店胜过买屋http://investmy.blogspot.com/2011_05_01_archive.html

sonystyle

kl人的问题不是没有房子买，是没有又便宜又高级的房子买。这句话很赞！顶一下楼主。

anti2750

看到你名的贴 真的是不得不看～

值得我看 加油楼主

angeluswks

说的好 买不起 回家住KAMPUNG啦...还要在KL做 KAMPUNG没工种菜也不做吗 又不用担心黑心商 自己种自己吃够健康

i_Phantom

不太懂房地，可是愿意一点一点地读，慢慢了解。。谢谢LZ～

askii

品牌，真的很重要。。。。

k2levin

"有些人就是房子当电脑，当smart phone"

下一句接：随时喜欢就trade in， 换屋， 升级  

kennedyy2k

支持LZ,支持LZ

paparazi

顶！好帖！

paparazi

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