房屋贷款的利息计算方法 BR Vs BLR

NormanChew

不知道正在看帖的你知道吗？从今年2015年1月2日起，国家银行已经宣布取消BLR （Basic Lending Rate)的政策。
同时使用新的政策BR (Base Rate) 来取代他。
到底这些术语是什么意思？他又将怎样影响你的房屋贷款利息？

首先我们先看看什么是BLR。
BLR是国家银行从1983年开始沿用的房屋贷款利率监管政策，
主要目的是控制全部银行的利息涨幅和跌幅，让房屋贷款利率处在一个健康的水平。
让银行赚得到钱，也让人民借得起钱，因此BLR需要在有效的监管制度下处在一个平衡点。
而银行在统一的BLR下，为了增加自己的竞争力，纷纷在BLR后面玩起了数字游戏。
在10年前，BLR通常是在后面会增加一定的%，例如 （BLR+1%）
而在这个公式里，BLR一直是政府监管的，而后面的+1%则是跟着你的Letter Offer一直到你供完屋子为止。
在1997年亚热带金融风暴的时候，低迷的经济环境席卷亚洲，由于许多银行面临资金周转困难的窘境，
甚至在周转不灵的情况下已经没钱借贷给人民，为了阻止人民借贷，
国家银行在众多银行的联合压力下，把利息从1997年头的6.85直接起到12.5%
也就是说每个月的供息整整起了一倍，
例如一间RM200k的房子Loan 30年 ， 每个月原本供RM1310，在金融风暴的影响之下直接飙升至RM2134.52
庆幸的是，这天价利率今维持了一年时间，但在这一年里面，许多人都被迫勒紧腰带过日子，毕竟利息平白无故被增加了。
而在2008年末的金融风暴期间，由于雷曼兄弟的迷你债券并未给在投资领域相对保守的马来西亚经济带来直接的负面影响，
但人民在见过鬼已经怕了黑的情况下不敢在那段期间进行借贷，
国家银行唯有把2009年头的BLR调低至有史以来最低的5.55%来刺激经济，吸引人民贷款。
而许多人民也在当时购买了产业，
但是由于国家银行担心过量低利率借贷会对银行造成亏损，
因此在2010年短短一年里调整了3次利息。
在2010年末的时候，BLR已经起回6.6%。
而银行在这时发现了低利息会对生意带来很正面的影响，可以很有效的吸引人民来贷款，
因此争相把BLR后面的附带利率变成-1%，
而在2014年末甚至变成BLR-2.4%
国家银行为了避免许多小银行如AFFIN BANK ， BANK MUAMALAT 之类的小银行在低盈利甚至亏损经营下破产而造成经济泡沫，
唯有做出决定，在2015年1月2日起，启用新的配套， Base Rate。

说到这里我们不得不来了解，什么又是Base Rate?
BR是国家银行推出的透明化的房屋贷款利率政策，
主要是要让银行自己计算本身的营运成本，在整合所有开支后，所定下的一个利率，
而这个利率的起伏是不受国家银行的监管的。
这个利率主要是计入银行从国家银行的资金借贷往来的OPR（Overnight Policy Rate) + Fixed Deposit Rate + Expensence开销(租金+员工薪水+水电费+Bonus花红+GST等等税务）所得来的利息。
而以这些因素组成的BR，只是银行的成本，盈利则是跟在BR后面的附带利率，
比如
PUBLIC BANK  的 BR是 4.00%  ， Profit Rate 是0.45% ，所以他的有效利率Efficiently rate是4.45%
MayBank        的 BR是 3.2%     ， Profit Rate 是1.35% ，所以他的有效利率Efficiently rate是4.55%
（此利率为2015年7月更新的最新利率）
同样的，附带利率的Profit rate是固定不变直到贷款还清。
而BASE RATE和 BLR 的平均每年变动一次的调整相比之下更为频密。
BR可以在无需经过国家银行的监管之下每3个月调整一次利息，
也就是说，你今天贷款30年买房子，你就需要面临总共120次的利息调整的可能性。
而在没有经过国家银行的监管之下，
国家银行相信各银行会达成共识，
为了在业界内增加竞争力而在BR的起伏方面互相牵制，
这样能有效的让银行的贷款利息达到一个最微妙的平衡点，
但是试想想，当年1997年金融风暴的时候，
即使是在政府控制之下，BLR也起到前所未有的高度12.5%
如今在没有政府的监管之下，BR会不会步上BLR的后尘，就让我们拭目以待吧... ...

当然，也许你会问，在这样动摇且不稳定的情况下，利息有没有可能不面临浮动？
是有可能的
MAYBANK 的 ISLAMIC BANK曾经推出一项7.5%的固定利息贷款，深受人民的欢迎，
因为这个贷款利息将不被BR & BLR的调整所影响，
不管BLR/BR起到怎样的高度，
房屋贷款的利息始终还是停留在7.5%

但是这样虽然相对保险，许多人仍然在看到7.5%的利息下望而止步，
毕竟以当时2008年的利息5.55%来看，这还是相对比较高的
所以我们同时也知道一个道理，银行即便Offer你一个固定利息，但是在确保盈利的前提下，他们仍旧会给你一个相对比较高的利息。

而为了避免缴付高利息，更为了避免BR & BLR的不确定因素造成你的贷款增加，
AIA房屋贷款推出了一项固定利息的房屋贷款配套，
这个配套专门优惠给RM200k以上的房屋，
申请者可以得到最低4.39%的固定利率，
这项利息不会因为BR & BLR的起伏而有任何调涨，
同时也能提供最高90%的贷款给Malaysian , Singaporean and Brunei 的人士。
这项贷款也没有Lock In Period , 你可以随时出售你的房屋，无需缴付任何Penalty Charge
而你也可以在没有通知银行的情形下提早还清你的贷款，也无需缴付任何Penalty Charge
甚至如果你是以往其他银行高利息的房屋借贷者，你也可以Refinance到AIA的房屋贷款以争取最低的固定利息房屋贷款利率。

如有任何疑问，欢迎讨论/Inbox我发私信。

Regards ,
Norman Chew Jia Hao
AIA Home Loan Agent

jason5211

AIA?  楼主是哪里人？ public bank refinance 可以的吗？

NormanChew

jason5211 发表于 4-8-2015 07:08 PM
AIA?  楼主是哪里人？ public bank refinance 可以的吗？

是的 AIA Home Loan
什么银行的refinance都可以
只要资料完整没有黑名单都是可以的
我是Johor人
可是只要你是半岛的我都有service

jason5211

等下私信你详情

NormanChew

据传美国即将要升息....
那么对Malaysia 的房贷利息Base Rate 又会造成何等程度的影响?
敬请期待....

Caesarlcy

请问电话号码?要问房屋贷款,谢谢

v_ming

NormanChew 发表于 4-8-2015 07:26 PM
是的 AIA Home Loan
什么银行的refinance都可以
只要资料完整没有黑名单都是可以的

老板，aia home loan一定要是refinance的吗？有借新屋吗？

chris0206

v_ming 发表于 9-9-2015 03:18 AM
老板，aia home loan一定要是refinance的吗？有借新屋吗？

只要发展商有tied up 到就可以了， 不一定是refinance

NormanChew

rickdaidi 发表于 9-9-2015 10:21 PM
1) 称呼        ：RICK
2) 公司        : HSBC Bank
3) 职业        ：Mortgage Specialist

请删除留言，尊重同业

NormanChew

我的帖是介绍Fixed rate ,
如果是要Base rate的话，Public目前的利息更值得考虑
如果是Zero Moving Cost , CIMB的rate更吸引呢，如果您要招生意，请另外开帖
而且cari版规不能放联络方式
会被版主禁言，我以前试过

NormanChew

最近看到蛮多人还不了解贷款政策，顶上来让大家了解
有兴趣了解的可以在这里发问，如果涉及Private and confidential的就请pm我

iceley0207

你好。
不好意思，我想问的问题如下 ：

A, B 在2014 年联名和银行借钱买下了一间 700++ 的屋子。
2015年 ，A , B +C 一起联名想银行借钱再买了一间 700++ 的屋子。
我想问的是

1. A & B 是夫妻。 屋子在2018年建好 ，他们想把 C 的名割出来。
   割名后， C 是不是不会有任何这间屋子上的问题 ？
   那么割名的手续费大概需要多少 ？　Ａ　和　Ｂ　需要在屋子建好后用多少钱来处理这件屋子　？

求救　。。。。谢谢

NormanChew

iceley0207 发表于 12-10-2015 03:49 PM
你好。
不好意思，我想问的问题如下 ：

您好，

按照您的情况，
一共有两间Property .

第一间，A+B 联名
第二间，A+B+C 联名，新屋under construction

现在情况是，C要cancel名字。

由于under construction & 还没拿钥匙的屋子是不可以做refinance的，
因此不能直接做refinance，基本上什么都做不到。

但是，就要看construction到什么程度，
银行开始release funds给developer了没有，
如果还没开始release funds，
那么还是做得到的。

希望我的解答可以帮助到您解决您的疑问，如果您还有任何疑问，
欢迎inbox我询问，我将为您一一解答。


Regards,
Norman Chew
Mortgage Loan Executive

拖衰家

NormanChew 发表于 12-10-2015 09:20 PM
您好，

按照您的情况，

LZ 您好，

我想问我在2015年已经贷款了OCBC ，他们是依据BLR-2.2 来计算利息。如果现在是根据 BR , 他们是跟着新的BR 计算利息还是 根据BLR -2.2 来算呢？

如果这样，我觉得AIA 的fixed rate 4.39 好像不错。可以多了解你的fixed rate是怎样的吗?

NormanChew

拖衰家 发表于 3-2-2016 06:51 AM
LZ 您好，

我想问我在2015年已经贷款了OCBC ，他们是依据BLR-2.2 来计算利息。如果现在是根据 BR , 他 ...

您好，
您提了一个很好的问题，
这是一个很多贷款用户都好奇的疑问。

“我原本用着的是BLR , 现在改了新的BR过后，我的配套怎么算？”

根据您的情况，可以告诉你的是，
您仍在使用着BLR的package，
这是因为您已经签下BLR的Letter offer & Loan Agreement
这是一份有stamping ,
且有法律效应的文件，如果随意修改成BR ,
你是能反告回银行毁约的。

但不管是BLR 或 BR ,
都是名字不一样的浮动利息，
想当然，银行当然也想在利息调高的时候最大化自己的利益。
而现在银行的BLR 和 BR用户分开计算利息的情况，
让各大银行更加放心的在BLR的用户上开刀。

比如说 OCBC ，在1月15号的利息调整季度，
选择性的不调整BR利息，
却把BLR利息调高到6.92% 。
这个情况下直接的造成旧用户的利息全部被调高，
而银行在暂时的现在还能继续吸引到新用户（BR客户）。

这几天相信你就会收到银行的信件（我已经有顾客收到了），
提醒你利息调高了，您的instalment需要调高/extend贷款年份。

如有兴趣了解更多关于贷款利息的计算，或了解更多固定利息所带来的好处，
欢迎inbox我以获知更多详情。

Regards,
Norman Chew
Mortgage Loan Executive

冬天下不完的雪

Chew您好，我是向citibank借贷的，最近听说利息也调高了，我是五年前借的，BLR－2.0来计算，请问你有什么比较好的配套可以帮助我们省一些利息吗？

425jan

解釋到很清楚, 讓我種第一次買房子的更了解貸款

i-counsellor

现在政府的BLR是6.85%，可是OCBC Bank可以把BLR升到6.92%，这样的话BLR完全不在政府控制之下，银行可以随便提升BLR来加重租户的利息。

如果今天银行说我的BLR现在要升到12%，你们说政府可以做到什么？