究竟买房好还是不买房好？卖房好还是不卖房好？

ss24

很多人都会有这两个疑问，就是究竟买房好还是不买房好？卖房好还是不卖房好？
买房与卖房个人觉得是很个人决定以及受到各种环境、主观与客观等因素影响的，所以其实很难一概而定。。。但小弟不才，想忽略掉各种不确定因素，只单从通膨与投资回酬的数字上来探讨。。。所以这帖纯属讨论性质，各位看官看了后所做的买卖决定责任自己自负。。。

买房好还是不买房好？

这个是没有房或已经有房了但仍想继续买的人会有的疑问。。。有这疑问的人通常是有能力买但

（1）不确定是否应该现在买？还有，
（2）究竟应该把钱用在买入房产，还是拿来做别的投资好？

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（1）有能力买但不确定是否应该现在买？如果单纯看通货膨胀的话，我这旧帖已经有计算了：

预测未来屋价 - 讨论帖
http://cforum3.cari.com.my/forum.php?mod=viewthread&tid=3306102&page=1&extra=#pid116372815

很多人说以后屋价几百万，可能吗？这个问题我相信以前我们父母一代的人也问过：几百千的屋子，可能吗？如果问我，我相信有这个可能，而且觉得可能性蛮大，和通膨几率发生的一样大。我本身买的是排屋，因为排屋有一个优势就是它的地皮。。。屋子可以坏，人可以老/死，地皮却永远在那边，除非政府收回或者发生强烈地震地壳移动导致原本地皮凭空消失了。。。。高楼有风险可能很旧了没有什么人愿意住，但排屋不同因为永远可以重新起过整间屋子。。。排屋与高楼的优缺点就不一一细数了。。只是要说明房子有其永远的价值存在---地皮。

大家可能仍然会有疑虑。。怎知道未来是否和过去一样会受到通膨影响而屋价涨呢？会否可能出现通缩？老实说，我不是经济学家不懂怎样预测，我也不是国家银行没能监控经济。。所以我只能说我不懂会否出现通缩，但可以肯定的一点就是普遍上大家都认同通缩的破坏力比通膨大（看日本通缩导致的迷失的20年）。。所以每个国家的国家银行都想尽办法地不要让自己国家发生通缩的情况。。。所以发生通膨几率永远比发生通缩几率为大而且持久。

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至于问题（2），究竟应该把钱用在买入房产，还是拿来做别的投资好？

我之前有个回复说我得空的话去算算看：http://cforum3.cari.com.my/forum ... 7963&fromuid=207312，所以且看我以下的简单计算，我用我自己本身买的其中一间房子做例子来计算：

Purchase  House Price	760000.00
House Price Increment Rate	5.000%
Invest Return Rate	4.500%
House						Downpayment/Fees/Installment  - Invest
Year	Amount B/F	Rate	Increment	Amount C/F		Year	Amount B/F	Total Amount	Rate	Increment	Amount C/F
35	3992544.46	5.000%	199627.22	4192171.68		35	3944089.14	4013888.75	4.500%	180624.99	4194513.74
				4192171.68							4194513.74

左边的是如果我买入的房子760千，持有并且持续供期35年，如果平均每年屋价升值5%，我的屋价最终价值是420万（再此我忽略掉出租屋的所得，因为是自住还是出租以及租金人人不同，所以剔除掉这难以计算的因素）。

右边的是如果我不要买入房子，相反的我把所付的头期+费用+贷款供期+屋险+地税+门牌税+火险+水电压底+排污费+维修费的钱拿来进行投资，我只要做到平均每年4.5%回酬我就能获得同样的420万价值（再此我忽略掉租屋的费用，因为是否需要租屋和租金人人不同，所以剔除掉这难以计算的因素）。

看起来好像与其买屋不如自己做投资也是不错的选择。理论上是，实际上不是。。因为人性。。。。。如果来个5年的硬性储蓄，不足5年不能拿回，规定一个人每个月存入100块，那么5年后，很大的可能（但如果发生突发状况那么可能就会断供期，此称为风险）他可以拿回100X12X5=6000块的存款；如果没有硬性规定一个人储蓄5年，那么很大可能5年后那个人可能只有1-2千或更少。。。先存后花的这个针对人性而设计的存钱方式我就不多解说了。。。。再来。。。要达到平均每年4.5%的投资回酬看来不难，但其实要一个人坐定定拿4.5%的固定回酬35年而不是去追逐那些8%~10%~20%的回酬是很难的。。。这也是人性。。。追求高回酬自然亏钱风险也会提高，这里我也不细说了。

至于断供期的风险方面，这个自己要去控制与管理了，在这帖就不多细说因为是另外一个topic了。。。我不认为有风险就一定要避开，而是看这风险是否值得拿，有什么方式可以控制与减低风险。。

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再看，卖房好还是不卖房好？这个是有房子的人问的。。且看我的简单计算：

Purchase  House Price	760000.00
House Price Increment Rate	5.000%
Invest Return Rate	3.630%
House						Sell & Invest
Year	Amount B/F	Rate	Increment	Amount C/F		Year	Amount B/F	Total Amount	Rate	Increment	Amount C/F
35	3992544.46	5.000%	199627.22	4192171.68		35	4002691.53	4052491.13	3.630%	147105.43	4199596.56
				4192171.68							4199596.56

同样的左边是持有房子35年，右边是把目前的房子卖了（900千市价-683千贷款=217千），再把与买房子同样数额的头期+费用+贷款供期+屋险+地税+门牌税+火险+水电压底+排污费+维修费的钱拿来全部进行投资，那么我只需要平均每年3.63%的回酬就能达到420万。。。相比没有房子的人容易了一点，但其实相去不远。。。所以就需要问回同样的问题，是否能够有那个纪律去那样持续地投资和能否保持那个回酬率。


一个在股票论坛的前辈说过，拥有房地产几十年的人比比皆是，拥有股票/其他投资项目几十年的人就寥寥无几。。原因在于房地产的“不动”产性质与股票的“流动”性高的性质有着莫大的关系。。也和人性有着莫大的关系。。。


小弟粗陋的分享计算，在此打住。欢迎大家探讨与研究。


在此附上简单的计算template: https://drive.google.com/file/d/ ... lk/view?usp=sharing

haryewkun

其实你算出来的那个就是银行借给你的利率……银行借你 760k 的 90%，利率大约是 4.45~4.55%，然后你分三十五年偿还。银行 charge 你的利率，就是你投资时需要做到的回报率。

差别是，银行是先算了预期的利率，然后一整个借你，你用三十五年慢慢还；自己投资则是，用三十五年慢慢投资，得到一个投资回报率，三十五年后得到一个整数。两边其实是一样的。

yongwh1986

买不买个人能力。

卖不卖就看有没有傻子愿意出高出合理价接手

suzzane1024

我有认真在读
但是我却不是很明白

suzzane1024

haryewkun 发表于 18-5-2015 03:06 PM
其实你算出来的那个就是银行借给你的利率……银行借你 760k 的 90%，利率大约是 4.45~4.55%，然后你分三十 ...

你所谓自己投资是不是如FD? 股票等?

haryewkun

suzzane1024 发表于 18-5-2015 04:36 PM
我有认真在读
但是我却不是很明白

简单来说就是，如果你每个月有三千多的多余钱，你该拿来买一间 760k 的屋子，或者是去做别的投资（比如股票/基金/FD/创业），哪一个比较赚钱。

一间 760k 的屋子，如果每年涨 5%，三十五年后你大约会涨到 420万。——>这是路线1
你每个月拿三千多元去投资/储蓄/创业，每年升值，三十五年后你会有多少钱。——>这是路线2

楼主尝试回答的是，走路线2，你的投资/储蓄/创业，每年需要升值多少，才比得上路线1（买一间760k的屋子）。

suzzane1024

haryewkun 发表于 18-5-2015 06:08 PM
简单来说就是，如果你每个月有三千多的多余钱，你该拿来买一间 760k 的屋子，或者是去做别的投资（比如股 ...

谢谢你的解释

意思是说
其实楼主说的是投资在其他方面也未必有投资地产好(也要看天时地利)

suzzane1024

haryewkun 发表于 18-5-2015 06:08 PM
简单来说就是，如果你每个月有三千多的多余钱，你该拿来买一间 760k 的屋子，或者是去做别的投资（比如股 ...

想请教你啊：

A. property是2手屋子就快可以到refinance ,如果refinance有可能-0.3利息 （目前lock in period 5 years)
   考虑是否要refinance? 还是一直继续供？


B.考虑是否卖了property A (要看value多少，之前360k landed) 然后买property B -580k ?

haryewkun

suzzane1024 发表于 19-5-2015 02:18 PM
想请教你啊：

A. property是2手屋子就快可以到refinance ,如果refinance有可能-0.3利息 （目前lock in ...

可以先跟银行申请 review 你的 rate。如果新的 rate 你满意的话，就用新的rate。不过 lock in period 就会重新算起了。

至于第二个问题，恐怕没有人能给答案了。毕竟谁也不知道你的 property A 和 property B 是怎样的啊。

suzzane1024

haryewkun 发表于 19-5-2015 03:29 PM
可以先跟银行申请 review 你的 rate。如果新的 rate 你满意的话，就用新的rate。不过 lock in period 就 ...

因为我心里想得简单就是卖了买那样就比较轻松

不够如果要holding 2 units就很吃力～

如果我refinance 有可能cash out 100k 的话如果我没有用放进去acc ?
因为我不是很明白refinance可以带给我的好处是什么～


example : refinance amount 500k, 300k 之前借的.

你对于以上这个有什么意见？
呵呵希望你明白我要表达的东西><

haryewkun

suzzane1024 发表于 19-5-2015 03:35 PM
因为我心里想得简单就是卖了买那样就比较轻松

不够如果要holding 2 units就很吃力～

听起来，好像是你现在已经有一间屋子 property A（以前买 360k landed），现在想买第二间屋子 property B（580k），你在犹豫要不要 refinance 第一间屋子，cash out 出100k，或者直接把第一间屋子卖掉？

我觉得别人应该给不到你答案。因为大家都不知道，你第一间屋子值多少钱？能卖多少？第二间屋子值多少钱？两间屋子的升值潜力如何？还有你个人的收入能力如何？有多少储蓄？是否有能力同时供两间屋子？是否能把第一间屋子出租？能租出多少？等等。

suzzane1024

haryewkun 发表于 19-5-2015 03:45 PM
听起来，好像是你现在已经有一间屋子 property A（以前买 360k landed），现在想买第二间屋子 property B ...

谢谢你的意见
看了你列出来的问题
我看我还没有ready那么多

因为连我自己也不清楚。
在未定数里～
让我认真的去考量先。

都是地屋～我考虑是否要投资还是自住的。

ss24

suzzane1024 发表于 19-5-2015 03:49 PM
谢谢你的意见
看了你列出来的问题
我看我还没有ready那么多

我本身就有两个有地屋。。。有地屋最大的难题在于租金低，你是否有能力供？

我本身看法是有地屋的价值高因为它的“地”。。。不过当然也要看地点啦。

batman8823

说到底就是自己是怎样的人了。以债当推动力并不适合每个人，以拥屋来当个人成就并不是每个人的愿景。
我本身的策略是要拥屋，但债必须要低， 我是欠银行200千现钱有100千。这100千是我攻守兼备的小兵，它能去打仗（高于5%回凑），也能回守（利息飚高）。很幸运的这100千我转了1年在小小生意上，现在我有150千。我的计划是有幸我的150千去得更高，我会考虑再买，去不了，压利息。我不喜欢把薪水压死，所以就算我能贷款100万，我也只买300千的小屋，不是我不喜欢住大屋，只是我要没压力的买。说不准多5年我会买100万的房子，但前提我要有最少500千的现金。也许有人会说早5年买可以省200千，可是我把资金压死了我就不会有500千现金，而且既然认定屋子会一直升值，那我买后的5年也会升值的，何必急于一时。

y2ksaw18

batman8823 发表于 28-6-2015 06:29 PM
说到底就是自己是怎样的人了。以债当推动力并不适合每个人，以拥屋来当个人成就并不是每个人的愿景。
我本 ...

投资房地产，也可以让你有跟多的现金在手，低息现金，房子涨价，可以以非常低的利息Cash Out 现金，房子跌价，只要不卖就不用补差价，可以守到好时机才卖，单是这一点，拥有房贷就占了很大的便宜了。
我的投资策略是，买房子，租出去，5年涨价就Cash Out，现金压在房贷，做生意有Opportunity Cost，这个就是Opportunity Gain。

batman8823

y2ksaw18 发表于 28-6-2015 10:48 PM
投资房地产，也可以让你有跟多的现金在手，低息现金，房子涨价，可以以非常低的利息Cash Out 现金，房子 ...

你把房贷的好处说了，我很赞同。借到刚好是很好用的，借过了头风险会倍增。假设一开始我就把房贷的数目借尽了，我就算供了5年，基本上屋价不上也refinance不出多少钱（前5年本金还不多），而且现在的世道，5年内会上会跌很难说。相反的，我买屋子保留一半实力，进可攻退可守。当然这是以买来住为前提，买了出租投资的则另一种算法。

suzzane1024

ss24 发表于 28-6-2015 03:34 PM
我本身就有两个有地屋。。。有地屋最大的难题在于租金低，你是否有能力供？

我本身看法是有地屋的价 ...

你的地屋都是自己住的吗？

还是～都是投资？

你觉得做homestay 好吗？

ss24

suzzane1024 发表于 30-6-2015 11:47 AM
你的地屋都是自己住的吗？

还是～都是投资？

一间自己与家人住。。。另外一间现在在出租，租金不高都没有供期的一半，但一年的市价已经升18%。

我打算把这两间有地屋当作祖屋吧，留给我的后代。现在一间我家人住，另外一间未来如果我组织了家庭又需要大点的空间可能拿回来自己住。

无论如何，不打算卖的了。。。因为卖了很难买回心水屋了。。。要找心水屋的排屋不容易。

suzzane1024

ss24 发表于 30-6-2015 12:01 PM
一间自己与家人住。。。另外一间现在在出租，租金不高都没有供期的一半，但一年的市价已经升18%。

我 ...

但是你也有投资在其他的property是吗？
这个地物是产业不会卖的最多也可能refinance 咯？

我也是觉得地物比较值钱，如果卖了再买小间一点就比较轻松。
如果买2间就比较辛苦。另外一间可能就是租出去但是租金不够给installment

ss24

suzzane1024 发表于 30-6-2015 03:07 PM
但是你也有投资在其他的property是吗？
这个地物是产业不会卖的最多也可能refinance 咯？

我本身名字只有两间啦。。。另外有一间和女友一起买来以后结婚住的，因为用她名字只能借80%，所以她出10%我出10%，供期一起分担。

对，只能refinance...最近弄好refinance拿到钱了。。找着别的投资。。迟点可能进军股市。

我本身的打算是，手拿两间有地房产，平时供房当储蓄，等适合时机再refinance套现，当作和银行拿低息贷款。。然后把那笔钱拿来寻找其他更好回酬的投资。。我本身觉得要找到年回酬大概5%的投资回酬不会很难吧。。