买房自住之 - 租屋未必不好

king2000

   
转贴自 http://www.nanyang.com/node/686888?tid=686

屋理絮闹：租屋未必不好
2015-03-13 12:45



上几期，与读者分享的文章中，我假设经济若衰退，我国的产业价格一旦回调30%，购屋者可能承受重大的亏损。
现在我与读者分享一些风暴中生存的技巧。通过一些例子，证明租屋不一定肥了屋主，租屋更不是可耻的事！
之前的文章中，我提及，城内的产业已出现价格回调的迹象。
要如何证明我国的产业泡沫正破灭呢？
我认为，到处都有迹可循。像购物中心内人潮变少、报纸的产业拍卖和报穷广告激增、法庭内产业拍卖和报穷案件忽然增多。
此外，产业经纪也会坦言产业市场交易放缓。国内许多家庭都被庞大的债务缠身，还要面对生活成本高涨的压力。
若1997/1998年亚洲金融风暴再现，现在所购买的房子价格可能跌价高达40%。你可能会面对巨大的损失。
因此我之前假设吉隆坡6个中产阶级为主的社区，即华联花园（TamanOUG）、快乐花园（Happy Garden）、吉隆坡郊外岭（Taman Desa）、孟沙（Bangsar）及敦依斯迈医生花园（TTDI）的排屋价格及辉白高原（Faber Heights）公寓的价格都较1997年低，产业价格回调30%。
然而，我的计算也得出，即使回调幅度一样是30%，购屋者所承受的亏损，却是亚洲金融风暴期间的2.5倍至5倍。
租屋不可耻
要如何应对产业泡沫破灭？我建议租屋。
我认为，租屋并不可耻。且将与读者验证一个说法，“若我未来30年内都租屋，将是浪费金钱，最后只肥了屋主”这想法是否正确。
现假设2邻居，同样居住在吉隆坡敦依斯迈医生花园的双层排屋。
2014年1月，陈先生开始在该花园租一间排屋，月租2400令吉。若每3年租金增加200令吉，30年后，陈先生共支付屋主118万8000令吉。
邻居黄先生，同日购买了毗邻的排屋，价格150万令吉。
10%头期款为15万令吉，其余90%或135万令吉向银行贷款。
若利率为6%，135万令吉的贷款，黄先生未来30年内，每个月必须支付银行8172令吉；30年内，共支付银行294万1920令吉，加上15万令吉的头期款，一个排屋共耗资309万1920令吉。
尽管付出的金额不同，2人拥有同样的居住环境和生活水平。
我现在以8个情况来比较两人的命运。
情况1：
2014年

假设30年后，到了2044年，两人还是同样住在该地，黄先生的购屋总开销为309万1920令吉，而陈先生才付出了118万8000令吉租金，相对购屋成本少了61%。
2人还是邻居，仍享有一样的生活水平。
情况2：
10年后，2024年

10年后，比较黄先生的房贷，陈先生的租金才30万9600令吉，节省了67万1040令吉。2人一样是邻居，还享有同样的生活水平。
情况3：
2024年2人的财富状况

10年内，黄先生共支付银行98万640令吉，然而其中仅有17万640令吉偿还母金，其余81万令吉都是利息。反观陈先生无需支付银行任何利息，就能享有和黄先生一样的生活水平。
情况4：
2024年两人的银行欠款余额

10年后，黄先生还欠银行117万9360令吉。陈先生却没有任何欠款。2人生活水平无异。
情况5：
2人的银行欠款状态

10年后，黄先生经济陷入困境，无法继续每月8172令吉的供款。银行以100万令吉拍卖掉他的房子，结果黄先生还是欠银行17万6360令吉（117万9360令吉减去100万令吉）。
而这时，黄先生共花了103万7000令吉，陈先生才花了30万9600令吉，少过黄先生的76%。且2人的生活水平不差。
情况6：
10年后，2人的财务状态

若黄先生把屋子卖掉，10年后，2人都不拥有房子。
陈先生10年内，可以省下15万令吉的头期款。同时，2014年至2024年间，每月省下5772令吉（以他的租金比较黄先生每月房贷供款），10年存款高达69万2640令吉。
结果10年后，租屋的陈先生可存高达84万2640令吉，且零负债。而黄先生的存款为零。
情况7：

若黄先生还清房贷，可能拥有价值1000万令吉的产业。
情况8：
但若黄先生不幸在30年贷款期限内无法继续每月8172令吉的贷款，如情况5，就会损失掉金钱，同时下场还是与陈先生一样，无法拥有产业。
结语
参考以上例子，我认为，若您手头上的贷款可能无法继续下去，且经济前景欠乐观，就应该快点套现。以最好的价格脱手，偿还银行贷款。
如果卖掉房子后，还不足以偿还欠款，可与银行商量，转成10年个人贷款等，或者银行同意的偿还期限。
若您未购屋，我建议不要现在以天价入场；应以谨慎策略为主。

张仰荣博士Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com/

你可以用买房的头期钱来投资其他的方面，不一定要买房。可能你会发现到你得到的技巧和经验，以后能让你买到更多的房，何必计较买房就一定要趁早？

那些开帖子催促你现在赶紧买房的，请记得他们跟你非亲非故，叫你买房是真的为你着想呢，还是为他们自己的口袋着想？自己想想

js188

等下那些人又说难道要帮人家供一辈子的房子，等下等下更贵。。

ttm8888

好文章，说真话的房产中介。

y2ksaw18

作者以租金回抽最低的Landed来对比，可以看到黄先生要清完贷款后，才可以享有比陈先生低的财务压力。这里还有其他作者没有列出的情况，10年后，假设房子上涨到3百万，黄先生卖出，就有接近2百万的现金在手，陈先生省下的67万元,以每年RM67,000的投资，平均年度回抽要有18%，才可以有接近200百万的现金在手。
如果以150千的地产，租金RM600，300千，租金RM1，200，450千，租金RM1，600，600千，租金RM2，000，就会更清楚的看到租的劣势在那里。
有房子在手，你可以选择几时卖，没有房子在手，只可以等经济不好时，才有机会看到房价下滑，但是银行却会非常保守，要准备大笔现金，才有机会买房子，我会认为有房子在手，主动权会比较多，毕竟经济虽然有荣有枯，却是荣多枯少，而当金融风暴发生时，政府一般会优选选择保住房市。

Andy66888

太好了,我100000%支持你的貼啊. 我這些屋主就是欣賞你. 100000% 支持租屋.

ss24

y2ksaw18 发表于 14-4-2015 10:57 PM
作者以租金回抽最低的Landed来对比，可以看到黄先生要清完贷款后，才可以享有比陈先生低的财务压力。这里还 ...

赞同，觉得这篇文章作者的写法有点不够客观，一些普遍的因素如通膨，供给需求，经济不景时的状况等没有考量在内也没说出来，有刻意回避的嫌疑。

作者一直强调屋价可能回调30%，购屋者会承受重大亏损。。其实只要屋主仍然有工作能够供就不是问题。如果说怕到时屋主没有工作没能力供，其实一样的没屋的人也是可能会没工作也不可能买到屋子的，就算买得到也可能会失去工作没能力供的，就算买得到供得到银行也不一定借。。。所以有没有工作的这个因素其实基本上扯平。至于债务方面，只要进行债务风险管理，有资金可以调动应付经济不景，其实也不需要太过害怕。

说回买屋自住和租屋的分别，忽略掉不懂房价有没有回调30%：

2014年1月，陈先生开始在该花园租一间排屋，月租2400令吉。若每3年租金增加200令吉，30年后，陈先生共支付屋主118万8000令吉。

3年起租金200块不大合理，相等于每年只起2.7%。

情况1：
2014年

假设30年后，到了2044年，两人还是同样住在该地，黄先生的购屋总开销为309万1920令吉，而陈先生才付出了118万8000令吉租金，相对购屋成本少了61%。
2人还是邻居，仍享有一样的生活水平。

作者只是说成本，忽略掉资产净值。。。没有说明30年后屋价大概是多少。以Taman OUG为例子，40年平均每年升幅介于6-7%，算6%的话，30年后那间屋子价值860万。。。扣掉成本3百万，屋子净值560万。。。这时卖掉会得到860万现金。。。。而反观租屋的，假设拿15万和8172-2400=5772剩下的拿来投资，需要一个投资项目持续30年给平均每年7.4%回酬，需要坚持每个月都拿5772出来再投资，才会达到860万的总额。。。。这样双方的资产净值才是一样的。

情况2：
10年后，2024年

10年后，比较黄先生的房贷，陈先生的租金才30万9600令吉，节省了67万1040令吉。2人一样是邻居，还享有同样的生活水平。

和情况1一样，作者忽略掉资产净值。根据上面的算法，10年后屋价会值大概270万，扣掉贷款大概110万，卖掉获得现金160万。。。租屋的需要拿15万和8172-2400=5772剩下的拿来投资，需要一个投资项目持续10年给平均每年10.5%回酬，需要坚持每个月都拿5772出来再投资，才会达到160万的总额。。。

情况3：
2024年2人的财富状况

10年内，黄先生共支付银行98万640令吉，然而其中仅有17万640令吉偿还母金，其余81万令吉都是利息。反观陈先生无需支付银行任何利息，就能享有和黄先生一样的生活水平。


情况4：
2024年两人的银行欠款余额

10年后，黄先生还欠银行117万9360令吉。陈先生却没有任何欠款。2人生活水平无异。

这两个个其实是多余的。拿橙和苹果比

情况5：
2人的银行欠款状态

10年后，黄先生经济陷入困境，无法继续每月8172令吉的供款。银行以100万令吉拍卖掉他的房子，结果黄先生还是欠银行17万6360令吉（117万9360令吉减去100万令吉）。
而这时，黄先生共花了103万7000令吉，陈先生才花了30万9600令吉，少过黄先生的76%。且2人的生活水平不差。

这个情况是假设10年屋价没有升。。。基本上不可能，除非零通膨或者通缩。根据6%起幅，10年后屋价是270万，银行每次lelong卖减10%，给它减30%后卖出189万，扣掉贷款110万还有70万剩，没有欠钱。

情况6：
10年后，2人的财务状态

若黄先生把屋子卖掉，10年后，2人都不拥有房子。
陈先生10年内，可以省下15万令吉的头期款。同时，2014年至2024年间，每月省下5772令吉（以他的租金比较黄先生每月房贷供款），10年存款高达69万2640令吉。
结果10年后，租屋的陈先生可存高达84万2640令吉，且零负债。而黄先生的存款为零。

上面情况2解说了。

情况7：

若黄先生还清房贷，可能拥有价值1000万令吉的产业。

作者只说可能，轻轻带过。其实可以还完贷款的人比比皆是。。。那些拿来出租的租金几乎盖完供期的更快还完。

情况8：
但若黄先生不幸在30年贷款期限内无法继续每月8172令吉的贷款，如情况5，就会损失掉金钱，同时下场还是与陈先生一样，无法拥有产业。

既然两个到最后可能都一样没有产业，当然过程中有产业比没产业好，因为产业抗通膨，没有产业就要自己想办法去抗通膨了。。还有就是产业可以让人硬性去“存钱”。。没有硬性存钱的人可能就花掉了。

结语
参考以上例子，我认为，若您手头上的贷款可能无法继续下去，且经济前景欠乐观，就应该快点套现。以最好的价格脱手，偿还银行贷款。
如果卖掉房子后，还不足以偿还欠款，可与银行商量，转成10年个人贷款等，或者银行同意的偿还期限。
若您未购屋，我建议不要现在以天价入场；应以谨慎策略为主。

何谓天价？何谓谨慎策略？说了好象没说那样。

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我上面的回复说平均年增长幅度是6-7%，是根据以下的算法：

以作者拿的例子Taman OUG, 1999年是250千，2012年是800千。。他觉得不合理。。假设回调30%，那么就是560千。。假设这个是合理价，假设560千的回调价会在今年或明年发生。。

1976年，屋价47千（这个是我看回以前的一手买卖合约得知的价钱）
1999年，屋价250千
2012年，屋价800千
假设今年或明年里，屋价会回调30%，变成560千

从1976-1999的23年里，如果算平均每年复利增值是7.5%一年。。这个是2006-2012年爆升前的升幅。


从1976-2012的36年里，如果算平均每年复利增值是8.2%一年。。这个是加入2006-2012年爆升后的升幅。


假设今年或明年会回调30%，变成560千，那么从1976-2016的40年里，如果算平均每年复利增值是6.4%一年。。


所以我算6%平均每年升幅，绝对是合理的。。。。如果有人要说可能未来30年里屋价完全不会升呢？那么我没话好说，那么30年里我们都不用烦钱不够用，因为没有通膨物价不会涨。。。不然只要有通膨，屋价就会涨。

GDRyan

有些事无法比，

你30年省吃俭用，30年后爽，可以旅游，如果死掉呢？
人家30年后，什么都没有，但这30年过的爽，去旅游，去吃好料。

不同的生活方式，好象上面朋友说的不要用橙跟苹果去比。

我现在，买双nike的球鞋上千的都不会辛苦，但是我却永远都找不回20岁之前如果拥有他的那种感觉，如果给我选，我情愿贷款，当时去享受，现在来苦。

aecastro

屋子会升值，不可能20年后，屋价和现在一样的。

ss24

GDRyan 发表于 15-4-2015 07:57 AM
有些事无法比，

你30年省吃俭用，30年后爽，可以旅游，如果死掉呢？

没有人有预知能力知道自己几时会死。可能明天就起不到床了，也可能到80～90岁都还没死。

所以我认为做人中庸点，即有享受当下，也有展望未来。。会比较好吧。。忽略当下或忽略未来，其实都是会带来问题吧

舞猫猫

这么好，10年来都租同一间屋？  

digidigi

GDRyan 发表于 15-4-2015 07:57 AM
有些事无法比，

你30年省吃俭用，30年后爽，可以旅游，如果死掉呢？

自住房产也可以是一种投资，很多人先辛苦前面几年，但是后面就能爽得更多。

ss24

舞猫猫 发表于 15-4-2015 09:23 AM
这么好，10年来都租同一间屋？

几乎不可能。。。。之前还有个网友问说租户老了怕他死在他屋子，所以问是否应该赶他走呢。。。

而且例子中每年起租2.7%几乎不可能。。。我租租户两年，我打算合约到期起租金10%呢。。两年10%，一年5%。。。

舞猫猫

ss24 发表于 15-4-2015 10:01 AM
几乎不可能。。。。之前还有个网友问说租户老了怕他死在他屋子，所以问是否应该赶他走呢。。。

而且例 ...

所以该作者没有完全考虑到各种因素

ss24

舞猫猫 发表于 15-4-2015 10:05 AM
所以该作者没有完全考虑到各种因素

觉得是刻意忽略掉其他的，只是说10-30年内的成本和生活素质吧。..避重就轻的把拥屋的高成本最大放出来，把拥屋的好处忽略带过；把租屋的低成本最大放出来，把租屋的坏处忽略掉。。。。觉得不客观的分析。

客观来说，其实买屋和租屋都有各利与弊。。。看个人怎样去衡量。。

GDRyan

digidigi 发表于 15-4-2015 10:01 AM
自住房产也可以是一种投资，很多人先辛苦前面几年，但是后面就能爽得更多。

你18岁省下精液，80岁用来看看

不过华人/亚洲人安哥是这样，到40-50岁才有点钱，也有女子围着，不过，你有心有力么

50-60 你的味蕾还可以享受美食么，你还可以去吃buffet吃到很爽么？
50-60 你可以去买金捞，买名牌，但你的皱皮穿什么都一样
50-60 你可以住大屋，又怎样，不要忘了，租房的也一样可以租到好房，只不过，你是屋主，租房的只是暂时屋主。
50-60 你再去旅行还有体力么？

我没有到50岁，但是我后悔没有人跟我讲这种超前的消费观念，我省下的精液让我后悔，我买的房产也让我后悔。可能你说卖掉它好了，只不过我在尴尬的年龄，如果我20岁，我一定甩掉这个包袱，但到你已经还了很多年，很快要供完的时候，你当然不会想要卖掉它。

digidigi

GDRyan 发表于 15-4-2015 02:09 PM
你18岁省下精液，80岁用来看看

不过华人/亚洲人安哥是这样，到40-50岁才有点钱，也有女子围着，不 ...

正确的投资，你的房产是会升值的，你不用等到40-50岁才卖。而且，欠银行越少钱的房产更应该卖，因为没有办法扣利息税务会很高。

如果遇见房价大起，租金也会跟着上调，那么租房的人也需付更高的租金，租金分分钟还会高过供期，那么请问，这是租房的人过的生活素质比较好？

舞猫猫

ss24 发表于 15-4-2015 12:26 PM
觉得是刻意忽略掉其他的，只是说10-30年内的成本和生活素质吧。..避重就轻的把拥屋的高成本最大放出来， ...

可能作者就是靠出租屋子维生的，要鼓吹租屋

haryewkun

租的确不一定比较不划算，但这例子中的确有很多算法是错误的。

比方说第一个例子他说在30年内，租屋者共花了118万8000令吉。屋主则一共支付了银行294万1920令吉，加上15万令吉的头期款，一个排屋共耗资309万1920令吉。

然后作者说，租屋者只花了118万，屋主则花了309万，购屋成本少了61%云云。

问题是，屋主的屋子呢？蒸发了？就算这三十年来屋子一分钱都没涨（这不可能，作者已经假设屋租会随着时间增加），至少也得把这 150万的屋子算下去吧？租屋者哪来的“购屋”？

山峰点火

可以这样算？有没有想过很多屋主是炒楼的，一两年就叫你搬。很不得空咯

elmond

除非有屋主肯签三十年合约, 加三年rm 200。
不过我也是租这间, 买隔壁那间。