头一次买新房子，请给点意见（Landmark II）

kaffa_seng

各位网友好，本人1985年12月出生，如果算月份我今年才29岁

好啦正题了，那天和老婆看了Landmark II，Sg Long附近，SOHO是叫价330千，Commercial Title，包装修，包家私，包电器，Freehold，Cheras Hong Soon Development


问题来了
由于他们还没正式卖，所以我给了5千定金，然后SA说扣10%当头期，SNP签330千，借银行300千，签SNP要预备1千现金，签完银行出钱后会退还，5千定金交屋钥匙时扣杂费，然后剩下3-4千扣每一年的管理费，直到扣完


由于是Commercial Title所以我很小心的再3询问，卖家说会有HDA的，我在CARI找HDA的资料完全找不到，也问了些朋友说HDA是保护买者的
1.贷款Commercial 是85%最高，有HDA保护可以借贷到90%
2.有了HDA，电费，水费，地税，门牌税都是跟Rsidence的算法
3.有利肯定有弊，HDA有什么不好？为何不直接把Commercial Title换去Rsidence，不是更直接了当吗？

以上的说法不知道对不对？Title是Commercial 不变的事实，如果发展商没有把Commercial 转去Rsidence，只用HDA这方法行的通吗？这是永久的方法吗？

由于我们是打算买来结婚2人世界用的，想请问18楼是水槽，刚好19楼就是水槽楼上的房子没有人booking，我看中了，由于我不怕漏水毕竟我在水槽的上面，但水槽有pump，打水上最高30多楼，如果我选19楼，pump一直跑，那么我会听到的吗？墙壁会裂吗？毕竟一直有机器在摇动运作，结果最后我们选了13A（也和SA说了如果有21楼以上有人放帮我们移上去）

想请问贷款

本人工资4千，本人负担
1.一间工厂与妈妈联名，月供2千5百，其实2千3我还多，然后我也弄了租约给自家公司（老爸是老板），合约租金当然是2千5百一个月，所以summit文件能证明我把厂租出去了，不是我的负担

2.我有一台车子，月供1千5百01，供了1年多，2013年11月买的，贷款9年

3.我之前买了一间廉价apartment，90千，我和银行贷款70千，20千定金我是和老妈借回来，再拿完EPF出来还给老妈，然后律师费杂费之类我都自己付了，月供不超过400，30年，我也把房子租了出去，月租6百，也弄了合约

4.两张信用卡，PBB和CITIBANK，每个月都刷到爆，但准时还钱，不会超过而被罚款，PBB我有用来供东西12个月大概5千，CITI有刷了个6个月供期大概两千，两张都是用0%利息供期，爆的原因是还公司水费，电费，电话费，打油，地税，等等

您们还觉得我能借到吗？

我老婆的负担
30岁，4千工资，和姑姑联名买了一间3层的排屋，月供2千8百，如果我教他弄个租约，租给1位陌生人是否会容易过贷款呢？

5.如果我要Title放我老婆名字罢了，然后贷款我们两人是否没有印象我下一次买第2间房子？我的意思是，每人在买第3间时贷款不会高达90%了，是算Title还是算贷款？或我老婆一个人的名字就能借了，我就不用出名，留个后备买别的

想请问现在的BR贷款是怎样算？每家银行的职员都说他们的好，他们的低，别人的多危险，我也CARI过CARI的帖找不到BR贷款的讨论点，到底我们要怎样选择贷款的银行，要怎样才不会掉入陷阱，以前的BLR是国家银行控制，现在国家银行把权力分配给每家银行自己调整，是这样的吗？

感谢回答~

vinjovin

你才29 岁？

我以为你 39 了

tjwong

1) 每月Rental有Bank in银行?
2) 最好check 需要付 GST?
3) Rental income 需要至少3-6months record.
4) Credit Card record 不是很好. 看可以增加limit or not.
5) 你有多少credit card debt? RM7,000? 银行take 5% of total debt amount as monthly commitment

Income
RM4,000 + RM2,500 + RM600 = RM7,100 x 70% DSR = RM4,970
Disposable Income = RM4,970

Expenses
RM1,500 + RM400 + (RM7,000 x 5%) = RM2,250

Chris01

基本上 Service Apartment (SA) 是 under HDA 的，SPA 是跟 HDA ，所以有保障买家，
银行贷款就是跟第三间屋子就只能借70%。

老实说，如果真的没有其它楼你才选水糟上面，不然比较建议选其它楼层。

然后SA 门牌税，地税还是under commercial rate 的， 不过屋价三百多千，应该不会很贵。

至于水电是不是真的under residential 的话，你要再三确定。通常SA水电还是under commercial的，是需要申请看
可不可以转成住宅的。

不过我有朋友住在SA 的，用电费还便宜过我住在住宅的房子。

然后发展商在mahkota cheras是蛮多project的，手工也不错的～是信得过的发展商～

danieltang3121

其实关于GST， 还没正式落实commercial title 会不会有gst
现在的消息不正确。
Residential 就100%
Commercial 50% 50%

Serviced apartment, soho sovo 这些水电一定贵的，这个可以去TnB confirm。 commercial rate没可能转到去residential rate的啦。 SA 吹是要close 你这笔生意。

danieltang3121

你不能用你的名字申请贷款了。 如果你要90%。
工厂和那个apartment 还在欠银行钱吧。
如果还没清完，你这个贷款是算第三个了，只能70% loan。


还有现在不要用 X 70% DSR 来算，很多银行已经开始调去 X60 / X65 而已。 从你的credit card，每个月都会刷到爆，record 不是很好。你老婆的合同弄出来可是银行没有record也没用。 薪水4000-1400（两个人名字就是每人1400），那你老婆只有2600 。坦白说，这个loan approve 的机会很低。

danieltang3121

目前很多银行的BR跟以前的BLR 没太大差别。不用担心

以前6.85 - BLR 2.4= 4.45
现在不一样银行不一样BR, 不过他们加他们银行的% 就是接近4.45 的
Example : maybank 3.2 + 1.35% = 4.55%
如果拿mlta mrta 这些可以adjust 去 4.45

ss24

你的收入4000。

负担：
1）工厂供2500，出租2500。
2）车供1501
3）廉价apartment，供400，租600
4) 每个月刷爆卡，一张供5000，一张供2000，另外加其他。

基本上你收入是4000（薪水）+ 租金（2500+600），总共收入7100。忽略掉税务公积金那些算它是净收入，就当银行给你85%DSR的话你每个月最多能够负担 7100X0.85 = 6035

你的负担总共是2500＋1501+400+5000+2000=11401，DSR已经达到11401/6035=189%，超爆表。。应该借不到。。。。其实最大问题是你的信用卡方面。。银行不喜欢你爆卡的，而且你的那些信用卡供期银行会当作是你的commitment算入为你的负担认为你负担过高。。银行不理你需要供多少期的。。就算只是供1-2期银行也会算在内。

如果你解决了你的信用卡爆卡与分期付款那么可能可以过到。。。。另外一个方法就是找你父母做担保人。。毕竟他们是老板也拥有资产，如果信用好资产值高那么可能可以过到吧。。

你的老婆弄租约的话，可能可以过到。。。但需要有stamping和正式的钱进入银行户口记录吧。。

第三间屋子的７０％限制是看贷款不看屋子名的。

BR仍然是国家银行控制的，其他银行控制的是后面的＋％。。。。就是说，BR会调整，后面的＋％不会。

kaffa_seng

vinjovin 发表于 10-2-2015 01:20 AM
你才29 岁？

我以为你 39 了

你怎样以为我是39岁哦？头像觉得？不是吧？呵呵呵呵～

~不留名~

kaffa_seng 发表于 10-2-2015 09:30 AM
你怎样以为我是39岁哦？头像觉得？不是吧？呵呵呵呵～

我觉得是因为你太有米了，让人产生误会

kaffa_seng

tjwong 发表于 10-2-2015 01:21 AM
1) 每月Rental有Bank in银行?
2) 最好check 需要付 GST?
3) Rental income 需要至少3-6months record.

1) 每月Rental有Bank in银行?
a。我的工厂每个月公司开支票2500直接供银行，没有bank in去savings account，这样可以吗？银行要我供2300，我还2500，advance account现在里头有多6000是我长期以来供多了


b。apartment每个月租客bank in去我的pbb savings account 600块，然后我自己在我的HLB 那里供房子500块，银行要我供400块，我也把全副身家12千丢了去advance account扣利息，加之前供多了，advance account里面现在有15千，扣着利息


c。供车是公司帮我供的，我需要弄一封信来证明公司帮我供车吗？银行会接受吗？有这类的信的吗？


d。老婆的家是几个姐妹一起供的，但title和贷款名字只放老婆和姑姑名字，每个月都是直接bank in去贷款户口，我们是否需要每个月供去savings account来证明呢？

2) 最好check 需要付 GST?
这个我没问到，GST是怎样呢？SNP 330千的6%？不是很够力咯。。。

3) Rental income 需要至少3-6months record.
要怎样证明呢？我有供房子，工厂，advance account还有多钱，银行应该检查到吧

4) Credit Card record 不是很好. 看可以增加limit or not.
哈哈，我为了拿point，所以没叫公司开支票还水电费，所以每个月都用我的卡刷刷刷，然后公司再开patty cash给回我，limit我尝试加看看

5) 你有多少credit card debt? RM7,000? 银行take 5% of total debt amount as monthly commitment
对，应为买了戒指，不想动用我的钱，加上信用卡PBB可以0%贷款12个月，然后买戒指时那家店可以弄6个月贷款0%，我就booking 2千块放6个月0%，然后拿戒指时用PBB转去12个月0%分期咯，7000我放在Advance Account扣利息不是更好吗？

Income
RM4,000 + RM2,500 + RM600 = RM7,100 x 70% DSR = RM4,970
Disposable Income = RM4,970

Expenses
RM1,500 + RM400 + (RM7,000 x 5%) = RM2,250

kaffa_seng

~不留名~ 发表于 10-2-2015 09:40 AM
我觉得是因为你太有米了，让人产生误会

怎样觉得有米哦？这样也让人误会？其实我不是很有米，可以说是月光族。。。只不过我的钱都丢去还贷款扣利息～

kaffa_seng

Chris01 发表于 10-2-2015 01:59 AM
基本上 Service Apartment (SA) 是 under HDA 的，SPA 是跟 HDA ，所以有保障买家，
银行贷款就是跟第三间 ...

基本上 Service Apartment (SA) 是 under HDA 的，SPA 是跟 HDA ，所以有保障买家，
能分享HDA的好处与坏处吗？

银行贷款就是跟第三间屋子就只能借70%。
问过银行了，当我买apartment时，银行说我的厂是commercial所以不属于residential，没影响我买apartment了后再买房子的90%

老实说，如果真的没有其它楼你才选水糟上面，不然比较建议选其它楼层。
明白，老婆也是这样觉得，要远离水槽上下隔开两间～

然后SA 门牌税，地税还是under commercial rate 的， 不过屋价三百多千，应该不会很贵。
但卖家说有了HDA全部能转去residential rate。。。真的有点害怕他们讲的东西

至于水电是不是真的under residential 的话，你要再三确定。通常SA水电还是under commercial的，是需要申请看
可不可以转成住宅的。
对我也希望HDA真的能保障我们住户有residential 的rate

不过我有朋友住在SA 的，用电费还便宜过我住在住宅的房子。
可能他偷电呢？哈哈哈哈，可能他没什么用电咯，冷气没有开呢？

然后发展商在mahkota cheras是蛮多project的，手工也不错的～是信得过的发展商～
这个我也检查过了，在cheras这一区他满出名的，银行朋友们也说他信的过～我老婆的大姐也是和他买，不过还在建着～

kaffa_seng

danieltang3121 发表于 10-2-2015 04:13 AM
其实关于GST， 还没正式落实commercial title 会不会有gst
现在的消息不正确。
Residential 就100%

其实关于GST， 还没正式落实commercial title 会不会有gst
现在的消息不正确。
Residential 就100%
Commercial 50% 50%
其实我没了解房屋的GST，您的意思是水，电，税，那些Residential 是回收多一个6%，但Commercial 还没确定是否会收6%？但Commercial 比Residential 贵多几十%咯，加上政府没可能不收Commercial 6%吧

Serviced apartment, soho sovo 这些水电一定贵的，这个可以去TnB confirm。 commercial rate没可能转到去residential rate的啦。 SA 吹是要close 你这笔生意。
他一直讲有HDA的保护，现在还在申请中，我只是想更了解什么是HDA，上网看了些资料说有HDA得确电费会是Residential rate但想再3确认罢了～

kaffa_seng

danieltang3121 发表于 10-2-2015 04:30 AM
你不能用你的名字申请贷款了。 如果你要90%。
工厂和那个apartment 还在欠银行钱吧。
如果还没清完，你这 ...

你不能用你的名字申请贷款了。 如果你要90%。
工厂和那个apartment 还在欠银行钱吧。
如果还没清完，你这个贷款是算第三个了，只能70% loan。
银行的职员和我说工厂和apartment是分开算的，住宅只有apartment所以还能借90%，但不知道他的说法对不对，唯有相信他。。。

还有现在不要用 X 70% DSR 来算，很多银行已经开始调去 X60 / X65 而已。 从你的credit card，每个月都会刷到爆，record 不是很好。你老婆的合同弄出来可是银行没有record也没用。 薪水4000-1400（两个人名字就是每人1400），那你老婆只有2600 。坦白说，这个loan approve 的机会很低。
那么我尽量不要把卡刷爆哈哈哈哈

kaffa_seng

danieltang3121 发表于 10-2-2015 04:35 AM
目前很多银行的BR跟以前的BLR 没太大差别。不用担心

以前6.85 - BLR 2.4= 4.45

目前很多银行的BR跟以前的BLR 没太大差别。不用担心

以前6.85 - BLR 2.4= 4.45
现在不一样银行不一样BR, 不过他们加他们银行的% 就是接近4.45 的
Example : maybank 3.2 + 1.35% = 4.55%
如果拿mlta mrta 这些可以adjust 去 4.45

对我现在看几家银行的利息没什么分别，在乎你借多少百千罢了，借多扣多


只不过我问了maybank和hlb有点不同


HLB供多每个月的钱会去advance account扣利息，比如100千贷款，我放了30千advance，那么利息算70千的贷款利息罢了，如果要很简单的从advance户口拿钱，需要每月多付10块钱，然后利息算天的，那么以后我就会把工资和所有的财产都放这个户口来扣利息，变相本来要供30年，可能我20年就完成了，每个月跟BR利息来算可能供800块


Maybank，如果我把所有的钱放去Advance，比如100千贷款，我放了30千，他们会扣掉30千，算70千利息，但不要我月供800，可能减低了月供750罢了，变相我还是要供30年只不过每个月供比较少，每个月需要付5块钱


以上是Maybank的人解释给我听，HLB是节省未来的钱，Mayabank是节省现在的钱，两者不同我也不懂如何选择～

kaffa_seng

ss24 发表于 10-2-2015 08:10 AM
你的收入4000。

负担：

你的收入4000。

负担：
1）工厂供2500，出租2500。
2）车供1501
3）廉价apartment，供400，租600
4) 每个月刷爆卡，一张供5000，一张供2000，另外加其他。

基本上你收入是4000（薪水）+ 租金（2500+600），总共收入7100。忽略掉税务公积金那些算它是净收入，就当银行给你85%DSR的话你每个月最多能够负担 7100X0.85 = 6035

你的负担总共是2500＋1501+400+5000+2000=11401，DSR已经达到11401/6035=189%，超爆表。。应该借不到。。。。其实最大问题是你的信用卡方面。。银行不喜欢你爆卡的，而且你的那些信用卡供期银行会当作是你的commitment算入为你的负担认为你负担过高。。银行不理你需要供多少期的。。就算只是供1-2期银行也会算在内。
完全明白谢谢指教

如果你解决了你的信用卡爆卡与分期付款那么可能可以过到。。。。另外一个方法就是找你父母做担保人。。毕竟他们是老板也拥有资产，如果信用好资产值高那么可能可以过到吧。。
OK这一点我会考虑考虑

你的老婆弄租约的话，可能可以过到。。。但需要有stamping和正式的钱进入银行户口记录吧。。
对这个我肯定会把文件弄好，只不过银行户口记录我们每次供loan不知道可以没有，就没有把钱丢进saving account

第三间屋子的７０％限制是看贷款不看屋子名的。
完全明白

BR仍然是国家银行控制的，其他银行控制的是后面的＋％。。。。就是说，BR会调整，后面的＋％不会。
谢谢指教

kaffa_seng

转贴屋法无边：公寓建在商用地上

http://www.nanyang.com/node/365032?tid=690

假如大家有留意，不少公寓其实是建在商用土地上。不时有人问我，类似的情况，有关公寓该算是商用产业还是可以维持为住宅产业？

再来，商用的土地税、门牌税和水电费等，都比住宅高，业主该如何下手以省回这些开销？

房屋是居住用途，一般房屋都是建在住宅用地段上。

但在大城市，尤其是隆雪一带、槟城和柔佛新山等，公寓建在商用地段上是十分普遍的，例如楼下是店面，楼上是公寓，或简称为店寓的房屋便是一例。

公寓建在商用土地一般称为服务公寓。

配合综合发展计划

发展商会在商用土地上盖公寓，是因为方便该公司的综合发展计划，如在公寓之下有商场、办公室或酒店等的规划。

在2007年前，这类的公寓与住宅公寓有所差别。

主要差别是服务公寓属商业产业，既是不受房屋发展法令（HDA）管辖范围内。

也就是说，发展商可以自由地制定买卖合约，而不受制于HDA 所规定的标准合约。

这项措施对购屋者可说是非常不利，原因是一般上发展商拟定的条例会对自身有利；因此，处于弱势的购屋者须特别谨慎地细阅有关合约。

此外，服务公寓的费用与税收也与普通住宅公寓有所差异。

既然属于商业产业，税务和费用如门牌税、土地税、水电费等也当然比一般的住宅公寓来得高许多，导致那些公寓住家的居民百上加斤。

修法后属住宅产业

在2007年房屋发展修改法令下，公寓如果是用作住宅用途，即使建在商用土地上，仍属于住宅产业。

法令下的第3A条例 注明只要任何建筑物，物业单位或家宅的用途是供人居住或一部分是供人居住，一部分为营业场所或住宿等其他类型都受制于有关法令下。

新的条例进一步说明，即使住宿是建在指定或认可的商业发展用地也没关系，因为2002 年修正法案所插入的居所的定义，已被2007年房屋发展修改法令给删除。

这项修改法令把服务公寓规划成住宅，所以是根据有地房产与分层地契合约来进行。

新法令打击不负责任发展商

新的法令不但保障购屋者的权益，同时也打击那些不负责任的发展商。

土地税依据地契列明

至于土地税，则必须根据地契上列明来征收，因此原本属于商用土地的，就必须缴付该类别的地税。

由于各公寓单位都是住家并非商业用途，所需缴付税务及水电费不应该以商业率作计算。

如果公寓居民遇上门牌税、地税或水电费过高的问题，建议把全部的公寓居民召集起来或自行成立居民委员会，共同上书予有关当局，要求当局将门牌税、地税及水电费调至住宅的收费率。
●陈佐彬 创业家型律师

danieltang3121

其实HDA 最大用途是 保障买家，不用怕 跑路的发展商。
怎样保障？
发展商还没想发展一个地皮时候，他们要跟HDA申请，如果这个project 是RM6million,就要抵押RM6million在HDA.如果发展商跑路了，这个RM6million就会拿出来解决。所以有HDA的project其实不用怕发展商跑路。

解决方案：
还银行已经出给发展商的钱（就是你们借银行的钱） 或用这笔钱给另一个发展商继续这个项目。到时都是看HDA怎样运用这笔钱。这笔钱可以说是属于买家的，到时你们可以全部去HDA问解决方案。所以现在klang valley会跑路的发展商已经很少很少很少。所以不一定要买名牌发展商才不会跑路。 买名牌就要给多100千买，只不过跟朋友说时候好听一点“我是买马星project” 这样罢了。 而且名牌发展商不代表用的料一定好，用的也是一样的材料。看那个cyberjaya的就知道了。以为给多一点钱就物有所值的，太天真了。

kaffa_seng

danieltang3121 发表于 10-2-2015 01:49 PM
其实HDA 最大用途是 保障买家，不用怕 跑路的发展商。
怎样保障？
发展商还没想发展一个地皮时候，他们 ...

其实HDA 最大用途是 保障买家，不用怕 跑路的发展商。
怎样保障？
发展商还没想发展一个地皮时候，他们要跟HDA申请，如果这个project 是RM6million,就要抵押RM6million在HDA.如果发展商跑路了，这个RM6million就会拿出来解决。所以有HDA的project其实不用怕发展商跑路。


感谢您的回答，原来有HDA申请的发展商要放6个M在政府那里哦，那么唯有期待他真的能做到这一点，现在等3月开卖看发展商申请到什么好处来～我一直很害怕HDA是保护发展商的，到时所有利益归他我们买的人只能安静安静的呆在一个小房间

解决方案：
还银行已经出给发展商的钱（就是你们借银行的钱） 或用这笔钱给另一个发展商继续这个项目。到时都是看HDA怎样运用这笔钱。这笔钱可以说是属于买家的，到时你们可以全部去HDA问解决方案。所以现在klang valley会跑路的发展商已经很少很少很少。所以不一定要买名牌发展商才不会跑路。 买名牌就要给多100千买，只不过跟朋友说时候好听一点“我是买马星project” 这样罢了。 而且名牌发展商不代表用的料一定好，用的也是一样的材料。看那个cyberjaya的就知道了。以为给多一点钱就物有所值的，太天真了。

得确名牌发展商马星，Sunway，Setia，Berjaya那些我买不起了，看也不敢看，随便问都要一个RM700/SQFT，根本供不起啊～其实只要有自己小天地，2人世界，安静安静的睡觉很高兴了，住一个10年再卖出去应该差不多吧～