房地产其难杂症 - FAQ

wallence.chen

小弟目前从事产业经纪，如果大大们有关于产业的疑问大家一起研究研究。

LaxLee

破产者的屋子没有被充公(可能是3个人联名的关系)
可以买吗?(他有心也有钱要去还债)

wallence.chen

LaxLee 发表于 4-1-2015 12:26 PM
破产者的屋子没有被充公(可能是3个人联名的关系)
可以买吗?(他有心也有钱要去还债)

有的选的话最好不要，手续要很长时间。如果银行已经控告业主，案件已经去到破产局的话就很难办了。

破产的因数有很多，有的是生意上的问题，有的是没能力缴房贷。
具体要知道原因在哪。

很多banker 知道业主破产都不做，因为割不到名。产业会被冻结直到业主脱离债务问题。

如果真的是没有选择的情况之下，
找你的代表律师去了解实际的状况，找银行负责人看能不能救

如果是房贷引起的可以去银行找负责人协商尽快用钱settle 部分欠款。然后尽快卖出去。

(case to case basis)

wallence.chen

引用一位lz 的问题：

“假设我是刚大学毕业和工作的新人，的薪水剩余是每月RM1.8K ， 要如何投资才能在最短时间购买RM500K的房子？”

答：

lz 你好。
基本银行不理会你每个月能够省下多少钱。
一般上银行是以以下方式评估借贷：
DSR (dept service ratio) = 负担 / 净收入
负担 = 汽车贷款/房贷/个人借贷/信用卡
净收入 =底薪扣除了 EPF/SOCSO
（有的银行会考虑津贴作为收入的一部分）

比如：
每个月供车800，信用卡200
净收入4500
DSR=1000/4500 = 22.2%

收入Bank A Max allowable DSRBank B Max allowable DSR
< RM300060% of Net Income60% of Net Income (+10% if professional)
< RM600070% of Net Income70% of Net Income (+10% if professional)
< RM10,00075% of Net Income80% of Net Income (+10% if professional)
> RM10,00080% of Net Income90% of Net Income (+10% if professional)
收入多过3000，少于6000 = 70% DSR

因此，70%-22.2%=47.8% （或者是每月RM2151的房屋供期）

如果 35年借贷，利息4.5%
贷款数额        每月供期
300k        RM1419
400k        RM1893
500k        RM2366

以刚才的DSR计算方式，要购买500k的产业是可以的。头期10%，借450k。

（以上的计算方式只供参考，实际每一间银行的DSR算法都有偏差，政策不同也会影响贷款数额）

lz 不妨考虑购买新的发展商单位。很多发展商提供低头期配套给首购族。

wallence.chen

LaxLee 发表于 4-1-2015 12:26 PM
破产者的屋子没有被充公(可能是3个人联名的关系)
可以买吗?(他有心也有钱要去还债)

只要其中一个宣告破产，产业就有机会被冻结。
所以在这之前要尽快办理割名。

联名买产业要额外小心。

wallence.chen

感谢大大的发问，获益不浅

wuha04

我需要还cukai harta, 可是我人不在马来西亚。因为我不知道我的account no/bill no, 所以不懂要还多少。
有什么方法可以网上查得到我的account no/bill no或是需要还的数目？我是JB区的。。。谢谢

wallence.chen

internet banking 可以还，申请一个。
但是要确保你在国外能够收到银行发来的pin 号码。

参考这个
http://www.mpjbt.gov.my/web/guest/e-bayaran
http://onlinepayment.johor.gov.my/

会寄信给你如果你没有还。连之前的单都没有么？
还是你从来没有还过？

wallence.chen

引用一位lz 的问题：

“哇~~~看了你们说的都很恐怖~~~步步为营，因为全部都是$$$~~~那么我也有问题想问，最近想买一间公寓，是freehold, 已经是strata title, 不过还没transfer to individual title....然后屋主还有供贷款，是hong leong bank.
如果买的话，直接从strata title转来我的名（agent说developer答应可以直接转过来我的名），然后我也打算用hong leong bank的贷款（HLB已approved my loan).
那么以上的情况会耗时久吗？我也怕中penalty~~~”

答：
公寓是 strata title （分成地契）
有地产业 individual title （个别地契）
绝大多数的新楼盘 -developer unit 都是 master title
因为发展商买一片土地来发展一般只会有一张地契 -master title，建好的几年后就会到土地局办理 strata title or individual title.

如果是freehold + 已经有了 title 的话是最快的，一般都在3-4个月内完成割名手续。
如果是leasehold 一般需要6个月或者更久，还有试过要一年的 。（leasehold的产业割名需要向当地的土地局申请conscent，land office conscent 一般都是3-4个月）
如果是under master title的话，也不是什么大问题，只需要跟发展商办理 developer confirmation，一般2-3个星期，需要付费给发展商的。
（每个案件不同，时间也不同）

另外一个因素就是律师的工作效率了，还有就是你的经纪有没有售后服务的精神。

买家只要做好自己的本分就不用怕给超时利息。提供文件要快，签文件要快。
90天是从你的律师拿到consent/ developer confirmation的那一刻开始算起。
如果迟到不是买家导致的，比如银行问题，律师问题等-迟的那一方需要承担利息。                     
(但是也得看情况而定)

附加问题 ：超时利息如何计算？
(余额 x 8%)/365 天 = 一天的利息 (I)
总共利息= 迟到的天数 x (I)
                                                                                      
比如：付了头期10%，还欠300千，迟了15天(包括周末，假期)                              
(300,000 x 8%)/365= RM65.75 （一天的利息）
总利息= 15 x RM65.75= RM986
注：8%是标准利息

alesi616

90天是包括 weekend n public holiday? 还是 working day only?

alesi616

90天是包括 weekend n public holiday? 还是 working day only?

whiteShadow

已经签了bank loan offer letter....
那么lawyer loan agreement最迟要在什么时候签呢？？
谢谢解答哟

jasonkoh_sc

楼主，如果是买二手屋，当时地契还是发展商master title。

几年后发展商准备办理master title转去strata title 或者 individual title.
以上手续费会贵吗？
我还需要在给Stamp Duty 吗？

wallence.chen

alesi616 发表于 8-1-2015 04:56 PM
90天是包括 weekend n public holiday? 还是 working day only?

90 天是包括公共假期，周末。

wallence.chen

whiteShadow 发表于 8-1-2015 09:18 PM
已经签了bank loan offer letter....
那么lawyer loan agreement最迟要在什么时候签呢？？
谢谢解答哟

你好，

一般的次序：
1)签买卖献意书(letter offer to purchase)
2)签贷款献意书 (loan letter offer)
3)签买卖合同 (SPA-sales & purchase agreement)
4)签贷款合同 (loan agreement)

越快签约好，90天一过就开始算利息。
（90天你从你的律师拿到 consent的那个时候开始算起）*这个90天的意识是你的贷款银行需要还清剩下的余额（比如 90%）给业主/业主的贷款银行。

（没听说迟签loan agreement 银行方面有什么penalty，但是有的银行限定一年内如果没有签就会作废）

不太可能等到一年，过了90天 + 30天延长期限，业主有权利终止买卖并充公所有已付的头期。

wallence.chen

jasonkoh_sc 发表于 8-1-2015 09:36 PM
楼主，如果是买二手屋，当时地契还是发展商master title。

几年后发展商准备办理master title转去strata ...

你好，

购买二手房产，不管是有title 或 没有title 都是必须给印花税。（stamp duty）

如果：

• 有title，签买卖合同的时候会签一份 MOT (memorandum of transfer)
• 没有title，签买卖合同的时候会签一份 DOA (deed of assignment)
  

*没有title 的意识是 under master title

所以等到发展商之后办理strata/individual title的时候是不需再给印花税。

• 需要给一个RM10 (nominal fee)
• 还有MOT 的律师费。
  

大致上是这样。

请纠正我如果有错误的地方。

wallence.chen

小弟目前从事产业经纪，如果大大们有关于产业的疑问大家一起研究研究。

nakata017

如果我购买的是 leasehold unit, 拿文件去土地局去审核
快则需要半年时间完成审核, 慢的话会到 9 个月的时间
可是我的签的 snp 是 3 + 1, 这样不是被拖到被 penalty 了吗?
还是在审核的时候, 银行就可以在 3 + 1 以内将部分的钱分几次的给卖家?

wallence.chen

nakata017 发表于 17-1-2015 11:39 PM
如果我购买的是 leasehold unit, 拿文件去土地局去审核
快则需要半年时间完成审核, 慢的话会到 9 个月的时 ...

那个三个月+一个月期限是等你的律师拿到土地局的批准信(land office consent) 的那一刻才开始算起。
你的letter offer哪里一定会有注明。

chris0206

请问楼主主要是跑哪一区的？