数字会说话：10项产业，10年后该如何？

fabuwawa

这个概念纯属个人意见，如有不妥请见谅。
产业投资说白一点，就是数字游戏。

10项产业，10年后该如何？ ”10项或5项“也是数字，不要太在意。
小弟就用10项产业来举例子。

如果我有10项产业，10年后卖几项，其余就不必再还贷款？
首先
1。租金和所有费用（贷款等）抵消
2。10年内没有再融资，没有出售
3。贷款以35年为例 （最长贷款期）
4。贷款利息 4.45% （以2014年， BLR6.85% - 2.4% 为例）
5。每年产业升值 5% 为例
6。每项产业第1年 市值 RM100K 为例

10年后，
每项产业 价值 RM163K （每年产业升值 5%为例）
每项产业 贷款剩余 RM85K
扣除代理佣金和 LAWYER费 RM8K
净赚RM70K （RM163K - RM85K - RM8K = RM70K）

最后，我们需要卖 6项产业，就可以把剩下的 4项产业贷款还完。
卖 6项产业 （6 X 70K = RM420K），剩下的 4项产业贷款数额 （4 X 85K = RM340 ）
RM420 - RM340 = RM80K（剩余现金）

数字会说话。算一算，没烦恼。
祝各位 “ 投资愉快 ”

y2ksaw18

产业当然是越多越好，可是现在第三房产70%Loan的限制，还有银行严格批准贷款，都很大的程度上限制了贷款产业的数量。

fabuwawa

y2ksaw18 发表于 1-1-2015 11:22 PM
产业当然是越多越好，可是现在第三房产70%Loan的限制，还有银行严格批准贷款，都很大的程度上限制了贷款产 ...

同意！
特别是今年，太多不确定因素了。
我们这种市井小民更加要谨慎理财！

silverbird

赞成, 要谨慎理财. 问题是,家人要跟自己人借钱, 借与不借,进退两难

y2ksaw18

silverbird 发表于 2-1-2015 12:19 PM
赞成, 要谨慎理财. 问题是,家人要跟自己人借钱, 借与不借,进退两难

借钱看医生，可以借。借钱投资，不借。

silverbird

y2ksaw18 发表于 2-1-2015 02:25 PM
借钱看医生，可以借。借钱投资，不借。

借钱投资，不借

deschan

一般的打工仔， 能买到 4 间 左右以经是不错了。

huenyichong

如果每个投资都可以得到这个回酬当然是最好
但是如果踫上𣎴景气或地区发展不起就闲了

MM@CH

LZ 如果你能：-

1）找到十个RM100k 之内的产业，附加产业地点可以带给你十年不间断的租金 （而且地点须有5%每年增值空间）；
2）拥有RM300k 的头期，
3）贷的起RM700k 的贷款，
4）每月支付的起RM4000 的分期付款
你才来“假设”。
我想，你第一个条件已经不可能做到了。。。
想事情，思考久一点，深一点。。。。
（身家雄厚，另当别论）

春秋

表漏算每个月给银行的利息，很够力的

nganzai

deschan 发表于 2-1-2015 03:57 PM
一般的打工仔， 能买到 4 间 左右以经是不错了。

4间？不是应该是要分价钱吗？4间flat应该不难！哈哈

en_en

你很有这方面的经验，谢谢你的分享

fabuwawa

en_en 发表于 3-1-2015 01:23 AM
你很有这方面的经验，谢谢你的分享

不客气啦！ 大家一起研究研究！

fabuwawa

y2ksaw18 发表于 2-1-2015 02:25 PM
借钱看医生，可以借。借钱投资，不借。

很同意这点。
看医生是急事和与生命有关， 投资还可以等。
所以，医药保险一定要有。免得需要时，还要向亲朋戚友借。

fabuwawa

nganzai 发表于 2-1-2015 06:12 PM
4间？不是应该是要分价钱吗？4间flat应该不难！哈哈

我们这种市井小民就是从 FLAT 开始咯！
积沙成塔。
反而 FLAT 的回酬更高。只是付出的时间精神比较多。GenＹ　的朋友还可以。

fabuwawa

MM@CH 发表于 2-1-2015 04:22 PM
LZ 如果你能：-

1）找到十个RM100k 之内的产业，附加产业地点可以带给你十年不间断的租金 （而且地点须 ...

我想也没有人会同一个时间投资同一个价值的产业。
但，与其发牢骚，不如花一点时间去了解研究如何达到。

１０项不能，５项也不错啊。总好过“等”
ＦＬＡＴ　或　ＡＰＡＲＴＭＥＮＴ　就是最好的例子。

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fabuwawa

1。贷款以35年为例 （最长贷款期）
2。贷款利息 4.45% （以2014年， BLR6.85% - 2.4% 为例）
3。每项产业第1年 市值 RM100K 为例

10年后，
每项产业 贷款剩余 RM85K  的计算
http://www.calculator.com.my/home-loan-calculator#.VKdeZSuUdJk

wallence.chen

理论上这个算法是可行。

但是实际有太多的因素阻扰。
1）银行贷款的问题，第3间产业或以上银行只给予70%或更低的贷款。
显然借贷少了，头期的负担就增加了。

2）以现在的新楼盘的价格，收到的租金不太可能足够盖你的银行供期。

3）不只是代理的佣金，还有地税、门牌税、10年内的保修费用，装修费，家私，管理费（公寓），等等

4）除非你能确保你的所有租户都签10年的租约，要不然当中一定会有空档。

5）遇到臭脚的租户赖死不走，不给租金。

还有太多的不明因数。。

结论就是以投资者的角度而言，如果有能力买10间居住式产业还不如买2-3间的商用产业-比如店屋。
商用产业升值的幅度要比居住产业快的多。租给别人做生意比较省事。可能你的租户还会帮你装修到漂漂亮亮。

现实当中也确实遇见不少业主拥有超过10间单位，甚至超过30间。
至于是不是以lz的概念就不得而知了。
但都有一个共同点就是他们的生意本来就上了轨道，很有钱了。
产业投资只不过是另一个杠杆的通道，钱生钱。

nganzai

fabuwawa 发表于 3-1-2015 10:57 AM
我们这种市井小民就是从 FLAT 开始咯！
积沙成塔。
反而 FLAT 的回酬更高。只是付出的时 ...

我也是买便宜的开始！一起加油！哈哈

fabuwawa

wallence.chen 发表于 4-1-2015 01:04 AM
理论上这个算法是可行。

但是实际有太多的因素阻扰。

没错，这个概念是行得通的。
我要补充的是，这个概念是我在5年前想出来的（当然，不知道之前有没有前辈想过）
1。无可否认，现在70%贷款直接影响产业的数量。况且，那时的产业价格比较低。（但，现在还有价格合理的哦！）
2。不买发展商的咯。SUB-SALE 比较值得。
3。（其他费用不补充了）
4。选择那些地点成熟的。10年没问题。（是真的）
5。没办法了。唯有报警，这是命啦！

如果有能力的话，店铺比较省时不费力。如果地点成熟的话，租期真的左3年右三年。（如果我有能力的话，一定会注意）

这个概念是不是只能用在“有钱人”身上？ 我肯定的说 “NO” 。（小弟出身低微，学历到学院而已）
而这个概念绝对可以用在 "有梦想的人“身上。

祝：投资愉快！