破产与买屋问题...

LaxLee

我朋友最近想买一间屋子,地契是4个人联名的.
还没签snp,却听到有人告诉他说，这4人当中曾经有人是破产者。
他的问题是，破产者还有可能拥有产业吗？不是会被拍卖吗？（因为地契里有他的名字）
而且这间屋子是刚刚才翻新的，入伙纸才刚刚批准。
在这种情形下，我朋友该买买吗，有什么风险？
曾经看过一篇报导，买二手屋的人最好在购买时对屋子下冻结令以保障屋主不会在期间拿屋子去抵押之类的，有这个必要吗？

私人凍結令給你保障
關於購買房地產申請私人凍結令（Lodge a private caveat）的問題，引起了其他讀者來信提問相關疑問，本期2名診客都是以現金購買產業，他們希望多瞭解關於申請私人凍結令的問題，且看律師如何解說。

讀者楊先生來信指出，他在2003年1月以現金購買了一間服務公寓，價格是8萬令吉。

他問：我需要申請私人凍結令，以便萬一銀行拍賣土地，我的單位不會受影響？或者需要申請Letter of Disclaimer？

還有、如果要申請，應該到那裡提出申請？要多少費用？

檳城的Chuah Kok Beng通過電郵指出，他以現金在檳島購買了一間雙層排屋，價格25萬4000令吉，建築工程仍在進行中。

2005年2月簽了買賣合約，至今已支付發展商8萬8950令吉，是3期按工程進展的付款。

他說：“我的律師建議我進私人凍結令，以保障我的利益，費用接近600令吉。”

我的疑問如下：

1) 買賣合約已簽、而且按工程進展付款依時支付，發展商能否售賣已進了私人凍結令的產業？

2) 律師告訴我買賣合約與凍結令是兩件不同的東西，如果情況是這樣，為何買賣合約沒提及凍結令？假如無法保障購屋者的利益，簽署買賣合約有何作用？

3) 我認為，除非是大型的交易，譬如涉及數百萬令吉的房地產，才需要進行凍結令，我只是其中一名購屋者，發展商在馬來西亞還有其他發展計劃，他不致於做出一些違反商業道德、損壞其在房屋發展領域的信譽吧？

答:

針對上述兩位讀者的問題，林若輝律師綜合回答指出，有申請房屋貸款的購屋者，銀行都會要客戶對有關產業申請私人凍結令，保障自己的利益。

他認為，以現金購買產業者，也應該這樣做，以防發展商將土地、包括已賣出的產業單位抵押給銀行，申請再融資。

在我們購買房地產時，可能曉得發展商並沒有將該房地產抵押給銀行，但我們無法確保發展商在推行其發展計劃期間，不會這樣做，也許在那幾年裡，發展商需要資金推行一些計劃，將土地抵押給銀行。

有申請私人凍結令的購屋者，如果面對發展商將土地拿去抵押，向銀行貸款資金來週轉，到後來事情演變為拖欠銀行，直到有一天，銀行被迫拍賣有關土地，沒有申請私人凍結令者，他不會知道銀行將拍賣。

但是，有申請私人凍結令者，銀行必須尋求進凍結令者的同意，並發給Letter of Disclaimer給在該土地有利益的人，就是個別的購屋者。

因此，不論你購買的產業是10萬或100萬令吉，進私人凍結令，主要是保障自己的利益。

欲申請私人凍結令者，必須準備一筆費用，個別州土地局的註冊收費可能有些不一樣，在吉隆坡及雪蘭莪州，進凍結令的註冊費是300令吉，加上律師樓的其他收費，加起來大約是600令吉或稍微超過這個數目。

至於Letter of Disclaimer，則是向發展商的融資銀行索領，針對這一點，楊先生須向發展商瞭解，同時也可尋求律師協助辦理私人凍結令的申請。

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