每逢财政预算案出炉，无论是上至富豪或企业家，下至专业人士打工族、或小贩，都会密切留意。
一切跟税务有关的资讯，例如：公司税、个人所得税和产业盈利税率是否有调低，税务减免是否有增加，还是有无任何带来优惠的税务奖掖等等，他们更不会错过。
新鲜出炉、热辣辣的2014年财政预算案当中，政府公布大幅调高产业盈利税率，借此打压房地产投机活动，并在明年起生效。
自2014年1月1日起，国人购买产业后3年内脱售，将被课征高达30%；而第四年和第五年的税率也分别提高至20%和15%。这次已是政府自2010年重新课征产业盈利税至今，第三度调高产业盈利税。
这一调整，令人更加担忧，尤其是中低收入群，搞不好还会影响投资者举棋不定。
仍然有许多人对产业盈利税的操作一知半解。
老实说，大部分民众只留意产业盈利税率的波动，只要产业盈利税率一调高，就会担忧房价是否会受到影响，又是否应该缓一缓房子的投资。
正因为对产业盈利税操作的不了解，很容易就掉入税务误区。
因此，要精明地投资产业，就得先掌握盈利税的操作，以下逐一和大家分享。
房价涨跌无关产业盈利税
在产业盈利税率调高的这个时期，许多人会暂缓产业投资，有些则抱着观望的态度，暂不投资产业。
这些人是担心房子会随着产业盈利税率的调高而卖不到好价钱。
坦白说，房价的涨跌是受到诸如发展商是否可靠（正在建筑当中）、房子地点所影响，与产业盈利税率高低无关。
而且，房产给予的回报比较稳定，只要发展好、地点好，房价飙升只是时间的问题。
误区1：持有期（holding period）
投资产业当然希望产业会增值，能从脱售产业中获利。
若是在持有5年内脱售，产业盈利税自然而然会列入他们的考量里。不过，究竟课税多少则让他们陷入迷思。
产业盈利税率是取决于产业持有期，也就是从购买产业当天（签署房子买卖合约）开始算起，直到脱售那一天，如图表。
国人若是购买产业后持有超过5年后才脱售，将不会被课征产业盈利税。在5年内脱售，明年1月1日起将被课征30%、20%或15%不等的产业盈利税，视持有期而定。
根据脱售那年税率课税
Q：我在2010年购买房子，至今已持有了3年，若现在脱售获利，是否根据购买当年（2010年）的产业盈利税率来课征呢？
Q：我在2009年购买产业，2009年产业盈利税豁免，那么我现在脱售获利是否不用缴产业盈利税？”
A：仍然有着不少人误以为，产业盈利税是根据购买当年的税率计算。
其实，所课征的产业盈利税率是根据脱售年的税率。
也就是说，当你在2014年脱售房子而获利，将根据2014年所实行的产业盈利税率；何时购买产业只用来计算产业持有期。
这点非常重要，千万不能混淆。
今年脱售省税金
为了吸引民众购买房子，银行降低房贷利率（可低至4%），发展商更承担房子建筑期间的利息。
这些优惠对于想要投资者，尤其是中低收入人士来说，是个黄金机会。
这些人原本是打算只要房子增值得让他们满意，他们可以卖个好价钱，就会将房子脱售；即使要承担产业盈利税，之前也不算太高，只介于5%至15%。
打乱投资计划
然而，2014年财政预算案内产业盈利税率的调高，却打乱了他们的投资计划。
举个例子，2010年购买房子投资，原本打算持有4年，即2014年时脱售，预计会被课5%的产业盈利税（在2010年，在第四年脱售房子会被课5%的产业盈利税），而如今却必须被课征20%的产业盈利税。
而那些在2012年投资房子打算在2014年脱售的个人，原本预计会被课10%的产业盈利税，而如今却必须被课征30%。
政府大幅调高产业盈利税率，其实是打击炒楼的投机者，但却误打误撞地“打”到一些无辜市民，尤其是在2010年起购买房产，并打算明年脱售的个人。
很多人都并非专职炒楼，只是想通过投资房产来创富，如今却必须承担更多税金。
建议有意在2014脱售房子的个人，不妨在今年（2013年）将房子脱售，避免更高的产业盈利税率。
短利蒙蔽双眼
为了激励买气，发展商无不想尽办法，有的和银行合作无间，免除兴建期间或首几年的房贷利息；有的则着重宣传，打着“房子一建好，就可出售获利”的旗号。
这些旗号无疑会吸引想要创富的人，但这当中也包括那些没有能力供房子的人。
这些人几乎都“乐观”的认为：我现在购买房子，既享有低首期，房子建筑期间又无需给利息，何乐不为呢？只要房子一建好就卖掉，几乎没有成本就能获利。
有的预想反正房子建筑需要时间，也许到时候我有能力偿还房贷了呢？就算供不起，大不了就卖掉嘛！
没料到，2014年财政预算案竟然公布，大幅度调高产业盈利税率。
能力有限的购屋者，才开始意识到如意算盘似乎打不响了；尤其在2014年会建好的房子，个人须偿还房贷和利息。
然而，收入几乎都用在生活上，已经很紧迫了，哪里还有余额偿还贷款。
其实，这些人并非想要投机，只是受到误导，以为这样可以致富。
尤其在房子建筑期间，不用给利息嘛，自然不觉得负担；当初只设想到，只要房子2014年一建好就卖掉赚钱，两三年最多被课15%的产业盈利税。
没能力易被套牢
就像天下没有白吃的午餐，也没有轻易白赚的钱。天底下哪有这么划算的事情？
长线持有力较低的人，必须想一想：万一房子卖不出，自己是否有能力偿还房贷？就算卖出，盈利是否足以偿还房贷和缴付产业盈利税？
这些人大部分属中低收入人士，他们是因为对现状十分不满，想要更舒心自在的生活，才无不想尽办法赚钱。
因此，买房投资的事他们唯有往好的方面想，将理智收了起来。
然而，2014年起，产业盈利税竟然大幅调高。
要知道，房子脱售获利固然好，但又得缴付产业盈利税，房子若是2012年签房子买卖合约，在2014年内脱售获利，甚至被课征高达30%的产业盈利税（原想设想第三年脱售获利被课征5%）。
所赚盈利是否足以缴付产业盈利税和偿还房贷呢？要是不能偿还房贷，很大可能还会破产；要是房子卖不出，自己又没有能力供，又该如何是好？
试想想要是大家同时脱售，只会供过于求，房价会被压低，更不足以偿还房贷。
建议
对于不小心“中招”的人，我有一些看法，建议大家：1.别急着卖：不要急着在明年就将房子卖出，应该和银行商讨房子融资，以继续持有房子。
2.联名融资：与亲人一同联名融资，一起供款。
3.2015年后才卖：若真的要脱售，也应该延迟多一年，直到2015年经济起飞的时候再将房子脱售，到时房价起升赚取更高盈利，产业盈利税率也比较低（持有多一年），也不会面对破产的危机。
总括来说，投资产业前，必须三思而后行，更必须掌握相关的知识和操作，包括产业盈利税，才能精明投资。
误区2：可课征盈利（Chargeable gain） 并非所有开支都能扣税
Q：只要所有和经商有关的开支都可以扣税，是不是只要和产业投资有关的开支都可以扣除，减低产业盈利税？
A：其实不是的。这是另一个务必注意千万不要掉入的误区。
产业盈利税多少除了取决于持有期，也得视脱售产业的获利（可课征盈利）。
可课征盈利和一般上对脱售产业盈利的认知是不同的。
可课征盈利是产业买价和卖价之间的相差，而当中的买价和卖价需要经过调整。
卖价须先扣除以下的支出：‧维持与增加产业价值的费用（例如：扩充房子的支出）‧捍卫产权的支出（例如：律师费）‧脱售产业相关的费用（例如：产业代理商费用、律师费、转让费、印花税、寻找买家的广告费等等）
然而，并非所有和产业有关的开支都能够扣除，例如就像房贷利息，自2010年1月1日起已经不能再加入买价中调高买价。
同时，这也意味着可课征盈利将会更高。
鍾贵发博士 世纪大学资深研究员 辩护与事务律师
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发表于 4-11-2013 04:26 PM
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