外资大量撤离大马股票市场，马币将继续贬值

angelbaby408

庶民和小商人可能不懂深奥的经济学和每季度国家经济评级的起落，但对国家经济强弱仍有基本探热针。每次出国旅行或采购入口货时，从马币兑换外币的落差，就能感觉到自己荷包的涨衰。在国外，马币的购买力一收缩，大家即刻冷暖自知。

上星期，我国经济展望出现连串负面新闻，顿然引起大家的关注，忧虑第13届大选政府大幅度开销后，2013下半年国内生产总值（GDP）会否放缓。

坏消息一、7月29日，马币兑换新币的汇率大幅度下降，新元兑令吉的“银行间”兑换率飙升到2.5471，创下10年新高，导致边城生意出现波动，传出新加坡货币兑换商出现有价无市、令吉断供的现象。为了应对，新山兑换商把汇率压低，新闻报道在新加坡换马币，每100新元可多换得3令吉至6令吉。

坏消息二、美联储正在寻求退出量化宽松（Quantitative Easing)政策，市场随即预测美联储将缩减债券购买，使美元走强。这必将导致全球经济的再均衡动作，首先征兆是中国谨慎抑制产能过剩，联带各出口国进行风险的重新定价会导致资金从新兴经济体流出。在这种背景下，由于我国经济是与国际出口贸易挂钩，预计令吉将持续疲软。

坏消息三、8月1日，国际评级机构惠誉（Fitch Ratings）将我国经济展望下修至“负面”，理由也是同样担心美联储缩减债券购买将导致资金流出大马。同时，惠誉也批评我国债务对GDP、及家庭债务对GDP比例，两者平行走高，风险也跟着飚高。

惠誉下修大马评级之前，令吉兑美元早已波动激烈，8月1日更一度走软至3.2602令吉，创3年新低水平。我国经济学家虽将短期（未来1至3个月）的令吉兑美元交易水平维持在3.15至3.25令吉之间持续波动，但投资银行智库安联研究预测令吉会下探至3.30水平。那些以美金贸易或借贷的商家，岂能不忧心？

坏消息四、屋漏偏逢连夜雨，惠誉下修大马国家展望评级之后，马不停蹄，也一并下修我国数个蓝筹股机构的评级。其中，国油(Petronas)、马来亚银行(Maybank)及大马进出口银行（Mexim)以令吉计算的发行人违约评级（Issuer Default Rating或IDR)，被惠誉从“稳定”下修至“负面”；同时，惠誉也一样将大马电讯（TM）以长期外币计算的IDR，同样从“稳定”下修至“负面”。

惠誉坏消息传开当天，首相兼财政部长纳吉即刻声明，政府承诺致力改善及巩固我国财务状况，并会在2014年度财政预算案公布应对的新措施。根据国会会议时间表，明年财算是定在10月25日公布。可见，纳吉只是“新闻提要”，内容未详。

可是，从连串惠誉坏消息当中，我看到一句冷酷的评语：惠誉将马来西亚展望从“稳定”调降至“负面”，主要是我国财政改革和巩固政策动力疲弱，因此不看好我国公共财政展望前景。怎样解读？

就事论事，惠誉的评级下修，可能的评估基础，是发觉我国政府在财务管理方面，过度挥霍，收支失衡。其实，早在去年8月，惠誉已经对我国财政管理发出警告，如果不及早悬崖勒马，我国国家评级最终可能会导致“某种形式的负面评级”。

同样的，第13届大选前，独立分析员早已敲起国家财务亮红灯的警钟，揭露2012年的国家债务对税收比率已飙至237%，政府只能过度依赖国油税收来暂时照顾体面。

我不是阴谋论信徒，但是，如果摊开经济数据，不难会对我国财政管理和债务负担的风险，产生疑问。

疑问一、政府一边厢通过绩效褒扬单位（PEMANDU)公布的“经济转型计划”利好数据，另一边厢却被惠誉负面下调，是一种数据歪曲现象。政府是否意图隐藏真正官方负债数字？

疑问二、纳吉是否重回前财长东姑拉查理、达因时代，借非预算帐户(Off-Budget Accounts)或账外资金(Off-Balance Sheet Funding)的腐旧手法，将中央政府官方债务隐藏起来，不必向国会报告？

大家都知道，这些非预算帐户及账外资金，主要是用来为中央政府全资拥有的机构和政联公司提供债务担保。这些不曾向国会报告的政府债务承担，在财经学称为“或然债务”(Contingent Liabilities)，发生风险时，是属于中央政府不能不承担的实际债务。

依据公共领域发布的资讯，中央政府发行的账外债务一直涨高，2008年尾只是GDP的9％，2012年尾却已飙至GDP的15.2%。

讲得更实相，依据同样公共领域资讯，纳吉自从2009年担任首相兼财长，中央政府的账外债务，已从2010年的969亿令吉，攀升到2012年的1500亿令吉水平。你要经济转型？这就是纳吉交给您的经济转型了！

虽然，根据政府发布的官方数据，中央政府的债务只占GDP的53.7%，若是加上上述的或然债务，报收估计，国家总债务现今可能已经高达68.9%，早已突破中央政府债务上限的55%水平。惠誉的评级基础，相信与此大有关系。

如外资继续大量撤离，大马股市可能迎来2013年的熊市，那是否会影响大马房产价格，马币继续贬值，大马房产会继续高涨还是会被股市影响而下跌，欢迎各位房产达人发表意见。。。
转贴之光华电子新闻

angelbaby408

这几年，不断听到马来西亚房产价格好贵的抱怨，要拥有自己的家，似乎难若登天。



当房贷成为肩上沉重的压力，收入又追不上房价增值步伐时，“马来西亚房产是否趋近泡沫？”的言论，便不绝于耳。



马来西亚人买房要4.6年

Demographia2012年的调查结果显示，大部分报告中的城市去年经历了房价合理化的现象。



调查公司发言人贺礼巴菲迪斯表示：“房价不合理的城市，均有可用地短缺的现象发生。市场需求本身不会造成房价暴涨，在需求出现后，缺乏满足需求的产品市场才是房价提升的主凶。”



可负担能力不断改善

目前市场各有说法，有人觉得薪酬赶不上房价升速，也有投资银行拿出数据证明，随着工资提升，我们的可负担能力其实正不断改善。



MIDF投资研究主管祖克菲力说：“家庭的收入自1990年初便不断增加，但产业价格增幅平均仍属温和，贷款利率也偏低，整体来说马来西亚房屋的可负担水平已经逐步改善。”



他指出，再加上2008年，原产品价格高涨，带动马来西亚人口的收入，进一步提升马来西亚人的可负担能力。



“虽然产业价格在过去几年不断走高，但马来西亚的可负担能力目前还是属于舒适水平。”他乐观答道。



另外，马来西亚的房屋可负担能力虽稍有转下迹象，并开始回到97金融危机前的水平，但祖克菲力强调，除了高档公寓及办公室之外，产业市场不太可能出现大回调。



登嘉楼只需2年 吉隆坡人需7.4年买房

联昌国际引述一份调查指出，马来西亚人的月薪平均为4025令吉，2010年马来西亚的房屋市场的平均成交值达22万3270令吉。



以地区分析，登嘉楼的只需要2年就可买到房子，吉隆坡最高，达7.4倍；2010年吉隆坡及登嘉楼的平均房屋价格，为48万8536令吉及7万4064令吉。



一直申诉被房价过高，担心无法买房的马来西亚人，相信看到上述数据会稍微松一口气，即使在屋价高昂的吉隆坡，努力工作存钱，不用8年就能圆梦，若在登嘉楼2年就可买房。



不过，Demographia在报告说，房价负担水平在家庭年收入的3倍以内，才达到负担得起的标准。当这一比例达到5倍或以上时，该城市的房价则难以负担。



可负担能力创新高

联昌国际分析员对房地产前景非常乐观，并提出若以平均收入及房贷为计算基础，可负担能力其实已经升至历史最高。



在低利率环境的大前提下，房产价格自90年代亚洲金融风暴后涨幅便低于家庭收入，是提升负担能力的因素。



分析员说：“1997年至1998年的金融危机之后，产业价格便低于家庭收入；另外，借贷利率也滑落将近一半，并仍然处在低点。”



房价走势超越家庭收入 低借贷率抵消影响

目前，巴生谷产业价格的平均增长率为4.5%，家庭收入则为4%，虽然房产价格的走势略高于家庭收入，但低借贷率却抵消了房产升值率超越家庭收入的影响。



联昌国际对于产业前景十分乐观，根据观察房地产的行情，并取得统计数据后发现，雪兰莪及柔佛州的公寓及组屋在1996年至2010年的14年内，平均增值速度缓慢。



购买力料比1996年高

“在计算通胀及收入增长后，现在的购买能力料比1996年更高。”



这14年里，雪兰莪平均增值率仅为0.3%，柔佛增长率为0.9%，增幅远远落后2.5%通胀增长率及4.2%家庭收入扬升幅度。



“这或解释，扣除通胀之后，目前雪兰莪或柔佛购买公寓与组屋的价格，已经比1996年还低，但这并不代表是市场出现泡沫后的结果。”



该行主管黄大任强调：“我们不否认某些地区的产业价格太高，租金升值速度却很慢，导致资本回酬走低，但这仅是几个地区，整体市场仍然属于可负担水平。”



他说，马来西亚有很多专门对准大众市场的廉价房屋、公寓、组屋及排楼。



不过，在产业投资市场有多年经验的投资者兼《你能在产业市场致富》（You can Become Richin Property）作者余广财博士在接受《南洋商报》访问时，却提出了不同的看法，据他观察，有许多的屋价已经走高至与薪水不成比率的价位。



他说：“薪酬的涨幅无法追上产业的增值速度。当大部分马来西亚人无法负担一般屋价时，产业市场便会自行回调。”



打房奏效高档产价下滑

近期高档产业的价位也开始往下滑，市场一直担心的泡沫，是否正在悄悄形成？



戴德梁行在一份报告指出：“消费者显得相当谨慎，而且仅对特定地点的产业进行投资，政府的打房措施似乎已经奏效。”



绝对不是泡沫迹象

MIDF在报告说，过去几年供应过剩的问题，导致吉隆坡城中城及满家乐一带的公寓，出现价格滑落的现象。



一名房产经纪也告诉本报：“政府加强贷款条例后，要买房更困难，尤其是高档房产，更是首当其冲。”



虽然高档房产的营运环境已不及往年，但投资银行强调，这并不是泡沫迹象。



联昌的黄大任强调说，吉隆坡城中城及满家乐的价格经历相当的调整，主因是供应过剩，他们也是影响吉隆坡地区产业滞销的主要因素。



他说：“上述地区的产业供应庞大，在2008年/2009年的金融危机之后，更加速了供应过剩的情况，继而导致价格滑落。发展商低价脱售产业，以便‘售罄’旧房产，现在他们也倾向发展面积较小的公寓，但这绝对不是泡沫。”



巴生谷屋价2010年突扬升

MIDF投银也说，巴生谷的屋价过去一直都趋向缓慢，但在2010年却突然扬升。



马来西亚产业价仍低

该行以每平方尺的价格与邻国市场相比，马来西亚目前的产业价格仍然相当低，MIDF因此预料，过去两年产业价值走升，不排除只是调整基本面的现象。



CBRE的克里斯伯恩说：“截至去年第二季，吉隆坡大约5万7850个公寓项目的价值都介于或高出每平方尺350令吉，大约21%的公寓属于‘豪华’型。”



他说，当中大部分即将推介的新公寓都是高档类型，每平方尺价格介于500至799令吉，因此在中期内会看到供应大量增长。



“不过就算如此，巴生谷第二季的住房产业供应为174万单位，仅比去年同期微扬0.4%。



另外，供应增长步伐，自2006年开始就明显下滑，这显示市场所担心的泡沫，其实并不存在。”



滞销问题未消除

房产前景虽然没有想象的糟糕，但滞销问题仍存在，尤其柔佛一带特别严重。



黄大任说：“马来西亚的滞销问题并不会在短期内消除，马来西亚目前未售出的产业平均为55%，其中柔佛高达88%，雪州因人口不停增长，因此仅有29%；吉隆坡则达65%。”



他说：“政府一再鼓励产业翻新活动，以便吸引人回到城市地区，但是要把所有的房屋都填满，却需要时间。”



马兴业金融研究分析员认为，政府将产业盈利税（RPGT）上修5%的举措，不会冲击产业需求和产业市场的长期增长表现。



此外，他说：“产业盈利税仅调高5%，也能避免影响市场情绪。”



“更高的产业盈利税将提高产业投机者的交易成本，特别是在购买后5年内脱售产业的人士。这或许有助减少产业市场的投机活动。”



产业价还可翻一倍

市场开始露出走缓迹象，但仍有券商强调，产业价值预料还有能力再增70%至100%，有关泡沫的观点，也已夸大其实。



黄大任在报告指出，由于可负担能力已经创下新高，再加上住宅产业的供应不多，因此马来西亚的住宅市场预料要再增70%至100%，才会导致可负担能力，降低至1987年至2000年的水平。



至于巴生谷一带，则要再扬50%至80%，才会走低至亚洲金融危机前的可负担水平。



联昌在报告说，在计算了通胀率、家庭收入增长率后，相信住宅型产业将继续增值。



报告指出，由于土地的面积有限，因此新的有地房产供应减少，促使二手市场的价格走高。



有地产业价格走高

分析员说：“马来西亚人大部分都在有地产业中长大，但是马来西亚的土地越来越少，因此有能力的买主愿意支付更高的金额，购买排楼，结果导致有地产业价格走高，Desa Park City便是很好的例子，当地的有围栏产业，价格可达200万令吉以上。”



CBRE（马来西亚）也观察到这点，该行执行主席克里斯伯恩在调查中说：“吉隆坡及雪兰莪一带可发展的土地已经越来越少，所以新的产业计划都往更偏远的地方延伸。”

gekgek

是酱看的咩 408哥？

gekgek

做么我只闻到 1:3 的味道？

angelbaby408

gekgek 发表于 22-8-2013 08:11 AM
是酱看的咩 408哥？

外资撤离，马币贬值，通膨加剧，原料涨价，屋价自然也会涨价，大致是这样吧

angelbaby408

马来西亚继印度印尼 陷入撤资狂潮

2013-8-21

马来西亚林吉特兑美元汇率跌至三年来最低水平，该国股市也一再下挫。马来西亚成为最新一个卷入新型经济体资金撤离狂潮的国家。

　　美元兑林吉特的汇率在周二报3.3039，这是自2010年6月以来的最低水平。在该国央行向市场注入10万美元后，马币汇率才有所恢复，同时该国股市下跌1.9%。

　　出于对美联储削减债券购买规模的担忧，投资者在最近几日加速出售手中的新兴市场股票、货币和债券。货币政策趋紧的前景增加了美国国债和其他资产的吸引力，但重重打击了发展中国家市场。

　　周二，印度卢比汇率创下了64.11的历史新低，该国的主要股指一度下跌近2%。印度计划在海外发行卢比债券以保全这一货币。

　　直到最近，马来西亚一直都比印度和巴西其他新兴经济体的状态好。和那些国家不同，马来西亚在6月拥有43亿马币的贸易顺差，这意味着该国出口大于进口。拥有贸易顺差的国家对外国资金流入的依赖较少，因而受资金撤离的影响也较小。该国的主要股指在今年上涨3.3%，而针对整个新兴市场的MSCI股指则下降10.5%。

　　但马来西亚也陷入了重挫其他新兴经济体的困境。分析人士和投资者称，由于商品价格下降和中国需求减弱，马来西亚可能会于1997年以来首次出现经常账户赤字。

　　该国央行将于近日公布第二季度的GDP数据和贸易数据，道琼斯调查的经济学家预计该国的经济增长不会超过5%。

　　但对一些着眼新兴市场的投资者来说，马来西亚并没有失去其吸引力。

　　总部位于多伦多的AGF投资管理公司的投资组合经理Tom Nakamura表示，马来西亚是他在新兴市场投资的首选。他预计马来西亚政府的经济改革会在未来三年刺激该国经济增长，并提振该国货币。

　　但有经济学家称，马来西亚在市场不好的情况下也相当脆弱。外国投资者拥有该国将近50%的国债，大大超过了其他新兴市场国家的水平。

angelbaby408

2013各国房产打压下，大马成国际房产市场的避风港

大马今年的房产市场行情如何，是不少人关注的课题，尤其是在新加坡、香港及中国先后出手整顿房产炒风，及大马全力推动柔佛伊斯干达特区因素的加持下。

我们在第213期的《资汇理财》里，曾特别撰写这方面的最新讯息。（标题为：港新打房，炒家转战大马）

2013年已过了2个月，转眼间第一季很快便会结束。处于周边国家打房的大马房产市场，的确已成了国际房产市场的「避风港」之一。

我们先来看看周边国家的打房措施。台湾是在2011年6月实施奢侈税；接下来香港在去年11月1 3日宣布，包含中国大陆人在内的外地人士，到香港购买房产，都要额外征抽15%的印花税；今年1月1 1日，新加坡政府宣布，外国人买房，必须缴交相当于房价18%的印花税，比之前的13%调高5%，此外，持有永久居留证的外国人，印花税从3%调升至8%。

虽然新加坡人买房的印花税维持在3%不变，但如果要买第2间或以上的房子时，其要自备的头期款，从原先相当房价的10%，大幅调升至25%。

显然的，和香港一样面对人多地少的新加坡，不想在香港被驱赶的炒楼集团转到新加坡，才会一口气把印花税调到比香港更高的水平。

今年2月20日，中国亦加入打房阵容，国务院常务会议宣布五项如强房地产市场调控的措施，简称「新国五条」，在新条例下，未来中国民众转卖二手房需缴的个人税，从目前售屋总价的1%，调高成买卖差所得的20%，也就是说，如果原来用1 00万人民币买屋，后来以200万转售，原本只要缴2万的税，新政策上路后，却要缴20万的个税，差距高达10倍。

台湾、新加坡、香港和中国先后打房，是预防因美国持续印钞票的行动，引来热钱炒作各项资产。

之前，已有不少产业顾问预测，今年全球的房产市场会继续受美国财政量化宽松政策影响，由于联储局主席柏南克力挺，及美国政府积极欲将失业率由7.9%调低至6%，估计需时3年，换句话说，2016年前，美国政府都将维持现行的量化宽松政策。

意太利经济影响层面大

欧洲方面，意大利总理选举再掀动荡，由于意大利的国内生产总值( GDP)全球排名第7，故经济实力影响层面大，在亚洲则有日本加入印钞行动，会否同样让当地资金流到海外，至今难以断定。

由于大马的房地产价格与转手量的一手资讯缺乏，由财政部估价与产业服务组提供的这类资讯，目前也只有去年第3季（截至201 2年9月止）的数据（参阅网页：www.jpph.gov.my）。

为了探知今年的最新房市情况，我翻查了国家银行酌贷款数据。（参阅附表）

根据国行数据，今年1月的住宅房产贷款申请总额达171亿3410万令吉，不论和1年或1个月前相比，都明显升增。

这数据比去年1月的117亿5850万令吉激增46%：亦比2012年1 2月份的148亿5340万令吉高出15%。别忘了，我国从今年1月起，亦把产业盈利税( RPGT)调高了5%，在首2年内转手的房子须缴的盈利税，从原本的10%增至15%；而2至5年转手的盈利税则从5%增至10%。 5年以上者转手免盈利税。

即便调高产业盈利税生效，但向银行申请贷款买房子的数额却急升，说明今年的房市可能已扭转去年平稳中倾下滑落的局面。这对大马上市的房产股而言，会是个好消息。

angelbaby408

gekgek 发表于 22-8-2013 08:13 AM
做么我只闻到 1:3 的味道？

马奶真的离破产不远了。。。

gekgek

angelbaby408 发表于 22-8-2013 08:14 AM
外资撤离，马币贬值，通膨加剧，原料涨价，屋价自然也会涨价，大致是这样吧

外资撤离，股票大跌，人们烧手，失去工作，经济疲乏，屋价自然也会下跌，大致是这样吧？

angelbaby408

gekgek 发表于 22-8-2013 08:30 AM
外资撤离，股票大跌，人们烧手，失去工作，经济疲乏，屋价自然也会下跌，大致是这样吧？

酱我要去改标题了

super.baby

噢！3.0美梦！！！

gekgek

angelbaby408 发表于 22-8-2013 08:17 AM
马奶真的离破产不远了。。。

你还好啦，你认新币为爸爸滴。。

照我来看未来两年里，你还有能力再购入2-3间房子。。

gekgek

angelbaby408 发表于 22-8-2013 08:31 AM
酱我要去改标题了

你不要酱飘，我会对你失去信心的。。

告诉我，为什么经济不好，房子还能屹立不倒？

pcmont

gekgek 发表于 22-8-2013 08:30 AM
外资撤离，股票大跌，人们烧手，失去工作，经济疲乏，屋价自然也会下跌，大致是这样吧？

到时赌场满人。。。万字票排长龙。。。。。

angelbaby408

gekgek 发表于 22-8-2013 08:36 AM
你不要酱飘，我会对你失去信心的。。

告诉我，为什么经济不好，房子还能屹立不倒？

觉得这次的外资撤离部分是因为是QE3撤离的原因，其中印尼也面对外资撤离的局面，再来是新山大部分的经济都来自小新，以目前iskandar房产的火热程度，只要小新挺的住，新山房产我觉得会继续再涨。。。小弟我个人意见啦。。哈哈

angelbaby408

pcmont 发表于 22-8-2013 08:36 AM
到时赌场满人。。。万字票排长龙。。。。。

大大又换头像哦，帅哥哦

xiaojun848484

问题出在贪污和狗阵领导无方啊。。。

gekgek

pcmont 发表于 22-8-2013 08:36 AM
到时赌场满人。。。万字票排长龙。。。。。

糟糕，我说的和你讲的加起来，叫 “祸不单行”

pcmont

angelbaby408 发表于 22-8-2013 08:43 AM
大大又换头像哦，帅哥哦

没办法有时太yandao.....镜框都会破的。。。。。。。。。。。

angelbaby408

xiaojun848484 发表于 22-8-2013 08:44 AM
问题出在贪污和狗阵领导无方啊。。。

对啦，这几年来iskandar卖地的钱也应该不少了，但是柔洲正虎竟然还是负债1亿多令吉，真是不可思议啊。。