房产问诊室--疑难解答

tboontan

法律专科：商用地契公寓会影响业主吗？

产业周刊
问诊室
法律专科---http://www.nanyang.com/node/551872?tid=686
  2013-07-26 14:01


问：最近看了一些公寓（condominium或apartment）的示范单位，后来发现地契是属于商用而不是住宅的，这对业主有何影响？

水电费、地税和管理费是否都比较贵？法律上针对业主的产权和利益等保护有不同吗？


答：

如果地契是属于商业用途的话，那么水电费、地税、门牌税、电话费甚至是保险费都会相对地比较贵。

而管理费则是视共管范围的大小和业主的数量为准，因此地契上的用途将不会影响业主所需缴交的管理费。

在另一方面，法律对于业主的产权和利益等保护并没有太大的不同。

只是发展商在售卖类似“公寓”必须向买家解释其沿用的买卖合约是不被“Housing Development（Control and Licensing）Act1966”所管辖，所以买家必须多加留意买卖合约的章程。

严格地来说，此类产业是不能归类为法定居家的公寓。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人

tboontan

拍卖有隐藏成本吗？

• 拍卖专科
• 产业周刊
• 问诊室
  

  2013-07-26 14:04 http://www.nanyang.com/node/551877?tid=686

问：竞标银行拍卖的产业，除了预先准备底价的5%汇票，拍卖当天还会有其他需付的费用吗？得标的话，会有哪些隐藏的成本（hidden cost）？

答：当你在签署拍卖销售合约时，必须支付印花税100令吉，和委任律师进行转移有关拍卖产业业权。

不要忘了在投标前，留意有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。

若金融机构不愿支付有关拖欠的费用，你应先了解有关拖欠的数额，是否值得投标。

谢廉义 auctionguru.com 总执行长

tboontan

张月兰： 房贷保险因人而异
一生买一房宜选MRTA

• 全国
  

  2013-08-04 09:23 http://www.nanyang.com/node/554056?tid=460

张月兰呼吁购屋者在买房子时， 应挑选适合自己的房贷保险.

（吉隆坡3日讯）一般人买房子，通常都是由发放贷款的银行推荐下购买房贷保险，市场上有各种房贷保险，究竟哪一类适合自己？

房贷保险到底是保房子还是保人？

Axcelink共同创办人兼执行董事张月兰说，房贷保险基本上分为三类，包括递减式房贷保险（简称MRTA）、抵押定额式房贷保险（简称MLTA），以及非分红式终身人寿保险（简称WLNP），三类房贷保险中，哪一类适于自己？

她今天在理财资讯讲座会主讲“如何选购房贷保险”时分析，如果你一辈子只会买一间房子，MRTA是最佳选择；若你每几年想换一间房屋，MLTA会更适合，因为随着年龄的增长，每一次购买MRTA的保费也随着年龄增加，买几个MRTA的总保费往往比买一个MLTA来得贵。

张月兰也是独立财务谘询及规划师，拥有20年金融服务业经验，至今已深入分析近2000份不同保险公司保单的重要条款。

购WLNP须确定附免保费利益

张月兰说，若房贷长达30年或以上，购屋者也打算提早还清贷款，可是，向来缺乏储蓄纪律，WLNP能帮助硬性储蓄来提早付清贷款及节省利息。

“不是所有WLNP都是高回酬及适合用来硬性储蓄，因为每家保险公司的保单设计不同，不能一概而论。”

她说，决定购买WLNP时，要确定保单内有附加免保费利益（waiver of premium benefit），否则后果严重。

受益人“继承”贷款

张月兰也点出一般房贷者所犯的错误，其中包括拿漫长的贷款期，然后预算在短期内供完，往往在购买房贷保险时，只购买5至10年期限。

她说，万一贷款不能在保险期限届满前还清，贷款人又发生不幸，结果，受益人继承的不是房子而是“贷款”。

另一种情况是，房子是夫妻联名，丈夫是唯一家庭经济支柱，太太是家庭主妇，由于太太比丈夫年轻，保费比较便宜，所以用太太名字买房贷保险。

“这是严重错误，万一丈夫去世，房贷保险不会产生作用；若太太无能力偿还贷款，房子将被迫拍卖。”

房贷保险保人不保房

张月兰表示，MRTA是属于其中一类最便宜的人寿保险，如果通过银行购买MRTA，往往没有机会选择或购买真正适合自己的，因为银行只推广MRTA。

张月兰认为，保单的名称是什么都不重要，重点是保障种类和利益是否适合个人的情况和需求。

MRTA和MLTA是一次性付费，无论受保人何时得了重病，对保单没有影响；WLNP则是按月、按季、按半年或按年付费的保单，一旦受保人得了重病，他将面对金钱问题，WLNP不但不能帮他清还房贷，而且必须继续缴付保费，一旦停付，可能随时断保。

她说，一般人存有迷思，以为MRTA是保房子的，“如果MRTA是保房子，人死了又怎么赔钱？因此，房贷保险是保人不保房子。

如果房贷没付清就患了严重疾病，谁来付房贷？

张月兰解释，MRTA或MLTA加了严重疾病，保费需要双倍，一次性的保费将会很庞大；若把保费加入贷款内，意味着保费也摊还一样的贷款利率。

“如果WLNP或投资联结保单（investment Link）加入严重疾病利益，可能是一个相当实际及多用途的解决方案。”

她说，MRTA、MLTA、WLNP及投资联合保单哪一个适合，没有经过实况调查及保费计算前不能一概而论，因为年龄、保费、贷款年限、贷款利率都因人而异。

tboontan

法律专科：公寓无分层地契，能卖吗？

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• 问诊室
• 法律专科
  

  2013-08-30 14:47  http://www.nanyang.com/node/560363?tid=686

问：
陈律师，你好。
我发现很多人在买了公寓之后，即使拿到钥匙或搬进去住，还是等了很久都拿不到分契业权（strata title）。
若在这时候打算卖掉公寓，是否需要通过发展商的批准？或许需要什么途径卖掉公寓？会有什么潜在的风险吗？
假设已找到买家，一般上在这情况下需要多久才能卖掉呢？
槟城．沈先生

答
沈先生你好。
在拿到钥匙（vacant possession）和等待分层地契的分发（pending issuance of strata title）时，那个公寓还是归于地主的。
因此，若在这时候打算卖掉公寓，是需要通过发展商的证实（confirmation）。
公寓的买卖，在有或没有分层地契的情况，大致上是相同的。若脱售时未得到分层地契，则需要通过发展商认可（by way of assignment）；假如分层地契已在手上，则可以直接通过土地局转名（by way of transfer）。
一般上，在这情况下是可以在签署合约后的3个月内完成（3+1），视情况而定。

陈佐彬律师 亿达法务办事处

tboontan

法律专科：邻居散播谣言
公寓没人敢买

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  2013-09-13 13:27   http://www.nanyang.com/node/563750?tid=686

问
陈律师，你好。
在搬离原本我自己居住的公寓前，我就想要脱售。
曾有邻居表示有意购买，但后来因为价格问题谈不拢而卖不成。
房子空置了半年，我的屋子还是卖不掉。
之后，有社区的朋友告诉我，有不少人有意买那间屋子，但却遭到邻居四处散播不好的谣言，而导致没有人敢买我的屋子。
此外，邻居也常常把衣服或自己的物品置放在我的屋子，造成有人居住的假象。请问我应该如何解决这项问题？
我需要通过法律途径解决吗？
～～雪州沙登郭女士

答
郭女士你好。
首先，需了解的是：（1）你和邻居的关系和（2）屋子的假象？
基于你从没允许过邻居放置任何物品在你的屋子，你可以告知你的邻居把他的物品拿掉。
如果他不跟从，你可以考虑起诉他侵入你的家（trespass to place），以照片为证。
报警是最直接的方式。
此外，若有足够的证据证明你的邻居四处散播谣言是关于到你而不是屋子，那你可以考虑起诉他毁谤（defamation）。
但我想，比较实际的做法是，找个专业产业中介来协助你卖屋子。
陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人

tboontan

法律专科：买二手房， 租客不愿搬

产业周刊
问诊室
法律专科http://www.nanyang.com/node/575961?tid=686
  2013-11-01 14:12

问：
陈律师你好。

我的阿姨买了一间位于蒲种的二手屋，并在2个月前就已经拿到钥匙，并计划搬进去住。
不过，住在该间屋子的租客却不愿离开，并强调已与前屋主签署长期合约到年杪（距离现在还有半年）。

那么，我应该怎么解决这项问题？
在这情况上，我有什么执行的权利，如强制性要求他们搬迁？是否能够因为他们导致阿姨延迟搬迁而提出索偿？
～～雪州梳邦曾小姐

答

首先，你需要检阅你的阿姨合约是否有包含租约转让（assignment of tenancy）。
如果没有包含，那前屋主有合约上的责任终止租约，而你可以向法庭申请驱逐令强制性要求他们搬迁。

此外，你也可以向前屋主依据合约索取赔偿。
如果有包含，那你将被合约约束，必须允许那租客继续住。


陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人

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个人vs联名买房

• 屋有所值
• 产业周刊
  

  2013-11-29 14:52 http://www.nanyang.com/node/582363?tid=686

购买房子可以是你个人、联名、合伙或是成立公司来购买。
当中，最大的不同可从财力和课税的角度来探讨利弊。

这一期，我想解释以哪个模式来投资房子比较有利。
成立公司来投资房子，交易的赚幅多会被课征经商收入（0%-26%）；以你或联名的名义来投资房子则比较会以产业盈利税（最高30%）来课征。

至于若用合伙业务的名义来投资房子，则须面对“个别与共同负责”的合伙业务条例；也就是说，合伙人需个别和共同负责合伙业务的一切债务，甚至可能涉及其私人资产来还债。
因此，若使用合伙人名义来购买房子，建议你们三思而后行，因为房贷债务若无法还清，则必须由每个合伙人个别承担，或全部合伙人共同分担此房贷债务。

假如你选择独自购买，则只以你的个人名义向银行贷款，同时只能使用你的存款或公积金。
但你的资金往往有限，若和亲人联名购买，各自提出自己的存款或公积金存款来付房子的首期，可合资的首期更多，而他们以联名的方式向银行贷款，可借贷的总额也更多。

联名也应贷款30年

有了更大的资金为后盾，你就可以投资更高回报的房地产，例如地点更好、更大的房子。

尽管是联名贷款，你和同伴也应向银行贷款长达30年，但这30年为期的贷款并不表示你须偿还长达30年之久；当房产升值后转售，你们便有能力清还银行贷款但有一点必须注意，如果是联名购买房产，也必须考虑合伙人的性格和诚信等等因素。

联名可购更贵房子
购买房产需要资金，建议投资者善用公积金户头二内的存款，并和有工作的配偶或兄弟姐妹联名一起购买更贵的房子。
你可在KWSP9C（AHL）买房提款表格内填入想要提出的款额，但不同情况有不同限制；另外，以不同的方式买房，能提出的款额有所不同。

以下的计算范例，希望帮到大家。
我建议买家以联名方式投资房子，看看以下范例，你就知道为何我会这样建议。

【可提公积金较低】
范例1：独自购买
可应用款项：个人存款+公积金+贷款提取公积金限制：房价和贷款的差额+房价10%首期或第二户头所有存款
范例：雨情贷款6万令吉购买一间价值RM75,000的单层排屋。她的公积金户头二内存有4万令吉。
可提取公积金=房价和贷款差额+房价10%=（RM75,000–RM60,000）+（10%xRM75,000）=RM22,500
根据规定，雨情最多只能从户头二提出RM22,500。

【可提公积金较高】
范例2：联名购买
可应用款项：联名人存款+联名人公积金户头二总存款+贷款
提取公积金限制：房价和贷款的差额+房价10%首期或第二户头所有存款
傅杰和妻子联名购买一间价值RM300,000的高级公寓，并获得90%房贷。傅杰的公积金户头二存款为RM30,000，其妻子则存有RM20,000。
可提取公积金=房价和贷款的差额+房价10%=（RM300,000–RM270,000）+（10%xRM300,000）=RM60,000
因2人公积金户头二存款合共只有RM50,000，因此他们可提出全额RM50,000。

【可提公积金较少】
范例3：100%
贷款提取公积金限制：房价的10%；或户头二内所有存款。
紫薇获得100%贷款，购买一间价值RM200,000的双层排屋；她的公积金户头二存款为RM40,000。
可提取公积金=房价x10%=RM200,000x10%=RM20,000
根据规定，紫薇最多只能提出RM20,000公积金存款。

【可提公积金较少】
范例4：现金购买
提取公积金限制：房价另加10%；或户头二内所有存款。
伊文购买一间RM125,000的高级公寓单位，并选择现金购买。她先支付发展商RM35,000现金；公积金户头二共有RM60,000存款。
可提取公积金=房价+房价的10%=RM125,000+（RM125,000x10%）=RM137,500
根据规定，伊文只能提出RM60,000来资助她购买房子。

文：鍾贵发博士 （马大商学系前副教授、税务顾问兼执业律师）

tboontan

买公寓, 屋主破产须注意什么？

• 产业周刊
• 问诊室
• 顽疾专科
  

  2013-12-06 13:08 http://www.nanyang.com/node/583987?tid=686

问
何小姐，你好。

我是来自怡保的读者，2个月前，我决定向一名朋友买下他位于在八打灵再也一带的一间二手公寓，但最近我却发现这名朋友面临经济上的困难，有可能被判破产。

我进一步了解后发现，这间公寓至今未取得分层地契，担心整个过程需要花上一段很长的时间，才能够取得该地契。

我担心在买下这个公寓后，前屋主如果被宣告破产，会否影响分层地契申请？若在手续未办妥期间他破产了，会否对我造成一定麻烦呢？
在购买这间公寓时，我还需要注意些什么呢？

怡保邱女士

答:

你好，从你形容的情况来看，的确有点棘手，若你已和这名朋友签署买卖合约，而他在合约处理期间宣告破产，那你将会面对许多问题，这时比较好的做法是寻找律师协助。

若上述情况已发生，首先，你必须先到报穷局申请相关允许，让你可以继续进行房屋转让事宜，而你接下来还会面对以下这些问题：

1.难以取得完整的法律文件，向银行办理贷款；
2.难以完成法律文件提呈，无法顺利取得公寓的分层地契；
3.你需要花费更多资金和精力购下这个单位；
4.你需要和报穷局交涉，以取得相关文件；
5.贷款银行很大可能性不会贷款让你完成交易。


何雪芬 G Prop 董事经理

june78

问
陈律师，你好。
我和丈夫连名有一间店。我丈夫为了筹备一笔钱，所以抵押了那一间店。我们也签了买卖合同。如果我们还不到钱，就要买了那间店给他们。
现在我丈夫真的还不到钱，而那位借钱的也把那份合同拿去cop stamp duty 了。
但是三个月后，那位借钱的还没有还银行我们的贷款。
我想问：
1。现在拿一间店还是属于我们的吗？
2。其中一位租客因为这个问题，停止还租给我们。因为那位借钱的那着那份合约去告诉那位租客把租给他。
3。如果这间店还是属于我们的，我们是否可以出律师信警告那位租客还租呢？

谢谢。

美珍女士

tboontan

顽疾专科：土著单位转为非土著

• 产业周刊
• 问诊室
• 顽疾专科
  

  2014-02-07 13:57 http://www.nanyang.com/node/597844?tid=686

问：
我最近在万宜买了一间土著单位的双层排屋，发展商告诉我当我的贷款批准后，他们会协助我将土著单位地契转为非土著，这是不是代表，我以后可以把房子卖给非土著？
～～万宜．永福

答：
永福你好，若发展商成功将你的房产从“土著单位”转换至“非土著单位”，你在未来当然可以自由选择买家，包括将房子卖给非土著人士。

不过，土著单位转换手续需要一些时间，在完成手续前，你无法自由与非土著买家进行任何房屋买卖交易。

在这里劝请你，即使手续办妥后，也必须向发展商或代表律师索取一封正式的通知书，确认你所购买的单位已经转换至“非土著单位”，以求安心。

文：何雪芬 （G Prop 董事经理）

tboontan

屋理絮闹：产业经纪的关注义务

• 屋理絮闹
• 产业周刊
  

  2014-05-16 12:57 http://www.nanyang.com/node/621377?tid=686

上期和大家讨论了买房禁忌，都属实质条件，亲眼可见，但要确认产业是不是凶宅，不是件易事！

凶宅业主或是经手的产业经纪，一般不会把产业闹鬼告诉你，那么买家要如何自保？该不该相信这种科学未能解释但又似假弄真的事？如果不幸买到凶宅，能否向业主追究责任？

一项房地产是不是凶宅，需要深入调查和了解该产业的历史，才能够得到答案。

但可以确定的是，凶宅出让，无论是卖家或产业经纪，当然都不会告诉买家实话！

如果你怀疑一间房产是凶宅，但没有办法鉴定是否真实，建议你直接放弃这个目标，转向另一项类似产业。
如果你非常喜欢那个产业，又不想轻易放弃，可依据以下几个步骤，得到一些讯息：

1.这产业的住户是否经常替换？
2.产业经纪把产业推介给你时，该产业是否空置？还是有人居住？
3.如果产业是空置的，了解上一个住户住了多久才搬离？
4.试下晚上去观察该屋子有无不妥，或者仔细听听，有没有“奇怪的声音”。

如果进行了这些测试，你还是觉得有怀疑，就应该放弃，去寻找另一个产业。不过你百无忌禁或相信神会保佑你，还是想要购买这个产业，就可以和卖家讨价还价，你很有机会争取到更好的价钱。

必须透露产业情况

若你已竭尽所能，还是买到凶宅，能不能向卖家或产业经纪追究责任呢？

在此，我不讨论业主的责任，会专注于产业经纪的责任；通过以下3个例子，解释产业经纪的责任。
首先，1932年，英国的Donoghue与Stevenson诉讼案，阐明了关注义务（duty ofcare）法律定义。

案件结果说明生产商都有关注义务，若他们生产的产品对第三者造成伤害，都需负起责任，且这法律定义不只概括产品，也包括服务。
接着，1964年的Hedley Byrne与Heller诉讼案，裁决结果阐明客户向专业人士咨询时，若专业人士的疏忽，导致接受咨询的客户财务损失，专业人士有赔偿的责任。

有责任告知客户

这是因为专业人的意见将影响客户的决定，所以有责任告诉客户他所知道的一切。
回到本地，1994年在槟城高庭，法官引用了Hedley Byrne与Heller诉讼案的法则，也成了国内重要的案例。

该案件也阐明大马产业经纪有关注义务。

案件中，产业经纪J向买家推介了一项产业，由于当初J告诉买家土地没有问题，也没有遭到银行拍卖等。

但后来买家却发现，该产业正面对拍卖程序，决定入禀法庭向J提出诉讼。
针对该案件，槟城高庭引用了Hedley Byrne与Heller诉讼案的法则，而且还强调，J犯的不是无心的失误，也不是给予错误资讯，是隐瞒（non-disclosure）。

法官在判词中指出，那交易不是普通朋友向另一个朋友推介出租的房间，而是以产业专业知识来赚取收入的专业产业经纪，客户是基于J的专业意见购买产业。
但J却未向客户透露正确资讯，还向客户征收费用，是无法认同之事。

结果，法官以J有责任，必须透露产业的情况，接纳这宗诉讼。

购房须考虑转卖价值
话说回头，我有一则关于凶宅的故事想与大家分享。

1970年代，当我搬到吉隆坡华联花园时，有一间半独立式洋房，邻居们都说该屋子有常常有怪事发生，住户经常更换，且居住时间不长。

直到一家基督教徒搬入，邻居们说，虽然一开始这家人也感受到骚扰，但还是坚定的住了下来，之后，据说就没再发生怪事。

排除掉宗教因素，无论你相信与否，事实上，许多大马人都对凶宅有所顾忌。

当你购买产业时，必须考虑到屋子转卖时的价值，若不小心买入凶宅，不但很难出售，很多时候还要被迫以低于市价脱手。

可向经纪索赔

上述案例可清楚看到产业经纪有关注义务，必须为客户提供正确资讯。

而且法官也清楚地解释了，产业经纪J的不诚实或误导行为，以及他对客户N所造成的损失程度。

我认为，基于上述案例，购屋者若因产业经纪提供的资讯不足、错误、误导，甚至隐瞒实情，而导致财务或其他亏损，都可对相关产业经纪采取法律行动或索赔。

读者若想要获得上述槟城案件详情可电邮enquiries@ecptl.com，或浏览我的网站。

tboontan

了解银行拍卖程序

• 屋理絮闹
• 产业周刊http://www.nanyang.com/node/631201?tid=686
  

  2014-06-27 15:47
上两期，我与读者分享了个人财务崩溃前7个征兆、产业为何遭银行拍卖及贷款者所面对的破产风险。这期我将与读者重温如何避开被银行拍卖5道防线，并分享一些国内银行处理产业拍卖时，真实违法个案，供读者参考。

首先，我们简单重温今年2月7日，我在专栏中与读者分享的5道防线。

第一防线：银行若要拍卖产业，向高庭申请拍卖令前，需先发出“拖欠贷款通知书”即表16D（Form16D）。
第二防线：银行不能向拖欠房贷贷款者发出表16E，因为那是追讨一次性还款，如商业活动透支的通知书。
第三防线：土地法令第257（1）（d）条文下，产业公开拍卖底价，需等于产业市价。

延长期限拍卖无效
第四防线：若抵押在银行的房屋地契遗失了，银行无权代表业主要求补发新地契，只有业主才能申请补发。
第五防线：在拍卖上成功投得产业买家，须先付款10%，后90或120天内还清90%余额，该期限不能延长，若银行延长了该期限，拍卖将无效。

若银行违反上述条例，公开拍卖即无效。
为读者提供参考，提醒大家有关房屋合法拍卖程序，保障个人权益，我将分享3个真实案例。
但为了保护当事人隐私，将以不同名字取代真实名字，及产业地点等资料。

个案一：没个别地契排屋
依法，若贷款人不准时偿还房贷，银行有权公开拍卖掉抵押在银行的房子。

而还没有获得个别地契的屋子，银行要拍卖时，不需向高庭申请拍卖令。

2004年10月，黄大明在雪州以20万令吉向一个著名发展商购买一间单层排屋，并向银行获取16万令吉的房屋贷款。
由于黄大明购买该排屋时，产业个别地契未发出，所以与银行签署贷款兼转让合约。

2012年，黄大明购屋的发展商通知银行，指他所购买的产业，个别地契已发出，但并没有指示律师协助黄大明领取。

2013年4月，黄大明拖欠房贷，屋子遭银行拍卖，银行依据没有个别地契的房屋拍卖程序，进行了拍卖，没向高庭申请拍卖令。

参考2002年，Phileoallied银行（马）与布平德星官司案联邦法院裁决（20022MLJ513），银行拍卖时，只有产业还没取得个别地契的情况下，才无需向高庭申请拍卖令。
显然，银行拍卖黄大明的屋子时违法，因为发展商已通知银行，黄大明购买的产业已发出个别地契。

个案二：未获分层地契公寓
2007年1月，李小丽在雪州以30万令吉，向发展商购买了一间公寓单位，同时向银行贷款27万令吉。
她购买公寓时，发展商未发出分层地契，所以与银行签署了贷款兼转让合约。

2012年，发展商通知银行，李小丽的公寓分层地契已发出，但银行没有安排律师为李小丽的分层地契换名。
后来，李小丽因为拖欠房贷，公寓遭到银行拍卖，且银行是以没有分层地契的情况，没有向高庭申请拍卖令，就拍卖了该公寓。
同样，参考2002年，Phileoallied银行（马）与布平德星官司案联邦法院裁决，银行拍卖李小丽公寓程序违法，因为她的公寓已有分层地契。

个案三：遗产疑被盗走
陈小文于1989年5月在雪州购买了一个店屋单位，当时将店屋抵押给银行，以获得8万令吉房贷。
业主忽然在1991年去世，且没有立下遗嘱。法庭于1995年8月，才为他的遗产委任了遗产管理人。

另外，银行于1997年8月，没有通知陈小文遗产管理人，就以40万令吉拍卖掉陈小文早前押在银行的店屋。
遗产管理人随后向银行追讨拍卖所得，扣除银行欠款后的余额，以将余额纳入遗产。结果银行的代表律师却告知陈小文遗产管理人，已把余额交给陈小文遗产的代表律师。

陈小文遗产管理人向银行求证，代表律师却无法证明，领走余额的律师就是陈小文遗产的代表律师。遗产管理人再次致函银行询问，也音讯全无。
这案件中，显然银行和律师可能涉及舞弊行为，需要向有关当局如警察介入调查。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

tboontan

法律专科：房子换发展商脱售需缴税吗？

产业周刊
问诊室
法律专科
   2014-09-05 14:56 http://www.nanyang.com/node/647085?tid=686


Q：陈律师，你好。

我是《南洋商报》的忠实读者，有个房屋问题因为求助无门，所以想向你请教。

我于1998年购买一间排屋，屋子预定于2000年竣工，但发展商因资金问题宣布破产，这间房子拖延到2012年才由其他的发展商接手。

房子已在今年8月竣工，我也已拿到钥匙，请问如果我现在想脱售这间房屋，需要被政府征收任何产业盈利税（RPGT）吗？

~~叶小弟

叶小弟：首先我们必须知道，您有没有和另一个发展商签新合约。

如果是的话，RPGT将从2012年签新合约开始计算。

也就是说，如果现在卖的话就需要付产业盈利税。

如果现在移交的房子是根据您在1998年，和第一位发展所订的合约，就不需缴付产业盈利税，因为产业盈利税是根据签订合约日算起的。

除非您是以公司的名义买下，则必须承担产业盈利税。

在任何一种情形之下，您都可以向税收局解释您的特殊情况，并且要求豁免产业盈利税。

陈佐彬律师 亿达法务办事处创办人

tboontan

顽疾专科：签了合约，银行可拒绝借贷吗？



产业周刊
问诊室
顽疾专科
   2014-09-05 14:55 http://www.nanyang.com/node/647082?tid=686


Q：您好，我是吴先生，有一些问题想向您请教，2个月前我去看了一间公寓，并且付了订金。

我过后去银行办理贷款，两个星期后受通知签贷款献议书，银行职员告诉我可开始办理买卖合约。因此，我很放心的去找律师，并签了买卖合约。

另外，银行也委派律师办理贷款手续，并且签下贷款合约，但在2个星期后，银行却通知我，指估价师评估后的价格，未达我要借的数目，差额竟然接近10万令吉，这让我很困扰。

请问，一、银行批准贷款后，才叫估价师去看屋子，这样的做法符合程序吗？

而且，我已签了贷款献议书和合约。二、我已付了10%的订金，并且签署各种文件，现在才告诉我相差10万令吉，这已经超出了我的预算，请问我应该怎么办？

雪州‧吴先生

吴先生，

你好，银行要求贷款者签署的献购书，一些会特别注明“胥视估价结果”。

不过，在贷款合约中，却不可注明这样不明确的条件，这也意味着，银行必须根据贷款合约列明的金额，悉数放贷予贷款者。

既然你已与银行签署贷款合约，但银行却因估价结果拒绝借贷，你可向国行投诉此事，并要求后者干预以及调查。

向国行投诉的方法包括在国行的网站的咨询与服务（BNM LINK）专页、致电或亲临国行办事处说明经过。

相关网站网址：http://www.bnm.gov.my/index.php?ch=en_complaint_redress

向国行投诉

除了国行，你也可要求融资调解局（Financial Mediation Bureau，FMB）协助解决这宗纠纷。

相关网址：http://www.fmb.org.my/pc02.about.mediation.htm融资调解局是一个独立团体，协助解决与银行之间的金融服务纠纷问题。

在商业银行、回教银行、投资银行、保险公司、回险公司，或是经济发展单位与信用卡发出公司，面临金融纠纷问题，都可向该局投诉。

该局可为消费者提供一个平台，接纳投诉并免费协助他们寻找解决方案。


何雪芬 顽疾专科 G Prop 董事经理

128wenwen

您好，
请问如果开过心脏手术的人可以用自己的名字买屋子的保险吗？

tboontan

128wenwen 发表于 11-9-2014 03:14 PM
您好，
请问如果开过心脏手术的人可以用自己的名字买屋子的保险吗？

MRTA/MLTA
的问题，请在以下帖子发问， 我还未开始保险的课程，要12月后才了解

http://cforum.cari.com.my/forum. ... ead&tid=3125884

tboontan

屋理絮闹：争取征地 合理赔偿

屋理絮闹
产业周刊http://www.nanyang.com/node/662243?tid=686
   2014-11-14 14:28


除了产业拍卖，政府征地，也是国人相当陌生的课题。

当政府征地发生在自己身上时，业主可以反对吗？如何索赔？怎样争取合理赔偿？谈判中要注意哪些事项？这一连串都是大家最关切想知道的问题。

事实上，只要拥有土地，所有业主都该对这些有基本的认识，才能更好的自保。

以下，我整理了在政府征地课题上，人们最常问的问题以及答案，为大家释疑。

问：若州政府决定征地，地主可否反对？

答：除非州政府没有根据1960年购地法令的程序，或1960年购地法令第三条文的用途征地；否则地主不能挑战州政府的决定。根据赛奥玛（Syed Omar bin Abd Rahamn Taha Alsogoff）与柔佛州政府的官司案，法官的判词：土地的私人利益和情绪，不能超越大众的利益。因为业主可利用政府提供的赔偿，到其他地方发展，若对赔偿不满意，可通过正确管道争取。人们都会对所拥有的土地有感情，但法律阐明了政府征地的权利。

问：土地被征用，地主会否获得公平和适当的赔偿？

答：是的。地主必须获得适当的赔偿。联邦宪法第13条规定，除非符合法律程序，否者不能随便剥夺任何人的业权。且征用土地或产业时，一定要给予合理赔偿。

问：谁应该获得赔偿？

答：在大马，若土地被征用，符合1960年购地法令第二条文的“优先人士”，才可索赔及获得赔偿。这包括业主、抵押品持有人、生意的主人、信托人和收益人等，不包括以月租形式租用产业的租客。

问：如何评估赔偿？

答：一般上，是以被征用的土地的市值来计算。

根据也被大马法庭引用的英国案例Rickets与Metropolitan Rail官司案，征地赔偿计算方式如下：*赔偿不只是土地的价值*地主土地被征用后，所面对的亏损也需获得赔偿该案例指出，地主所得赔偿额，必须让他恢复到土地被征用前的同样状态。土地被征用后状态没有改变，以金钱来衡量不赚也没有亏损。

问：赔偿时有什么考量因素？

答：参考Rickets与Metropolitan Rail官司案，土地被征用，单单是地价赔偿是不足够的。

基于“不赚也没有亏损”的原则，1960年购地法令的赔偿条件包括以下条件：1.土地市值：根据土地面积、形状种类和地点等来评估以及评估的时间。

2.若只是征用部分土地，剩下的部分土地，所面对的亏损，包括土地贬值。如果一个洋房土地面积是2万平方尺，被征用土地后，剩下5000平方尺，且形状是三角形。

3.若只是征用部分土地，对于地主的商业净利打击、租金收入减少等损失都需赔偿。

4.如果土地被征用后，要将住宅或商业活动搬迁，就必须获得合理的搬迁费用赔偿。




赔偿计算方法如下

假设收购前：

征用土地市价是：100令吉X15000平方尺=150万令吉

征用后，剩下的土地市价是：100令吉X5000平方尺=50万令吉
征用后，因为剩下的土地形状奇怪的三角形，且面积很小，市价贬值到每平方尺30令吉

所以市价是：30令吉X5000平方尺=15万令吉。
该三角形土地因被分隔出来，面对贬值，所以需获得赔偿，算法是：50万令吉（征用前市价）-15万令吉（征用后市价）=35万令吉

总赔偿：150万令吉+35万令吉=185万令吉
地主会获得整个土地的市价及分割后土地因贬值所面对的亏损赔偿

赔偿时，不受考虑的事项

1.紧急性

2.地主是否愿意脱售土地

3.对地主所造成的亏损

4.无关被征用造成的贬值

5.与征地无关的增值因素

6.除非是必要的维修，在公布征用后才在土地上进行的增值活动不被考虑

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

念君

有一个发展商 广告打着双层排楼但实际上它所拍的屋子地契是属于中价双层排楼“medium cost”,
请问如果买了以后才发而且在这之前发展商完全没说。这算欺骗吗？

tboontan

念君 发表于 15-11-2014 11:32 PM
有一个发展商 广告打着双层排楼但实际上它所拍的屋子地契是属于中价双层排楼“medium cost”,
请问如果买 ...

中价双层排楼“medium cost 还是双层排楼啊，应该告不进。

其实，买前不是已经检查了规格，屋子大小，面积，地点，材料吗？？？

买屋子不是买菜，太不小心了

念君

tboontan 发表于 16-11-2014 12:31 AM
中价双层排楼“medium cost 还是双层排楼啊，应该告不进。

其实，买前不是已 ...

发展商在卖屋子前不让看也不给资料。
说叫银行直接联络他们。