(分享) 淡市？ 旺市？ 房势抢先看

怕水的魚

淡市？ 旺市？ 房势抢先看

封面故事
• 产业周刊   南洋商報
  

2013-07-19 14:19

胡汉林（中）主持圆桌会议，和发展商探讨房地产最新趋势。左起为吴明权、林景清、苏庆和及林瑞隆。
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  郭奕顺： 精心策划多场免费讲座。
  
  

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第13届全国大选落幕后，大马房地产市场出现了变化，尤其是投资取向以及政府对打房的新想法。
经历了两年余的房价飙涨及大选前后稍歇微喘后，我国房地产市场的前景，究竟是再一次蓄势待发或将面临“淡市”，众说纷云，投资者及购产自居者捉摸不着。
《南洋商报》配合即将在9月举行的南洋产业展，邀请了4位发展商出席圆桌会议，尽情详谈眼下的房地产市况。
无论市场走势淡或旺，展商界普遍认为，我国房产价格与区域房产比较仍属偏低，是一大优势。
专家授招 买房必看 洞察房市先机
大选后，尘埃落定，房产市场之前放软的趋势又有了生气。
翻开报章，新楼盘的广告多了，发展商销售厅的人潮又多了。
只是，房产价格过去两年涨了几成，是否已触顶？最近，国人似乎有转向海外投资的趋势，如此一来，国内资金会否萎缩？外国投资者踊跃到我国购房是祸是福？传言，政府会有的新打房措施，包括徵收新税金以及再收紧融资配套的管制，这又会否再次浇熄市场刚刚重燃起新热情？
配合第三届南洋产业展（Nanyang Property Fair），《南洋商报》举办了一项圆桌会议访谈，由隆雪中华总商会常务董事兼建筑及地产组主任胡汉林主持。
特邀来自马星集团（Mah Sing Group）、怡克伟士（Ekovest）、MCT集团和完美金鹰（Perfect Eagle）的代表，一同探讨大马房地产前景。
隆雪华商会常务董事兼建筑地产组主任胡汉林：胡
怡克伟士董事经理林景清：林
马星集团中马营销和客服总监苏庆和：苏
MCT集团执行董事拿督吴明权：吴
完美金鹰发展高级总经理林瑞隆：隆
【资金转外国不足惧】
胡：近年来，大马房市百花齐放，从廉价楼房、共管或高级公寓、有地产业、别墅等，都深受国人喜爱。然而，投资者的足迹也开始朝国外发展，反倒国内买气没那么旺盛。
日前就有报道指大马投资者在美国产业投资中位居前10名，这是否意味着国人有着雄厚的资金？同时，大马投资者转向外国投资房产，是否反映市场对我国房产市场信心不足？
林：大马人逐渐走向世界投资是事实；其实不仅美国市场，到伦敦走一趟，随处可见大马房地产投资者的踪影。
有关资金外流实属大选前的现象，大选尘埃落定后又是另一番情景。
大选前，大家免不了担心政治海啸会影响市场运作，资金纷纷移至国外，但如今他们都逐渐回归。最明显的例子是依斯干达特区，企业间的联盟及合作关系带动我国经济起飞。
投资量力而为
吴：国人的财力不容忽视，尤其是富人、大企业和公积金局等等，都踊跃在海外投资房产。他们除了买住宅，像投资机构或公积金等，也大手在买可以收租的商业大厦。
但对于一般投资者，我想提醒大家须量力而为，应投资能力范围内的产业为上策。尤其是首购族，在签约订购房子时，必须先估算本身的借贷能力。我们看到一些年轻购屋者没有做好财务预算，下订后无法取得银行融资。
【中价单位需求仍高】
胡：国内屋价过去两年上冲几成，市场又不断传出房市会放缓的消息，而且政府似乎有意再收紧融资等便利，以及打算徵收新税金。市场关注这些利淡消息和因素，在屋价快步攀升之际，会否真的令市场冷下来。
屋价有没有触顶的隐忧或是高价单位难销的情况？
大选前，房地产市场似乎稍有放缓，大选后是否已完全恢复？
隆：数据显示，价位介于100万令吉以下的房地产较受欢迎，如果是中价单位需求更高。
根据我们的观察，价格越高的房子，例如150万令吉以上的单位，订购的确较为缓慢。
但这也是健康的现象，毕竟高端市场的规模和需求比中高价小；当然100万令吉以下的房子，需求会更大。
苏：大选前众说纷纭，促使投资者担心房价会受到影响，因此当时的市场较淡静，多数选择静观其变。
依区豪宅热卖
尤其是100万令吉至150万令吉产业，在大选前的确放缓，但大选后市场就逐渐恢复。
但是现在，我觉得100万令吉或以上的单位买气并不弱，主要是看地点。
例如我们不久前在依斯干达特区Medini推出的Meridin，在正式推介前已有许多人登记并预付订金，结果我们因为单位有限，只能通过抽签让真正的投资者选购。
我们在新山举行的预售会上，几个小时，75%单位就被订去。目前，这些订购者都已签了买卖合约。
【基建带动产业价格】
胡：国阵续掌权，经济转型执行方案（ETP）将连续推行，并为建筑领域带来上修的机会。国阵在大选宣言中的建造可负担房屋、扩充铁路网络、打造更多道路和高速公路、净化水源和美化河道，都有利房产业。
多项重大工程尤其有利房产市场，这包括捷运2、3线、西马半岛南部双线铁路、西海岸高速大道（WCE）和莎阿南轻快铁延长线等已
苏：我认为，相较于中国及香港，大马房地产价格并不高，反之仍有许多发展空间。
所以，最近我们看到很多外国人来我国投资房地产，这现象是很正常的，也反映出这些外资对我国的信心以及我国房产的优势。
交通网对房价的牵制很大，房产能不能升值，与交通网脱离不了关系。
因此我们相信在政府更大力发展公共交通这一环，例如新的捷运和快铁等等，最后也将带动房价上升和需求。
尤其在依斯干达特区，我国和新加坡政府已同意，将新加坡的捷运线连接到这里，到时必定又是另一大激励因素。
政府强力推动
林：是的，对房地产市场来说，政府的推动和鼓励措施很重要。
例如依斯干达特区，过去多年来虽然有在推动，但政府比较着力发展和主动后，看到当地的需求迅速增加，这主要是信心问题。
透过依斯干达特区经济区和首相署经济策划组（EPU）的许可下，多家外国投资者开始放眼依斯干达特区。
其中最强大的投资者是来自中国的碧桂园，其次为新加坡等地。
【房价受控不需打房】
胡：大马的房价愈见升高，高居不下的房价让国人难觅窝，有居民协会指这是投资者故意“炒楼”所致，这是否属实呢？
尽管大马房地产市场有外国投资者注资购产的趋势，但其实有更多的投资者被拒于门外。
政府在房产市场的管制或是抑制房价的措施是否过火？
苏：我认为，就目前情况，政府不需要打房。大马房价在区域中仍属中下，我不认同那是被蓄意炒高的说法；目前的走势，也反映出国人对房产的需求比供应高许多。
政府一再有新条例来抑划房价，例如产业盈利税、或是银行借贷条件等限制，会让外资投资者止步。
吴：房地产买卖是刺激经济重要的一环，就目前市场而言，大马房产前景一片光明，不能贸然打乱好势。
我不否认，不健康的注资的确隐藏危机，过度投资会引起市场动荡，政府及国家银行等相关单位必须留意。但投资者若是有能力，那就另当别论。过于打压会促使经济衰退，这并非良策。
房产价格飙升的原因不外乎市场需求，政府若想要房价取得平衡，那就得从建筑有品质且价格相宜的房产着手。
这是自由买卖市场，有需求自然会有供应，而投资并非儿戏，动辄数十万至数百万令吉，绝不能说成是“炒楼”。
假如要说融资这部分的管制或银行一般的做法，我们发现很奇怪的现象，银行这边厢推搪借贷予欲在此购产的外国投资者，另一边厢却让国人借贷到国外投资。
偏激吓跑外资
林：我附和这个说法，国家政策的确不宜过于偏激，这将影响吸引外资及我国的经济。
许多外国投资者耳闻及亲身体验在大马借贷的种种困扰后，开始却步，久而久之就影响整个市场运作。
向外国投资者增收繁重税务会让他们止步。欧洲国家的投资运作已有停缓的迹象，反之亚洲国家正在蓬勃发展，所以政府不应错失良机。
无论是中国或新国投资者，如果我国政策反对或限制他们的注资，他们不会因此而沮丧，反之转到他国投资。
这样反而会减少外资，我国的经济也会因此间接受影响。
【首购族可考虑二手房】
胡：新概念及设计的住宅区不断冒起，设计、功能、设施等的改进不在话下，但这也促使房价飙升，打工仔的工资根本无法负担。
房价不断飙升，首购族到底要如何自处？买或不买？
买旧屋或新屋？在旧区或新区比较好？
为何发展商不能建更低价的单位，迎合大众市场？
旧区环境便利
吴：我建议，年轻人可从旧区房子开始入手，因为新推出的楼盘受成本飙升推高，价格不大可能放软，只有旧房子因为建造成本较低，价格才会更易负担。但问题是很多年轻人不爱用旧东西，尤其是房子，人人都想要住新房子，但往往年轻人的经济能力很难追得上。
其实，大马的房价较其他国家来得低且可范围非常广，从低至10万至百万令吉都有，就看你自己的选择。
住宅区的保安系统及基建设施都似乎不甚理想，这或许是旧住宅区乏人问津的缘故之一。但旧区的好处是周边发展基本已成形，选购时已可看到四周的环境和便利，这对没有开车的购屋者来说更适合。
市郊成本更低
苏：成本飙升的情况下，尤其是地价涨得惊人，发展商要建可负担房产并不像过去一样容易了，尤其是在更和更策略的地点更难。但是，当公共交通基建更完善时，未必一定要住在市中心，住在市郊成本更低，但同样方便。以雪隆为中心，往南的发展，因为依斯干达特区的关系，较引人注目。
马星集团在万宜刚刚推出的Southville City，离市中心才数十分钟，而且就在大道旁，我们还会兴建连接南北大道的交通枢纽，居民可从南北大道直接进出，而不需要经过万宜市中心。
在这里，因为我们购得的地段较大，所以更有经济效益，首期推出的约1000平方尺公寓单位，最低价格不到30万令吉，是大众市场可负担的价位。
重建增添活力
林：我认为，当务之急是解决保安问题。
同时，政府必须加强旧区重建的工作。在海外，很多数十年的旧区，都会由政府主导或主催重新建设，以便注入新吸引力和活力。这对改变旧区生活环境、社会与经济发展都很重要。
例如，由怡克伟士主导的“生命之河”（River OfLife）便是一项很好及重要的计划。
政府希望通过净化和美化河流，再搭配重新规划和推动，让已被人群“遗弃”的旧区，尤其是河岸再注入新元素，吸引人潮回流。
当这些旧区重新发展或有新元素加入后，人潮回流，不仅是善用现有的资源，也可推动当地的经济活动，对带动经济和周边的产业价格都有利。
【年度房产吸金点 依区持续“发烧”】
胡：大马房地产热点南移，其中依斯干达特区特区的新盘价格不断刷新纪录，其迅速崛起被誉为是年度房产吸金热点。
这现象尤其是在去年，多项大型计划陆续落实，并有更多外国大型发展商前来投资后更显着。
依斯干达特区的发展是否过热？目前的热度可以持续下去吗？
林：依斯干达特区的确动人，有些特定的地区甚至没有土着单位，也没有外资购屋最低价的限制，这大大鼓励更多投资者，包括外国人在这里投资。
在速度上，依斯干达特区特区这几年的发展确实惊人，但不算是“过热”，情况仍受控制。加上邻国投资者也已开始注资，因此他相当看好依斯干达特区的前景。
大发展商信心强稳
依斯干达特区暂时并未出现供过于求，反之淡马锡（Temasek）及凯德集团（Capital Land）已敲定会在这里与Danga Bay合资联营发展，反映出这些国际大型发展商对依区强稳的信心。
据悉，尤其在中国十大发展商碧桂园去年在滨海区购地，准备推出高端房产后，依区每天迎来以百人计的中国潜在投资者到来实地考察。
而且，新加坡没有多余可发展的土地，新加坡前总理李光耀也曾在座谈会上公开鼓励新国人民投资依斯干达特区。
这对依斯干达特区招商引资方面很有利，同时更多外国发展到那里投资发展，也会吸引更多其他国家的投资者前来。
【基建完善事半功倍】
胡：基建设施是房产计划成功与否的重要因素，然而眼看首都吉隆坡的规划，却是存在许多被忽略的问题。
逢雨必灾、塞车、道路规划等，这些都是首都人民所必须面对的。
吉隆坡、新山和槟城的城市化进程很快，但基建规划够改善吗？依斯干达作为政府致力发展的经济特区，基建设施基础又如何？除了依城，未来那里会是新重镇？
建路疏散交通
林：公共交通和交通疏散对屋业发展来说真的很重要，塞车的地区固然反映当地兴旺，同样令居民头痛，因此疏散交通也是发展商的责任之一。
我们在蕉赖区的一项综合发展项目，就在新捷运站旁，且毗邻第二中环公路，交通非常繁忙。为了疏散当地的交通，我们争取到政府的支持，将兴建一条连接到第二中环的公路，以此来疏散交通流量。
另外，在依斯干达特区，我认为，最需要的是教育、基础设施、公共设备等顶级且完善的资源。
早在前首相敦阿都拉在位时，政府就已注资150亿令吉去进行相关工作。
基设使发展事半功倍，例如深圳的基设等便利，促成其填土地区的房地产价码比香港来得高，可谓是寸金尺土，而依斯干达特区正朝此理念迈进。
想象当所有设施都完工时，我们只需耗45分钟就能从吉隆坡抵达新山，这是何等方便，到时候，私人飞机都不需要了。
外资看好赛城
吴：撇开吉隆坡，已发展超过15年的赛柏再也（Cyber jaya）或许是一个不错的选择。大约2009年，有外来投资者注资，赛城变得更兴旺。
赛城及邻近的多家高等学府使该区人口剧增，目前有约3万5000人。当然赛城的交通便利也是卖点之一。
5年后，赛城将会有更好的发展，人口及房产会持续增长，是非常不错的投资据点。
MCT在赛城也有不少计划，而且算是相当早进驻的发展商，因为我们当时就看到这里的发展潜能。
如今看来，这个选择是对的，而且当地的屋价也已涨了不少。
合作加强治安
隆：大马可谓地杰人灵，最大的问题是治安，身为发展商唯一能做的是从旁辅助政府执行保安工作。
但安装闭路电视及聘保安人员会增加成本，房价会相对提高，人民薪资无法负荷，所以兜兜转转，还是得仰赖政府正视治安这大问题。
隆灵一带的市民，唯有冀望正在进行中的大吉隆坡计划除了解决基建设施问题，也一并解决治安问题。
总结：市场仍乐观 打房勿过火
尽管发展商对市场乐观，但发展商也认为政策对整体市场有很大影响。
发展商普遍认为，打房政策不利经济及有碍吸引外来投资。不论管制或借贷方面，政策都宜谨慎，但不能过火，以免投资者却步而影响国家经济。

WooLeiDanDou

外资看好赛城

如果只是靠外国人买cyberjaya罢了就够力了，本地人都不看好。

tindontin

讲废话，这些东西谁都懂

sushu

屁股坐什么位就讲什么话啦。废话。

汇牛

发展商的人，他们可能告诉你负面的因素吗？自己想想。