(分享) 买房置业 合理价3大法则

怕水的魚

产业倾情：合理价3大法则

产业倾情
• 产业周刊   南洋商報
  

2013-06-07 14:37


购物，货比三家不吃亏。买房置业，何尝不也一样？
买房之前，仔细考证、比照三家，才不会买贵，也不会买错，大捶心肝！
很多人置业，好像都有一股冲动，听闻哪里有产业新发售了，就一窝蜂地冲着抢购，也不仔细研究，人买我也买。
谁知一个不小心，因此买错了买贵了，懊悔不已。
好比20多年前，雪州以北有个小城，风闻第二国产车计划将设在此，于是吸引了大批投机者蜂拥当地投资商用产业。
讵料不久之后，风闻中的第二国产车计划竟然告吹，不了了之。
结果，当地产业重挫，屋价一落千丈，至今还未完全恢复。
那些当年以高价匆匆买下的产业，若不是租不出去还在供死楼，就是不惜忍痛早早地壮士断臂低价脱售；最糟的就是供不起又卖不出，最后不得不给银行贱价拍卖。
所以，投资产业，又岂能不慎重考虑，三思而行呢？
到底怎样的房价才算合理？也才不会买贵、买了后悔不已？
这儿，有三大法则，或许可以作为依据，让你自我评估、盘算。
NO.1 自我评估实力
首先，在买之前，先自我评估个人的经济能力。
看看自己或与另一半目前与未来20、30年的经济能力，是否能承受得起这么沉重、持久的负债负担？
毕竟置业是一项长期的投资，必须量力而为。
至少在未来的20、30年里，无论经济如何拮据，你都要坚守履行承诺，按时如期缴付贷款。否则，一旦多期逾期不还，并让银行拍卖贱价出售，势将血本无归，得不偿失。尤其是首次置业，第一次的投资经验非常宝贵，好与不好足以影响你的一生。
因此，首次置业者，可以先从自己经济能力范围内的中低档产业投资着手，之后随着经济能力的逐渐改善，不断加码、加重或多元投资。
切勿过于急功近利，负荷远超自己能力范围以外的超荷投资。
不然，十个窟窿九个盖，顾得此来又失彼，月复一月捉襟见肘，劳神劳力又伤财，轻松置业反成精神或经济负累，绝非精明投资的明智之举。
NO.2 市价比较法
记得，一定要屋比三家。
无论屋价多少，总有市价。将邻近或同区同一地段同一类型的产业价位逐一比较，你将会得出一个比较合理的价位。然后，在这个价位上，评估这项产业值不值得投资。
由于所属区域与居民收入所得，加上周边环境的基建发展与商业需求有关；所以，不同区域不同类型的产业，品味格局层次不同，不能作一比较。好比蕉赖不能与八打灵比、双层排屋不能跟独栋洋房比一样。
所谓知己知彼，百战百胜。这种市价比较法，不仅让你对相中目标中的产业价位了然于胸而不致买贵，也有助你对同区与周边的产业市场有更深一层的认识与了解。
NO.3 租金回酬计算法
将同区或周边同一类型产业的租金回酬与投入资金作一比较计算，你也将总结出这项产业的价位是否合理、是否值得投资。
好比一栋双层排屋，每月租金2000令吉，一年租金所得2万4000令吉，然后再将年租金分别除以3%至4%的租金回酬率，得出的80万令吉与60万令吉，便代表着这栋双层排屋的合理价位乃介于60万至80万令吉之间。
当然，投资产业，除了每月可以赚取比银行定存利率更高的租金回酬率以外，它比银行定存更胜一筹的是，它还拥有在未来20、30年甚至更久之后，产业涨价溢价的无限潜能。
房价是否合理，买卖双方永远都在拉锯。
买方希望买到便宜屋，而卖方则希望卖到一个好价位。
之间，买卖双方都有一个议价的空间，以取其中的折衷平衡点。
值不值？考眼光
投资专家说，只要比市价低10%，即可大胆购入；至于真相是否如此，也没有一个底。
房地产没有交易所，房价也不像股价。
尽管在同一时间同一地区购买同一类型产业，却往往因为单位的面积不同、方向不同、景观不同、设计不同、饰工不同等种种细节而大不相同。
卖方认为屋超所值，而买方认为屋非所值，到底值不值得、市场认不认同，总之，只要买卖双方同意，即可达成交易。
因此，房价合不合理？就看你个人对房价的期待值有多高、眼光有多远了！短期而言，或许房价真的太高了；但长期来说，却溢价可期值得投资。
或许若干年后，再回头望一望，你真的再也买不到当年买的那麼便宜的产业了！

***林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理 依斯干达海滨控股董事

ss24

还有一个很重要的可以参考的法则，就是valuation和贷款批准额。

一个地方如果非常strategic叫卖300千但银行valuation只有160千，给我们一个屋子有问题的警号，所以要找出背后的问题才决定是否要买。

一个地方如果银行认为只值得300千但屋主叫卖400千，买家可以参考银行valuation价钱然后决定是否要top up来买。如果那地方只是值得300千，没有人愿意top up来买，那么终究只是值得300千，400千的价钱只是喊罢了。但如果真的有很多人愿意top up 到400千来买，证明那个地方有这个demand。。那么银行会把valuation调高到400千的。。。问题是，我们是这第一个肯top up的人吗？做了第一人的话，接下来的人还肯否top up来买？如果后有续者，那么就算top up了也不算买贵了，如果没有，那么就是自己买贵了。。

套个说法，当只有一人肯top up买，那么就是那个笨蛋买贵了；但当100个，1000个人都肯那样top up买，那么就是眼光独到了。

我们手牵手

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谢谢楼主分享！好贴！

u0508950

我通常是看估价跟附近的卖价比较多, 如果附近全部是廉价屋, 我完全不考虑. 周边的产业价格跟我那间一定要差不多.