租金高壓彎腰‧中小企業盼檢討房產條例
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產業價高，本地中小企業成本隨之高漲，受影響的本地中小企業多達90%，市面上的企業紛紛開張但也陸陸續續倒閉。在政府轉型計劃下，本地中小企業業者自覺必須調整策略，因應目前艱難的經商環境，同時業者更希望政府檢討現有地房產條例，以免商業環境越加險峻。 眾所周知中小企業含括面廣，占我國經濟發展的重要席位，然而，不管是從連鎖餐飲業到製造業，還是從人力資源到進出口貿易，業者無不感到在現有房產高漲的現今，中小企業著實舉步艱難。 產業水漲船高，租金漲幅也從30%起跳，企業必須做出應變才能維持，而一些企業由於投注太大資金購買房產，也造成現金流重受挫，無形中影響企業的擴充。 受訪的中小企業業者向星洲日報陳述了產業今與昔的發展，對他們發展造成的巨大影響。 鄭己勝：業主敢於開價
租金壓力轉嫁消費者 柔南中小企業公會會長鄭己胜表示，產業租金的起跳，過去正常是10%，例如3千800令吉的租金，可能380令吉，達到4千200令吉，但現在起跳可以是30%。 也是馬來西亞中小型企業公會會長的鄭己勝，得到會員的反映是，業主會依照所要的回酬來算租金；譬如：業者花了120萬令吉買一棟產業，120萬令吉一般上放定存是3%，他產業租金會去到10%，以他所要求回酬來算租金。 他說，業主也需要花很多錢來投資他的產業，所以他們看到周邊的行情，6千、8千及1萬2千令吉的租金比比皆是，於是就敢於開價。 鄭氏說，但如此一來中小企業很難生存，市面上開店關門也比比皆是，如五福城、武吉英達、茂奧斯丁、新山百萬鎮，或百合花園的商店，開了又倒倒了又開，往往無法維持下去。 “普遍可以看到，就是將租金的壓力轉到消費者身上，而消費者放棄買貴貨，這些中小企業也就無法繼續下去。” 連鎖餐飲業 黃少龍：租金每年翻倍
創業者生意只能做2年 連鎖餐飲業者黃少龍表示，連鎖餐飲業經營者都必須擁有自己的店面，但現在的租金，好的地點已從2000年的每月2千令吉左右，增加到現在1萬5千令吉。 他說，產業的增值相對令中小企業創業門檻增高，營運成本也高。如果產業如預測的再增值一倍，那麼租金將會高達3萬令吉。 黃氏表示，以他們作零售來說，每月原本占營業額10%的租金，如今已增加到30至50%。人工成本也很高，再加上食物成本，教他們如何將生意做好？ 少龍說，即使你第一年第二年做得好，但產業增值了業主在更新租約時，業主就會將租金提高一倍，創業者在第三年就必須關閉，生意只能做2年。 “錢都去了租金，去了銀行了。”黃少龍說，反而現在我們的成本不多，是昂貴的租金使得業者壓力加重。 他質疑，產業所賺的錢是否有合理性？ 製造業 李袖嘉：工業成本漲50%
最低薪金制衝擊大 從事塑膠注射與數控車床的李袖嘉表示，工業成本在兩三年前，在工業區工業地是200令吉一方尺，現在是300令吉到350令吉一方尺，也漲了將近50%。所以經營上，利息與成本無形中提高很多。 他說，同樣的東西，十多年前20萬令吉，現在必須100萬令吉才可以應付，是5倍。對於年輕創業者，必須多付出5倍成本。 李袖嘉表示，外勞最低薪金制是製造業最麻煩的事，一家廠房有200個外勞，一個人就要增加50%的開銷，可想其艱巨。 作為製造業背景的袖嘉說，以前一個外勞要600令吉，現在一個要到900令吉，起了300令吉，相等於50%漲幅，這還不包括加班，一個月就需要增加6萬令吉。 “若再加上加班，那麼就必須增加一個10萬令吉。”李袖嘉表示，工人的住，也要承擔租金成本，200個工人的住的問題，要解決，成本也隨之水漲船高。 他強調，漲幅並不是10%、5%，而是一倍，製造業者很難去面對這場衝擊。 進出口貿易 吳裕豐：儘量壓低成本
沒廠房須面對租金壓力 從事進出口貿易的吳裕豐表示，中小企業函括面很廣，包括咖啡店、服裝店、小型市場也好，全都是中小企業，他們儘量把成本壓低，所賺取的錢都是省下來的。 裕豐表示，在新山東北區的產業，在短短10年就起兩三倍，在這種壓力之下，也有中小企業希望擁有自己的店屋，但是一個中小企業把錢丟下去買自己的廠房，過後他們要負債15年到20年。 也是中小企業經濟主任的吳氏說，以前一間廠房需要100萬令吉，現在卻要三四百萬令吉。 “這種產業壓力在峇株巴轄也有，只是越靠近新山越感受到嚴重，如果你沒有廠房，你面對的就是租金的壓力。”於是，他說，許多業者就自己去買廠房，結果卻增加了成本，流動資金受到限制，也令企業不敢發展。 賬期長更是挑戰 貿易業者面對另一個問題就是放賬，裕豐說，馬來西亞的賬期是最長的，平均60天到120天。在其他國家都沒有這樣，業者需要很大的資金，對於創業者來說更是一種挑戰。 吳氏也透露，在高商業競爭壓力之下，業者面對顧客更多的要求，舉例：業者必須準備一個倉庫，讓顧客們囤貨，這方面的成本很高。 人力資源 陳天聰：勞務來源成本高
住宅租金2年跳一倍 從事人力資源的陳天聰表示，從事勞務業者最大的影嚮就是工人的住宿與交通，另一項直接的打擊就是最低薪金制。 他說，有地住宅，過去租金是五六百，現在它的價值已喊價喊到40萬、60萬，租金直接增加到一個月1千至1千500令吉，甚至還加條件，例如不租給外勞。 陳氏也指出，兩年前，有地住宅租金1千令吉，現在直接喊到2千令吉。 “低價位的產業全部推到中價位，過去只要便宜或沒有人要的地方都可以租，現在找不到屋子，不但租到偏遠的地方，有時甚至還租到非法屋。” 陳氏表示，這也造成了工人的交通上，必須增加運輸成本。 他指出，工業區的住區需求量高了，租金水漲船高，例如依斯干達工業區發展那麼多，當地一間公寓以前租2千500令吉，現在是8千令吉。 最低薪金制也是勞務業者另一個難題，由於勞務來源成本高，拿員工的顧客也受到影響。 連鎖業門檻加高
創業青年壓力重 鄭己勝表示說，在連鎖業方面，首先，創業門檻已加高，創業年輕人壓力加重；其二，創業者開分行的速度放緩，因為沒有那麼多現金，第三，信心受挫。 鄭己勝表示，這個壓力只是指本土的連鎖業，如果是國際性的連鎖業更難，創業金必須動用到百萬令吉。 而在製造業方面，己勝說，製造業需要使用的地方很大，產業成本大大提高，再加上現有實施的外勞最底薪金制，雪上加霜。 今日200萬都不夠 “製造業，不止要面對勞工成本愈重，也面對廠房租金壓力，以前兩萬令吉可以制業，現在200萬都不夠。” 鄭氏分析，製造業者沒有自己的品牌，所賺取的利潤不是很高，他們面對的衝擊卻是很直接的。 在貿易方面，己勝說，最大的問題就是需要放賬；產業成本加上放賬期漫長，造成了業者的壓力。以前，一張桌子一個電話就可以做貿易，現在不能，因為顧客要求已經高，必須有更多服務，例如需要一個倉庫來囤貨等等。 他指出，買賣貿易過去是件容易做的行業，不必生產也不需包裝；現在已不是如此，業者必須提供許多附加服務，如包裝服務等等。 政府須檢討房地產條例
限發展範圍外資佔有率 受訪的中小企業業者反問：在這樣的情況下，業者還敢怎樣發展自己的企業？如此一來，企業只好放緩發展，相對信心也沒那麼敢衝刺。 他們指出，因為中小企業若產業負債太大，他們的衝刺一旦被巨浪打下，背後就面對的就是銀行來收掉產業。所以，中小企業必須步步為營。 基於以上種種困境，該會呼吁政府必須檢討目前有房地產的條例，限制在某地段的發展範圍外資的占有率，第三是政府應將外資的土地擁有權，改為限期性的使用權。（星洲日報／大柔佛） | 
发表于 14-5-2013 11:10 AM
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