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怕水的魚

房产中介 连锁新章

封面故事
• 产业周刊   南洋商報
  

2013-04-12 13:24

台湾房屋过去2年促成了850个产业单位交易，总成交值约10亿令吉。

大马台湾房屋灵魂人物秦启松（左起） 、丁重诚及周家庆， 准备在大马房地产市场大展拳脚， 同时引进新思维和作业制度。

台湾房屋在台北其中一间分店。
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  整齐的制服标志企业形象， 一致的手势标志台湾房屋强攻大马市场的决心和信心。图为从台湾赴马出席大马台湾房屋开幕礼的领导。
  
  

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虽然产业市场的发展迅速得叫人咋舌，但涉及房地产买卖的支援服务，尤其是房产仲介，却久久未跟上脚步。
上月，大马迎来了全新概念的房产中介业者，台湾房屋地产集团（TW House International）在吉隆坡开设了马来西亚总部，要将在台湾整套连锁中介服务概念搬到大马来。
以一条龙服务见称，采用统一作业模式的优势，这家台湾第一房产中介，矢言要带动大马房产中介业迈进新里程，掀开新章。
台湾房屋引进连锁内涵
大马房中介蓄势转型
我国的经济模式，已逐渐从制造业年代转为服务业年代。
在房地产界，虽然从事仲介的人越来越多，但相对新加坡、香港和台湾等，我国这个支援服务领域，显然不够成熟，而本地仲介提供的服务也追不上港台和新加坡。
台湾房屋地产集团（TW House International）看准这个空间，搭档马来西亚台湾商会联合总会名誉总会长拿督丁重诚，进军马来西亚。
走在台北主要公路，随时抬头总是看到许多房地产中介公司或广告牌；有时，同一条街，从街头到街尾竟有几家同一品牌的仲介公司。
像台湾房屋地产集团（TW House International，简称台湾房屋）那样，在台北市繁华的大街，一条路有两、三家分店并不出奇。
对房地产中介不太成熟的大马来说，这是很罕见的现象，但在台湾和香港等地，却是再平常不过的事。
反观国内房产市场，虽然推出市场的产业种类以及吸引的外资，都可说是已经百花齐放，因为大部分业主、投资者或租客，一贯都更倾向于“自己来”，因而国内的房仲业的发展并未追上房地产的脚步。
但随着台湾房仲业一哥台湾房屋，刚刚于3月10日，在吉隆坡开设大马分公司总部后，相信将为本地房仲业带来全新的景象。
马来西亚台湾商会联合总会名誉总会长拿督丁重诚，看准本地房地产的发展趋势与潜能，引进以连锁方式经营的台湾房屋，在大马开设分公司———台湾房屋地产集团私人有限公司（简称大马台湾房屋），抢攻大马房地产市场。
“但我们觉得更重要的是，希望与本地房中介共享这个经济大蛋糕，一起将饼做大。”
丁重诚接受本报专访时这么说。
采用连锁手法经营
台湾房屋国际资产事业部总经理兼大马台湾房屋执行董事的秦启松指出，台湾的连锁经营概念很盛行，但如今已不再局限于餐饮业或零售业，台湾房屋多年前就转型采用连锁的手法经营。
他说，台湾房屋以连锁为核心，连系品牌建立和经营、服务素质和业务推广等环节。
一条龙服务赢客心
在台湾等，买卖房产，甚至是招租或寻租房，人人都会找中介代劳。
秦启松趁着大马总部新张期间，接受《南洋商报》专访时说，台湾的房产仲介业（简称房仲业）提供的服务，已经超越了传统的经纪或仲介范畴，经营模式也已摆脱了传统的格局。
他举例说，从研究报告、检验建筑、支援服务如安排融资、装修，甚至是提供搬家的物流公司联络等等细腻的环节都一并照顾周到。
大马欠一条龙服务
“在台湾，我们尽量满足客户需求，秉持台湾房屋中介服务包山包海的良好态度，为客户服务一辈子。”
丁重诚说，台湾房屋就是发现大马房仲业就是欠缺这种一条龙服务，所以希望通过大马台湾房屋渗入大马这个潜能十足的房地产市场。
“以台湾第一房中介的精致服务来擦亮台湾房屋地产集团的招牌。”
他指出，大马台湾房屋冀望通过加盟连锁营运模式，把台湾房中介的精致销售服务引进大马，为本地投资者提供专业的一条龙服务。
“我们希望把台湾房中介的内涵带来大马，与本地人合作，致力提升大马房仲业的职员、作业与内部系统操作等等。”
重现企业品牌形象
提及台湾房仲业的特别之处时，秦启松表示，台湾与大马房仲业的不同之处在于前者以品牌取得客户信赖，后者则依赖房地产经纪的表现。
他指出，台湾房地产客户信任公司品牌，而不是单一房地产经纪：“所以台湾房仲介非常审慎处理每一宗房地产交易，以维护公司品牌形象。”
他说，大马房中介普遍欠缺品牌形象，服务素质也还有很大上涨空间。
因此，大马台湾房屋计划日后在我国推行与台湾房屋一样的经营模式。
提到大马台湾房屋的发展大计时，秦启松侃侃而谈：“加盟连锁营运模式强调的是一致化，无论是分行颜色与装潢等等，都是一摸一样的，这些工作将交由总公司全权处理。”
除了计划在我国推广加盟连锁营运模式之外，大马台湾房屋还希望进军我国的二手房地产市场。
秦启松说，目前本地屋主通过房地产经纪脱售二手产业的交易不多，但是这个市场的发展潜能却很大。
《产权说明书》概括负面资讯
根据台湾房屋总部的经营方式，每间该公司代理的房屋都会度身拟定一本《产权说明书》，提供给客户作为参考。
秦启松披露，该说明书的内容涵盖该房屋周围的基本设施、公共交通资讯等，资料由公司的研究队伍和房地产经纪联手搜集的。
方便客户评估
除了正面的元素，这份说明书也会概括对某些人来说是负面的环节，例如单位是不是凶宅，又有关建筑有否发生过命案，甚至是附近有没有“嫌恶设施”，如神庙、黑社会基地等。
至于建筑或单位本身的结构标准，都会清清楚楚列明在这份说明书中，而内容可以仔细到房子有否漏水或其他结构问题等。
“这份说明书是我们的职责，也方便客户评估有关房产的价值、升值潜能和风险等。”
他表示，假如有关单位所在之处有“嫌恶设施”，房中介必须如实告诉潜在客户，否则，破坏公司形象之余，更可能需要赔钱。
近万精英推销大马产业
目前，台湾房地产仲介业有约1万3000家公司，其中，台湾房屋地产集团拥有400家分行，房地产经纪约8000人，加上海外网络，仲介共有近万人。
台湾房屋地产集团在台湾立足已28年，分公司遍布在中国、日本、柬埔寨、新加坡及泰国。
吉隆坡分公司在今年3月10日成立，该集团冀望把大马产业推销给全世界房地产投资者，特别是中国与台湾的投资者。
大马台湾房屋总营运长周家庆指出，投入营业约一个月，目前正忙于收集、分析以及评估本地房地产市场的资料，然后交回台湾总公司拟成研究报告。
先开直营店
他说，本地房中介参与大马台湾房屋的加盟连锁计划后，将可使用该集团的所有系统与资源。
“经营初期，我们还是会以直营店为主，毕竟这个国家的文化和台湾不同，包括房中介文化。
我们希望能够与本地房中介有良好互动，互相了解。
加盟费用未定
至于落实连锁加盟概念，暂时仍未具体敲定加盟涉及的费用。但参考台湾房屋总公司的规划，一般加盟需缴的费用包括权利金、保证金和月费。
在台湾，台湾房屋中介的连锁加盟权利金，介于5万至10万令吉的一次性付费，另有一项每月需上缴的月费，主要是以加盟商所在地区和预计营业额等来估算。
至于保证金，其实是抵押金的一种，主要是作为加盟商失责或纠纷可能造成的赔偿或损失，一般是介于30万至50万令吉。
成为台湾房屋其中一员后，加盟的仲介可授权使用台湾房屋地产集团品牌，拥有全套台湾房屋的作业流程系统。
强大研究团队 撰写分析报告
台湾房屋强调敏锐触觉与专业知识，而且还拥有一支数十人的强大研究团队。
秦启松说，这个情智单位负责针对市场和特定区域的房地产市场，分析及研究市场趋势和发展。
这些情智集合及经过评估后，会集合成研究报告，大大提升仲介的作业效率，同时也有不同的研究提供给客户。
例如该公司如今进军马来西亚，针对我国整体经济状况和房地产市场趋势的研究报告，早已整理好并发给有意到我国投资的台湾人。
36页报告介绍大马
记者翻阅这份报告，共有36页，编版和印刷精美不在话下，重点是里头的内容除了全球和国际大趋势，更囊括了大马的种种资料，从人口结构、城市化趋势、人均收入、经济增长状况、外资趋势和外汇政策、气候、文化、教育和休闲等等资料包罗万象。
此外，政府多年前提出的2020年宏愿、之后提出的经济特区或走廊，以及经济转型方案、我的第二家园等等都一一列明其中。
这份报告还有一绝，那就是它并非平淡地描述我国的实况，也以我国的数据和政策等，与其他东协和新兴国家比较，十足是用来吸引外资或主打马来西亚品牌的介绍。
这份报告也将我国的特色，从标志性建筑到基础建设，从人文环境到宗教文化，从美食到旅游景点，用很高水准的照片逐一呈现，足以媲美我国旅游局的宣传品。
台湾中介售后服务半年
根据秦启松，台湾投资者非常信任房仲业，唯有经过房中介严谨评估且证实可安全投资的产业，他们才会出手。
他表示，台湾投资者的基本投资要求是“房中介品牌与投资安全度”，其次才是“获利”。
台湾中介在销售房屋给客户后，必须提供半年的售后服务。
失责需回购单位
因此，台湾房中介从开始检测房屋至售后服务的每一个过程，都必须确保让客户满意，避免稍有差池，便砸坏辛苦经营多年的可靠品牌形象。
从秦启松口中得知，台湾房中介在检测房屋时，必须彻底了解该房屋的各种状况，负责范围非常广泛。
“假如房中介销售的房屋在成交后发生上述状况，房中介必须向客户买回该房屋，这不是赚不赚钱的问题，而是若这种负面消息一传十、十传百，将会严重影响企业品牌形象。”
巨额投资基建 看好大马房价上扬
印尼与菲律宾的房价涨幅与回酬，绝对是在大马之上，为什么台湾房屋和台湾投资者会放弃在这两个国家投资，偏偏选择了大马呢？
与丁重诚相识逾20载的秦启松笑说：“现在的马来西亚，就像是20年前的台湾，开始忙于建设与推行交通疏导措施……回顾历史，我们可以看见房地产价格稳健上扬。”
没沟通障碍
至于投资者偏爱马来西亚，他分析说：这主要是大马的华裔同胞比较多，完全没有沟通障碍，而且饮食习惯各方面都和台湾人很相近。
对于大马房地产市场前景，秦启松说：“从长期来看，只要选对房地产的地点，房价必定会上扬。”
根据该公司的调查，东协房地产虽然过去数年价格涨得很快，但还有很大的升值空间，发展趋势也备获看俏。
秦启松指出，其实新加坡房地产市场也是一个不错的投资选择，只不过门槛偏高，需要庞大的投资额。
台湾打房太严 资金流入大马
台湾投资者在我国购买房地产，是以中、长期投资为目标，而不是投机。
秦启松说，现在的台湾投资者，不像以前的台湾投机客，前者购买房地产是作为中、长期投资。
“况且，现在大马的房地产发展项目通常需时3年竣工，所以台湾投资者预算持有该产业介于5至8年。”
一年内转售课税15%
他披露，前来大马购买房地产的台湾投资者，都是高收入兼懂得理财的专业人士，在台湾都有物业。
他们是基于台湾采取严格的打房措施，才前来大马投资房地产。
继香港与新加坡之后，台湾是东协市场中，采取最严厉打房措施的地区。
根据台湾购屋条例，投资者在购屋后首年内转售房屋，无论赚钱或亏钱，都必须依成交额课税15%，次年则课税10%。（这项课税也被称为奢侈税）有鉴于此，自从台湾房屋向台湾投资者推荐大马房地产市场后，便迅即引起台湾投资者的热烈回响。

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