(分享) 米兰兵法：常被忽略的赚幅 ( 贷款买房产投资更划算)

怕水的魚

米兰兵法：常被忽略的赚幅

投资策略 产业周刊   南洋商報
• 米兰兵法
  

2013-04-12 13:24

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很多人不喜欢欠银行钱，但如果想买房子的话，不借钱可能需要等很久很久。
事实上，只要没选错楼盘，贷款买房产投资更划算：首先，这可让你更早成为业主，其二你可用收到的租金来缴还银行供款，同时房子的增值可以抗衡通货膨胀或货币贬值的问题。
经营得当的话，这是一门不错的生意，而且想要赚取4%的净利并不太难。
想在巴生谷购买20万令吉以下且提供8%回酬的公寓，是件有可能的事。
贷款的利息成本是大约4.2%，为了方便计算，我们以4%来计算。
赚幅
=回酬-银行利息
=8%-4%
=4%
但是，这个赚幅不一定永远都是4%，如果屋价上扬，租金随着走高，回酬就会下跌。
不过，即使目前的4%赚幅在一年后降至只有3%，这仍是收入。
举例说，我向银行贷款100万令吉来购买一间中低价产业，利息为4%，回酬为8%。
我收租有8%回酬，支付银行4%利息后，仍有4%赚幅，即每年4万令吉或每月3333令吉。
如果银行贷款为300万令吉，4%赚幅就相等于每年12万令吉或每月1万令吉。实际上，这每月1万令吉可用来过退休生活。

部分收入需付贷款
当然，一切必须具备数条件，包括优质产业、地点良好、容易出租（能在少于2个月内取得一名新租户），以及一定要提供4%赚幅。
但我必须解释，以上述例子来说，每个月并不会有完整的1万令吉进入你的口袋，因部分收入需用来支付未偿还贷款。
你可能继续以每月的1万令吉赚幅来致富。
贷款VS存钱投资
若刚刚才开始投资房地产，财务能力肯定有限。
简单来说，你需用上大约5年时，才能累积出贷款300万令吉的实力。
那拥有300万令吉贷款之后呢？是该继续累积，还是就此停止？
其实此时，你的旅程才刚开始。若贷款规模达500万令吉，赚幅将为每年20万令吉，或每月1万6666令吉。
这可能需耗时8年才能达成。之后呢？当然要继续。
我经常挑战很多人，让他们立下在某天拥有1000万令吉产业贷款的目标。这可能需用上大约12年时间，但你届时的赚幅将是每年40万令吉或每月3万3333令吉。
因此，别害怕贷款，但必须确保所购买的是地点良好且容易出租的优质产业，你将会拥有一门生意。
减少未偿还贷款
你出租一个住宅单位，假设贷款100万令吉，为期25年，每年利息为5%。
5年后，这100万令吉贷款将降低至88万4224令吉，即减少了11万5776令吉。
重点是，这些偿还的母金都是由租户来支付！你无需支付任何款额，每个月更能取得1930令吉的好处。
年纪越大更富有
接下来，这贷款更会有以下的变化：这是保守预计产业价未来25年都平坦；若产业价升高，每月收入将会更高。
如今，许多人很害怕变老，因他们担心不够资金来应付孩子的教育、退休等。
但如果拥有数百万令吉银行贷款，就不会害怕变老；相反地，你会很盼望。
因为，年纪越大，会更加富有！


文：米兰多施 （著名产业投资大师）