(分享) 米兰兵法：勇于向銀行借貸的5个理由

怕水的魚

對于向銀行借錢的藝術，他的看法和我不謀而合，我是啟蒙于有名的經營大師邱永漢(已逝世)的金錢觀，看了不少他的書得到啟發。雖然我以前也有提過，但在分析上不夠他專業和細致，特轉載讓大家分享他的觀點~~~(標題字眼我略有修改)

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米兰兵法：5个借钱理由

• 投资策略
• 产业周刊  南洋商報
• 米兰兵法
  

  2013-03-29 14:25       
是不是没有钱又想投资房地产，才需要向金融机构借钱？现金足够的人，是不是都不该借钱来买房子？
首先，我要强调的是我不是鼓吹大家胡乱借钱。
也许你不需要（借钱），但是不妨探讨一下这些借钱理由，说不定对你有帮助。
要探讨借不借钱的问题，有好几方面必须先厘清和计算好，再考量借与不借，以及两者间的利与弊。
以下，我简明列出5大理由，也是借钱的5大考量，让大家参考参考。
时间效应
你可以不认同，但每一项列出的理由都是关键；但我也要强调，这文章不是鼓吹大家胡乱借钱。
假设你可能需要5年时间，储蓄10万令吉，但如果购买合适产业，1个月内就可以贷款10万令吉。
因此，你可以从今天起，展开投资旅程！
假如听从父母那些“努力工作、努力存钱”的忠告，相信要在5年后，才可以开始投资。
杠杆作用
然而，若你现在贷款，说不定5年后，就有数十万令吉了。
举个例子，购买一间公寓要价10万令吉，付1万令吉首期，贷款9万令吉。假如屋价上涨10%，这相等于9倍杠杆系数。
假设屋价在1年后增值10%，你打算趁机脱售。产业脱售价为11万令吉，解决9万令吉贷款，入账2万令吉。
基于贷款关系，回酬率相等于100%；倘若以现金购买产业，回酬率仅10%。
我想说的是，杠杆作用是一把双刃剑！如果我给某人一块土地，不教他如何处理，他可以卖给别人吗？是有可能的。
再打个比方，我给某人一块土地，并提供所有资讯与指导，教他如何处理，他将会做得非常妥当。
总括而言，这并不是杠杆作用好或坏的问题，而是看你懂不懂得处理。
净值累积
随着时间的推移，就算你什么都没做，通货膨胀都会把产业价格推高。因此，我们常常听别人说：“不要等待买产业，应该买了产业才等。”
随着时间慢慢过去，我们的负债和贷款也随之降低。
在资产价值增加以及负债减少的情况下，净值可能增加2至5倍。
试想一想，当你购买产业时，唯有在资产价值增加时，你才可从中受惠。
分两种贷款
很多人没有意识到有两种贷款；第一种贷款是购买房屋自居，称为自己的贷款；第二种贷款是购买投资产业出租，称为投资产业贷款。
为了简单起见，假设投资产业为零现金流，租金收入用来偿还银行贷款。
换句话说，你解决自己的贷款，租客则帮你偿还投资产业贷款，两种贷款均取决于各自的赚钱能力。假如日后你的赚钱能力有变，自己的贷款将会陷入困境。不过，若租客陷入财务困境，你可以找过另外一个租客。
相比之下，自己的贷款风险比较高，因为这取决于你的赚钱能力。
通胀影响银行贷款
现在，10岁小孩每天都有5令吉零用钱。相比40年前，10岁小孩的零用钱只有5仙。
想象一下，今天的5令吉在40年后是多少钱？它将是500令吉！这就是通货膨胀。
很多人都没有意识到通货膨胀也会影响银行贷款；举个例子，100万令吉贷款，5%利息。基本贷款利率（BLR）是不同的，但是我保守估计为5%。
根据这个贷款，每年的分期付款共7万500令吉，乘以25年，需要支付银行177万令吉。
这听起来要偿还很多钱，父母一定认为你发疯了。
但是他们以及很多人都没有意识到，你现在欠银行177万令吉，打算马上还清吗？不是，你是在未来25年内，每年偿还7万500令吉。
假如把通货膨胀率计算在内（假设通胀率为4%），未来偿还的数额只是值得110万令吉。
也就是说，贷款100万令吉，每年偿还7万500令吉，长达25年，但当计算通胀率后，只是偿还110万令吉而已。
若通胀率高于5%，你就是在赚着银行的钱！
家庭通胀率平均6%
实际上，很多家庭的通胀率都在6%左右。贷款100万令吉，就算利息是5%，只需要偿还90万7000令吉。
那么，银行知道这个情况吗？
我想说的是，超过90%的银行都没有察觉这个情况。
我曾经在一些银行的办公室举行座谈会时，向银行家提过上述情况。
银行也有通胀，例如雇员薪金及租金每年都在增加。如果他们在未来20至25年提供贷款，而你把通胀计算在内，银行实际上是亏钱的。
非官方通胀率2因素造成
另外，很多人都不知道有两种通胀率。第一种是由政府告诉我们的，称为官方通胀率（一般用消费价格指数，即CPI来衡量），目前为3%；第二种则是非官方通胀率，一般介于4至8%。
非官方通胀率由两个因素造成，生活方式及孩子的生活方式。
惟孩子的生活方式则不在控制范围内。假设你的通胀率为4%，孩子为8%，平均为6%。
这意味着两件事情。第一，你的所有投资回酬必须是6%，或者与非官方通胀率一样。信托基金的投资回酬仅介于8至10%。如果你的通胀率为6%，这不是很舒适的杠杆作用。
第二，如果贷款100万令吉，利息为5%，通胀率为6%，需要偿还银行90万7000令吉。这就是你如何在赚着银行的钱。

***米兰多施 著名产业投资大师

u0508950

不错的分享!

lykfong83

谢谢楼主无私的分享。。。

marvinteow

精华贴啊，要支持咯

babytaro

谢谢分享。但我们可能也要参考香港的例子， 有些地方抄楼抄得很利害，房价一跌时，分分钟是负回酬。

ss24

那么，银行知道这个情况吗？
我想说的是，超过90%的银行都没有察觉这个情况。

不是银行不懂，而是银行不是做产业投资的。。只要借贷出去的利率，高过存款给的利率，银行就稳赚。

就算产业投资怎样比较稳定都好，风险还是有的。。。比起来，银行才是黄雀。

Nikklo

谢谢你的分享，又上了一课！

Mr.500

猶如當頭棒喝!!!醒了!!!謝謝!!!

BBHO

杠杆作用
然而，若你现在贷款，说不定5年后，就有数十万令吉了。
举个例子，购买一间公寓要价10万令吉，付1万令吉首期，贷款9万令吉。假如屋价上涨10%，这相等于9倍杠杆系数。
假设屋价在1年后增值10%，你打算趁机脱售。产业脱售价为11万令吉，解决9万令吉贷款，入账2万令吉。
基于贷款关系，回酬率相等于100%；倘若以现金购买产业，回酬率仅10%。
我想说的是，杠杆作用是一把双刃剑！如果我给某人一块土地，不教他如何处理，他可以卖给别人吗？是有可能的。
再打个比方，我给某人一块土地，并提供所有资讯与指导，教他如何处理，他将会做得非常妥当。
总括而言，这并不是杠杆作用好或坏的问题，而是看你懂不懂得处理。

这个我不认同咯。。。。。虽然只是举例，但是也看不到赚钱啊。。。。。
入账的2万，一万是自己的，另外一万扣了买卖合同的手续费和一年的银行贷款供期，其实也没有剩多少了。搞不好还亏钱。
借9万，利息如果拿-1.5的话，还30年，一个月供期差不多450-500之间。
算450 x 12个月 = 5400 已经还给银行了。
20,000-10,000(头期自己的本钱不能算赚的）= 10,000-5,400（银行一年供期）= 4800.
4800够不够还当初购买这间屋子的来回手续费？

怕水的魚

BBHO 发表于 12-4-2013 04:02 PM
这个我不认同咯。。。。。虽然只是举例，但是也看不到赚钱啊。。。。。
入账的2万，一万是自己的，另外 ...

米蘭只是舉例如果第二年賣掉的話，一般上房產是長遠投資，不太可能馬上放手，因為會被抽盈利稅。房產留在手越久回酬越高，太快脫手難以抵消律師費銀行利息。你只要推算到五年八年後的屋價，就會清楚很多了。當然，屋價飛漲的地區，主要還是以檳城/雪隆/新山為主。

jerryf100

好帖！留脚印先！谢谢！

winner777

謝謝分享！^_^  

左翼

如果贷款100万令吉，利息为5%，通胀率为6%，需要偿还银行90万7000令吉。这就是你如何在赚着银行的钱。
为什么借100还90.7呢？

Pro-Investment

感恩感恩！！