我該如何善用現在的狀況去購買更多房地產?

Ashahi18

首先很感激這裡的大大，因為經常能從這裡得到訊息以及非常有價值跟真貴的經驗分享。在這裡跟大家分享我如何買房地產，以及想問問大家的意見，我是該如何再繼續買房地產，希望大家能給予我一些參考。

先說說我現在的財務狀況：
本身已婚，在新加坡工作，目前每個月跟另一半能淨存RM15~16k，尚未加上年約RM40~50k的bonus。然後每年若沒什麼意外都會調薪。
其實在2011年初開始投資房子，第一次下手也是會考慮很多很多，但其實一旦下手而且嘗到甜頭後，就開始能更放開心來做更多的投資。要永遠記得的一點是：有多大的頭，才戴多大的帽子！

接下來說說我這幾年如何買房子：
（一）2010年： 新加坡HDB
買這個只因為那時候的女朋友（現在的老婆）說：再不買會越來越貴，連現在的岳父也鼓勵買，所以在這年買了SGD350k的HDB，後來當然HDB越來越貴，使得政府連續出招降溫，現在我的HDB價值450k。而供這間HDB完全沒壓力，因為兩公婆一個月的CPF就能供兩個月的房屋貸款了。若現在不幸雙雙被炒，目前的CPF也有至少四五年可以頂。

（二）2011年：AVANI, Bandar Bukit Raja, Klang　
AVANI正式launch當天，就被搶購一通，而且很多很多人都抽不到。當時我也是沒抽到，但是當時候真的覺得很值得投資，所以抽籤結束依然待在現場２～３小時，希望有人因為不喜歡房子位子再丟出來。３小時的等待是值得的，雖然之後拿到的不是非常好，但是可以接受。
為什麼覺得哪裡值得買，因為那時候Setia City Mall正在建，而且不遠處的Setia Alam更小的房子賣的比Avani還貴，因這兩個原因，所以買了。現在Avani可以賣到600k以上，可賺150k以上。目前考慮出租，雖然租金不夠cover每月供款，但看好未來房價會再上漲。

（三）2011年：Seremban, 獨立式雙層房子
當初並沒有特別看好這一間，因為這裡並沒有Klang Valley的人潮，買的目的是住跟投資各半，但是因為一些因素，現在應該不會搬進去住了。現在建好了，網路上我是找不到更多的資料，但是我朋友的父親（也有買），透過觀察跟身邊朋友親戚，＂覺得＂目前最高已經漲了200k。其實Seremban已經有很多KL人下來炒了。現在這間我在想要怎麼處理，因為出租不會有好價錢，然後未來價錢我到是覺得多少還會再漲。
其實這間我再過兩個月就能夠供完，flexi loan，已經丟了很多錢進去，是還可以拿出來的那種。

（四）2012年：KLCC，SOHO
其實購入了以上房子以及我知道他們都取得了可觀的漲幅後，這一年我算一算，我覺得我們有能力可以再買房地產。剛好這時候看中Horizon Residence，不到600sqf但要價>700k。我在版上有發文問過大大的意見，有人覺得值得，當然有人覺得很白癡……最後我清楚明白我是擁有holding power的，而且之前的房地產也賺了錢（只是名譽上，因為還未賣），所以我也沒想太久就買了，當時候還有early bird的5% discount。2015建好，建造當中免付利息。不久前，那邊的officer說現在剩下未賣的，都再漲50k了。2015年開始供。

現在我的問題來了，本身很想繼續投資有潛力的房地產，但是兩公婆的貸款quota已經差不多了。我想透過一些方式看能不能再貸款然後再物色其他房地產。
一，        賣掉Seremban的房子，賺的加上之前方進去扣利息的錢，預計可以拿到現金400~450k。然後再去借款，若成功應該有八九百千用吧！
二，        還完Seremban的房子，再去銀行抵押，若成功也應該有八九百千用。（沒做過，自覺得銀行會幫你估價，然後再借給你）
以上＂二＂是我最想要的，因為在Seremban 350k已經找不到這樣的獨立式房子了（50x80咧！），況且我覺得應該還有漲幅可期待。問題也只是出租的問題罷了。未能在Malaysia住累計超過182天的國民，任何收入都要被抽26%的稅。

我買房子都抱有一個想法：holding power。這樣即使金融風暴也不會太慘，我希望能做到不管房價如何，我還是能賺到錢的地步（那不是房地產借的神了？）。而且最重要的LOCATION也必須要緊記，縱然再貴也要想辦法。在新加坡做得要死，希望透過房地產能儘早讓我脫離苦海……所以希望能好好的用槓桿原理快速的累積財富。

比較詳細的描述了本身的狀況，希望能聽到各位大大不同的意見，也希望能教我各種各式的方法去擴大我的房地產版圖，謝謝！

spirintel

恭喜你名下有了那么多赚钱的房地产！
你投资的mindset很好，很同意你说的：投资房地产Holding Power非常重要! 还有以钱赚钱来达到财务自由！

再来提醒你一下，所谓的rental tax 26%，其实这个除了扣除一却有关的维护房子的费用，你还可以扣除银行的利息和中介费，所以基本上政府可以扣的“26%”不多的。所以很多人买来想出租的话就尽可能借多多。

我不知道你到底要多少钱？以你的情况，如果不想卖，那你有个FlexiLoan可以把钱拿出来，然后你还可以把你房子拿去做refinance套现一些出来，加加起来还够了吧。

woolei

我的看法呢你是在炒楼呢，你也没有计算租金回报。

2，3，4出租不會有好價錢或cover不到

这可不是我所理解的槓桿原理呢

我所理解的是。

给最少的头期，每个月创造现金流。
如：给了20千头期，每个月供bank 800，收租 1200，净赚400。x 10 间

这样你就能hold很多间的房产了。

说错的话请指点指点

Mr.Business

你是Klang人還是Seremban人？買Klang和Seremban的有地房產，是打算放著嗎？

假設你不是Klang人或Seremban人，我覺得有地房產不夠给供期，不能有正現金流。正現金流對我們的投資很重要，現在因為你“人賺錢”的能力很強，你在用你的主動收入來補貼你那兩間有地房產。假設你的薪水沒這麼高，你又能買多少間負現金流的房子呢？

正現金流的房子，你能買多少就買多少，買越多，就賺越多。

負現金流的房子，一間都嫌多。

如果我是你，我會投資Singapore或JB的公寓。

第一，投資靠近你的地方，你會方便很多；
第二，Singapore或JB的人潮多，租金市場好；

確保你的租金多過你的供期和其他費用，也就是你的投資房子是可以每個月放錢進去你的口袋。

當有一天，你的資產增值和每月租金可以負擔你的生活所需，你就脫離rat race了。

Ashahi18

spirintel 发表于 29-3-2013 01:15 AM
恭喜你名下有了那么多赚钱的房地产！
你投资的mindset很好，很同意你说的：投资房地产Holding Power非常重 ...

謝謝你！
26%原來還可以扣這些費用，refinance也是一個不錯的辦法。

Ashahi18

woolei 发表于 29-3-2013 01:19 AM
我的看法呢你是在炒楼呢，你也没有计算租金回报。

是呀！當初一開始並沒有設定一個很明確的目標，只是看中了覺得會有不錯的報酬所以變買了land property。
Land property一般上的租金回酬都不及公寓，當然就沒辦法cover完我的月付貸款了。
未來要走那個方向：賺漲幅還是租金，也是我正在思考的問題。
若考慮漲幅，這就需要眼光，好的樓還沒正式launch就被很多有錢人或財團訂走了；
若考慮租金，本身有必須要繳26%稅的條件＜－這點真的沒辦法了嗎？

您說的槓桿原理應該沒錯，富爸爸窮爸爸我也有看，我有些保守，因為我考慮到我的家人。
（現在全家人我最有錢，就是跟其他人有比較大落差的那種，萬一真的有什麼需要用一大筆錢，我應該要是第一個跳出來的）
只能乘現在沒買車子，沒有孩子跟雙方父母親還比較健康的時候稍微再大步跨一些看看有沒有更好的投資方式。

謝謝你的意見！

Ashahi18

Mr.Business 发表于 29-3-2013 10:48 AM
你是Klang人還是Seremban人？買Klang和Seremban的有地房產，是打算放著嗎？

假設你不是Klang人或Seremba ...

謝謝！
我是Seremban的，有個姊姊在Klang Valley工作，他身邊很多朋友包括老闆都有在買房地產，他老闆是那種一出手就買一打然後去跟developer要discount的那種，所以每當有好康，他都會告訴我.....
Singapore的我當然有考慮，當還沒有夠錢購買私人公寓的時候，新加坡政府連續出降溫措施了，現在如果我要買公寓，除了必須還完現在HDB的貸款，然後新公寓最多能貸款70%（如果沒錯的話），而且新加坡政府還會多抽10%的印花稅.......如果新公寓以SGD800k來算，加上要還完HDB的錢，我現在必須要拿出至少RM100萬才能辦到。

再來JB的房子，我也在掙扎，雖然比較靠近在我這裡，但是我覺得Klang Valley的投資風險會更低，而且人潮是我非常看重的因素，Klang Valley的人潮實實在在的擺在哪裡，而且全馬每年有多少年輕人會湧入哪裡工作呢？我身邊10個朋友，有一半以上就會跑去　Klang Valley，而且大部分都會買房子。當然JB - Iskandar有新加坡政府的介入，或許還有些搞頭。不過目前我還是把注意力集中放在KL周邊，Iskandar已經漲了一輪了，我後來也沒放太多時間去看了。

您的一句話：負現金流的房地產一間都嫌多倒是很值得我好好思考，也是我往後需要改進的地方，也是我的死穴。如果我能解決這點問題，我相信春天很快來。 所以若是大大您，你會把Klang & Seremban的賣掉，然後再找正現金流的房地產？而這兩間後續或許有些漲幅不考慮在內？想知道您的意見。

要提的一點是，我有個任勞任怨的姊姊幫我處理這些房地產，包括收租金，所以我才可以遠在新加坡也能買Klang Valley房地產......

Mr.Business

”若考慮租金，本身有必須要繳26%稅的條件。“

你的租金收入打算是納入你的收入，方便向銀行借錢的嗎？

如果是的話，我假設你在馬來西亞沒有其他收入，我會建議不必呈報。再說，真的有這個條例存在嗎？

如果不是的話，用沒有收入的家人名義出租出去。


我不是建議你買Iskandar.我建議你研究那些在新加坡工作可是卻住在新山的工作人士的出租市場。研究投資有正現金流的房產。

Mr.Business

“所以若是大大您，你會把Klang & Seremban的賣掉，然後再找正現金流的房地產？而這兩間後續或許有些漲幅不考慮在內？想知道您的意見。”

這兩間房子不符合我的投資目標（正現金流的房地產），所以我會賣。

有地房產我是買來自住的，所以沒有負現金流的問題，而且還能享受房價未來的漲幅。

Ashahi18

Mr.Business 发表于 29-3-2013 12:18 PM
”若考慮租金，本身有必須要繳26%稅的條件。“

你的租金收入打算是納入你的收入，方便向銀行借錢的嗎？
...

26%是我親自去國稅局問的，在馬來西亞一年的期間住超過182天才沒有這個稅率。
＂偷偷租出去＂我當然有考慮，不是為了可以貸款，而是想有個法律文件來保護自己，
若跟租戶簽了合約，拿去stamp，國稅局當然知道我有房子出租了。
我自己的房子，然後用家人的名字租出去我不知道能不能......
是不是有經驗的大大能指點迷津？

Ashahi18

Mr.Business 发表于 29-3-2013 12:22 PM
“所以若是大大您，你會把Klang & Seremban的賣掉，然後再找正現金流的房地產？而這兩間後續或許有些漲幅不 ...

嗯，是的，一般上公寓才比較有正現金流.....
我也會好好考慮看看怎麼走下一步了。
無論何和，謝謝你。

Mr.Business

”我自己的房子，然後用家人的名字租出去我不知道能不能“

能，為什麼不能。誰管你？

u0508950

Ashahi18 发表于 29-3-2013 11:24 AM
是呀！當初一開始並沒有設定一個很明確的目標，只是看中了覺得會有不錯的報酬所以變買了land property。
...

现在PR不可以同时拥有组屋和公寓了，两者只能选一个，所以你的顾虑不成立。第二间房产只能借50%，加13% 印花税。

好地点的有地房产capital gain是很厉害的，不可以只看rental yield. 而且，有时收不到租跟房子保养也很重本。

Ashahi18

u0508950 发表于 29-3-2013 01:04 PM
现在PR不可以同时拥有组屋和公寓了，两者只能选一个，所以你的顾虑不成立。第二间房产只能借50%，加13% ...

嗯，是的。另外想到出租房子可能的種種問題，頭就大，所以篩選租戶很重要。
新加坡的，就算了......
一大堆新加坡人也跑來iSKANDAR下手團購了......

Ashahi18

Mr.Business 发表于 29-3-2013 12:55 PM
”我自己的房子，然後用家人的名字租出去我不知道能不能“

能，為什麼不能。誰管你？

這點我研究看看，如果能在不轉名字下不必繳26%稅，那對我來說倒是個很不錯的消息！

Ashahi18

是否有rental yield不錯的KL condo介紹？
這個如何？D' Latour, lease hold，地點很好。

http://www.iproperty.com.my/deve ... eview.aspx?pid=2605

spirintel

Mr.Business 发表于 29-3-2013 10:48 AM
你是Klang人還是Seremban人？買Klang和Seremban的有地房產，是打算放著嗎？

假設你不是Klang人或Seremba ...

老大，看你对新山房子很有意思酱。。。要买跟我买可以吗？

spirintel

Ashahi18 发表于 29-3-2013 12:48 PM
26%是我親自去國稅局問的，在馬來西亞一年的期間住超過182天才沒有這個稅率。
＂偷偷租出去＂我當然有考 ...

呃。。。你好像说反了～ 据我了解，住超过182天才有这个税务啊～ 不过你是亲自问国税局的我也不好争辩什么，可能我的资料又out了～～ 有空再确认一次吧。

Income Tax
27% of Annual Rental
One time
No Tax if No Tax Resident 182 days.

Mr.Business

spirintel 发表于 30-3-2013 01:56 AM
老大，看你对新山房子很有意思酱。。。要买跟我买可以吗？

沒有興趣。

我住在檳島，所以只買檳島的房子。買KL或新山的房子，既沒有local knowledge,又鞭長莫及很難去管理。不鼓勵這麼做。

Ashahi18

spirintel 发表于 30-3-2013 01:59 AM
呃。。。你好像说反了～ 据我了解，住超过182天才有这个税务啊～ 不过你是亲自问国税局的我也不好争辩什么 ...

喔.....可是這樣說又有點怪怪的。
那就是說所有在馬來西亞居住的馬來西亞人若有收租金一律要給26%的tax??